青地税发[2008]100号---关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知

房地产企业车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房争议如何化解？一、地上/地下停车位基本规定:物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.业主买一赠一非业主，单独计税。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

（非道路）占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

如合同明确约定内容为所有权：如果在商品房买卖合同中约定：专门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有.如果是出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征土地增值税、企业所得税。

（人防工程只允许出租）二、开发商到底有没有权利对人防车位收取20年的租金？人防工程是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。

我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程.”因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键.如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。

小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。

应该有业主委员会的参与.资料显示：北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。

北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价,不能随意在费用上拔高。

北京华展公寓业主，将开发商—-北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院.北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。

实践判例：天津赵某认为,地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。

法院经审理认为,依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局发票管理改革实施方案》的通知文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2009.12.22•【字号】青地税发[2009]196号•【施行日期】2009.12.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局发票管理改革实施方案》的通知（青地税发[2009]196号）市稽查局、征收局，各分局、各市地税局，市局机关各处室：《青岛市地方税务局发票管理改革实施方案》业经市局2009年第8次局长办公会议讨论通过，现印发给你们，请各单位认真组织学习，做好发票管理改革工作。

二○○九年十二月二十二日青岛市地方税务局发票管理改革实施方案为贯彻落实国家税务总局《关于进一步做好税收征管工作的通知》（国税发〔2009〕16号）和全市地税工作会议精神，切实加强普通发票管理，强化“信息管税”，着力构建发票管理长效机制，维护国家正常的经济秩序，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则和国家税务总局《关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发〔2008〕80号），结合我市地税发票管理实际，制定此方案。

一、发票管理改革的意义现有的发票管理制度、管理模式主要是基于手工操作构建的。

随着社会经济的不断发展，对发票管理的要求也不断提高，特别是在“信息管税”的思路下，充分采集发票开具信息、解决征纳双方信息不对称的问题，显的尤为重要。

而我局现有的发票管理模式和管理手段已不适应税收征收管理工作的需要，一定程度上制约着税收征管工作质效的提升。

因此，实施发票管理改革对于加强税源管理，提高征管质量和效率，堵塞征管漏洞，强化财务监督，维护社会主义经济秩序，建设和谐社会，具有非常重要的意义。

二、发票管理改革的总体目标和具体任务根据“简并票种、统一票样，网络开票、建立平台”的工作思路，我局发票管理改革工作的总体目标是：通过简并票种，提高发票业务的办理效率，方便纳税人使用；通过机具开票，提高发票信息采集水平，强化税收监控；通过数据比对，提高发票数据增值利用水平，实现“以票控税”；通过增强防伪，提高发票的辨别能力，增强真伪识别的准确性。

第三期房地产税收业务培训班税收业务问题答疑【问题一】问：开发项目有假设干个单位工程，都已经到达可以销售或预售的程度，而配套设施、公共配套等未完工，而结转收入、成本时，其开发产品成本单价如何确定？答：〔1〕关于收入确实认：①营业税计税收入确实认：《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

②企业所得税计税收入确实认：国税函【2010】201号文规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工〔竣工〕备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续〔包括入住手续〕、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

国税发【2009】31号文件第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入〔或利润〕的实现。

③土地增值税计税收入确实认：国税函〔2010〕220号文件规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第二，关于配套设施问题。

因为配套设施、公共配套等未完工，无法准确归集分配各个开发项目的“开发成本---公共配套费”，也就无法准确结转各个项目的销售成本。

按照国税发【2009】31号文件第三十二条第〔二〕项规定，“公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

青岛市财政局、青岛市地方税务局关于土地增值税有关具体规定的通知文章属性•【制定机关】青岛市财政局,青岛市地方税务局•【公布日期】2016.09.05•【字号】青财税[2016]19号•【施行日期】2015.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地增值税正文青岛市财政局青岛市地方税务局关于土地增值税有关具体规定的通知青财税[2016]19号各区（市）财政局、市地税局各单位：按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）的规定，现对土地增值税一些具体问题明确如下：一、关于旧房的界定问题，我市规定为：（一）房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年（满12个月）以上再出售的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。

“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：1.将开发产品转作开发企业固定资产的；2.从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。

（二）非房地产开发企业自建房屋，使用超过2年（含2年）转让的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。

自建房使用时间超过2年（含2年）是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过2年。

（三）对单位或个人购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房。

本条规定自2016年1月1日起执行。

二、《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合，延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策。

凡符合《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定“暂不征土地增值税”的，应向主管税务机关提交改制重组相关资料：（一）政府及国资委、发改委等主管部门批准的文件或证明，或在工商部门备案的公司章程或章程修正案；（二）股东大会或董事会决议；（三）投资合同、协议等；（四）房产、国有土地价值证明；（五）主管税务机关要求办理房产、土地过户时需提供的相关材料。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知【标 签】商品房开发【颁布单位】青岛市地方税务局【文 号】青地税函﹝2009﹞128号【发文日期】2009-10-20【实施时间】2009-10-01【 有效性 】全文有效【税 种】城镇土地使用税市稽查局、征收局,各分局、各市地税局: 近接部分单位反映，房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税(以下简称土地使用税)纳税义务时间掌握不一，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税﹝2008﹞152号)、《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税﹝2006﹞186号)等有关规定，现重新明确如下： 一、纳税义务的开始时间 新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。

批准征用之日是指依据不同的耕地类型来确定不同的审批机关，该审批机关批准征用的日期。

以土地出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税；未签订合同的，应由受让方从实际交付土地时间的次月起缴纳土地使用税。

二、纳税义务的截止时间 房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

三、应纳土地使用税计算公式 每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积×;(1－截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积÷商品房可售总建筑面积)×;土地使用税单位税额标准÷12 四、开发初期应税土地总面积的范围 开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。

土地增值税不分别核算的税政处理差异作者：樊其国来源：《审计与理财》2015年第01期对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品的，房企项目土地增值税清算，增值额分别核算还是合并核算，两者计算结果税负差异悬殊。

一般情况下，汇总核算应是房企的首选，皆因其税负最低。

国家层面没有一个明确的可供操作的标准，各地征收管理也不尽一致，实践中清算也是操作各异。

普通住宅与非普通住宅分开核算，是土地增值税清算的一项基本要求，其结果是导致房企纳税人税负显著增加。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，各级各地税务机关普遍要求应分别核算土地增值额，但对于不分别核算或不能准确核算增值额的情形，如何进行处理国家税收政策层面没有明确规定及完善政策，仅规定不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

而各地省市税务机关对于不分别核算增值额的情形，各地税政不一、宽严有别、差异较大，有失公允。

土地增值税项目清算房企实践操作上疑难问题较多，纳税申报难度较大，纳税人常常遭遇困惑疑虑，税企意见分歧较大。

笔者认为，土地增值税项目难以清算，除去政策原因，还有人为因素，亟待约束和规范税务行政裁量权，减少税收执法随意性。

一、不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（渝地税发〔2010〕167号）：在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。

房地产不征免征土地增值税的十二种情形土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税;土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

如何判断房地产是否征收土地增值税,主要看是否同时符合三个条件:一是土地是否国有,非国有土地转让不属于土地增值税征收范围;二是是否发生权属转移;三是是否有收入。

尽管土地增值税税收政策不断收紧,但是仍有不少免征、不征土地增值税优惠政策可以利用。

笔者对土地增值税适用政策进行归纳及分析,总结和梳理出房地产不征、免征土地增值税的十二种情形,供房企纳税人参考和借鉴。

合作建房按比例分房自用暂免征收土地增值税财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号,以下简称财税字[1995]048号)规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴土地增值税。

建成后转让的,应缴纳土地增值税。

开发产品直营自用不征土地增值税国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第十九条明确,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

符合条件的房地产赠与行为不征土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》明确,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

因此,房地产赠与行为不属于土地增值税征税范围,不征土地增值税。

但这一赠与行为需满足一定条件。

财税字[1995]048号第四条明确,《土地增值税暂行条例实施细则》所称的“赠与”是指如下情况:(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

青岛市地税局关于调整市内四区城镇土地使用税土地等级范围的通知文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2008.03.10•【字号】青地税发[2008]47号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】耕地占用税正文青岛市地税局关于调整市内四区城镇土地使用税土地等级范围的通知（青地税发〔2008〕47号）市稽查局、征收局，各分局：目前，我市市内四区城镇土地使用税仍沿用1998年确定的土地等级。

由于我市城市建设的迅猛发展，城市中心的东移，以及去年城镇土地使用税单位税额提高等原因，致使市内四区的部分地段应税土地等级划分不合理。

去年9月6日，青岛市人民政府下发了《关于调整市内四区城镇土地级别与基准地价的通知》（青政办发〔2007〕35号），对市内四区城镇土地等级范围进行了调整。

为进一步贯彻执行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，充分发挥城镇土地使用税调节土地级差收入的作用，经报市政府同意，确定从今年起，按市政府调整的市内四区土地等级范围，对市内四区城镇土地使用税应税土地等级范围进行相应调整。

现将有关事宜通知如下：一、土地等级的确定。

青岛市市内四区城镇土地使用税土地等级范围按照《青岛市人民政府关于调整市内四区城镇土地级别与基准地价的通知》（青政办发〔2007〕35号）中明确的“青岛市市内四区商业用地土地级别界线”确定。

二、执行日期。

新调整的青岛市市内四区城镇土地使用税土地等级范围，自2008年1月1日起实施。

三、几点要求。

1、加强领导，落实责任，确保应税土地等级调整工作有序开展。

此次市内四区城镇土地使用税土地等级范围调整工作，政策性强、时间紧、任务重，且涉及广大纳税人。

因此，各基层局要高度重视，把此项工作作为当前一项重要工作来抓，加强组织领导，密切各职能部门的协调配合，明确责任分工，确保本辖区内城镇土地使用税土地等级调整工作有序开展；要进一步贯彻落实省局《关于统一房产税、城镇土地使用税、土地增值税申报纳税期限的通知》和市局《转发省局关于统一房产税、城镇土地使用税、土地增值税申报纳税期限的通知的通知》，按照调整后的应税土地等级范围，组织好今年第一季度城镇土地使用税纳税申报和征收管理工作，为今后征管工作起好步、开好头，打好基础。

扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。