下载文档原格式
从地产并购看房地产项⽬的投资测算（案例）谈起房地产，⼤家都会想到通过招拍挂流程拿地后开发建设。
⼟地储备多少是⼀个房企持续经营的关键指标。
除了⾛正常招拍挂流程，通过并购获取⼟地也是房企拿地的重要⼿段。
融创收购万达⽂旅项⽬和云南城投会展项⽬、万科收购华夏幸福北京项⽬都是房地产并购的标准操作。
本⽂就针对房地产并购中最常见的股权收购谈起，直⾄收购项⽬完成开发整个过程中的投资测算进⾏简要分析，希望对银⾏在叙做房地产并购贷款和表内开发贷款时经济效益测算有所帮助。
并购常见的模式⼀、并购常见的模式谈到并购模式，最常见的为资产收购和股权收购。
分清楚这两种模式的不同，举个形象的栗⼦：假如把苹果⽐喻成⼀项资产，直接买苹果就叫资产收购；但如果苹果在袋⼦⾥，股权收购就是买这个袋⼦，可以有⼀层袋⼦，这袋⼦就称之为项⽬公司；如果有两层袋⼦，最外层袋⼦就是项⽬公司的母公司。
具体到房地产项⽬上，由于⼟地使⽤权直接转让受投资额须达到投资总额的1/4的限制，突破限制后的转让称之为“在建⼯程转让”，但在实际操作中，在建⼯程转让流程复杂、⼿续⿇烦，⽽且税费较⾼，⼀般都不考虑。
因此，如果⼟地在项⽬公司名下，最常见的就是通过购买项⽬公司的股权来实现，也就是⽆法直接购买苹果，那就买装有苹果的袋⼦，最后也能拿到苹果。
⼆、并购相关⽅的会计处理举个栗⼦，假设有个项⽬公司C 名下有⼟地，⼟地尚未进⾏开发，是股东B 当年出资30000万元取得的，C 没有任何负债。
如果A 出资50000万元从B ⼿⾥购买了项⽬公司C的100%股权，假如现在拿C来银⾏申请贷款，对于C 开发的项⽬总投资中⼟地成本如何计算？是按⼟地原先⼊账价格30000万元计算还是按照A⽀付的股权转让对价50000万元计算呢？搞清楚这个问题，我们需要弄懂这笔股权转让的会计分录：对于转让⽅B来说，它把持有C的长期股权投资30000万元转给了A，收到A的股权购买款50000万元，同时确认⼀笔投资收益20000万元。
受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危（wei）险。
现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：以‚调结构、稳物价、保民生‛为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。
‚国八条‛、房产税试点改革先后落地，‚限购‛、‚限价‛、‚限贷‛等政策全面升级，限购城市从 2022 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 2022 年7 月初，国务院常务会议明确‚二三线城市也要限购‛，限购城市数增加到近 50 个； 2022 年 10 月底，保障房 1000 万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方‚限价令‛相继出台。
始于 2022 年的房地产调控在 2022 年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。
调控政策的步步惊心，基本上都环绕着‚房价‛这块蛋糕。
忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。
行业的优胜劣汰将加剧。
济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。
房价下行的压力变得越来越大。
性。
，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。
密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，，楼市泡沫被挤压。
在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式势必面临巨大挑战。
审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。
调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。
三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。
从辨证的角度，对房地产企业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。
浅谈房地产企业融资问题及建议1. 引言1.1 背景介绍房地产行业是我国经济发展的重要支柱之一，也是吸引了大量资金投入的领域。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产市场蓬勃发展，吸引了众多企业投身其中。
随之而来的是房地产企业融资问题的日益凸显。
房地产企业在发展过程中需要大量资金支持，而且现阶段经济形势的不确定性带来了融资环境的日益严峻。
近年来，我国房地产市场更加注重稳定和规范，政府对于房地产调控政策的出台也让房地产企业面临了更多挑战。
在这样的背景下，房地产企业的融资问题显得更加棘手，如何有效解决融资问题成为了摆在房地产企业面前亟待解决的难题。
本文将围绕房地产企业融资问题展开讨论，分析当前面临的挑战和现阶段的融资方式，探讨融资渠道的分析，提出解决融资问题的建议，同时展望未来房地产企业融资的发展趋势。
1.2 问题提出房地产企业作为经济社会发展的重要组成部分，一直扮演着至关重要的角色。
在蓬勃发展的房地产企业也面临着各种各样的融资挑战。
面临的主要问题包括资金成本高、融资渠道不畅、担保方式有限等。
这些问题制约了房地产企业的发展，并且也影响着整个行业的健康发展。
如何有效解决房地产企业融资问题成为当前亟待解决的重要课题。
本文将围绕这一问题展开讨论，探讨房地产企业融资面临的挑战、现阶段的融资方式、融资渠道分析以及解决建议，同时对未来发展趋势进行展望，为行业发展提供一定的参考。
2. 正文2.1 房地产企业融资面临的挑战1. 楼市政策风险：房地产市场受政策影响较大，政府出台的调控政策可能对企业的融资计划产生不利影响，如限购、限贷等政策会使企业难以获得足够的融资支持。
2. 行业周期性波动：房地产行业具有周期性波动特点，市场需求的变化会直接影响企业的融资状况，一旦市场行情不佳，企业融资渠道将会受到挑战。
3. 风险控制难度大：房地产项目的投资规模巨大，涉及的风险种类繁多，如市场风险、信用风险、政治风险等，企业在融资过程中需要加强对各类风险的控制和管理。
房地产收并购常见模式及风险防范以房地产收并购常见模式及风险防范为标题，本文将探讨房地产收并购的常见模式以及相应的风险防范措施。
一、常见模式1. 资产收购模式：指企业通过购买目标公司的资产或股权来实现收并购。
在房地产领域，资产收购模式常见于企业收购具有优质物业资产的开发商或运营商。
这种方式可通过购买物业项目或股权来获取目标公司的资产，从而实现扩大市场份额或优化资产配置的目的。
2. 合资合作模式：指企业通过与目标公司合资或合作的方式来实现收并购。
在房地产领域，合资合作模式常见于企业与开发商、投资方或物业管理公司等合作共同开发项目，共享资源和风险。
这种方式可以通过合资合作来实现资源整合、风险分担和业务互补等目标。
3. 并购重组模式：指企业通过并购和重组目标公司来实现收并购。
在房地产领域，并购重组模式常见于企业通过收购具有相似业务或地域优势的公司来实现规模扩张或提高竞争力。
这种方式可以通过并购与目标公司实现业务整合和资源整合，从而实现协同效应和降低成本。
二、风险防范措施1. 尽职调查：在进行房地产收并购时，进行充分的尽职调查是至关重要的。
尽职调查包括对目标公司的财务状况、法律风险、经营状况等方面进行全面的调查和评估。
通过尽职调查，可以及时发现潜在的风险和问题，并采取相应的措施进行防范。
2. 合同约束：在进行房地产收并购时，签订合同是保障双方权益的重要手段。
合同应明确约定各方的权利和义务，明确收购方式、价格、条件等重要条款。
同时，还应对违约责任和争议解决进行规定，以保障双方的权益。
3. 风险评估：在进行房地产收并购时，进行全面的风险评估是必要的。
风险评估应包括对宏观经济环境、行业发展趋势、政策风险、市场竞争等方面进行分析和评估。
通过风险评估，可以及时发现潜在的风险和问题，并采取相应的措施进行防范。
4. 资金安全：在进行房地产收并购时，确保资金安全是非常重要的。
资金安全包括对资金来源的合法性和可靠性进行评估，避免因资金问题导致的风险。
房地产企业存在的问题及解决对策一、引言房地产行业作为国民经济的支柱产业，在我国的实体经济中占据着举足轻重的地位。
但是，随着我国经济的转型升级和政策环境的变化，房地产行业也面临着一系列的问题和挑战。
本文将深入探讨房地产企业存在的问题，并提出一些解决对策。
二、问题分析1. 过度依赖销售模式随着我国经济进入新常态，房地产市场也发生了巨大变化。
过去，房地产企业主要通过高周转模式来实现利润最大化，而现在，这一模式已经不再适用。
过度依赖销售模式会导致企业盲目扩张，增加了企业的运营风险。
2. 土地资源匮乏我国土地资源有限，而且受到城市化发展规划的限制，导致土地供应不足，房地产企业在获取土地资源上面临较大的困难。
土地资源匮乏也直接影响了房地产企业的发展空间和盈利能力。
3. 资金压力大房地产项目的开发需要大量的资金投入，而且随着监管政策的收紧，房地产企业融资渠道受到了一定的限制。
资金压力大不仅影响了企业的发展速度，更容易导致企业陷入负债困境，甚至面临资金链断裂的风险。
4. 产业升级迫在眉睫随着经济结构调整和城市化进程的加速推进，居民对于居住环境和产品质量的要求越来越高。
传统的房地产企业往往只注重产品的销售和盈利，忽视了产品和服务的品质，导致在产业升级的浪潮中逐渐失去市场竞争力。
三、解决对策1. 转变发展理念，实现可持续发展房地产企业应该转变发展理念，摒弃传统的高周转模式，注重项目的质量和品质。
在产品设计、施工过程中加强质量管理，提高市场竞争力。
2. 多元化发展，寻求新的增长点房地产企业在土地资源匮乏的情况下，可以通过多元化发展寻求新的增长点。
可以发展商业地产、物业管理等相关产业，拓宽企业的盈利渠道。
3. 提升资金实力，寻求多元化融资途径房地产企业应该提升自身的资金实力，寻求多元化的融资途径。
可以通过股权融资、并购重组等方式增加资金来源，降低企业的融资风险。
4. 注重产品品质，提升服务水平房地产企业应该注重产品品质，提升服务水平。
对房地产项目并购的方式分析及建议随着城市化进程的推进，房地产行业的发展也日益火热。
房地产并购是指企业通过收购、合并等方式，扩大自身规模，增强市场竞争力，获取更多利润的行为。
对于房地产企业来说，进行并购具有多重好处，但同时也面临着一些挑战。
本文将对房地产项目并购的方式进行分析，并提出建议。
1、收购收购是指企业通过购买另一家企业的全部或部分股权来取得控制权的行为。
在房地产项目并购中，收购一般分为直接收购和股权收购两种方式。
直接收购是指企业直接购买目标企业的全部或部分资产，而股权收购则是指企业购买目标企业的股份，从而获得目标企业的控制权。
2、合并合并是指两个或多个企业将自身合并为一个新的企业而形成的行为。
在房地产项目并购中，合并一般分为平等合并和收购合并两种方式。
平等合并是指两个或多个企业在原有业务的基础上进行合并，而收购合并则是指一方企业以收购方式取得控制权，并与目标企业进行合并。
3、资产重组资产重组是指企业对自身资产进行的整合和重新组合，从而达到优化资产结构、提高经济效益的目的。
在房地产项目并购中，资产重组一般分为资产置换、资产剥离和资产整合等方式。
资产置换是指企业将自己的某些资产和目标企业的某些资产进行交换，而资产剥离则是指企业将自己的某些资产出售或转让给目标企业或第三方，最后资产整合则是指企业将自己的资产和目标企业的资产进行整合，从而实现优化资产结构和提高经济效益的目的。
1、选择合适的并购方式在房地产项目并购中，企业应根据自身情况和目标企业的特点，选择合适的并购方式。
在选择并购方式时，企业应充分考虑到自身的经营水平、管理能力、资金实力等因素，并结合目标企业的地位、规模、业务类型等因素进行综合判断，最终选择最适合自己的并购方式。
2、严格把控并购风险房地产项目并购中存在着一定的风险，如目标企业的经营状况不佳、债务风险等。
因此，在进行并购时，企业应采取有效的措施，严格把控风险。
企业可以通过对目标企业的财务状况、管理制度、员工素质等情况进行充分调查、评估，并进行风险预警和应对，最终有效避免风险。
房地产项目整合营销策划方案超完整一、背景介绍随着社会经济的发展，房地产行业竞争日益激烈。
在这个竞争激烈的市场环境下，一个好的整合营销策划方案对于房地产项目的成功推广至关重要。
本文将提供一个超完整的房地产项目整合营销策划方案，以帮助开发商实现项目的成功推广和销售。
二、目标群体定位在制定整合营销策划方案之前，我们首先需要明确我们的目标群体定位。
根据该房地产项目的特点和市场需求，我们可以将目标群体定位为以下几个方面：1.年轻家庭：注重居住环境和生活品质，追求舒适、便利、安全的家居生活。
2.初次购房者：希望在启动资金较为有限的情况下购买适合自己的房产，追求性价比比较高的产品。
3.投资者：关注房产市场的增值潜力，希望以低成本获取高回报的投资机会。
4.新市民：对于新城市开发的房产项目表现出浓厚的兴趣，希望追求新生活、新环境。
三、整合营销策略基于目标群体定位和市场需求，我们将制定以下整合营销策略：1. 宣传推广策略•利用社交媒体平台：在微博、微信、QQ空间等社交媒体平台上开设专题文化推广账号，通过发布精心策划的营销内容，吸引目标用户关注并购买。
•举办线上活动：通过线上抽奖、线上砍价等活动，吸引用户参与并分享，扩大项目知名度。
•引入明星代言：合作签约一些知名演员或艺人作为项目形象代言人，提高项目的品牌知名度和美誉度。
2. 线下市场推广策略•展览会参展：积极参与当地房地产展览会，展示项目的独特魅力，吸引潜在客户了解并购买项目房产。
•地方宣传活动：在项目周边地区组织宣传活动，如街头巡游、户外演出等，吸引目标客户的注意和参与。
•合作推广：与当地的学校、医院、企事业单位等建立合作关系，提供优惠购房条件和配套服务，吸引这些机构员工购买项目房产。
3. 优惠促销策略•抢购优惠：设定项目开盘当天针对特定户型的抢购优惠，吸引用户尽早购买。
•限时特价：设定一段时间内特定户型的限时特价，给予折扣或赠送装修等福利，增加购买动力。
•组合销售：推出带有独家配置和定制优势的家居、家电套餐，引诱用户购买整套房产。
对房地产项目并购的方式分析及建议
作者：李海
来源：《财讯》2019年第24期
摘要：我国房地产市场竞争愈加激烈，而且加上土地资源获取难度不断提升，房地产项目并购逐渐成为项目资源获取的重要途径。
而房地产作为我国经济发展的重要支柱性产业，发展一直受到社会的关注，而本文正是基于此背景下，通过典型的房地产项目并购案例分析，总结房地产项目并购的方式以及相关的建议，同时对房地产项目并购方式选择的影响因素进行分析。
最后针对房地产并购实践操作面临的风险进行分析并提出相应的思考建议。
关键词：房地产；项目并购；分析建议
一、房地产项目并购案例背景
该房地产项目位于深圳市某区中心，主要是为旧城改造项目，通过两期分期建设完成，其中第1期销售业务已经全部结束，该项目原始股东介绍相关清算已经完成，目前只有2期项目待开发。
这也是本文房地产项目并购的重要项目内容。
整个2期项目的土地面积约为1.5万平米，容积率为4.5，计容面积5.5万平米，土地性质为住宅用地。
该项目企业的股权结构较为简单，只有甲乙两个股东，其中甲作为大股东占据65%，而以作为小股东仅占据35%。
整个项目主要是由甲股东主导开发，由小股东辅导。
但是由于甲乙两股东在二期项目运营决策上存在较大的差异，导致2期项目无法继续进行开发，当下该项目公司甲乙股东准备转让2期项目。
刚好丙公司规划在深圳市该区进行相应的城市开发，但是公开市场上土地资源已经没有出让的。
甲乙股东的2期项目正好与丙公司的土地资源需求十分吻合，因此双方就2期房地产项目并购展开相应的工作。
（2）并购意向阶段
丙公司首先对甲乙股东的2期房地产项目进行初步调研了解后，并且与甲乙两位股东进行初步交流后，对整个二期项目的报价为15亿元。
同时丙公司就此房地产并购项目成立专项部门，主要是针对二期房地产项目的投资发展、财务法律、市场分析以及设计等环节进行综合性评估，同时与甲乙项目公司逐渐形成意向收购协议。
1.交易形式选择。
房地产项目并购方式通常有股权并购与资产并购两种构成，其中资产并购交易所标的资产所有权，买方能够获得购买价款的全额发票，同时不会存在股权溢价等问题，相应的税负都会低于股权并购形式，因此多数房地产并购项目的交易方式选择主要是资产并购。
2.并购意向金与排他协议的签订。
当丙公司与甲乙项目公司达成初步协议后，由丙公司向甲乙项目公司转入1亿元意向金。
同时与甲乙项目公司签订排他性协议，当意向金进入收款账
户后，90天内若双方仍没有就该2期房地产并购项目达成实质性交易协议，得解除公管状态，并且将意向金退还。
整个排他周期内，甲乙项目公司不能够对2期房地产项目进行大范围的运营管理与操作。
同时丙公司的房地产并购也不能随意放弃，否则由甲乙两位股东的项目公司没收意
向金。
同样项目公司也不能够在排他协议生效期间内与其它收购方进行洽谈，否则就意向金进行双倍赔偿。
（3）丙公司尽职调查阶段
当丙公司签订了意向协议之后，丙公司需要马上召集会计事务所、律师事务所完成2期房地产项目的尽职调查，对其中存在的风险进行评估。
首先是对甲乙股东项目在2期房地产项目上的股权结构进行分析调查，经过分析后发现甲乙两股东的股权结构与形式十分简单，并且双方都想将2期房地产项目套现。
其次则是2期房地产的资产状况，对于甲乙两位股东来说，其主要就是土地使用权，土地产权十分清晰，并没有抵押土地的情况发生，最后就是2期房地产的现状，整个2期房地产项目并没有开始，也不会影响到丙公司对其进行开发。
整个尽职调查环节结束后对2期房地产项目出具合适收购的意见。
（4）可行性研究
经过丙公司专项小组对2期房地产项目的相关市场进行调研、产品定位以及成本收益测算之后，倘若直接进行股权交易。
会形成2期房地产项目税负大幅度提升，其实际税负率接近50%，同时销售净利率仅为10%，只能够承受市场下行20%的风险，同时盈利空间十分有限。
然而公司从市场分析发现市场下行的概率极为低下，同时还存在极大的上升概率，因此丙公司收购部门认为是可以进行相关房地产项目并购的。
（5）房地产项目并购谈判
丙公司前期的项目调研工作具体落实后。
双方就2期房地产项目并购进行最后的细节谈判，由于双方在主要资产上并没有太多的差异意见，因此双方很快签订收购协议，直接将剩余的并购收购资金直接打到甲乙项目公司账户上，从而由财务部门完成后续的财务工作，整个收购流程结束。
二、房地产项目并购动因分析
（1）充分资本获取稀缺的土地资源
对于房地产行业来说土地是资源是其发展的重要竞争力，也是能够开展项目的重要基础。
但是加上国家对于土地限制拍卖更加严格，企业获取土地的门槛大幅度提升，在该背景下房地产项目并购成为了土地资源获取的重要途径。
（2）应对巨大竞争压力，消除同业竞争
通过房地产项目并购能够将房地产企业当中的竞争状态转变为合作状态，降低竞争压力。
同时逐渐从管理品牌效应以及产业模式来提升房地产企业的竞爭力，通过并购实现行业集中与短板互补。
（3）缓解资本紧张的需求
房地产项目并购不只是对收购方有好处，同时对被收购方也有好处，对于被收购方企业来说，能够将自身无法开发的土地项目房地产项目进行变卖，将资本得以快速的变现，缓解自身企业的运营资金压力，减轻企业的项目负担，或者通过土地资源资产入股的方式，能够形成双方共同开发的局面，最终达到双赢的结果。
三、房地产项目并购风险分析
（1）财务风险
财务风险是房地产项目并购阶段不可或缺的对于和房地产项目双方来说，都会形成一定的资金损失，整个过程必须要重视对财务风险的把控。
首先是资产结构风险，由于房地产并购项目通常牵涉到大量资金，容易占据企业的现金链，对企业现金流形成巨大的压力，造成经营影响。
同时估值风险估值主要是对房地产项目进行评估的过程中，如果无法准确的评估房地产项目的价值，将会使得房地产项目无法达到收购方的要求，收购方预期收益将会大打折扣。
（2）法律风险
房地产项目在并购前或者是并购环节，应用违反法律法规的行为使得房地产收购项目完成的所造成的风险。
某些房地产企业为了能够低价收购房地产并购项目，会使用非法的手段完成收购，从而为房地产企业埋下法律风险，一旦缠上法律关系，对于房地产项目的开发以及运营来说都是极为不利的。
（3）政策性风险
房地产项目的发展多数会受到我国市场经济的影响。
我国对于房地产产业一直是进行严格的宏观调控，而且为了控制持续火熱的房价，对于房地产项目更是进行严格的管控，自然对收购企业，来经济效益能否变现是一个巨大的挑战。
四、房地产项目并购的对策与建议。
（1）明确收购战略目标以及收购形式
房地产企业在完成房地产项目并购时，必须要从自身战略规划出发，同时与未来开发规划进行契合。
因为房地产项目并购的主要目的就是为了能够实现房地产企业的发展战略，必须要结合当地房地产市场的实际情况以及政府环境对房地产并购项目进行充分的调研，同时要十分清楚自身的运营以及资金管理情况，选择合适的收购方式完成收购，避免收购方式的失误，从而给收购造成极大的成本。
（2）选择合适的房地产项目并购
在收购目标的选择上，直接决定了并购后房地产企业能否实现相应的经济效益，因此要结合市场房地产环境结合自身并购战略确定大致的收购范围，然后逐步的进行筛选调研，同时与自身的资产负债率、现金流动比率等财务指标进行匹配，确保所选的目标是公司的最优选择。
（3）严格执行并购流程预防风险
并购对于主动方来说需要面临巨大的风险，同时也将会占据极大的现金流资金，因此在进行房地产项目并购时，一定要将各个并购环节的作用进行充分的发挥，尽可能的降低收购方的风险，避免风险发生，为收购方企业带来极大的损失。
（4）积极拓宽融资渠道，确保资金流健康。
房地产项目并购所涉及的资金十分庞大，对于收购的融资能力也是有着较高的要求，而且随着房地产市场竞争的愈加激烈，市场往往会产生较多的波动，对于资金有着更高的要求。
在收购阶段收购方企业更应该强化内部控制管理，避免内部风险影响到房地产项目的并购流程，确保自身资金流的健康。
参考文献
[1]李亚萍.房地产企业并购重组中税务风险管控研究[J].纳税，2018，12（29）：44
[2]钱国栋.企业并购业务问题研究——基于光明地产郑州项目并购案例分析[J].中国集体经济，2017（11）：18-19
[3]潘启.对房地产企业并购法律模式的分析[J].法制与社会，2017（28）：83-84
作者简介：李海，1976年，男，汉族，安徽省明光市，会计师，大专，东莞名流置业有限公司，财务会计。
