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南京项目市场调研报告上海SPACE公司2007.7.5第一章南京市的区域特征和城市概况……………………………………………………………………………1. 1 城市性质…………………………………………………………………………………………………………………1. 2 城市规模…………………………………………………………………………………………………………………1. 3 主城功能布局特征………………………………………………………………………………………………………1. 4 社会经济发展目标………………………………………………………………………………………………………1. 5 城市发展目标……………………………………………………………………………………………………………1. 6 城市环境景观特色………………………………………………………………………………………………………第二章南京总体房地产市场分析……………………………………………………………………………………第一节南京城北板块发展综述………………………………………………………………………………………………………2.1.1 城北板块简介……………………………………………………………………………………………………………2.1.2 城北房地产板块介绍……………………………………………………………………………………………………2.1.3 城北板块区域市场分析…………………………………………………………………………………………………2.1.4 城北优劣势分析…………………………………………………………………………………………………………2.1.5 城北区域前景展望………………………………………………………………………………………………………第二节城南板块发展综述……………………………………………………………………………………………………………2.2.1 城南区域概述……………………………………………………………………………………………………………2.2.2 城南房地产市场概况及分析……………………………………………………………………………………………2.2.3 城南房地产市场板块系统分析…………………………………………………………………………………………2.2.4 城南房地产市场展望……………………………………………………………………………………………………第三节河西板块发展综述…………………………………………………………………………………………………………2.3.1 自然状况概述……………………………………………………………………………………………………………2.3.2 自然生态环境……………………………………………………………………………………………………………2.3.3 土地利用现状……………………………………………………………………………………………………………2.3.4 河西地区房地产概述……………………………………………………………………………………………………第四节江北板块发展综述……………………………………………………………………………………………………………2.4.1江北房地产市场状况………………………………………………………………………………………………………2.4.2板块分布及重点板块介绍…………………………………………………………………………………………………2.4.3 市场分析…………………………………………………………………………………………………………………第五节江宁板块发展综述…………………………………………………………………………………………………………2.5.1 江宁房地产市场发展环境分析…………………………………………………………………………………………2.5.2 江宁整体优劣势分析……………………………………………………………………………………………………2.5.3 江宁各区域比较…………………………………………………………………………………………………………第三章．南京写字楼市场分析…………………………………………………………………………………………第一节、南京市写字宏观市场分析……………………………………………………………………………………………………3.1.1 南京市写字市场的历史背景……………………………………………………………………………………………3.1.2 宏观政策对南京市写字市场的影响……………………………………………………………………………………第二节、南京市写字楼市场分析………………………………………………………………………………………………………3.2.1 新街口--洪武路商务圈…………………………………………………………………………………………………3.2.2 鼓楼--山西路商务圈……………………………………………………………………………………………………3.2.3 珠江路商务圈……………………………………………………………………………………………………………3.2.4 大行宫--长江路商务圈…………………………………………………………………………………………………3.2.5 河西商务区………………………………………………………………………………………………………………第四章．南京商业市场分析……………………………………………………………………………………………第一节．目前商业经济发展趋势………………………………………………………………………………………………………第二节．未来商业网点规划……………………………………………………………………………………………………………第三节商圈分析……………………………………………………………………………………………………………………4.3.1 新街口商圈……………………………………………………………………………………………………………4.3.2 湖南路商圈……………………………………………………………………………………………………………4.3.3 中央门商圈……………………………………………………………………………………………………………第四节针对性业态分析……………………………………………………………………………………………………………1、夫子庙大市场——明清建筑文化与现代商业结合的亮点……………………………………………………………………2、南京1912——民国建筑文化与现代商业融合的亮点………………………………………………………………………3、河西新城“第壹区”——勾画现代艺术与商业街区运营的大手笔…………………………………………………………4、高淳老街——古代商业文化与现代商业结合的亮点…………………………………………………………………………附录一、新街口主要百货店经营布局分析……………………………………………………………………………附录二、新街口片区商业业种分析……………………………………………………………………………………附件一、南京市在建商业项目个案分析………………………………………………………………………………附件二、项目周边典型住宅项目个案分析……………………………………………………………………………附件三、南京四星、五星酒店价格情况………………………………………………………………………………附录一、二部分的内容为2004年7月统计数据，仅供参考第一章南京市的区域特征和城市概况南京市位于北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。
百大标杆商业项目研究之南京1912南京1912位于太平南路和长江路交汇处，距离新街口2公里，紧邻历史名胜风景区“总统府”，与南京市图书馆仅一路之隔，尽享核心商圈先天区位优势及周边得天独厚的自然及人文环境。
1912街区在规划布局上呈L型分布，整个街区占地面积32000㎡，总建面积约4.2万㎡，停车位约800个，由19栋民国风格建筑以及共和、博爱等4个街心广场组成。
南京1912项目区位分析南京1912紧邻历史名胜风景区“总统府”，南邻南京文化一条街——长江路，北靠南京电子一条街——珠江路，离华夏第一商圈——新街口仅1000米。
1912与南京市图书馆仅一路之隔，尽享核心商圈先天区位优势及周边得天独厚的自然及人文环境。
南京1912项目特色建筑特色："昔日总统府邸，今朝城市客厅"，南京"总统府"是孙中山先生１９１２年１月１日宣誓就任中华民国临时大总统所在地，与总统府毗邻的民国建筑群具有深厚的历史文化底蕴。
在这里兴建既有历史文化特色又具现代时尚风采的休闲、文化商业中心，就是要将"南京１９１２"打造成一个中西合璧、时尚互融、文化精彩，可与上海"新天地"相媲美的现代城市客厅。
因此，尽管最终仍是商业用途，"南京１９１２"的设计风格必须与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致，总统府是南京民国建筑风貌的集中地，依托于总统府的"南京１９１２"，体现的也是民国建筑的精神。
时尚特色：南京１９１２"的定位是将浓郁的民国历史风味与时尚的结合，也就是历史与时尚的结合。
建筑物本身所呈现的是文化，其中加入了商业的元素，经营的内容是时尚消费。
它的主题是休闲、时尚，也有旅游功能。
"南京１９１２最大的优势在于，地处黄金地段，面积大建筑少，视野开阔，形成了一个闹中取静的开放的空间，以及'里面的人想到外面来、外面的人想到里面去'的互动氛围，这是其它时尚消费场所不具备的独一无二的资源。
2、服务区的资源特征与优势分析2.1服务区优势分析⑴区位有优势总统府服务区位于总统府西、北两侧，其西南与长江路连接，北侧紧靠著名的高技术产业街区珠江路。
整个服务区距离城市最繁华的商业地带新街口仅2公里，距离市政府1公里，距离著名大学东南大学1公里，南京大学2公里。
在上述区位要素中，长江路正在玄武区政府的直接领导协调下，加速打造成在成三角乃至全国闻名的文化商务街，其全长3公里，东起汉府街、总统府、国立美术馆、国民大会堂等原民国政府中央饭店在长江路西侧，以批引领南京现代时尚的高档商务楼宇拔地而起，与新街口北侧的金融业区交相呼应形成了南京市最密集的高级商务区。
整条长江路为总统府服务区提供了巨大和有机的资源与人流支持。
同样，珠江路整体改造正在加速进行，新珠江路将以其高端产业群形成对服务区的巨大需求。
⑵资源有特色南京总统府服务区的资源特色是其最强劲的整体优势来源之一。
这里所提及的资源包括有形资源和无形资源两大类。
第一类资源有形资源总统府服务区的有形资源由民国时期府衙式建筑体，区内广场、主题景观、与主体建筑和主题景观高度衔接的附属设施等资源种类所组成。
风格一致但有错落有致的传统建筑群在南京乃至全国也是独一无二的。
服务区有形资源为服务区典雅、华贵和抚育历史文化内涵提供了基础和极具针对性的支持。
第二类无形资源总统府服务区的无形资源主要来自于与中华历史唯一的总统府的密切关系，以及南京作为近代中国最重要的政治文化中心的形象因素。
首先，南京总统府是我国目前级别最高、保存最为完好的近代历史博物馆，它被视为中华历史生活难过惟一的终结了2000多年封建统治、倡导与弘扬民主精神的象征和见证人。
正因如此，南京总统府作为在海外拥有华人精神的故乡、中华崛起的发源地之称。
每年都吸引无数的海内外人士前来观光朝觐。
其次，南京作为中国历史上最著名的古都，拥有大量历史文化遗产。
比如现在的总统府服务区就毗连包括总统府、清江宁织造府等在内的近10处著名历史文化遗址。
南京民国建筑调查实践报告一、团队介绍二、序言——集大成的建筑群三、实践报告1、首都计划2、兼容并蓄3、历史价值4、建筑现状5、发展措施6、走访颐和路四、问卷调查1、样本及反馈2、总结与分析五、参考文献一、团队介绍：1、指导老师：***2、组员：顾善植二、序言:集大成的建筑群南京的民国建筑作为西风东渐时兼容并蓄的辉煌产物，其发展历程经历了产生、转型、鼎盛、停滞、恢复五个时期，主要建筑风格有折衷主义、古典主义、近代中国宫殿式、新民族形式、现代派以及中国传统民族形式六种。
一批批留洋归来具有现代思想的建筑师；一张张具有承前启后、高瞻远瞩的构造图纸；一次次针锋相对、坚守原则的讨论，正是这些先哲对艺术地不懈追求与对完美地执着捍卫，给世界留下了一笔珍贵的文物，在历史的洗礼中愈久弥新。
一块块砖瓦的修缮，一座座楼阁的雕镂，无论是第一次还是多次后的徜徉，总能有种穿越时空的感觉，也许古色古香与川流不息只是一张窗纸的间隔。
这批伟大的建筑群不仅赋予日常的功能的作用，其意义更在于经济，政治，历史，文化，作为一个国都的象征，其缩影俨然是中国近代建筑文化的博物馆，一个可用五官直接接触感受的博物馆。
官方建筑的领袖号召，公馆别墅的东西交融，公共建筑的简约大气，烈士陵园的庄严凝重。
不仅折射出西方现代城市的规划思想．也承载了中国人在动荡不安的状态下对未来现代化的一种美好想象．一代人近30年的努力造就这样一批等级高，类型全，价值大，内涵丰富的建筑群。
每当举起相机，耳边听到的是匆匆而过的人流，留下的记忆不知应作何味。
被划为国家重点保护的建筑是幸运的，她们可以依旧风华卓资，定期还有专人修缮，而诞生于同时代却被后人遗忘的建筑只能烟雨中了。
三、实践报告：首都计划在中国建筑的历史上，南京民国建筑占有十分重要的位置。
自鸦片战争轰开了近代中国的大门，西方建筑样式开始传入南京。
辛亥革命以后，孙中山在南京就任临时大总统，南京开始了作为现代都市的营造。
1928年，蒋介石建都南京，由此出现持续十余年的营造高潮。
1912，中国城市文化商业创意街区一、1912集团南京一九一二集团（下简称1912）前身是南京十大民营企业东方企业（集团），业务涉及房地产开发、汽车出租、旅游饭店、钢琴制造等，是江苏省首屈一指的现代城市服务业综合运营领导型企业。
为专注于主题商业地产开发，2008年拆分为东方企业集团和1912控股集团，以便更好地实现战略发展目标。
南京一九一二集团致力于中国城市集群化、时尚商业运营的整体解决方案设计与全面实施。
敏锐的触觉、独特的经验、成功的拓展模式、卓越的专业团队能力与管理效率，使其在主题街区运营策划领域具有当仁不让的领先优势，已成为国内优秀的城市文化商业地产整合运营商。
二、印象19121912核心业态主要有酒吧、餐饮、休闲、娱乐、影院、酒店。
1912是一种商业形态，但它又不局限于一般性商业项目的思考，其核心在于以创意的方法，达到“城市-文化-商业”的整合运营。
其所到之处，皆通过建筑所营造的场所精神与城市文化气质相吻合，在探索与寻求和谐的过程中，完成建筑文化到城市品位与消费文化的涅槃，具体体现在以下四个方面：城市客厅1912因其消费的导向性、全天候集群业态、城市历史文化的沉淀和全国乃至全球知名品牌的资源，成为各城市独一无二的城市客厅，成为城市白领、小资阶层社交、休闲、宴请的首选之地，和本地及外地的中外商务人士洽谈与交际的首选场所，打造城市时尚发布活动的热点区域。
文化名片1912所到之处完全根据当地文化积淀、商业发展程度及消费习惯进行深度研究和判断，通过不同的业态配比，个性化街等运营模式，精心打造专属于每个城市的1912，成为城市文化的“扬声器”，拓宽城市文化传播渠道，提升城市知名度。
品位地标1912坚持高端文化体验式消费路线，注重街区整体形象和品质，通过与大批国际、国内著名商家的战略联盟，实现强强联合，为城市塑造品牌高地。
1912所到之处，以“名人、名品、名店、名展”为纽带，根据消费客群特征，不断巩固城市时尚“第一名片”的地位，持续造就时尚“注意力”，牢固掌握时尚“话语权”。
城市历史街区风貌的保护与利用摘要：为深入研究城市历史街区的保护原则与方法，本文以“南京1912”为例，对该历史地段进行实地调研与分析，从空间格局、建筑面貌、绿化设施、功能作用四个方面评析了“1912”文化街区的规划手法，对目前城市历史街区的再利用起到一定的借鉴作用。
关键词：历史街区；“南京1912”；民国文化；建筑；街区改造；南京是著名的历史古都，文化名城，文化底蕴丰富。
2002年南京市政府提出“文化南京”战略，城市开始着手对历史文化街区进行改造和重新规划，到目前为止，已经取得了不少成就，规划较好的有“南京1912”休闲街区、“水木秦淮”休闲街区、长江路文化街、夫子庙商业文化街等等，这些街区除保留了各自的文化特点外，现在已是集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体的时尚休闲商业区，是南京古典与现代文化的传承之地，成为南京城市的标识。
1街区概况“南京1912”位于南京市长江路与太平北路交汇处。
经过三年的改造和完善，现已初具规模，该区由17幢民国风格建筑和“共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成，总面积达3万多平方米。
这片青灰色与砖红色相间的建筑群，错落有致地呈Ｌ形环绕“总统府”，风格古朴精巧，成为以民国文化为特征的南京长江路文化街的新亮点。
“南京1912”地段的规划，定位类似于上海“新天地”。
在规划上，与其它街区相比，有其自身的特点：首先它是一个历史地段，含有一定比例的真实的历史遗存，组合了一些真实性的单体历史建筑。
其次它具有整体性：在历史文化价值方面，它作为一个整体，有更强烈的组合的整体价值，即整体效果大于部分之和，在这里，每一个历史建筑可能具有的历史文化价值都不是很高，但是组合在一起，便具有了较高的文化价值；在视觉环境方面，它可以体现出一种整体的特定的历史气氛，因此，对于这个地块的扩建，在风格上必须与原有建筑统一，不能破坏整体地段的历史文化气氛。
该区域的建筑是南京在民国时期的历史遗存，对它的保护同样也是对该时期文化的保护与展示。
南京民国建筑调查实践报告一、团队介绍二、序言——集大成的建筑群三、实践报告1、首都计划2、兼容并蓄3、历史价值4、建筑现状5、发展措施6、走访颐和路四、问卷调查1、样本及反馈2、总结与分析五、参考文献一、团队介绍：1、指导老师：***2、组员：顾善植二、序言:集大成的建筑群南京的民国建筑作为西风东渐时兼容并蓄的辉煌产物，其发展历程经历了产生、转型、鼎盛、停滞、恢复五个时期，主要建筑风格有折衷主义、古典主义、近代中国宫殿式、新民族形式、现代派以及中国传统民族形式六种。
一批批留洋归来具有现代思想的建筑师；一张张具有承前启后、高瞻远瞩的构造图纸；一次次针锋相对、坚守原则的讨论，正是这些先哲对艺术地不懈追求与对完美地执着捍卫，给世界留下了一笔珍贵的文物，在历史的洗礼中愈久弥新。
一块块砖瓦的修缮，一座座楼阁的雕镂，无论是第一次还是多次后的徜徉，总能有种穿越时空的感觉，也许古色古香与川流不息只是一张窗纸的间隔。
这批伟大的建筑群不仅赋予日常的功能的作用，其意义更在于经济，政治，历史，文化，作为一个国都的象征，其缩影俨然是中国近代建筑文化的博物馆，一个可用五官直接接触感受的博物馆。
官方建筑的领袖号召，公馆别墅的东西交融，公共建筑的简约大气，烈士陵园的庄严凝重。
不仅折射出西方现代城市的规划思想．也承载了中国人在动荡不安的状态下对未来现代化的一种美好想象．一代人近30年的努力造就这样一批等级高，类型全，价值大，内涵丰富的建筑群。
每当举起相机，耳边听到的是匆匆而过的人流，留下的记忆不知应作何味。
被划为国家重点保护的建筑是幸运的，她们可以依旧风华卓资，定期还有专人修缮，而诞生于同时代却被后人遗忘的建筑只能烟雨中了。
三、实践报告：首都计划在中国建筑的历史上，南京民国建筑占有十分重要的位置。
