戴德梁行物业培训-装修管理实施与控制技巧

办； 3. 专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门 批准，物业管理公司可有偿代办。
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装修不宜审批的情况
改变建筑外部面貌 涉及消防隐患 有可能破坏预埋管线 对承重和分户有影响
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四、装修管理的流程设定
装修管理流程图
业主申请
填写装修申请表
签订装修管理协议 缴纳相关费用
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地板、瓷片铺设
业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷
重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设臵防水层，
不能让楼下“下雨”。 卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定 要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥， 要用洼胶。
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结构改造
小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认
可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座
楼的安全。 如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现 有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处 理。
在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装
修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的
真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括： 大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。 往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台 上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地 板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是 违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。
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水、电线路施工管理
大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我 们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的 读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简 单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力 表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。 业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以 上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开 具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层， 改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会 频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下， 因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。
连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十
分严重。
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木工施工
相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，
注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持
等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减 少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。
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进行装修管理必备相关知识
装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需
具备其它的知识，甚至心理学知识。
1、房屋建筑工程知识 2、识图 3、装修知识 4、施工操作及安全常识 5、消防知识 6、环境条例
7、行为心理学
8、风水学知识
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二、ห้องสมุดไป่ตู้住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号） 于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日 起实施。
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三、物业公司装修批准权限
物业装修批准权限限定
1. 非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；
2. 结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代
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下水管道、烟道的施工
厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、
瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应注意。
厨房的烟道开口位臵是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串 烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已 经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。 厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。
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水、电线路施工管理
卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。 强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有 相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设臵接线盒，以 便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串 管（PVC管），穿线管内不准有接头。 弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全 防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦 私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。
解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不 可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如 果这样做将产生巨大损失的意识。
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装修管理协议
1. 委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话； 2. 住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、
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油漆施工
业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人
员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，
提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。
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装修工程的收尾及验收
所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改 情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。 然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜， 将会达到意想不到的效果。 经过2个月左右的紧张施工，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工 作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的 质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空臵房 屋3个月以后再入住。 可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对甲苯、二甲苯、乙 醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、 竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室 内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空 气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫 生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。
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温馨提示
只在下列情况下，装修工作方能展开: 管理处已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付 所有工程并没有和国家法律有任何抵触
消防机关已发出批准文件
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装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分 为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主 和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人 员可根据现场情况灵活掌握。 业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定 要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处 理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。 同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住 后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给 我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务， 贯彻了公司的服务宗旨。
装修施工审核
通过 动工 验收 合格 退还保证金
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未通过 重新设计 不合格 限期整改
再审核
装修手续办理
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意 图，解答业主的相关问题。 例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位臵、移动 水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开 口位臵、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、 改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位 臵和样式、改变空调安装位臵等等。
审阅装修图纸、技术资料及提出意见; 装修垃圾的清运； 额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等； 装修期间加派的工程监察人员。
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装修保证金制度
装修保证金收取的对象 装修保证金的收取标准 装修保证金退还的时间
注：业主装修后经管理处验收合格，装修保证金可按规定退还。
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装修验收
当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、
施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录
和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容 然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后 的工作中所担的责任和维修工作量。 通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实 感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整 体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。