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第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质房地产是土地和房屋及其权属的总称。
我国土地实行公有制，土地所有权归国家或集体所有。
任何单位和个人只能取得土地使用权而不能取得土地所有权。
因此，房地产中的土地是指土地使用权。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
随着我国房地产市场的日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的用途。
其中，用于赚取租金或增值收益的房地产就属于投资性房地产。
确切地说，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权，其实质是让渡资产使用权，所获得的租金属于让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是增值后将其转让，以赚取增值收益。
这种形式也是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。
因此，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业的日常活动，其所获得的经济利益的总流入构成企业的收入。
对某些企业而言，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。
但对大部分企业而言，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于与经常性活动相关的其他活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
为了更加清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力，需要将投资性房地产与企业自用的房地产以及作为存货的房地产区别开来，单独作为一个资产项目予以核算和反映。
二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目投资性房地产的范围限于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
第八章投资性房地产
案例导入
豫章公司近五年在江西某工业园区内建造了大量的厂房和办公用房，一部分厂房
用于租赁、一部分用于办公自用，房产租
赁情况良好。
相关机构研究表明，该公司
房地产的公允价值超出成本价值约40亿元。
不同用途的房地产核算是否一样？
用于租赁和办公自用的房地产是否应该划入同一类，分类依据是什么？
以投资为目的的房地产价值应按成本计量还是应该按公允价值计量？
本章主要内容8.1 投资性房地产的概述及取得的核算8.2 投资性房地产的后续计量
8.3 投资性房地产的转换
8.4 投资性房地产的后续支出及处置
8.1投资性房地产的概述及取得
目录
投资性房地产的确认 及应设置的科目
投资性房地产概念和范围 一
二 三
投资性房地产取得的核算
一、投资性房地产的概念和范围
(一)概念：投资性房地产------指以赚取租
金或资本增值目的、或二者兼有而持有的房地产（建筑物和土地使用权）。
(二)判断标准:
1.用途:出租、增值后转让
（非企业主营业务）
2.是否可单独计量、出售
(三).范围：
1.已出租的土地使用权和建筑物(计划用于出租而未出租的不属于)；
2. 一项房产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营的房地产，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。
3.持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)；1年未动工的;不足面积1/3或总投资额不足25%的满一年的;其他规定
注意:关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。
但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
以下项目不属于投资性房地产: （1）自用房（固定资产）;
（2）作为存货的房地产（库存商品）; （3）闲置土地(国家规定的范围) （4）不属于持有并准备增值的土地使用权;
（5）未完工的房地产;
（6）经营性租入后转租的;
（7）向本企业职工出租的房屋
（一）确认条件
1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量
二 投资性房地产的确认条件及科目设置 （二）投资性房地产应设置的科目
成本模式下： “ 投资性房地产”、 “投资性房地产累计折旧”、
“投资性房地产累计摊销”、 “投资性房地产减值准备”。
公允价值模式下： “投资性房地产--成本”、 “投资性房地产--公允价值变
动” 、
“公允价值变动损益”。
（一）计量原则：
按照成本进行初始计量 初始成本计量参照固定资产和无形资产相关要求确定
三 投资性房地产取得的核算 （二）不同方式下取得投资性房地产的处理
自行建造
外购
方 式 接受投资 非货币资产交换和债务重组方式取得，留待后续学习
外购投资性房地产
（1）一次购入 ：
初始成本=购买价款+相关税费+可归属该资产其他支出 （外购的必须自租赁日起开始确认投资性房地产）
借：投资性房地产
贷：银行存款
借：投资性房地产（资产的现值）
未确认融资费用
贷：长期应付款 01 （2）以分期付款方式购入：
（1）自营方式
按照使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出计入资产成本。
借: 投资性房地产
贷: 在建工程/开发产品/无形资产
（2）出包方式
借：预付账款
贷：银行存款
借：在建工程
贷：预付账款
借：投资性房地产
贷：在建工程 自行建造投资性房地产
02
【例8－1】 20×7年 1月，豫章公司自行建造一幢厂房准备用于出租，用20万从其他单位购入一项土地使用权（不考虑相关税费）；领用生产用材料一批，价值为40 000元，购进该批原材料时支付的增值税进项税额为6 800元；计提工程人员的职工薪酬为50 000元；年底，该工程达到预定可使用状态并交付使用。
假定该项目相关增值税允许抵扣。
豫章公司的会计处理如下：
(1) 购入为土地使用权
借：无形资产—土地使用权 200 000
贷：银行存款 200 000
（2）工程领用原材料
借：在建工程——厂房 40 000
贷：原材料 40 000
（3）计提工程人员工资、福利费
借：在建工程——厂房 50 000
贷：应付职工薪酬 50 000
（4）年底，工程达到预定可使用状态并交付使用借：投资性房地产——厂房 90 000
贷：在建工程——厂房 90 000
借：投资性房地产——土地使用权 200 000 贷：无形资产—土地使用权 200 000
（1）计价原则：合同或协议约定（不公允除外）
（2）确认时间：在办理相关资产移交手续之后 如双方确认的价格与实收资本或股本的差额计入“资本公积”
投资者投入的投资性房地产 03
【例8－2】豫章公司为有限责任公司，其注册资本为30 000 000元。
20×7年2月1日，豫章公司接受乙公司以某投资性房地产进行投资。
该投资性房地产采用成本模式计量，账面价值为8 000 000元，根据双方合同协议，认定该资产的价值10 000 000，占豫章公司注册资本的 30％。
假定不考虑其他相关税费。
豫章公司的会计处理如下：
借：投资性房地产 10 000 000
贷：实收资本 9 000 000
资本公积——股本溢价1 000 000
01
02
03 了解投资性房地产的范围，以及与固定资产、无形资产、存货如何划分理解投资性房地产的确认条件及
设置的科目
掌握外购、自建、接受投资的
账务处理
本节小结。
