论我国不动产登记制度的现状＼发展和完善（中南财经政法大学法学院，湖北武汉430073）
不动产登记制度是不动产物权变动的核心内容之一。从我国不动产登记制度的现状来看，虽然已经颁布了《物权法》加以规范，但仍然存在着诸多问题。因此，结合我国不动产登记的实际情况，借鉴各国不动产登记制度中先进的理念，对我国不动产登记制度的现状以及进一步完善我国不动产登记制度作一简要分析和探讨。
标签：不动产登记；制度现状；制度完善
1 不动产登记制度概述
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。现代社会不动产登记的主要目的在于公示，即通过不动产登记将有关不动产物权的设立、变更、转移、消灭等情况向社会公众公开。这种公示过程的形成，包括两个行为：一是当事人提出登记申请和为支持、补充、更正登记申请所做的其他意思表示，具有私法属性；二是登记机关的审查行为，具有行政法属性。
2 我国现行不动产登记制度中存在的主要问题
（1）不动产登记立法不完善，有关不动产登记的法律法规之间交叉和冲突的现象严重。
目前，我国的法律体系中还没有制定专门的不动产登记法，关于不动产登记制度，主要分散存在于《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等法律法规中。虽然《物权法》用专门章节规定了不动产登记制度，但是对于不动产登记制度的设计却十分简单粗糙，甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。除《物权法》的规定外，实践中有一些涉及不动产登记的部门分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。由于没有统一的登记机构和统一的登记规则，许多涉及不动产登记的规则之间难免会出现重复、矛盾现象，使人们无所适从。
（2）不动产登记城乡管理不统一，重视城市，忽视农村。
在土地登记方面，城市的土地登记工作相对比较完备，而在广大的农村地区的土地登记工作还相对比较薄弱。在房屋登记方面，城乡差距更为明显。关于城市房屋登记，国家先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。与之相比，农村房屋的登记就落后了许多。由于农村经济发展相对落后，房地产交易量较少，因此有关农村房屋登记的法律法规比较少，甚至相关的规章和地方性法规也比较少。
（3）不动产登记的信息不够公开化。
目前我国还没有一项不动产物权登记记录能够建立起全国性的数据信息交换查询系统。当事人与律师为了查阅某项财产上的权属状况需要花费大量的时间。此外，一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定，登记材料并不向社会公开，查阅手续非常繁琐，使得我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。
3 进一步完善我国不动产登记制度的建议
（1）制定统一的不动产登记法，保证不动产交易的安全和公正。
我国的不动产登记法律法规可以构建为四个层次：第一个层次是由全国人大制定统一的物权法，确定我国统一的物权模式、登记模式及基本规范等；第二个层次是由全国人大在物权法的基础上，制定一部统一的不动产登记法，确立我国不动产登记的性质、效力、程序等有关内容，以构建我国不动产登记制度；第三个层次是由国务院围绕不动产登记法制定相应的不动产登记条例；第四个层面是由国务院有关部门制定相应的登记实施细则和管理制度。这样的立法体系，从原则到纲目，再到具体操作程序和管理制度，形成了具有统一性、科学性和逻辑性的不动产登记法律体系。
（2）设立统一的不动产登记机关。
《物权法》已经明确我国不动产登记机关应当统一。我国不动产登记机关的选择应为行政机关，但必须保证统一，而不能像目前的多头负责，并且该登记机关应淡化其行政色彩，加强其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。国家可以在县级以上人民政府设立专门的不动产登记局，统管不动产登记的有关事宜。
（3）在不动产登记审查过程中引入公证制度。
根据《物权法》第246条规定，各地立法机关可以利用这个立法契机，在行政法规、地方立法中规定将不动产公证作为不动产登记的审查预防机制，来降低和防范不动产登记存在的风险，防止纠纷和赔偿的发生。
应该明确的是，公证机构仅仅是进行不动产登记实质审查的机构，至于登记的其他程序性问题以及登记簿最终的记载情况都是由不动产登记机关来完成的。在公证人员提交手续齐全且由登记机关初步审核后，将审查内容通过新闻媒体向社会公示。公示期内，如发生第三者主张权利或举报登记中的瑕疵，登记机关可委托公证人员重新调查。如公示期内无异常情况，登记机关方同意登记发生的物权变动。若其中有错误，是登记内容的错误由公证人员负责，登记簿记载错误由登记机关人员负责。在发生错案后，可由登记机关负总责，然后向公证机构追究具体责任。
参考文献
［1］李石山，汪安亚，唐义虎著.物权法原理［M］.北京:北京大学出版社. ［2］梁慧星著.物权变动论—公示理论研究［M］.北京:法律出版社.
