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富力——一体化全产业低成本模式集大成者企业素描企业名称：广州富力地产股份有限公司成立时间：1994年企业性质：民营控股上市公司企业概况：广州富力地产股份有限公司(香港联合交易所上市编号：2777)，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。
发展业绩：自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。
实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌，公司在二零零五年至二零零九年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。
模式研究一、团队管理——信守“而思进，力创新高”的企业文化在10余年的发展过程中，富力形成了自己独特的团队文化。
企业创始人的精神对整个企业影响巨大，富力地产也不例外。
张力和李思廉是富力地产的灵魂人物，他们的言行和经历是富力团队文化的反映。
1.文化理念与人才观：创新、成长2.品牌与慈善事业：注重无形价值3.企业文化灵魂人物：张力和李思廉二、一体化地产运营盈利模式富力地产在不断扩大企业实体的同时，形成了一条完整的产业链。
富力地产通过对现有资源的整合，从选址、购地、策划、设计、工程、销售、售后服务都有相应的实体完成，对地产产业连的运营制定出一套严格的程序，真正地实现了一体化的地产运营之道。
1.一体化运营模式下的六大发展方向和五大步2.稳健和创新：一体化运营模式的科学理念3.信息化：实现一体化运营模式的技术手段三、多元化低成本高速扩张的发展战略从长期来看，富力拥有的大量商业物业价值是值得期待的，但是，在短期内却造成了现金流的紧张。
一直坚持商业地产导向的富力在商业地产领域沉淀了大量的资金。
在寸土寸金的广州新兴CBD珠江新城其拥有的项目就达到10多个。
1.战略理念总结：九大战略关键点2.战略运营：业绩显著四、全产业链模式下的成本控制1.六大策略实现成本控制2.成本控制具有二大特色五、以客户为导向的产品战略1.产品体系特点、战略及营销2.住宅产品案例：君湖华庭六、大手笔着力商业地产开发经营1.权重、布局及运营模式2.典型项目特色分析：摩根中心景观概念七、提前布局海南着力旅游地产开发1.进一步推进布局海南战略2.海南旅游地产项目案例：富力湾。
富力运营部管理制度范文富力运营部管理制度范本第一章总则第一条为规范富力运营部的管理行为，提升工作效率和质量，制定本管理制度。
第二章机构设置第二条富力运营部是富力集团下属的一个部门，设立的目的是统一协调各项运营工作。
第三章职责第三条富力运营部的主要职责包括但不限于以下几个方面：1. 负责制定并实施公司运营发展战略和目标，推动公司运营工作的开展；2. 负责落实并执行公司的运营计划，定期评估运营工作的执行情况；3. 负责与各部门沟通协调，解决运营中的问题和难题；4. 推动运营管理的创新和提升，提高工作效率和质量；5. 负责运营数据的收集和分析，提供决策支持。
第四章组织架构第四条富力运营部的组织架构如下：1. 部长：负责整个部门的管理和领导工作；2. 副部长：协助部长进行部门管理和决策工作；3. 运营经理：负责具体的运营项目和工作，管理项目组；4. 运营专员：协助运营经理进行日常工作，协调沟通各相关方。
第五章工作流程第五条富力运营部的工作流程分为以下几个环节：1. 收集信息：定期收集和整理相关的运营数据和信息，包括市场调研、竞争对手分析等；2. 分析研判：对收集到的信息进行分析和研判，为制定运营计划和决策提供依据；3. 制定计划：根据分析结果制定运营计划和详细执行方案，明确目标和任务；4. 实施执行：按照计划和方案进行实施和执行，协调各相关方的合作；5. 监督评估：对运营工作进行监督和评估，及时发现问题并进行调整；6. 改进措施：根据监督评估的结果，制定改进措施和措施方案，推动运营工作的持续改进。
第六章管理措施第六条富力运营部应采取以下管理措施，确保工作的顺利进行和目标的实现：1. 定期召开会议：每月召开部门例会，讨论和解决工作中的问题；2. 加强沟通协调：与各部门及时沟通和协调，解决工作中的难题和矛盾；3. 推动创新：鼓励员工提出和推动运营管理的创新方案和措施；4. 激励机制：建立合理的激励机制，激励员工积极主动地工作；5. 培训和提升：定期组织培训和学习活动，提升员工的业务能力和综合素质；6. 绩效考核：建立科学合理的绩效考核体系，对员工的工作进行评估和奖惩。
地产公司运营和管理模式地产行业是一个充满挑战和竞争的行业，而地产公司的运营和管理模式的优化和改进是确保公司持续发展和成功的关键。
本文将介绍地产公司常见的运营和管理模式，包括组织结构、项目管理、营销策略和人力资源管理等方面。
组织结构地产公司的组织结构是公司运营和管理的基础。
常见的地产公司组织结构包括总部和分支机构两个层级。
总部负责整体的管理和决策，分支机构负责具体的项目开发和运营。
总部和分支机构之间需要建立良好的沟通和协作机制，以实现整体协同和资源共享。
在总部层级，通常设有公司高层管理层，包括董事会和执行团队。
董事会负责制定公司的战略和发展方向，执行团队则负责具体的日常运营和管理工作。
此外，总部还设有财务部门、人力资源部门、市场部门等职能部门，以支持和协助公司的运营和管理工作。
在分支机构层级，通常需要设立项目部门和运营部门。
项目部门负责项目的策划、开发和销售，包括土地购买、规划设计、施工和销售等环节。
运营部门则负责项目的运营和管理，包括物业管理、租赁管理和客户服务等工作。
项目管理地产公司的项目管理是确保项目成功完成的关键。
项目管理涉及多个方面，包括项目策划、项目执行和项目监控等。
在项目策划阶段，需要制定项目计划和目标，明确项目的范围、时间和成本等要求。
在项目执行阶段，需要组织和协调各个部门和团队的工作，确保项目按计划进行。
在项目监控阶段，需要对项目的进展和成果进行监测和评估，及时调整和优化项目的方向和进程。
为了有效管理项目，地产公司通常采用项目管理软件或工具进行项目进度和资源的跟踪和管理。
这些软件或工具可以帮助项目团队实时掌握项目的状态和进展，及时解决问题和风险。
同时，地产公司还需要建立健全的项目管理制度和流程，以规范和标准化项目管理工作。
营销策略地产公司的营销策略是推动销售和发展的重要手段。
地产公司的营销策略包括市场调研、产品定位、渠道开发和品牌推广等方面。
市场调研可以帮助地产公司了解市场需求和竞争环境，为产品定位和营销活动提供依据。
销售进程管理流程编制日期审核日期批准日期一、流程目的根据《项目营销整体方案》，组织实施项目销售、推广，并最终完成项目销售任务。
二、适用范围适用于销售开盘至项目销售团队撤销期间，所有营销、销售管理工作。
三、职责3.1销售策划部3.1.1负责根据《项目整体营销方案》，分阶段实施项目销售方案。
3.1.2负责组织案场销售工作顺利有序的开展。
3.1.3负责处理涉及销售事务变更、销售价格管理等事宜。
3.1.4组织编制阶段性营销总结报告；3.1.5组织适时对销售方案进行动态修正、补充以及执行工作。
3.1.6组织开展销售示范区的管理。
四、流程图4五、关键活动描述5.1项目开盘前培训：5.1.1项目工程、设计专业培训。
5.1.2销售技能培训。
5.1.3参观调研竞争楼盘，熟悉市场信息，并了解同业发展现状。
5.2销售现场管理：5.2.1现场销售的管理具体要求及程序详见《案场销售管理作业指引》。
5.2.2转换、保留单位，退定、退楼，姓名变更等事务管理具体要求及程序详见《销售事务管理作业指引》。
5.2.3销售价格管理具体操作要求及程序详见《销售价格管理作业指引》。
5.3阶段性营销总结5.3.1销售进程中，项目销售经理组织完成周/月销售总结，具体操作要求及程序详见《销售总结编写作业指引》。
5.3.2根据阶段营销总结视情况修订《营销方案》。
若修订涉及项目销售推广总体思路或阶段广告诉求主题，应及时向地区公司总经理及董事长汇报。
5.4销售示范区管理：5.4.1由销售策划部协同设计管理部共同确认项目示范单位、接待厅、销售通道的设计、施工工作的可实施性后，监控设计施工工作的完整性和满足销售要求。
六、支持性文件6.1流程及作业指引6.1.1案场销售管理作业指引6.1.2销售事务管理作业指引6.1.3销售价格管理作业指引6.1.4销售总结编写作业指引。
富力地产企业发展战略研究广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金7.6亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。
公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,并荣登市值最高公司之一。
自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。
实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在二零零五年至二零零七年连续三年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。
2007年9月10日，荣获国家税务局计划统计司权威发布的中国纳税百强排行榜房地产行业第一名。
一、富力地产发展概况1．富力地产企业概况广州富力地产股份有限公司是中国综合实力最强的房地产企业之一，获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。
2005年7月14日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市。
从广州起家的富力地产，经过近10年发展再进入北京后，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。
富力地产不仅提出做“一体化地产运营商”的企业口号，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。
富力的产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等多种业态领域。
从广州大本营至北京、天津、西安、重庆，富力地产已成功布局五大核心城市，目前拥有约70个物业项目,土地储备约2000万平方米，在建面积约400万平方米。
而单项建筑面积超过50万平方米的全国旗舰项目更是其中的扛鼎之作。
它们是：北京富力城、富力又一城、广州富力城、富力桃园、富力金港城、天津富力城、西安富力城和重庆富力城。
富力地产在继续打造理想人居的同时，开始向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚的商务环境。
开发报建作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的为规范房地产项目开发报建管理，指导报建人员有序开展工作。
二、适用范围本公司取得土地后房地产项目的所有报批报建工作。
三、定义术语3.1房地产开发:指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行房屋建设和销售的活动，包括从规划选址到交付使用的全过程，由征地到拆迁安置、规划设计、三通一平、房屋建设、预售、竣工验收、入伙等多项内容组成。
3.2房地产开发报建:指在房地产开发过程中按照政府的办事程序及要求，办理各阶段相关手续，最终取得政府相关部门批文。
包括取得前期立项批文、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证明等重要的政府批文。
四、职责4.1开发中心（部）4.1.1.负责制定项目开发报建进度计划；4.1.2.负责办理从项目立项到项目入伙期间的除水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防外的前期报建手续；4.1.3.负责项目初始登记、竣工查丈、规划验收、竣工备案专项验收工作；4.1.4.负责公司内外关系的协调，组织公关活动的策划与实施；4.1.5.负责房地产预售阶段的楼盘价格备案。
4.2市政部（如单独设置，职能如下；如与工程部或开发部合并，则由相关部门承担相应职责）4.2.1.负责水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防报批及验收。
4.3设计管理部/总工室4.3.1.负责提供办理用地规划指标所需的图纸；4.3.2.负责提供报建方案、扩初设计、施工图图纸工作；4.3.3.负责预售查丈、竣工查丈的技术解释工作；4.3.4.负责项目报建技术支持工作。
4.4工程部4.4.1.配合项目现状地形图的测绘工作；4.4.2.配合项目开工验线工作；4.4.3.配合临时用水用电报批工作；4.4.4.配合各专业分包单的工程报批报建工作；4.4.5.负责提供勘察、施工单位与报建相关信息和资料；4.4.6.负责施工过程中质监、安监日常检查、中间验收、城管检查等相关工作；4.4.7.配合项目竣工查丈、规划验收工作；4.4.8.配合开发报建部门完成专项验收及接待工作；4.4.9.负责各项工程验收所提出的工程整改工作；4.4.10.负责组织新建物业移交工作。
富力地产发展历程富力地产是一家具有国际影响力的综合性地产开发企业，成立于1994年，总部位于中国广州。
经过多年的发展，富力地产已经成为中国房地产行业的领军企业之一。
富力地产的发展历程可以追溯到上世纪90年代中期。
当时，中国的房地产市场正处于发展的初期阶段，机遇和挑战并存。
富力地产抓住了这个时机，在广州及周边地区开展了大规模的住宅项目开发。
通过提供高品质的房地产产品和优质的服务，富力地产快速获得了市场认可和消费者的信赖。
随着中国经济的快速发展，房地产市场呈现出爆发式增长的趋势。
富力地产不断扩大业务范围，开始涉足商业地产、酒店管理和物业管理等领域。
在这一过程中，富力地产不仅增加了业务收入，还提升了公司的品牌价值和综合实力。
2007年，富力地产成功登陆香港联交所，成为中国房地产行业首家在香港上市的企业。
这一举措进一步提高了富力地产的知名度，增强了公司的资金实力和市场竞争力。
在上市后的几年里，富力地产加大了对国内和海外市场的拓展力度，先后在北京、上海、深圳、北京、成都、重庆等一线城市以及美国、澳大利亚、马来西亚等国家和地区开展了多个大型项目。
富力地产在发展过程中注重与国内外知名企业的合作。
公司与万科、中国平安等龙头企业建立了良好的合作关系，共同开展项目开发和品牌推广。
在国际市场上，富力地产也积极寻找合作机会，与英国伦敦金融城、美国硅谷等地区的地产开发公司建立了合作关系，参与海外项目的投资和开发。
富力地产在发展过程中坚持创新驱动和科技引领。
公司不断引进和采用先进的建筑技术和管理理念，提高项目的品质和效益。
同时，富力地产积极投入研发资源，推动智慧城市和科技园区等新型城市发展模式的实践。
公司成立了自己的科研机构和创新实验室，与高校和科研机构建立了战略合作关系，开展前沿科技领域的研究和应用。
富力地产的发展成果得到了广泛的认可和荣誉。
公司连续多年在中国房地产企业500强榜单上名列前茅，被评为“中国最佳雇主企业”和“中国最佳投资价值企业”。
富力地产成本管理特点研究——“占领产业链是控制成本的最好方法”作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司俞昆????前言????广州富力地产成立于1994年，连续多年荣获中国房地产品牌企业称号；从2005年至2008年，富力连续四年获得由国家统计局评选和公布的“年度中国建筑与房地产企业500强”综合实力冠军。
2009年12月22日，富力牵手另外两大地产巨头——雅居乐和碧桂园，组成民企军团一举击败保利、万科、中海组成的央企军团，以255亿元天价买到了中国历史上最贵的一块土地——广州亚运城。
2010年，富力地产全年预计的销售目标是300亿元，比2009年又增长30%左右。
????富力取得如此成就，可以说是其独特管理模式的成功，而其独特管理模式中“占领产业链”模式是傲视同行控制成本的绝招，也有了目前房地产业界“管理看万科，成本看富力”的说法。
2005年，有人向富力地产董事长李思廉发问：“万通的冯仑提出要做美国式专业发展商，首创置业的刘晓光提出要做城市运营商，你对此怎么看？”李思廉不假思索地回答：“控制好成本，保证一定的利润率，比什么理论都重要。
”而在另一个公开活动中对富力赢利快速增长之谜，李思廉解释道：“占领产业链是控制成本最好的方法，后期的物业管理、二手买卖等环节也会增加富力利润。
” 万科的运作模式一直在做“减法”，而富力一直在做“加法”。
那么，富力是如何用占领产业链（做“加法”）模式控制成本？又如何获得成功呢？????下面是我对富力地产的“占领产业链是控制成本的最好方法”进行的分析和研究，希望能对集团成本管理体系改善有所启发和帮助。
????一富力的“占领产业链”模式解读????对于富力来讲，“占领产业链”的准确解读就是“肥水不流外人田”，即“每个环节的钱都由自己赚”。
????1. 富力集团产业链基本包括了房地产开发的上下游产业，包括设计、开发、监理、装修施工、销售、物业管理、总承包工程公司、园林绿化工程公司、市政工程公司、门窗制造公司、担保公司、广告公司、物流公司、百货公司，甚至于创投公司等。
富力地产集团监察审计规范化集团监察管理规定-FL地产目的本文档旨在制定富力地产集团（以下简称“FL地产”）的监察审计规范化集团监察管理规定，以确保FL地产在监察工作中遵循规范和有效执行。
范围本管理规定适用于FL地产集团内所有监察工作，包括但不限于内部审计、合规监察和风险管理。
1. 监察责任1.1 FL地产集团高层管理人员应确保监察职能得到充分支持和资源保障。
1.2 监察部门应通过制定监察计划、制定监察标准和指南、监察报告等方式，履行其监察职责。
2. 内部审计2.1 内部审计部门负责执行FL地产集团的内部审计工作，并按照相关法律法规、国际标准和内部政策制定相应的审计流程和程序。
2.2 内部审计应定期对各个业务部门进行审计，发现问题并及时提出改进建议和建议措施。
2.3 内部审计部门应向高层管理人员和董事会报告审计结果，并跟踪执行改进措施的落实情况。
3. 合规监察3.1 合规监察部门负责执行FL地产集团的合规监察工作，确保公司业务活动符合相关法律法规和内部合规标准。
3.2 合规监察应定期对各个业务部门进行合规审查，发现违规行为并采取相应的纠正和处罚措施。
3.3 合规监察部门应向高层管理人员和董事会报告合规监察结果，并推动整改和持续改进。
4. 风险管理4.1 风险管理部门负责FL地产集团的风险管理工作，包括风险识别、评估和应对措施的制定。
4.2 风险管理应定期对各个业务部门的风险进行评估，并提出相应的风险管理建议和措施。
4.3 风险管理部门应向高层管理人员和董事会报告风险管理情况，并监督和协助各部门执行风险管理措施。
5. 监察报告5.1 监察部门应及时编制监察报告，对发现的问题、风险和违规行为进行详细描述和分析，并提出相应的建议和改进措施。
5.2 监察报告应向高层管理人员和董事会提交，并跟踪执行改进和纠正措施的进展。
5.3 监察报告应保密，仅在有关人员需要时进行内部共享。
6. 审计和监察记录6.1 监察部门应建立健全的审计和监察记录管理制度，确保审计和监察活动记录的准确性、完整性和可追溯性。
