房产中介专业知识培训课件

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房产中介专业知识培训
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房产中介
• 一、房产中介概念 • 顾名思义：为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机
构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的具体事务 就是帮卖房人登记房源信息、宣传发布并且保证房源真实有效； 帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加 以引导，促使成交；房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣 金。
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• 开间：住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另 一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的 宽度而言，故又称为开间。
• 进深：住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房 屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际 长度。
• 层高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼 板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫 做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。
总套数） • 套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积
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• 公摊概念 • 所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，
它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑 面积。 • 可分摊的公用建筑面积： • 1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、 楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、 水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等， 以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及 其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; • 2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，为 墙体面积水面投影面积的一半
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• 二、销售房屋类型 • 1、商品房：是指房地产开发经营企业，经批准用
于市场出售而建造的房屋 • 2、期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许
可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售 商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品 房预售合同 • 3、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住 的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产 证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后， 立即可以办理入住并取得产权证
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• 不应计入的公用建筑空间为: • 1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为
人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使 用空间; • 2. 售房单位自营、自用的房屋; • 3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业 管理)用房。 • 普通住宅的一般公摊比例： • 多层：8%——15% 小高层： 10%——20% 高层： 15%——30%
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• 二、主要业务流程房 • 客源开发、房客源登记，信息回访反馈，带看房
源、三方谈判、签约、过户贷款、物业交割等等。 • 三、房产中介发展前景 • 1、朝阳产业 • 2、长久产业 • 3、高薪产业 • 4、政策产业
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房产基础知识
• 一、土地性质及其年限 • 住宅用地：70年 • 工业用地：50年 • 科教、文体、卫生用地：50 年 • 商业、旅游、娱乐用地：40年 • 综合或其他用地：50年
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• 玄关：专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间， 也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓 冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。在 住宅中玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是 进出住宅的必经之处。在房屋装修中，人们往往 最重视客厅的装饰和布置，而忽略对玄关的装饰。
• 商品房五证两书：房地产商在预售商品房时应具 备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许 可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许 可证》和《国有土地使用证》，简称“五证”。
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• 四、房屋类别 • 1层~3层为低层住宅；4层~6层为多层住宅；7层
~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层 ~30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超 高层住宅。 • 五、其他专业概念 • 容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比，例 如在一千平方米的土地上有四百平方米的建筑总 面积，其容积率是0.4。
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• 4、准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内 的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距 等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装 修和进行配套施工阶段的房屋
• 5、二手房：凡产权明晰、经过一手买卖之后再行 上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公 房和经济适用房。包括商品房、允许上市交易的 二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、 经济适用房、限价房
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• 三、房屋建筑结构 • 1、混合结构：砖混或砖木……，块材砌筑墙体（或
用大型预制墙材安装）、（木、预制或现浇混凝 土）楼板 • 2、框架结构：梁柱刚接而成的受力体系，（钢筋 混凝土或者钢材）预制柱、梁、板装配；现浇混 凝土柱、梁，预制板；全现浇钢筋混凝土 • 3、框架剪力墙结构：现浇混凝土墙，现浇混凝土 柱、梁，现浇板 • 4、剪力墙结构：全装配大板；内浇外挂；全现浇 （大模板、滑模）；配筋砌块墙体，现浇构造柱、 芯柱和圈梁
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• 跃层式商品房由上、下两层楼面、卧室、起居室、 客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户 内独用的小楼梯连接的房屋。
• 复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一 层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
• 土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权 出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地 出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或 土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管 理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政 划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用 权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按 规定补交的土地出让价款
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• 绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与 规划建设用地面积之比。
• 建筑密度：指项目用地范围内所有建筑的基底总 面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反 映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
• 公摊：公摊面积的计算： • 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 • 公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积 • 公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊