土地估价实务基础_第七章 市场比较法_2013年版

市场比较法市场比较法:在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。

其计算公式为：P D = P B ×A ×B ×D ×E 式中：P D --待估宗地价格P B ——比较案例宗地价格待估宗地情况指数 比较案例宗地情况指数待估宗地情况指数=A地价指数比较案例宗地交易日期指数待估宗地估价期日地价=B条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件=D条件指数比较案例宗地个别因素指数待估宗地个别因素条件=E（１）比较实例的选择选择比较交易案例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： A 、与待估宗地的用途相同 B 、与待估宗地的交易类型相同 C 、交易案例必需属于正常交易D 、与待估宗地所处的区域及个别条件相近E 、与待估宗地的估价期日接近或可进行比较修正F 、统一价格基础根据委估地块情况和估价方掌握的资料，本次估价选择了与估价对象条件相类似的三个实例作为比较案例，其基本情况介绍如下：实例A:地块位于解放东路以南、罗家中路以西，宗地编号JDG0722,交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日—2013年11月2日，土地用途:商服、住宅、配套公建用地，宗地面积：85.16亩，规划指标：R≤1。

8,M≤35％，L≥30％,成交单价：161万元/亩.实例B：地块位于江纺路以南，城东一路以北民营科技园A-16,18号地块，宗地编号JDG0727,交易方式：挂牌，交易时间：2013年11月15日—2013年11月28日，土地用途：居住用地，宗地面积:217。

58亩，规划指标：R≤1。

8，M≤28%，L≥35％，成交单价：243万元/亩。

实例C：地块位于解放东路以南、罗家西路以东,宗地编号JDG0724,交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日-2013年11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地,宗地面积：85。

全国土地估价师资格考试大纲(2013年) 1土地管理基础与法规第一部分土地管理基础知识第一章土地概念考点1：土地的定义考点2：土地的特征考点3：土地的功能考点4：我国土地资源的特点第二章土地的分类考点1：土地的基本类别考点2：建设用地的主要特征考点3：农用地的主要特征考点4：我国主要类别土地利用的方式第三章土地实体特征考点1：土壤类别及特征考点2：土地污染种类及特征第四章土地权利制度考点1：土地产权概念考点2：土地产权的构成考点3：我国土地所有权制度考点4：我国土地使用权制度考点5：土地他项权利制度考点6：主要国家和地区的土地制度第五章土地管理概念考点1：土地管理的内涵考点2：土地管理的任务考点3：土地管理的原则考点4：土地管理的主要内容考点5：我国土地管理机构的设置考点6：新中国成立以来我国土地管理的演变历程第六章地籍管理考点1：地籍概念考点2：地籍分类考点3：地籍管理概念考点4：地籍管理原则考点5：土地调查考点6：土地登记考点7：土地登记信息公开查询考点8：土地权属争议调查处理办法(国土资源部令第17号) 考点9：协议出让国有土地使用权规定(国土资源部令第21号) 考点10：国土资源听证规定(国土资源部令第22号)：考点11：建设项目用地预审管理办法(国土资源部令第27号) 考点12：土地权利制度建设考点13：土地权属争议调处考点14：土地利用动态遥感监测考点15：土地统计考点16：地籍档案管理的基本要求考点17：我国地籍的产生和历史发展第七章土地规划管理考点1：土地规划的概念与类型考点2：土地规划的作用考点3：影响土地利用的因素考点4：土地可持续利用的准则考点5：土地用途管制制度的概念考点6：土地用途管制的作用和意义考点7：土地用途管理的内容考点8：土地利用总体规划的概念考点9：土地利用总体规划的意义考点10：土地利用总体规划编制原则考点11：土地利用总体规划的评审、报批、修改考点12：土地利用专项规划考点13：土地利用详细规划考点14：土地规划与其他规划的关系考点15：土地利用计划第八章耕地保护与土地整理考点1：耕地保护的重要性考点2：耕地保护的责任目标考核制度考点3：耕地保护管理的主要内容考点4：基本农田、基本农田保护和基本农田保护区的概念考点5：基本农田保护区划定的原则考点6：基本农田保护I25=划定的程序考点7：耕地占补平衡考点8：土地整理考点9：土地复垦概念第九章农用地转用与征地管理考点1：农用地转用概念考点2：农用地转用的依据考点3：农用地转用的批准权限考点4：农用地转用的审批程序考点5：土地征收和征用概念考点6：征地行为的特征考点7：土地征收补偿和安置的内容考点8：土地征收方案的编制与审核考点9：土地征收程序第十章建设用地供应管理考点1：建设用地供应概念考点2：国有建设用地划拨供应考点3：国有建设用地出让供应考点4：国有建设用地供应的基本条件考点5：国有建设用地供地标准考点6：国有建设用地审查报批管理考点7：国有建设用地供应法律文书的主要内容考点8：乡(镇)建设用地使用原则考点9：农村村民宅基地的管理考点10：乡(镇)建设用地供应审批的基本程序第十一章土地市场交易与监管考点1：土地市场概念考点2：土地市场的特点考点3：土地市场的分类考点4：土地市场的功能考点5：土地市场的运行机制考点6：我国土地市场的现状考点7：土地市场供需调控的原则考点8：土地市场供需调控的主要内容考点9：土地市场供需调控的措施考点10：土地使用权转让考点11：土地使用权抵押的概念和条件考点12：土地使用权租赁的概念第十二章地价管理考点1：地价管理的目的考点2：地价管理的措施考点3：地价管理的内容考点4：城镇基准地价与标定地价考点5：土地估价行业行政管理第十三章土地执法监察考点1：土地执法监察的内涵考点2：土地执法监察的形式考点3：土地执法监察的方法考点4：破坏耕地违法行为及处罚考点5：非法占用土地违法行为及处罚考点6：农村村民非法占用土地建住宅行为及处罚考点7：非法批地行为及处罚考点8：其他土地违法行为及处罚考点9：土地执法监察的内容第二部分土地管理法规第一章土地管理法律法规考点1：中华人民共和国土地管理法——总则考点2：中华人民共和国土地管理法——土地的所有权和使用权考点3：中华人民共和国土地管理法——土地利用总体规划考点4：中华人民共和国土地管理法——耕地保护考点5：中华人民共和国土地管理法——建设用地考点6：中华人民共和国土地管理法附则考点7：中华人民共和国城市房地产管理法——总则考点8：中华人民共和国城市房地产管理法——房地产开发用地考点9：中华人民共和国城市房地产管理法——房地产开发考点10：中华人民共和国城市房地产管理法——房地产交易考点11：中华人民共和国城市房地产管理法-一附则考点12：中华人民共和国物权法——总则考点13：中华人民共和国物权法——所有权考点14：中华人民共和国物权法——用益物权考点15：中华人民共和国物权法——担保物权考点16：中华人民共和国土地管理法实施条件——土地的所有权和使用权考点17：中华人民共和国土地管理法实施条件——土地利用总体规划考点18：中华人民共和国土地管理法实施条件——耕地保护考点19：中华人民共和国土地管理法实施条件——建设用地考点20：中华人民共和国土地管理法实施条件一一法律责任考点21：中华人民共和国基本农田保护条例——总则第二章相关法律法规第三章中共中央、国务院规范性文件第五章部门规章、规范性文件第六章最高人民法院、最高人民检察院司法解释及规定2土地估价理论与方法第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念考点2：土地价格的主要特征考点3：土地价格的类型考点4：我国现行地价体系考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：一般因素考点2：区域因素考点3：个别因素考点4：主要地价影响因素的作用规律考点5：不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1：地租概念考点2：级差地租考点3：绝对地租考点4：垄断地租考点5：矿山地租考点6：建筑地段地租考点7：新古典城市地租理论考点8：地租与地价的关系考点9：地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1：区位概念考点2：区位的影响因素考点3：农业区位论考点4：工业区位论考点5：中心地理论考点6：区位理论在土地估价中的作用-第五章土地报酬递减规律考点1：土地报酬递减的含义考点2：土地报酬递减的基本原理考点3：土地报酬递减规律在土地估价中的应用第六章土地市场理论考点1：土地供给考点2：土地需求考点3：土地供需平衡原理第二部分土地估价方法第一章土地估价概念考点1：土地估价的定义考点2：土地估价的作用及现实意义考点3：土地估价的使用方向考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程第二章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景第三章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第四章市场比较法考点1：市场比较法概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法的适用范围第五章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费考点5：土地开发费考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第六章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第七章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价估价法有关的概念考点3：路线价估价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价估价法的适用范围考点7：路线价估价法的实际应用第八章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第三部分地上附着物及相关财产评估第一章房屋建筑工程基础考点1：房屋建筑分类考点2：建筑物等级考点3：建筑物的主要材料与结构形式考点4：建筑的基本组成与建筑构造考点5：建筑工程图纸的概念与分类考点6：工程建设质量检测的概念与方法考点7：房屋建筑的评定与鉴定第二章建筑物估价考点1：建筑物与构筑物估价的概念考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法考点4：建筑物估价的基本原则考点5：建筑物估价的基本程序考点6：房屋质量缺陷损失评估第三章其他附着物估价考点1：土地附着物估价的概念考点2：土地附着物种类及价格特征考点3：土地附着物估价的基本原则考点4：不同土地附着物估价的程序考点5：土地附着物估价的基本方法第四章相关机器设备评估考点1：机器设备的含义考点2：机器设备的分类考点3：机器设备评估的特点考点4：机器设备评估的步骤、基本方法考点5：机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法考点6：机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法第四部分土地估价行业管理考点1：土地估价师资格考试考点2：土地评估机构考点3：土地估价行业协会考点4：土地估价行业自律的基本内容3土地估价相关知识第一部分土地相关税收第一章税收基本理论考点1：税收概念与特征考点2：税收分类考点3：税收主体与目的考点4：税制考点5：税基与税率第二章土地税收考点1：城镇土地使用税考点2：耕地占用税考点3：土地增值税第三章房产税收考点1：房产税考点2：房地产税第四章其他相关税收考点1：营业税考点2：城市维护建设税考点3：教育费附加考点4：企业所得税考点5：契税考点6：印花税第二部分金融第一章金融基础考点1：金融概念考点2：货币概念考点3：信用的概念、形式与职能考点4：金融工具考点5：金融体系考点6：中央银行的概念与职能考点7：商业银行的概念、类型与职能考点8：外汇与汇率的含义第二章保险基础考点1：保险概念考点2：保险的职能考点3：保险合同考点4：保险的基本原则考点5：保险业监管第三章证券基础考点1：证券考点2：股票考点3：债券考点4：证券投资基金第三部分会计与统计第一章会计知识考点1：会计概念与作用考点2：会计核算基本前提考点3：会计核算的一般原则考点4：会计要素的含义及其划分考点5：会计核算方法考点6：设置会计科目与账户考点7：复式记账考点8：资产概念及其分类考点9：现金的核算考点10：其他货币资金的核算考点11：短期投资的概念与分类考点12：短期投资的计价考点13：应收票据的分类与计价考点14：应收账款考点15：其他应收款考点16：存货的范围考点17：存货的计价考点18：存货的核算——按计划成本核算考点19：长期投资的概念与分类考点20：长期投资的核算考点21：固定资产的概念与确认标准考点22：固定资产的分类考点23：固定资产的计价方法考点24：固定资产计提折旧的范围考点25：固定资产及其折旧的方法考点26：固定资产折旧的会计处理考点27：无形资产的特征与分类考点28：无形资产的计价考点29：无形资产价值的摊销原则考点30：递延资产考点31：负债概念及其分类考点32：流动负债的核算考点33：长期负债的核算考点34：所有者权益与资本金制度的概念及特征考点35：所有者权益的核算考点36：营业收入概念及其特征考点37：营业收入的确认考点38：经营收入的核算考点39：费用概念及其特征考点40：期间费用的核算考点41：利润概念考点42：利润形成的核算考点43：利润分配的核算考点44：会计报表的分类考点45：阅读会计报表的方法第二章统计知识考点1：统计学概念考点2：统计的特点考点3：统计活动考点4：统计研究常用方法考点5：统计工作中的常见概念考点6：统计设计基本分类考点7：统计设计的意义与主要内容考点8：统计指标的含义与分类考点9：统计指标设计的基本要求与主要内容考点10：统计指标体系的概念与种类考点11：统计指标体系设计时应遵循的原则考点12：统计数据的主要来源考点13：常见的统计调查方法考点14：常用的调查方式考点15：统计调查方案考点16：统计整理考点17：总量指标考点18：相对指标考点19：平均指标考点20：变异指标考点21：时间数列分析考点22：相关关系考点23：相关分析考点24：回归分析第四部分土地与房屋测量考点1：测量误差与精度考点2：房地产测绘的技术规范考点3：房地产测绘的精度要求考点4：土地与房屋测绘中的相关图纸考点5：土地面积测算方法考点6：房屋面积种类考点7：房屋面积测算考点8：公用建筑面积分摊系数计算方法第五部分城市经济与城市规划第一章经济学基础考点1：需求、需求曲线、需求函数考点2：供给、供给曲线考点3：价格、产品均衡价格考点4：弹性、需求价格弹性、需求收人弹性、供给价格弹性考点5：市场出清及供求原理的实际意义考点6：市场竞争理论考点7：收入分配理论考点8：市场与政府考点9：宏观经济有关概念考点10：宏观经济政策第二章城市经济学考点1：城市及城市经济增长考点2：单一中心土地利用考点3：城郊化考点4：城市土地利用控制与利用分区第三章城市规划考点1：城市发展与城镇化考点2：城市规划体系与任务考点3：城市规划的自然环境条件考点4：城市用地评定与选择考点5：城市用地类型和用地指标考点6：城市性质与规模考点7：城市用地功能组织与评价考点8：城市总体规划考点9：城市详细规划考点10：居住区规划的任务、内容和要求考点11：居住区的组成和规模考点12：居住区的类型和规划结构考点13：居住区规划考点14：城市主要基础设施规划考点15：城市规划实施管理第六部分地产开发与工程造价第一章土地开发考点1：士地开发概念考点2：土地开发程序考点3：开发土地获得途径与程序考点4：土地开发过程管理考点5：开发土地的转让考点6：土地开发成本构成第二章房地产开发考点1：房地产开发概念考点2：房地产业的内部结构考点3：房地产开发企业的资质等级考点4：房地产开发主要程序考点5：房地产开发可行性研究的主要内容考点6：房地产开发可行性研究的步骤考点7：房地产开发项目的财务评价考点8：房地产开发市场调查与分析考点9：房地产投资项目经济评价考点10：房地产开发中的基础设施建设考点11：建设工程招标投标考点12：建设工程监理考点13：建设工程竣工验收第三章工程造价考点1：工程项目与工程建设项目考点2：工程建设项目分类考点3：工程造价的概念与构成考点4：工程建设定额的概念与主要内容考点5：工程量清单考点6：建筑工程量及其计算考点7：概算定额与概算指标考点8：投资估算指标考点9：设计概算考点10：建筑工程概算的编制方法考点11：施工图预算考点12：工程变更与合同价款调整考点13：工程索赔考点14：建设工程竣工结算和竣工决算考点15：工程保修及保修费用4土地估价案例报告第一章宗地估价考点1：土地估价业务受理考点2：土地估价事项确定考点3：土地估价资料收集内容、方法及要求考点4：土地估价现场调查考点5：土地估价方法选择考点6：土地估价报告撰写考点7：土地估价报告审核第二章常见目的下土地估价考点1：各种常见土地估价的目的和类别考点2：各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择第三章常见用途土地估价考点1：居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点2：工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点3：商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点4：办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点5：教育、科技、文化、卫生用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点6：农用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点7：基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用第四章土地分等定级考点1：城镇土地分等定级考点2：农用地分等定级第五章基准地价评估考点1：城镇基准地价考点2：农用地基准地价的评估第六章路线价评估考点1：路线价的评估范围和基本程序考点2：路线价修正体系建立的内容和方法第七章城市地价动态监测考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法考点2：标准宗地的设立及估价方法第八章征地区片综合地价评估考点1：征地区片综合地价的范围和特点考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法5土地估价实务基础第一章土地价格的概念考点1：土地价格的内涵与外延考点2：我国土地价格的形式考点3：土地价格的主要特征考点4：土地价格的类型考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：主要地价影响因素考点2：主要地价影响因素的作用规律考点3：不同用途地价影响因素的特点第三章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：预期收益原则考点3：替代原则考点4：最有效利用原则考点5：供需原则考点6：报酬递增递减原则考点7：贡献原则考点8：变动原则考点9：合法原则第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定考点1：土地估价程序考点2：确定估价基本事项考点3：拟定估价作业计划考点4：收集资料实地踏勘考点5：分析整理相关资料考点6：选定方法试算价格考点7：确定宗地估价结果考点8：撰写估价报告书考点9：土地价格定义的界定考点10：地价估算与确定第五章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第六章市场比较法考点1：市场比较法的概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法适用范围第七章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第八章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第九章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价法有关的概念考点3：路线价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价法的适用范围考点7：路线价法的实际应用第十章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等考点1：城镇土地分等的概念和原理考点2：城镇土地分等的因素因子体系考点3：城镇土地分等的技术路线和程序考点4：土地分等因子分值计算的基本原则考点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式考点6：因素因子分值计算位序标准化考点7：因素因子分值计算极值标准化考点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算考点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则考点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法考点11：城镇土地分等划分方法考点12：农用地分等的基本概念考点13：农用地分等定级考点14：农用地分等的原则考点15：农用地分等的因素法考点16：农用地分等的样地法考点17：农用地分等的程序考点18：农用地分等单元划分原则与方法考点19：土地利用系数分指定作物计算方法考点20：土地利用系数综合计算方法考点21：土地经济系数分指定作物计算方法考点22：土地经济系数综合计算方法第十二章土地定级考点1：城镇土地定级的概念和原则考点2：城镇土地定级的因素因子体系考点3：城镇土地定级的技术路线和程序考点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则考点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法。

1、单项选择题:为了对某宗商业用地进行估价,估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。

按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（）A:承租首层商业用房时附带承租建筑夹层,租赁合同约定租金优惠15%B:出租房屋的物业管理费1.2元/平方米,由承租人自行向物业公司缴纳C:买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税D:买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税答案:D2、土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时,可以选择( )作为案例A:工业用地最低限价B:拍卖出让底价C:招标出让成交价格D:土地评估价格答案:C3、在一土地估价技术报告中,估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%-4.0%,并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。

对于修正系数的确定,下列做法( )不恰当A:两种估价方法所采用的因素条件应一致,但修正幅度可以不一致B:根据比较实例宗地的具体特点,确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%-8.0% C:不同的估价方法有不同的应用特点,因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D:同一因素对地价的影响具有一致性,修正的幅度也应一致,因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%-4.0%答案:D4、在土地估价过程中,确定估价期日是重要的内容之一,对估价结果有着直接的影响。

关于估价期日,以下理解正确的是( )A:估价期日是指与委托方签订合同的日期B:估价期日一般来说只需明确年月C:估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定D:同一宗地,在不同的估价期日评估的地价可能不同答案:D5、下列条件中,( )为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求A:交易案例的用途与待估土地应相同B:交易案例的开发程度与待估土地完全一致C:交易案例一般需为正常交易,如果不是正常交易,应能够修正到正常交易价格D:交易案例的交易时间不应超过五年E:交易案例的交易类型与估价目的相符答案:A,C,E6、在土地价格评估过程中,如果遇到( )等交易情况,需要进行交易情况修正A:通过房地产中介公司进行正常市场交易B:通过房地产中介公司进行正常市场交易C:外籍华人购买先辈曾居住过的房屋D:公司将单位职工宿舍作价出售给职工E:经济适用房交易答案:B,C,D,E7、关于运用市场比较法对不同用途土地进行估价应注意的事项,下列观点正确的是( ) 。

土地估价实务-7(总分154.5,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 市场比较法又称为( )，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法，也是国外通用的经典估价方法之一。

A．比较法 B．成本逼近法C．路线价法 D．剩余法2. 在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是( )。

A．平方法 B．立方法 C．净计法 D．加总法3. 用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为( )。

A．几何代数 B．线性代数C．多元微分方法 D．采用微分方程或差分方程4. 以下属于农用地利用资料的是( )。

A．农业技术实验资料 B．人均耕地C．土地利用变更资料 D．土地利用规划5. 按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地( )是决定土地收益和价格的最主要因素。

A．功能 B．面积C．质量 D．位置6. 某宗地生地价格为P1，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下( )。

A．P1＜P2＜P3＜P4 B．P2＜P1＜P4＜P3C．P2＜P1＜P3＜P4 D．P1＜P2＜P4＜P37. 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。

对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用( )价值标准。

A．出让合同 B．成本C．完全产权 D．公开市场8. 城镇土地定级采用的是( )，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。

A．数理统计法 B．多因素分值加和法C．层次分析法 D．修正法9. 在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心一个，年营业额2000万元；区级中心两个，年平均营业额800万元；小区级中心三个，年平均营业额200万元。

则市级、区级和小区级中心的规模指数为( )。

A．66.7、26.7、6.7 B．100、40、10C．100、80、30 D．60、30、1010. 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过( )，通常还应考虑计算复利。

土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。

（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。

而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。

其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。

宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。

于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。

第六讲剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。

是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。

除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：1（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格2（2）确定具体开发项目的预期利润3（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围1（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。

2（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A. 待开发土地的估价B. 待拆迁改造的再开发房地产的估价C. 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D. 现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序1（1）查清待估宗地的基本情况；2（2）确定土地的最佳开发利用方式；3（3）估计开发完成后的不动产总价；4（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。

2、各道程序的内容与方法5（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况6（2）确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。

土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。

对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。

在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。

例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。

[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。

实质是地价的附加。

5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。

6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

主要是由两方面的原因造成的。

首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。

9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

(1)按土地权利分类。

土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。

相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。

2013年全国土地估价师《土地估价实务基础》考试大纲第一章土地价格的概念考点1：土地价格的内涵与外延考点2：我国土地价格的形式考点3：土地价格的主要特征考点4：土地价格的类型考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：主要地价影响因素考点2：主要地价影响因素的作用规律考点3：不同用途地价影响因素的特点第三章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：预期收益原则考点3：替代原则考点4：最有效利用原则考点5：供需原则考点6：报酬递增递减原则考点7：贡献原则考点8：变动原则考点9：合法原则第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定考点1：土地估价程序考点2：确定估价基本事项考点3：拟定估价作业计划考点4：收集资料实地踏勘考点5：分析整理相关资料考点6：选定方法试算价格考点7：确定宗地估价结果考点8：撰写估价报告书考点9：土地价格定义的界定考点10：地价估算与确定第五章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第六章市场比较法考点1：市场比较法的概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法适用范围第七章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第八章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第九章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价法有关的概念考点3：路线价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价法的适用范围考点7：路线价法的实际应用第十章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等考点1：城镇土地分等的概念和原理考点2：城镇土地分等的因素因子体系考点3：城镇土地分等的技术路线和程序考点4：土地分等因子分值计算的基本原则考点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式考点6：因素因子分值计算位序标准化考点7：因素因子分值计算极值标准化考点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算考点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则考点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法考点11：城镇土地分等划分方法考点12：农用地分等的基本概念考点13：农用地分等定级考点14：农用地分等的原则考点15：农用地分等的因素法考点16：农用地分等的样地法考点17：农用地分等的程序考点18：农用地分等单元划分原则与方法考点19：土地利用系数分指定作物计算方法考点20：土地利用系数综合计算方法考点21：土地经济系数分指定作物计算方法考点22：土地经济系数综合计算方法第十二章土地定级考点1：城镇土地定级的概念和原则考点2：城镇土地定级的因素因子体系考点3：城镇土地定级的技术路线和程序考点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则考点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法考点6：因素对土地质量的影响方式及类型考点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法考点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法考点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析考点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加考点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析考点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算考点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析考点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订考点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算考点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值的计算考点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算考点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算考点19：产业集聚影响度的作用分值计算考点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法考点21：城镇土地级别划分方法考点22：农用地定级的原则考点23：农用地定级的程序和方法考点24：农用地定级单元划分原则与方法。

土地估价实务与基础土地估价是指根据土地的特征、用途、位置以及市场需求等因素，通过一系列的评估方法和技术，对土地进行估价的过程。

土地估价是不动产估价的重要组成部分，对于土地的买卖、租赁、担保等交易活动具有重要的指导作用。

本文将介绍土地估价的实务与基础知识。

一、土地估价实务1. 土地估价的目的和应用土地估价的目的是确定土地的市场价值，为土地交易提供参考依据。

土地估价的应用范围广泛，包括土地出让、土地租赁、土地抵押、土地担保等。

不同的应用场景需要考虑不同的因素，因此在进行土地估价时需要根据具体情况选择合适的方法和技术。

2. 土地估价的方法和技术土地估价的方法和技术主要包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是最常用的土地估价方法，通过比较相似土地的交易价格，确定待估价土地的市场价值。

收益法是基于土地的收益潜力进行估价，主要适用于商业用地和投资用地的估价。

成本法是根据土地的重建成本进行估价，适用于特殊用途土地的估价。

3. 土地估价的要素土地估价的要素包括土地的位置、用途、面积、形状、周边环境等。

土地的位置是影响土地估价的重要因素，地理位置优越的土地通常价值更高。

土地的用途也会影响其估价，不同用途的土地有不同的市场需求和价值。

土地的面积和形状也会对其估价产生影响，通常情况下，面积越大、形状越规则的土地价值越高。

周边环境包括交通、教育、商业等设施的配套情况，也会对土地估价产生影响。

二、土地估价基础知识1. 土地估价的法律法规土地估价是受到法律法规的约束和规范的。

我国土地估价的相关法律法规主要包括《不动产估价师法》、《房地产估价通用原则》等。

在进行土地估价时，需要遵循相关法律法规的规定，确保估价结果的合法性和准确性。

2. 土地估价的数据来源土地估价需要依赖大量的数据，包括土地市场数据、地价数据、用地政策数据等。

这些数据可以通过房地产市场监测系统、土地市场交易信息平台、政府部门发布的相关数据等渠道获取。

在进行土地估价时，需要对数据进行分析和整合，确保数据的准确性和可靠性。