行业知识房地产企业经营特点Word

房地产基础知识新手必看一、房地产基础知识1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性(土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同)；c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的）;d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）.5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库)、商业用房（门面、商场)、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属:公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利)。

7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地;b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业.包括：a、土地开发;b、房屋建设、维修、管理；c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。

土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。

a)农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200—250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）;10、房地产市场:a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场);b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）;c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通,包括：买卖、抵押、转让、租凭(二手房）;房地产市场结构善一览表：市场称谓一级市场二级市场三级市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业(投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

房地产开发企业会计核算及经营管理特点一、概念房地产是房产与地产的总称。

房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。

房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。

二、经营特点：1、开发经营的计划性——征用的土地、报建等均在国家计划范围内，不经审批，不能开发。

2、开发经营的复杂性——①经营业务内容复杂，囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

②涉及面广，经济往来对象多，不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来。

3、开发建设周期长，投资数额大——从规划设计开始，经过可研、征地、建筑、绿化等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

三、会计核算特点：1、开发成本（在期末报表中体现在“存货”科目）构成复杂：开发成本包括：土地取得成本、建安工程成本、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费，其中建安成本又包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

2、成本核算周期长与房地产开发周期长相对应，房地产开发项目在一个会计期间内无法完成从可研、购地、施工、竣工决算、销售这一系列工作，其成本核算需跨年度进行。

这个期间财务报表体现为：存货、预付账款以及应付款项余额不断增加，主营业务收入为零，损益表上仅反应施工期间的管理费用、销售费用、财务费用，利润为负数。

现金流量表上反应出的一般是经营活动现金流量为负数，投资活动产生的现金流量为负数，筹资活动产生的现金流量为正数。

3、售房款核算复杂预售：房地产开发企业销售也是跨年度的，从取得商品房预售许可证起，企业在持续售房，收取预付款或定金，这个时期商品房销售款体现在“预收账款”和“其他应付款”科目，因尚不符合销售确认的条件，收取的大量房款在形式上增加企业的债务，资产负债率过高，但实质上，这恰恰是房地产企业资金回笼的开始，大量的资金开始流入企业。

房地产企业的经营与管理房地产企业的经营与管理是指房地产企业在市场经济条件下运作和管理房地产开发、销售、租赁等一系列业务活动的过程。

随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业的经营与管理也面临着诸多挑战与机遇。

本文将从房地产企业经营与管理的概念、特点、内容以及面临的问题与策略等方面进行探讨。

1. 长周期性：房地产开发需要经过土地调整、规划设计、审批、建设等一系列程序，并且周期较长，通常需要数年甚至更长时间才能完成。

这就要求房地产企业具有长期经营规划和资金预测的能力。

2. 高风险性：房地产市场受多种因素影响，包括政策调整、利率变动、经济周期等。

这些因素会对房地产市场的供求关系和价格产生重要影响，从而影响到房地产企业的经营效果和盈利能力。

3. 资金密集型：房地产开发需要大量的投资，包括土地购置费用、建设投资、市场推广费用等。

这就要求房地产企业具备良好的资金筹措能力和风险控制能力。

4. 与政府关系密切：房地产开发涉及到土地使用、规划设计、审批手续等环节，需要与政府各相关部门进行紧密合作。

政府的政策导向和支持程度对房地产企业的经营与管理具有重要影响。

1. 市场调研与选址：房地产企业在进行房地产开发之前，需要对市场进行调研，了解市场需求与竞争情况，选择合适的项目开发地点。

2. 项目规划与设计：房地产企业需要根据市场需求和项目定位，进行规划设计，包括建筑设计、景观设计、功能布局等。

3. 资金筹措与投资管理：房地产企业需要通过自有资金、贷款、股权融资等方式筹措开发资金，并对资金进行有效管理和监控。

4. 施工与监理管理：房地产企业需要选择合适的施工队伍和监理机构，对施工过程进行管理和监督，确保项目按时、按质、按量完成。

5. 市场拓展与销售管理：房地产企业需要通过市场推广、销售渠道建设等方式进行市场拓展，确保项目销售顺利进行。

6. 售后服务与物业管理：房地产企业需要提供优质的售后服务，同时需要对物业进行良好的管理，保障物业价值和业主权益。

房地产商资本运营特点及分析房地产企业资本运营,主要是指房地产企业根据自身行业特点,以资本增值最大化为目的,在现有的宏观政策及制度安排下,将可以从外部取得的资本以及内部拥存的各种资本全部纳入价值资本的运行轨道,通过借贷、并购、重组、上市、产权转让等各种方式,为企业融得资金,实现投资及资本结构优化,将潜在的资本转变为活化资本并进行优化配置的经营活动。

而融资现状却是(1)融资渠道单一,通过银行进行间接融资仍然是房地产融资的主要方式。

目前,我国房地产行业的主要资金来源仍然是银行贷款。

（2)新的融资方式所占比重很小,有待发展和完善。

股权融资和债券融资所占比例很小。

由于政策、法规等因素的阻碍,目前我国房地产企业直接上市融资比较困难。

在沪深两地上市的房地产公司有80多家,仅占整个房地产开发企业的0. 2%～0. 3%。

总的说来，资本的运营的实质就是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。

房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。

以下是其特点的具体分析：一、房地产开发企业资金流特点取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。

该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。

项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。

该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。

开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。

项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。

上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。

其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。

房地产开发企业资金运作与管理特点分析引言房地产开发企业是指专门从事房地产开发的企业，房地产开发企业在开发过程中需要大量的资金来购买地皮、进行开发、销售等操作。

这些资金的运作与管理非常关键，直接影响企业的发展和盈利能力。

本文将分析房地产开发企业在资金运作和管理方面的特点。

资金来源房地产开发企业的资金来源一般包括：1. 自有资金自有资金是指企业自身的资金，包括企业投资者的贡献、企业自身的盈利以及过往的积累等。

自有资金的来源稳定，不需要面临支付利息的问题，因此在资金运作和管理中具有一定的优势。

2. 借款为了解决开发资金需求，房地产开发企业通常会通过银行、信托等机构融资，以借款的方式获取资金。

借款的方式不仅可以满足企业的资金需求，还能够根据获取借贷利率来实现资金的增值。

但是，借款会增加企业的财务负担，需要支付利息，而且银行等机构会对企业的财务状况和信用评级进行评估，对企业信誉有一定的影响。

资金运作1. 资金流入房地产开发企业的资金流入主要来自以下方面：•预售款：房地产开发企业在销售房屋时，常常会采取预售的方式，通过收取购房者的预售款来获得资金。

•借款：如前文所述，借款是获取资金的重要方式之一。

•自有资金：企业通过自有资金注入来为开发项目注入资金。

2. 资金流出房地产开发企业的资金流出主要来自以下方面：•土地购买费用：开发企业需要购买土地才能开发，土地的购买费用通常占用了企业的大量资金。

•工程建设费用：开发商需要在规划、设计、建设等方面投入大量的资金。

•应付款项：如前文所述，企业在销售房屋时，会通过收取购房者的预售款来获得资金。

企业需要向供应商、承包商、房地产中介机构等支付款项，进一步会对企业的现金流产生负面影响。

资金管理1. 项目资金管理房地产开发企业在每一个项目的开发中都需要进行资金管理，确保资金的使用得当，逐步实现项目的良性循环。

企业需要制定详细的资金安排，尽量减少不必要的开支，同时降低项目风险。

2. 财务管理财务管理是房地产开发企业的重要管理方面，针对企业内部财务管理需要优化，需要建立和健全财务管理体系，制定各项规章制度，加强财务预算、分析和监督，确保企业财务管理的规范和透明。

房地产开发与经营重点整理DOC一、市场调研与定位在进行房地产开发之前，市场调研是至关重要的一步。

通过对市场需求、竞争对手、政策环境等因素的研究，能够帮助开发商找到项目的定位，并确定合适的产品类型、定价策略等。

案例分析：地区市场研究发现，该地区的住宅需求呈现多样化的趋势，包括不同户型、不同价格区间的需求。

开发商针对市场需求推出多元化的产品线，以满足不同层次的购房需求。

二、土地收购与合作土地是房地产开发的基础，较为常见的土地获取方式包括自行购地、招标竞价、与政府合作共同开发等。

选择恰当的土地获取方式，需要考虑经济效益、投资回报等因素。

案例分析：开发商在项目选址上采取与政府合作共同开发的方式，通过与政府合作，能够获取到更优质的土地资源，并能够获得政府方面的支持和政策优惠。

三、建筑设计与施工管理房地产项目的建筑设计对于产品的质量、功能和市场竞争力都具有重要影响。

同时，施工管理也是一个关键环节，需要注重质量控制、进度管理和成本控制等方面。

案例分析：开发商在建筑设计阶段注重产品差异化，运用绿色建筑技术，以提高产品的市场竞争力和可持续发展性。

在施工管理方面，引入先进的项目管理工具和技术，确保工程质量和进度的控制。

四、营销与销售营销和销售是房地产开发的重要环节，能够决定项目的销售业绩和市场占有率。

需要通过有效的营销策略，提升项目的知名度和吸引力，同时也要注重销售渠道、销售团队的管理和培养。

案例分析：开发商在营销上运用多种渠道，如线上线下结合、社交媒体推广等方式，提升项目的曝光度和品牌知名度。

销售团队通过专业培训，提升销售技巧和服务水平，以增加产品的销售量。

五、投资与风险管理案例分析：开发商在项目投资评估时，通过综合考虑市场风险、政策风险和市场回报等因素，进行风险评估和投资决策。

并合理规划资金筹措渠道，降低融资成本和风险。

总结：房地产开发与经营是一个复杂的过程，需要综合考虑市场需求、政策环境、施工管理、营销销售和投资风险等多个因素。

引言概述:房地产行业作为支撑国民经济的重要组成部分，在经济发展和社会进步中发挥着不可或缺的作用。

本文将着重探讨房地产行业的特点（二），从五个大点进行阐述，包括市场需求的波动性、政府政策的影响、行业竞争的激烈性、房地产经济的周期性和土地资源的有限性。

一、市场需求的波动性:1.不同经济阶段的市场需求变化：房地产市场需求受经济周期影响较大，经济增长与楼市需求正相关。

2.人口变化对市场需求的影响：人口结构的变化、人们购房意愿的变化会导致市场需求的波动性。

3.社会消费观念的变化：消费者对住房需求的变化和对房屋品质的要求提高，会影响市场需求的波动。

二、政府政策的影响:1.宏观调控政策：政府通过调整贷款利率、购房限制政策等手段来影响房地产市场的供需关系。

2.规划控制政策：土地供应、城市规划等方面的政府政策会直接影响房地产行业的发展。

3.税收政策和补贴政策：政府通过税收调节和补贴政策来引导和支持房地产市场的健康发展。

三、行业竞争的激烈性:1.企业之间的竞争：房地产开发商之间的市场竞争激烈，包括产品定位、价格竞争、品质竞争等方面。

2.地域竞争：不同地区之间的竞争也非常激烈，一些发达城市的房地产市场更具吸引力。

3.产业链竞争：房地产产业链上的各个环节，包括设计、施工、销售等环节都存在激烈的竞争。

四、房地产经济的周期性:1.周期性波动：房地产市场经历周期性的波动，包括繁荣期、下行期和复苏期等不同阶段。

2.经济因素的影响：宏观经济因素的波动，如通货膨胀、利率变动等，会直接影响房地产市场的周期性。

3.供需关系的影响：房地产市场的供求关系也是房地产经济周期性波动的重要因素。

五、土地资源的有限性:1.土地供应紧缺：城市化进程加快，土地供应紧缺成为制约房地产行业发展的重要问题。

2.土地价格上涨：由于土地供应有限，土地价格上涨成为一种常态，给房地产企业带来压力。

3.土地规划和利用：政府的土地规划和利用政策对于房地产行业来说至关重要，直接关系到土地资源的有效利用程度。

论我国房地产开发与经营的特点房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商;按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。

1、房地产开发的特点房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时有在城市建设担当着重要的角色，因而房地产开发具有自身的特征。

房地产开发是多部门协作活动。

涉及规划、土地管理、勘测、设计、施工、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通讯、交通、商业、银行等部门。

1.1、房地产开发基本质的特征是综合性首先，综合性是房地产开发的重要要求。

现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。

尤其是住房开发，更要体现以人为本，以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。

缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。

其次，综合性还表现为开发过程工作关系也很多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。

同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样，需要开发商认真进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发最佳方案。

此外，房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调，并起到一定的先导作用，脱离国情、区情，发展速度过快或过缓，规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。