青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地

青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告青岛市地方税务局公告〔2015〕2号全文有效成文日期：2015-05-05根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。

土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。

如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。

开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。

（二）其他房地产开发成本其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。

凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。

园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网青岛市地方税务局关于房产税和城镇土地使用税困难减免有关问题的通知【标 签】困难减免【颁布单位】青岛市地方税务局【文 号】青地税发﹝2009﹞81号【发文日期】2009-06-26【实施时间】2009-06-26【 有效性 】全文有效【税 种】房产税市稽查局、市征收局，各分局、各市地税局： 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《国家税务总局关于印发〈税收减免税管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号）、《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》（国税函〔2004〕940号）和相关政策的规定，现将房产税和城镇土地使用税困难减免有关审批事项通知如下： 一、申报条件 纳税人有下列情形之一且利润总额为负数的，视为纳税有困难，在本市行政区域当年应纳税额内，按减免金额不超过纳税人当年度实际发生的亏损额原则，对其经营自用的房产和土地，可酌情给予减免房产税和城镇土地使用税： （一）因自然灾害、意外事故等不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的； （二）为净化环境、有效保护资源而兴建的污水、垃圾、污泥收集处理场所的； （三）从事文化、体育活动的纳税人，因承担政府指定公益服务事业项目的； （四）专门用作会展活动的展览馆、会展中心等的； （五）经青岛市企业改革和组织结构调整领导小组或区（市）有关部门认定的关闭企业、停产整顿企业，导致房产、土地闲置在半年以上的； （六）国家税务总局和山东省地方税务局规定的其他情形。

二、审批权限 纳税人缴纳房产税有困难的，须提出书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机关审核后，年减免税额在十万元以下的，由市征收局，各分局、各市地税局依法审批；年减免税额在十万（含）元以上的，层报市局依法审批。

纳税人缴纳城镇土地使用税有困难的，须提出书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机关审核后，层报市局依法审批。

青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读文章属性•【公布机关】青岛市其他机关•【公布日期】2015.05.25•【分类】地方政府规章解读正文青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读为了加强土地增值税、契税征收管理，进一步明确房地产项目土地增值税和国有土地使用权出让契税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（2015年第2号，以下简称《公告》）。

一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊在计算土地增值税时，普通住宅和非普通住宅需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。

根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，本条明确土地成本和其他房地产开发成本在普通住宅和非普通住宅之间的分摊方法。

第一条第一款中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。

因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。

“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。

“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。

第一条第二款中，明确其同时符合四项特殊条件的成本应该直接计入受益对象的成本中核算，比如装修成本等。

不符合特殊条件的成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积的比例计算分摊。

但在清算审核中，一旦发现直接归集的成本有一条不符合直接归集条件的情况，比如合同中包含共同工程、存在虚假发票等，则其他房地产开发成本整体按照建筑面积法分摊。

青岛市地税局关于调整青岛市市内四区城镇土地使用税应税土地等级范围的通告文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2008.03.31•【字号】青地税发[2008]70号•【施行日期】2008.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】耕地占用税正文青岛市地税局关于调整青岛市市内四区城镇土地使用税应税土地等级范围的通告（青地税发〔2008〕70号）为进一步贯彻执行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，充分发挥城镇土地使用税调节土地级差收入的作用，报经青岛市人民政府同意，自2008年1月1日起，对青岛市市内四区城镇土地使用税应税土地等级范围进行调整。

现将有关事宜通告如下：一、税款缴纳自2008年1月1日起，我市城镇土地使用税的申报纳税期确定为：企业和其他单位按季申报缴纳，申报纳税期限为季度终了后15日内；个人按半年申报缴纳，申报纳税期限为半年终了后15日内；房产管理部门按月申报缴纳，申报纳税期限为月份终了后10日内。

二、土地等级范围的确定青岛市市内四区城镇土地使用税应税土地等级范围：1、一级地（单位税额：24元/平方米）第一片：西起朝城路，沿费县路-沿铁路线-北京路-即墨路-济宁路-安徽路-广西路-龙口路-大学路-莱阳路-文登路-香港西路-延安三路-江西路-香港中路-台湾路-海岸线所围成区域。

该区域主要包括：中山路、湖北路、湖南路、太平路、八大关、东海路、闽江路、南京路南端、珠海路等区片。

第二片：北起顺兴路，沿辽宁路-宁海路-登州路-延安一路-延安路-桑梓路-丰盛路-台东八路-大名路-营口路所围成区域。

该区域主要包括：台东一路、台东三路、台东六路、利群商厦、当代商城等区片。

2、二级地（单位税额：14元/平方米）第一片：西起团岛一路，沿台西一路-磁山路-费县路-朝城路-海岸线所围成区域。

该区域主要为八大峡区片。

第二片：南与一级地共界，西沿铁路线-上海路-德平路-包头路-铁山路-长山路-青海路-昌乐路-沾化路-诸城路-利津路-长春路-延安三路-宁夏路-崂山界所围成区域。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。

一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。

非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知【标 签】商品房开发【颁布单位】青岛市地方税务局【文 号】青地税函﹝2009﹞128号【发文日期】2009-10-20【实施时间】2009-10-01【 有效性 】全文有效【税 种】城镇土地使用税市稽查局、征收局,各分局、各市地税局: 近接部分单位反映，房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税(以下简称土地使用税)纳税义务时间掌握不一，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税﹝2008﹞152号)、《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税﹝2006﹞186号)等有关规定，现重新明确如下： 一、纳税义务的开始时间 新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。

批准征用之日是指依据不同的耕地类型来确定不同的审批机关，该审批机关批准征用的日期。

以土地出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税；未签订合同的，应由受让方从实际交付土地时间的次月起缴纳土地使用税。

二、纳税义务的截止时间 房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

三、应纳土地使用税计算公式 每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积×;(1－截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积÷商品房可售总建筑面积)×;土地使用税单位税额标准÷12 四、开发初期应税土地总面积的范围 开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。

各地⼟增税成本分摊⽅法和分摊政策（1）⼀、中央的规定⼆、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）⼗⼀、南京的规定（南京市地⽅税务局⼟地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税⼀便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税⼆[2010]106号）（甬地税⼆[2009]104号）（甬地税⼆[2010]106号）（甬地税⼆[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、⼴州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）⼋、丽⽔的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）⼗、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）⼗⼆、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）⼗三、浙江的规定（浙江省地⽅税务局关于⼟地增值税若⼲政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）⼗四、⼤连的规定（⼤地税函[2008]188号）（⼤地税函〔2006〕76号）⼗五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）⼗六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）⼗七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）⼗⼋、福州的规定（榕地税发[2008]108号）⼗九、⼴西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)⼆⼗、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）⼆⼗⼀、四川的规定（川地税发[2007]21号）⼆⼗⼆、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）⼆⼗三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）⼆⼗四、⿊龙江的规定（⿊地税函〔2010〕33号）（⿊地税发[2007]119号）（⿊地税发[2005]94号）⼆⼗五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）⼆⼗六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）⼆⼗七、西安的规定（西地税发[2010]235号）⼆⼗⼋、绍兴的规定（绍兴市地⽅税务局公告2011年第7号）⼀、中央的规定1、总的分摊⽅法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项⽬共同的成本费⽤，应按清算项⽬①可售建筑⾯积占多个项⽬可售总建筑⾯积的⽐例或②其他合理的⽅法，计算确定清算项⽬的扣除⾦额。

关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告青岛市地方税务局公告2018年第4号（山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），结合我市税收征管工作实际，现将土地增值税若干问题公告如下：一、关于土地增值税清算单位问题土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。

原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。

二、关于销售价格明显偏低的收入确认问题房地产开发企业销售房地产价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列顺序确认：（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。

三、关于土地增值税预征问题（一）房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并于取得收入次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。

（二）房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。

（三）房地产开发企业在销售开发产品的过程中，向购房人收取的装修费等全部价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

房地产开发企业转让房地产取得收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

四、关于分期缴纳土地出让金的利息问题土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

五、关于装修费用的扣除问题房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

土地增值税扣除方面，现在不少地方税务局对于土地使用税的扣除问题也有了明确规定：琼地税函〔2007〕356号关于明确土地增值税若干政策问题的通知二、关于土地使用税的扣除问题房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

大地税函[2008]188号大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》第二条规定：纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。

青地税发〔2008〕100号青岛市地税局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知第二十五条开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。

没看到过国税总局针对这个问题单独出文，可参考会计有关规定《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”科目。

根据《财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知》（(88)财工字522号）文件规定：“根据国务院令<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>规定，从1988年11月1日起，对在城市，县城,建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，开征土地使用税。

现将国营企业缴纳土地使用税的有关财务问题通知如下：企业按规定缴纳的土地使用税在企业管理费中列支。

”《企业会计制度》第一百零四条规定，企业缴纳的城镇土地使用税应计入管理费用，而不是其它科目。

应用指南中（P254），在会计科目和主要账务处理6403科目营业税金及附加中，明确说明房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。