滨海新区中心商务区（于家堡地区）城市设计与行动规划
简要说明
天津市城市规划设计研究院
专家工作一室
2007．01．08
前言
随着城市化速度的不断加快，如何尽快地改善城市环境品质，满足居民日益提高的改善工作、居住、交通、游息条件的需要，吸引投资和人才进行经济建设和发展，是当前城市管理者和城市规划者面临的主要课题，并因此提出了各种对策，如城市形象建设、综合竞争力提高等。在具体的实践中，所有这些对策都需要通过大规模的城市公共开发活动来实现。
然而，在向市场经济转轨之后，城市发展的投融资渠道、资源的配置、利益分配、土地批租、人口发展等许多方面都发生了重大变化。传统的城市规划侧重理性推导和物质空间的塑造，忽视市场和社会公众的需求和效益分析，忽略规划实施的过程而显得脆弱和贫乏，这是导致城市规划可实施性较低的原因之一。
本行动规划正是在如何创造一个可实施的好的规划、以及如何实施规划两方面做了积极的努力和尝试。规划从整体发展角度整合现有规划,针对于家堡地区的城市功能定位进行通盘性、战略性、现实性的规划建议，以符合市场需求和满足地区近期建设开发需要为目标，实现规划方案项目化和开发方案时序化。
由规划直接引发行动——通过制定前瞻的、可持续的、高附加值的开发定位，研拟出行之有效可操作的开发建设以及招商引资平台，最终转化为真实直接高效的城市开发行动。
对规划方案的经济、技术、市场等方面的可行性进行调查研究论证，对政府引导、控制、推进于家堡开发建设的相关政策和措施提出具体建议；对市场需求进行分析和研究；对规划的可操作性和可实施性提出建议；对城市空间布局、道路交通组织、土地使用模式、重要节点等提出规划建议。
一、项目背景
天津滨海新区在《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中，被列为带动环渤海地区经济增长的关键区位，以高起点、国际化、可持续、自主创新为指导思想，在区域政策上被赋予如同八十年代的深圳、九十年代的上海浦东的地位。
于家堡地区是滨海新区开发开放的关键和核心，是滨海新区中心商务区的核心，是滨海新区金融创新和金融服务改革的示范基地。
于家堡的建设表征着滨海新区经济腾飞的信心和决心，是塑造新滨海城市形象的重要举措，是滨海新区建设世界一流城市的象征。
滨海新区于家堡商务区发展目标：
滨海新区最具窗口示范效应的核心地区
中国新世纪城市建设发展的标杆
全球最具魅力的城市CBD之一
二、规划目的及过程
1、规划背景
于家堡地区是天津市现代金融服务区发展规划的重点发展区域之一。中央确定滨海战略一年之后，海河西岸的响锣湾地区由于充分的优惠条件使投资者趋之若骛，土地整理和基础设施建设速度加快，但建设管理和规划设计水平有待提高。
而于家堡地区现状拆迁刚刚起步，由于基础设施建设尚未启动，规划的创新性和影响力不足，宣传策划力度不够，基础设施和招商引资的项目不确定，实施力度和规划设计水平有待提高等原因，总体建设速度较慢。
2、案例分析
从世界范围来看，滨水CBD开发的成功要素主要归纳为以下几个方面：（1）土地使用特点
土地混合使用,相对分区。滨水CBD有意识地把商务办公,居住公寓,商业零售,游乐饮食, 等功能组织在一起,可以使滨水地区24小时都有活动,都有人流,有利于增强滨水地区的吸引力。根据纽约曼哈顿经验，下城地区用地有以下特点：商务金融办公机构集中，成群成势，中介服务公司见缝插针。
高档酒店规模适度而分散。
联系金融中心和商务中心的第五大街，商业沿街密集分布，连贯成市。
各级政府管理机构和公益性公共设施用地按合理的服务半径均匀插建。
公寓住宅成组群分布于金融商务区背后。
细密的路网增加了建筑的临街面,提高了土地的商业价值。街道空间界定清晰，空间连续。
（2）交通特点：
与闹市中心和交通枢纽相连，依托现有基础设施借助市中心的人气；
开辟尽量多的交通方式；
大运量快速公交为主；
交通干道与内部交通分离；
高效立体化交通；
发达的交通诱导系统；
鼓励步行者。
（3）城市景观特点：
完整的城市形态；
连续和友善的城市公共空间；
以吸引人的项目作为开发的核心；
利用历史建筑物；
连续的滨水公共空间；
地标性摩天大楼。
3、对现有控规的再认识：
（1）目前控规存在的问题有如下几点：
规划深度不够：土地使用功能不明确，城市空间缺少层次，没有对滨水六米高防洪堤提出具体亲水改善措施。
交通问题严重：桥梁严重切割用地，且阻碍交通通行，对小汽车带来的交通问题应对不足。
中央公园造成东西两侧功能和活动无法衔接，解构了市中心的聚集力。
城市形象不突出，对响螺湾缺乏积极的整合。
（2）面对上述问题，本规划作出积极应对：
城市设计深化：土地使用功能细分；创造层次丰富的各类城市广场、绿地和街道；防洪堤后退，留出亲水岸线。
高效立体交通：保持密路网，结合防洪堤设臵分层道路，提高机动车的快速通行能力；承认海河的分割作用, 适当减少桥梁数量。
规划中心广场：提高使用效率，周边建筑有效界定城市空间，并为市民提供了一处引以为傲的城市客厅。
突出城市形象：创造完整和富有特色的城市形态,整合响螺湾的城市秩序并在功能和空间上有所呼应。
三、城市设计深化
1、规划理念
（1）精明增长理论——智慧运营城市
研拟城市运营平台：由政府主导城市规划，并成立专门的项目开发公司，统一整地，按规划分期分区完成基础设施、开放空间、公建配套建设，实现土地的一级开发与营销，管理与监督二级开发的营造品质，并负责建成后环境品质的养护以及软硬件运营。在确定这一平台的前提下，针对这一平台提出最佳的规划解决方案。
（2）推行新传统主义——不同功能的城区可自我完善，经典的空间形态，强调场所精神
强调城市应由一系列容纳不同功能的城区组成，这些城区自我完善同时具有不同的历史和文化特点，同时，运用各种经典的空间形态、构图和组合方式，强调广场和街道等传统空间的意义。在此理念指导下，我们的做法包括：共生共荣、立体复合的土地使用模式
严谨务实、形态完整的城市形象
对外高效率、内部人性化的交通网络
多元、个性、开放、友善的城市空间架构
孕育生态，层层递进的开放空间系统
挖掘与利用宝贵的历史资产
（3）崇尚科技文明——21世纪高技术之CBD
建设学习型城市，规划开放学园，塑造地区特殊文化特质的空间场景；鼓励思想的创新，提供最有益于思潮激荡和激发创意的场所，并提供各类尖端科技成果应用和展示的平台。倡导生能节费的绿建筑设计和使用新型能源，倡导健康的生活方式，建设可持续发展的绿色
CBD。
2、系统说明：
（1）共生共容、立体复合的土地使
用模式
于家堡地区的土地使用大致分成六
类：金融街、高档商业、酒店公寓、商
务办公、文化娱乐、科技展览。
于家堡地区功能规划分成九个区：
滨海金融街（财富之谷）
金融学院（知识加油站）
原住居民安迁及中高密度住宅(百
安居\百颂园)
SOHO都市白领公寓和水滨洋房
(创艺居坊\水岸公馆)
商务办公区(精英都市)
南站风情酒吧街(魅影倾城)
商城\电影城\休闲娱乐不夜城(盛购天堂)
行政办公及文化区
休闲娱乐区
（2）多元、个性、开放、友善的城市空间架构
外环交通性主干路提高交通的可达性和出行能力；内部建筑清晰界定道路边界，有明确的地域感和方向感；细致纹理的街道与街廓系统奠定人性化城市的基调；可弹性容纳各类使用的街廓，为于家堡强化持续的发展性及丰富的情趣。
（3）孕育生态、层层递进的开放空间序列
区内建立多层次的开放空间体系，包括：
全市性综合开放空间：会展广场，喷水广场，新城广场，空中敞廊，西风公园，望潮公园，朝阳公园，滨河玉带；
全市性主题开放空间：财富广场，金融广场，时代广场，东环广场等.
地区性开放空间街边绿色走廊，街头广场，步行街，林荫道路行人空间等.
街廓开放空间：街廓庭院，屋顶花园等。
（4）图底关系：运用各种经典的空间形态、构图和组合方式，强调虚实空间的双向完整，强调街道界面的连续性，强调广场和街道等传统空间的意义。
（5）强度控制：
对区内地块开发强度控制具有以下特点：沿内外环路之间，由于交通运力的保证，开发强度较大。
中轴线和滨水地区为一系列的开放空间和低强度开发地区。
平均容积率约为1. 8，区内自身的强弱平衡保证了强有力的空间形象。
（6）挖掘与利用宝贵的历史资产:
塘沽外滩向南延伸，与于家堡相交之处的地面高程极接近海河防洪要求高度，是塘沽临河岸线少数具有亲水感的地方，且在铁路停止使用后，通过交通动线的调整，可以产生相当的可用之地，提供解放路商业沿续发展的腹地。保留火车站及现有站旁仓库，为开发增添历史氛围，原有车站可再利用为有轨电车站。
（7）道路交通
道路交通采取如下原则：对外交通：高效便捷，车行顺畅；内部道路：行人第一，公交及非机动车优先。
具体策略包括：
基于现在快速城市化的进程，采用与原都市路网结合的棋盘格加向心圆的路
网秩序。
针对国内大小各类城市快速开发成长后出现的交通现象与问题的反思，建议采用开放的细密街网，为新城提供充分的人流、物流循环需求容量与多重的路线选择机会。
借鉴国内外先进城市经验，结合地铁和中央大道主干路的选线规划大面积地下停车空间，并由地下环廊串连。将小汽车的行驶疏散为尽可能多的方向，停车则尽量地下化。
小汽车运输分为交通性和生活性，交通性出行安排在外围环岛行驶，生活性出行在内部自由选择。地面开辟小轨之大众运输，海河上规划多条轮渡线路。
设计公交环线，将于家堡CBD区与高铁车站、解放路地区、开发区等发展点进行有机串连。
于家堡岛内公交环线位于基地二层，与海河防洪之堤岸同高，与环线内建筑二层通达，以次将行人带至可观景高度并能便捷到达亲水岸线。
四、行动规划——新区中心的崛起
１、规划目标
目标一：发展金融商务功能——动力之城
目标二：改善道路交通系统——凝聚之城
目标三：突出滨水城市形象——标志之城
目标四：开发旅游休闲资源——活力之城
目标五：展示现代科技文明——时尚之城
目标六：展现悠久历史文化——魅力之城
２、项目策划：
整个项目由：“四大工程、五大建筑、六大投资主题”组成。
（１）四大工程：
道路交通工程：4+N条路:南海路,永太路,高架外环路,内环路及若干城市支路和2座立交桥。
桥梁隧道工程：6座桥:永太桥,蓝鲸桥,东／西步行桥,东沽桥,西沽桥。
堤岸改造工程：1条6.6公里长的亲水堤岸。
绿化广场工程：3年(2008-2010), 3个公园:西风公园,望潮公园,朝阳公园。4个广场:会展广场,水景广场,新城广场,通河广廊。
全部工程土地整理投入资金30亿元，基础设施投入资金61亿元。
（２）五大建筑
第一大建筑：会展中心（建筑面积3万平方米，建设资金3亿元）会展经济一般被认为是高收入、高赢利的行业，其利润大约在20%-25%
以上。国际上展览业的产业带动系数约为1：9，会展业为很多城市带来了巨额利润和经济的空前繁荣。
旧金山湾区内，旧金山市中心虽具有规模极大的会展中心，但在奥克兰所在的东湾、以及硅谷所在的南湾都设有相当规模、服务地区特色产业的会展中心。
于家堡会议展览中心是科技产业激发科技创意交流、及营销全球最直接的利器，也将是带动CBD会展产业、生产者服务业发展的促媒
第二大建筑：管理中心（建筑面积6万平方米，建设资金6亿元）提高服务管理的软硬件水平,增强投资者信心。
第三大建筑：世纪穹顶（建筑面积2.5万平方米，建设资金3.75亿元）世纪穹顶和露天音乐广场，提供创办大型城市文化艺术活动的最佳场所。跨度达150米的世纪穹顶内还可进行体育、娱乐等其它大型表演活动，提高城市文化的影响力和辐射力，提升市民的文化心理归属感，培育现代城市生活的样板群体。
第四大建筑：神箭科学馆（建筑面积2.8万平方米，建设资金4.2亿元）展示中国和世界航天事业的伟大成就，利用声、光、电等现代高科技表现手段，彰显宇宙探索之无限魅力。在虚拟世界园区内，人机交互，身临其境，激发想象，流连忘返。是利用数字和计算机技术生产、创作和娱乐的园区，创造现实空间之外的虚拟世界，体验“另一种生活”。
第五项建筑：金融学院（建筑面积8万平方米，建设资金8亿元）
开放式学园，既是高级金融专业人才业外充电基地，又是学园向社会释放知识的窗口。内容包括教学园区、学府商街和水上俱乐部。
全部大型公建建设资金25亿元，于家堡建设总投资118亿元。
（３）六大投资主题：在基础设施建设的基础上,有政府整合民间资源的潜力，精心与精明地培育城市的一级开发市场，打造创新的城市运营平台，吸引投资者参与政府推出的民间投资主题，以真正高水准实现滨海CBD的愿景目标。
主题一：财富之谷（滨海金融街）内容包括：
1、金融核心机构：银行：人民银行、中资银行、外资银行、合资银行保险：保险代理公司、保险经纪公司、保险评估公司；期货证券：期货经纪公司、证券经纪公司、证券结算公司
２、金融服务机构：资产管理公司、基金管理公司、风险投资公司、信托投资公司，信用担保公司，资金结算中心以及资信、资产评估事务所，会计、审计事务所，企业集团财务公司，律师事务所、咨询顾问公司、广告公司、政府服务机构等.
３、金融市场1.同业拆借市场2.证券市场3.债券市场4.基金市场5.保
险市场6.金融衍生品市场
4、环球金融中心：500米高的于家堡环球金融中心，将成为国内最高建筑、滨海新区的制高点和新地标，它一方面要提供世界级的商务设施，另一方面要创造城市空间形象、吸引国际投资，提出有说服力的发展前景，以利于参与对全球性城市地位的竞争。超高摩天大楼对我们的社会及大众都是一个巨大的激励。
主题二：百安居\百花居（原住居民安迁和中高密度住宅）
总占地面积89公顷, 建筑面积138万M2，以完善中小学及社区配套设施,体现和谐社会。
主题三：魅影倾城（南站风情酒吧街）
占地面积：16.5公顷建筑面积：7万M2
主题四：盛购天堂（商城\电影城\休闲娱乐不夜城）
占地面积7公顷，建筑面积10万M2
主题五：创艺居坊\水岸公馆（SOHO白领公寓\水滨洋房）
占地面积:57公顷,建筑面积86万M2
主题六：精英都市（商务办公区）占地面积:35公顷,
建筑面积:140万M２
３、开发步骤
在一个完整、持续的背景支持做保证的前提下，大致分四个步骤：
步骤1：对整个金融商务区进行具有联动可能的结构性策划; 建设基础设施提供开发条件，景观环境及大型公共建筑提升市民信心和开发投资意愿，提升环境品质和土地价格。
步骤2: 选择基础设施+滨海金融街作为契入点或兴奋点，引发整个策划程序;
步骤3: 选择;亲水堤岸、中央广场轴线作为联动媒介
步骤4: 二次策动
城市振兴——投资信心公共建筑——城市空间品质改善
大型活动——人气和市民信心投资主题的推出——联动效应
４、开发时序
第一步：土地整理2年(2006-2007),需要资金30亿
第二步：修路架桥3年(2007-2009),投资13亿。
包括：2座桥:永太桥,西步行桥,4条路:南海路,永太路,高架外环路,内环路及2座立交桥。
第三步：海河堤岸和环境建设3年(2008-2010)，投资8.4亿。
包括：1条6.6公里长的亲水堤岸；4个广场（会展广场，水景广场，新城广场，通河广廊）；3个公园（西风公园；望潮公园；朝阳公园）。
第四步：出让部分土地土地收益:90亿．
包括：滨海金融街，SOHO白领公寓，南站风情酒吧街，中高密度住宅，预计3-5年(2010-2015)建成。
第五步：完善道路和桥梁建设,建设5大公共建筑投资28亿，3-5年(2010-2015)。
包括：8条内部道路；3+1座桥梁；5大公共建筑（会展中心,管理中心,金融学院,世纪MALL,科学馆）
第六步：第二批土地出让，收益50亿。
包括商务办公区，水滨洋房。
第七步：完善环境建设，改善公交3年，投资35亿。
于家堡建设需要51亿元启动资金，最终赢余22亿元。
５、市场分析——掌握市场需求与胃纳，尊重市场可行性。
全国区域均衡发展背景之下,京津冀成为国家新的发展热点。天津服务业将因滨海发展，在早期就可享受稳定且持续增加的成长。滨海新区服务业将由在初期的有限度成长，迅速发展为高速度成长。十一五期间，滨海新区服务业将有200百万平米的增幅。到2020年, 15年间将有4000万平米的成长空间.如果其中35%落户于滨海CBD地区，则为1400万平米。
以此为依据，滨海CBD1400万平米建筑面积的分配分别为：响螺湾200万平方米；开发区CBD 300万平方米；解放路地区400万平方米；于家堡地区500万平方米。
６、操作模式
政府引导,市场化运做分步骤滚动开发模式，包括：
组建领导小组；
成立专门的项目公司；
土地开发权划拨给项目公司进行市场化运作；
开发银行30亿大额贷款划归项目公司作为资本金；
融资20亿补充启动资金缺口；
启动土地整理和一期基础设施及环境建设；
出让部分开发条件成熟的土地；
土地收益用于二期基础设施建设和环境改善；
出让其余部分土地；
〃〃〃
７、融资方式
发行企业债券.
公司上市.
吸引其它公司加入.
争取银行贷款.
８、多元化的投资渠道
政府公共投资与补贴：基础设施改造等项目的直接投资，以及某些急待政府推动的项目的启动基金。资金数目虽然不多，但影响深远。
政府对民间开发的税收和开发奖励: 包括各种税费减免和开发容积鼓励等，是通过税制和空间所代表的经济利益对民间开发的投资。
非赢利机构的资金：对历史建筑和历史街区的投资意义尤为重要。出于排除了赢利的目的，制止了在历史街区的土地投机。
政府与民间的合作投资形式：是公私合作开发的一种形式。在耗资巨大的公共建设项目上，政府为所授权的民间开发机构提供开发启动资金，由民间机构完
成后续投资和建设。这样可充分利用公私部门的城市作用来进行公共开发。
9、规划管理
城市空间品质的塑造是通过漫长的更替与结痂逐步造就的，对公共空间的注重有助于突出城市自身性格，并激起人们对自己所处环境的情感回应。
纽约、旧金山的城市设计之所以成功，城市设计小组的工作起了至关重要的作用。该小组以地方政府为核心，形成各相关机构和学科之间以之为媒介相互沟通、积极协作的新型管理工作模式，从而使地方政府有效地参与和引导城市开发活动，实现城市设计的整体目标。而法规则是针对城市开发中的特殊要求和执行状况制定的一系列法令规范，可以作为规划控制的进一步补充和强化，以此作为规划与城市设计开展的基础。
滨海CBD的规划管理应在我国率先实现由简单向精细、由二维向三维、由平面向立体转变的规划管理实验区，实现控制性详细规划加城市设计导则的双重立体管理。而城市设计制度化是城市设计成败的关键。
城市设计导则示例：以区内地块开发为例（配合详细图则），应遵循以下导则
（１）建筑开发基本单元:
建筑开发应具备最小的开发规模，确保各规划系统的完整性。基本单元亦为同一设计师可以设计的最大规模，确保城市的丰富性。
（２）建筑立面的设计原则:
首层设臵连续的商业店面,规定首层的控制高度,并要求实墙面的比例不大于的数值;24米高度以下是行人感受建筑品质的适宜范围应保证高品质的建筑材料；高层建筑的高度为80-100米,天际线应适度设计.
（３）沿街店面的控制：沿街道的首层建筑应设臵连续的商业店面,以保证街道商业氛围的连续性。
（４）公共空间的建筑界面控制：规定建筑墙面的位臵关系，以界定并型塑街道、广场等公共空间的质量效果。
（５）地下空间控制：规定每地块设臵地下车库的范围与层数，并在指定位臵与地下通道相连，保证地下空间系统有序。
10、实施效果
根据市规委专家委员会的意见，于家堡地区的原有规划在此方案的基础上调整并深化完善。
通过此次规划，有关领导和我们都认识到，于家堡的规划不是独立的，要建立更高的平台，邀请国际大师共同编制以从海门大桥到入海口十公里长的海河为纽带，将响螺湾、解放路、天碱、蓝鲸岛串联起来，形成以于家堡金融街为核心
的滨海新区滨水CBD地区的整体形象，使于家堡地区成为全球最具魅力的CBD 地区。
滨海新区中心商务区（于家堡地区）城市设计与行动规划 简要说明 天津市城市规划设计研究院 专家工作一室 2007．01．08
前言 随着城市化速度的不断加快，如何尽快地改善城市环境品质，满足居民日益提高的改善工作、居住、交通、游息条件的需要，吸引投资和人才进行经济建设和发展，是当前城市管理者和城市规划者面临的主要课题，并因此提出了各种对策，如城市形象建设、综合竞争力提高等。在具体的实践中，所有这些对策都需要通过大规模的城市公共开发活动来实现。 然而，在向市场经济转轨之后，城市发展的投融资渠道、资源的配置、利益分配、土地批租、人口发展等许多方面都发生了重大变化。传统的城市规划侧重理性推导和物质空间的塑造，忽视市场和社会公众的需求和效益分析，忽略规划实施的过程而显得脆弱和贫乏，这是导致城市规划可实施性较低的原因之一。 本行动规划正是在如何创造一个可实施的好的规划、以及如何实施规划两方面做了积极的努力和尝试。规划从整体发展角度整合现有规划,针对于家堡地区的城市功能定位进行通盘性、战略性、现实性的规划建议，以符合市场需求和满足地区近期建设开发需要为目标，实现规划方案项目化和开发方案时序化。 由规划直接引发行动——通过制定前瞻的、可持续的、高附加值的开发定位，研拟出行之有效可操作的开发建设以及招商引资平台，最终转化为真实直接高效的城市开发行动。 对规划方案的经济、技术、市场等方面的可行性进行调查研究论证，对政府引导、控制、推进于家堡开发建设的相关政策和措施提出具体建议；对市场需求进行分析和研究；对规划的可操作性和可实施性提出建议；对城市空间布局、道路交通组织、土地使用模式、重要节点等提出规划建议。
滨海新区中心商务商业区 住宅房屋拆迁和还迁房建设工作方案 中心商务商业区开发建设管理委员会 二〇〇七年四月二十四日
住宅房屋拆迁和还迁建设工作方案 为贯彻区委《关于加快中心商务商业区开发建设的意见》（塘党发…2007?12号）精神，加快中心商务商业区开发建设，按照中心商务商业区开发建设管理委员会制定住宅房屋拆迁组织实施方案的要求，为切实做好于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁安置和还迁房建设工作，制定以下工作方案。 一、基本情况 （一）于家堡和东西沽地区现住宅房屋情况 依据《滨海新区中心商务商业区总体规划》，于家堡和东西沽地区住宅房屋列入拆迁范围的总计15398户，拆除建筑面积82.6万平方米。其中于家堡地区6359户，建筑面积36.5万平方米；东西沽地区9039户，建筑面积46.1万平方米。 （二）于家堡和东西沽地区拟建还迁房情况 依据《中心商务商业区住宅房屋拆迁补偿安置方案》，
于家堡和东西沽地区需建还迁房139.2万平方米，其中于家堡地区需建还迁房52.2万平方米，东西沽地区需建还迁房87万平方米。 二、成本测算 （一）于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁成本测算 于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁直接成本总计10.9亿元，其中于家堡地区4.5亿元，东西沽地区6.4亿元。拆迁成本主要包括：拆迁管理费、拆迁评估费、动迁服务费、搬家奖励费、搬家费、过渡期租房补贴费等。 部分被拆迁户可能选择货币还迁，因此还需要准备货币还迁资金，按总户数的30%考虑，于家堡和东西沽地区货币还迁准备金约20亿元，其中于家堡地区货币还迁准备金9亿元，东西沽地区货币还迁准备金11亿元。 （二）于家堡和东西沽地区还迁房建设成本测算 于家堡和东西沽地区还迁房建设成本主要包括：土地出让金、工程前期费、建安工程费、后期配套费、权属登记费、契税等。不包括土地出让金，还迁房建设成本单价2875元/平方米，于家堡和东西沽地区还迁房建设成本约40亿元，其中于家堡地区还迁房建设成本15亿元，东西沽地区还迁房建设成本25亿元。 三、资金安排 根据于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁、还迁房建设的
中央商务区（CBD）核心规划方案 总规划师：安岗 中央商务区（CBD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。 对国内来讲， CBD 是一个中心城市对外辐射的核心桥头堡；对国外来说， CBD 是一个进入中国中心城市的门户。伴随着中国加入世贸组织，将有大批跨国公司、金融机构进入中国，建立它们的总部，引发众多行业聚集，这必然对中央商务区的高档办公环境产生大量、持续的需求。加快建立 CBD 将有助于接纳来自于国外的服务、贸易、金融、证券、商务等行业的投资。 CBD 作为国际性商务活动的平台，外商习惯它、认可它。在中国中心城市建设中央商务区，实质上是为国内企业提供了与国际商务接轨的必要条件。因此，抓住机遇，加快建设 CBD 是中国迎接“入世”挑战的客观需要。
当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在 CBD 的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在 CBD 之间的竞争上， CBD 将成为国内区域经济竞争的制高点。另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有中央商务区的竞争，一个规划科学的 CBD ，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过 CBD 这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。 一个好的 CBD 规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是 CBD 区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且是中心城市的标志。我们用国内外的 CBD 进行比较说明。 一、纽约曼哈顿 曼哈顿是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼
徐州市城市总体规划（2007-2020） 一、规划编制的背景 1996年省人民政府批准的《徐州市城市总体规划（1996-2010）》一直是徐州市规划建设的基本依据，在指导徐州城市建设、完善城市功能、推动社会经济全面发展中起到了积极的作用。近年来，随着江苏省城市化总体发展战略的实施、市行政区划的调整以及新形式、新问题和新机遇的出现，迫切需要对原城市总体规划进行修编。根据省建设厅的意见和建设部办公厅建办规函[2003]332号《关于同意修编徐州市城市总体规划的函》的精神，我市开展了新一轮徐州市城市总体规划的编制。2000年至2002年，我市着手进行了一系列前期准备工作。由省建设厅组织编制的《徐州都市圈规划（2001-2020）》为城市总体规划编制提供了区域空间环境和政策框架。由省规划设计研究院负责编制的《徐州市市域城镇体系规划》为徐州市的城镇化发展、城镇体系布局和区域基础设施建设提供了基本依据。在清华大学吴良镛教授亲自指导下完成的《徐州城市发展概念规划的研究》，对徐州的城市定位、定性、空间格局、文化环境、重大基础设施等一系列重大问题进行了分析和论证。这些前期准备工作为高效、科学合理地编制徐州城市总体规划奠定了基础。2002年初，我市成立了城市总体规划修编领导小组，并委托中国城市规划设计研究院具体负责城市总体规划的编制工作。
二、规划编制的主要任务 1．面向21世纪，以现代化为目标，从更大的范围来研究徐州的战略地位、发展方向及发展动力，从区域的角度论证城市发展的技术经济基础和发展条件，在省、市社会经济发展计划的指导下，拟定城市社会经济发展目标和城市发展的战略目标。 2．对徐州市域确定城市合理的发展形态、布局和规模，研究并确定全市域范围内各城镇的发展体系，建立适合于全市整体协调发展的城镇发展结构。加强以徐州中心城区为核心的徐州都市区规划，特别是对中心城区的整合和优化，提高中心城市的聚集功能，增强辐射能力，为实现全市的社会经济发展目标打好基础。 3．突出城市性质，体现城市特色，贯彻可持续发展和以人为本的原则。按2010年市域基本实现现代化这一目标，合理调整产业结构、优化建设用地布局，重视生态环境保护、名城景观和园林绿化，提高能源、交通及各项基础设施的建设标准，创造良好的投资环境和生活环境。 4．确定城市发展规模，优化城市发展方向，积极主动调整行政区划，建立新的城市发展空间形态，合理确定未来城市的布局结构。 5．协调市区内老城、经济开发区、新区合理发展的关系。调整城市中心区的布局，加快新区建设，保证徐州市经济稳定协调发展。 6．弘扬历史文化，体现出“两汉文化”的鲜明地方特色。充分考虑城市周围山、水、林等环境要素，建设拥有完善的城市绿化体系，城市与自然有机统一的山水园林城市。大力发展旅游事业，采用先进的规划手段，使城市具有较强的现代感，成为一座设施先进、环境优美、极具活力的现代化旅游城市。 8．大力加强市域交通、水利、电力、电信等基础设施建设，加快市域城镇建设的步伐。重视市区城市基础设施的配套建设，提高城市基础设施的适应能力和现代化水平。 9．适应社会主义市场经济体制的发展要求，强调规划的宏观引导功能。规划既要体现抓住机遇、加快发展的思想，又要贯彻实事求是、量力而行的原则。重视和突出对城市基本空间框架的建立，使本规划在规划期内既有相对的稳定性，又有足够的应变能力。分阶段、分时序稳步实现徐州市社会、经济、环境的可持续发展。 三、徐州市城市总体规划的主要内容 (一)、规划地位和作用 《徐州市城市总体规划》是指导本市发展和建设的法定性文件，也是实施城市建设、城市管理的基本依据。在本市进行的各项建设活动，编制国民经济和社会发展近期计划、分区规划、区（县）域规划、详细规划、各专项规划等，均应执行本规划。 (二)、规划期限 近期建设规划：2007-2010年。 远期规划：2011-2020年。 远景展望到本世纪中叶。
三门峡中心商务区规划 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
三门峡中心商务区规划 本案 背景 2012年，河南省政府提出规划，到2015年，每个省辖市和未纳入中心城市组团的县(市)都要形成1个中心商务功能区，每个省辖市市辖区和纳入中心城市组团的县城、县级市市区培育1个业态先进、个性鲜明、集聚效应显着、拉动作用突出的特色商业区，成为城区经济发展新的增长点。这对于直辖市和直辖区的发展来说，是不可多得的良机。 在规划提出后，各个直辖市和直辖区把握机遇，积极备战，迅速掀起中心商务区和特色商业区建设新高潮。其中，三门峡市建设中心商务区的劲头十足，在规划设计、建设管理上加强运作，在商务中心区建设中保持区域竞争领先地位。 2012年2月22日，经过密集调研和充分准备，三门峡市召开推进中心商务区建设动员大会，两个月后，三门峡市中心商务区首批7个建设项目集中开工，全面铺开三门峡市中心商务区建设。2012年5月29日，三门峡市中心商务区建设举行项目招商会，吸引有实力的大客商，从源头提升建设品位…… 随着2015年的临近，各直辖区的中心商务功能区建设已经进入验收阶段，三门峡市中心商务区的建设也日趋完善，高端商务、旅游集散、休闲购物等板块，逐渐形成三门峡城市建设的新中心和经济社会发展的重要增长极。 伴随着三门峡商务区的开发以及四大一高战略的实施，经过了两年的建设，如今三门峡中心商务区逐渐成型，目前已签约项目50个，投资额450亿，已开工项目将近40个；商务区内水、电、气、暖工程和迎宾大道、中心大道等8条主干道，以及苍龙涧河治理、玉皇山大厦等基础设施建设先后开工，星级酒店、高档住宅、高端写字楼、大型购物中心初露端倪，一个全新的三门峡商务中心即将诞生。 事例 ?2012年2月22日上午，市委、召开推进中心商务区建设动员大会。会议贯彻省委、省政府有关精神，动员全市上下统一思想，提高认识，围绕“求转、求进、求实”的工作总基调，把握机遇，举全市之力，迅速掀起中心商务区和特色商业区建设新高潮。市委书记，市委副书记、市长在会上作重要讲话。市委常委、常务副市长赵中生，市委常委、副市长，市政府党组成员宋跃等出席会议。
兰州市第四版城市总体规划 一、前言 二、《兰州市城市总体规划（2011-2020）》（草案） 前言 兰州是甘肃省省会，是全省政治、经济、文化、科技、交通、信息中心；也是我国重要的重化工基地和西北地区主要的商贸集散中心；甘肃省级历史文化名城。 新时期，兰州市城市发展和建设面临许多新形势、新环境、新问题，现行总体规划已经难以适应城市发展的客观需要，需要对现行城市总体规划进行修编。所以，住建部于2009年1月发函《关于兰州市城市总体规划修编工作有关问题的函》（建规函[2009]1号），同意兰州市人民政府开展新一轮城市总体规划的修编工作。 2009年5月，市委、市政府成立了以市委书记为第一组长、市长为组长、四大班子分管领导及市规划部门主要负责人等为副组长、市直各部门主要负责同志为成员的兰州市城市总体规划修编领导小组，兰州市城乡规划局具体组织总规修编工作。项目委托中国城市规划设计研究院与兰州市城乡规划设计研究院承担,就城市定位、空间、产业、生态、气象、交通、地质、兰白统筹等重大专题聘请北大、清华、中科院、北京气象中心等相关单位的专家共同进行研究。2008年10-11月，2009年7-8月，中规院项目组多次来兰进行了现场调查，与40多个单位和部门进行了面对面座谈，向70多个单位和部门（包括大中型企业）收集了资料，并与八个县区政府及县区各部门分别进行了座谈和资料收集工作。 2009年6月14日，省委书记陆浩及省上四大家领导亲临兰州调研听取了兰州市第四版城市总体规划构想汇报。2009年7月31日，市政府召开了总体规划修编工作动员大会。2010年3月、4月，中规院项目组先后向省住房与城乡建设厅和市上四大家主要领导汇报了《兰州市城市空间发展战略研究》、《兰州市城市综合交通规划战略研究》等各项前期研究成果。2010年8月13日，袁占亭市长专题听取了总体规划修编工作汇报。2010年10月中规院项目组向陆武成书记和袁占亭市长汇报了总规纲要初步成果，并就总规纲要初步成果向市上各
招标投标企业报告 天津滨海新区中心商务区投资集团有限公司
本报告于 2019年9月23日 生成 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照 目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：招标数量、招标情况、招标行业分布、投标企业排名、中标企业 排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。
一、基本信息 1. 工商信息 企业名称：天津滨海新区中心商务区投资集团有限公司统一社会信用代码：9112011669407402XC 工商注册号：120107000064917组织机构代码：69407402X 法定代表人：杨世泰成立日期：2009-09-23 企业类型：有限责任公司经营状态：存续 注册资本：1343725.295万人民币 注册地址：天津市滨海新区塘沽水线路2号增1号于家堡金融区服务中心231房间 营业期限：2009-09-23 至 2039-09-22 营业范围：法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、法规未规定审批的，自主经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 招标数量 企业招标数： 个 （数据统计时间：2017年至报告生成时间）125
2.2 企业招标情况（近一年） 截止2019年9月23日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 2.3 企业招标行业分布（近一年） 截止2019年9月23日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 2.4 投标企业前五名（近一年） 中国建筑第八工程局有限公司 （） 4 序号地区日期标题中标情况1滨海2016-04-29天碱商业区三横两纵道路工程中标2滨海2015-10-09天碱商业区洞庭路导行路工程中标 3滨海2015-03-31（施工）滨海新区天碱商业区上海道二期道路工程、道路照明及 交通工程,滨海新区天碱商业区上海道二期下穿隧道主体工程,滨 海新区天碱商业区上海道二期排水工程及下穿隧道装修工程 中标 4滨海2014-08-14天碱商业区综合配套一期工程中标天津泰达绿化集团有限公司 （） 3 序号地区日期标题中标情况
城市规划专业“4+1”人才培养模式的研究与实践实证材料之14 详细规划案例选编 (国内外案例)
【教学目标与要求】 概念及基本原理 【掌握】运用居住区规划理论进行规划设计方案评析。 【理解】国内外居住区规划理论与实践。 实例一南昌保集半岛 保集半岛规划设计由加拿大KFS国际建筑事务所完成。保集半岛位于江西省南昌市市区南侧、南昌县西部的象湖新城内，总用地面积53hm2。规划采用人车交通分行道路系统，设置了步行路与车行路两套独立的路网系统。车行路分级明确，围绕住宅群落布置，并以枝状尽端路形式伸入到各住户入口。步行路贯穿于居住区内部，将体育运动岛、老人儿童活动岛、生态植物岛等一系列主题岛屿联系起来，形成了一个长约500m、宽40~90m、总面积达2万m2的中心景区。 规划设计注重人与水的亲近性，小区傍水而建，住户下楼即可以沿着溪流缓缓散步，溪流、喷泉、叠水交相辉映，为居民创造了静谧的家居生活气氛。 一期南部情景洋房组团的下沉式庭院不但丰富了空间尺度的变化，而且将地下空间的雨水集中收集后引入绿地的人工湖中，实现了人与自然的和谐统一。 图 13.1 南昌保集半岛 资料来源：胡延利.风景区景观设计宝典(下册).武汉:华中科技大学出版社,2008 实例二天津华苑居华里小区 天津市华苑居住区荣获“全国第八届优秀工程设计银奖”，“全国城市住宅试点小区金牌奖”，位于天津市的西南部，占地13.12公顷，总建筑面积为159300平方米；平均住宅层数5.6层，容积率为1.21，绿化率为38.2%。小区道路规划成曲线形，以限定机动车的速度，减少机动车对居民的心理压力。主干道入口处两侧均规划了一条10米宽的林荫带作为人行道，做到人车分流，互不干扰。 针对天津地区的天气气候特点和用户要求，住宅布局力争良好的朝向，做到95%以上
滨海新区：一轴、一带、三个城区、九大功能区 2010-6-22 18:08:17 简要内容：加快北塘区域建设，打造具有我国北方传统小镇特色的国内外会议举办地和小企业总部聚集区；“十一五”时期，天津滨海新区将随长江三角洲的上海浦东新区、珠江三角 洲的经济特区之后，成为中国区域经济的第三个发展极。 滨海新区开发开放总体布局一轴、一带、三个城区、九大功能区 一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴” 一带：沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带” 三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城 九个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、南港工业区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、滨海旅游区、临港工业区、中新天津生态城十大战役：“十大战役”涉及滨海新区的改革开放、科技创新、功能区开发和基础设施建设，全面涵盖社会事业发展、生态环境改善、人民生活水平提高等经济社会发展的方方面面。 一、加快南港区域建设，打造世界级重石化工业基地和我国北方重要的轻纺工业基地； 二、加快临港工业区建设，打造我国沿海高水平的重型装备制造业基地； 三、加快核心城区建设，打造具有改革开放前沿特点的现代化新城区； 四、加快中心商务区建设，打造于家堡金融改革创新基地和响螺湾商务商业聚集区；
五、加快中新天津生态城建设，打造具有国际先进水平，能实施、能复制、能推广的宜居生态新城； 六、加快东疆保税港区建设，打造我国北方对外开放程度最高、功能最齐全的保税港区； 七、加快滨海旅游区建设，打造我国北方知名的国内国际旅游目的地和高品位的休闲区； 八、加快北塘区域建设，打造具有我国北方传统小镇特色的国内外会议举办地和小企业总部聚集区； 九、加快西部区域建设，打造具有强大核心竞争力的高新技术产业基地和高端企业总部经济区； 十、加快中心渔港建设，打造我国北方水产品加工物流产业中心和游艇产业发展基地。 【“十一五”的发展】 在“十一五”规划中，天津滨海新区被纳入国家总体发展战略布局。2006年4月26日，国务院常务会议批准天津滨海新区进行综合配套改革试点。“十一五”时期，天津滨海新区将随长江三角洲的上海浦东新区、珠江三角洲的经济特区之后，成为中国区域经济的第三个发展极。
总体规划设计 一.总体规划的地位 城市总体规划是对一定时期内城市性质，发展目标，发展规模，土地利用，空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。 总体规划是城市规划体系中最具权威的规划，主要作用是发挥规划的宏观调控和综合协调作用，重点解决城市发展的重大问题，从全局的高度确定城市发展的空间布局，具有政策性引导，又有物质空间的控制。 城市规划编制体系图 二.规划分析与预测 < 一> .发展背景分析 1?区位分析： 区位条件对城市发展的影响主要是通过地理位置，交通，经济, 文化，信息等相互作用，密切联系而发挥作用的。 区位因素：自然区位因素（经纬度位置，海陆位置，相对位置,
所在地形区，气候区，植被区，土壤区等），人文经济区位（邻近区域的人文经济状况），交通区位（区域连接性），战略区位（长远的全局性部署建设地位以及相关的国防安全）进行分析。 2.区位分析的主要方法 综合分析，主导因素分析，辩证分析，发展分析，双层次模式分析 三．初步方案构思 <一>.分析现状 1.总体布局的分析<1>.城市总体布局是否正确反映城市的性质与特色<2>.城市各功能体系之间的相互联系和城市用地之间的内在联系是否合理，他们之间还存在哪些矛盾<3>.城市现状的用地分布同自然环境是否协调以及对城市环境产生的影响等 2.城市规模的分析城市规模包括人口规模和用地规模两个方面。 3.交通现状的分析 主要包括两个方面：城市对外交通和城市道路交通现状的分析。 4.生活设施的分析 一般来说，城市生活设施及其他用地在城市各组成要素中所占比重最大。城市各项生活设施是指居民生活所需要的住宅和公共服务设施。对现有的生活设施的分析主要从他们分布，配套，数量，质量水 平及土地利用等方面来加以考虑。 ＜二＞.分析用地用地条件关系到城市的总体布局和用地规模。从某种意义上来说，城市总体规划主要是城市用地布局的规划。
响螺湾商务区概况 响螺湾商务区的位置 响螺湾中心商务区——天津滨海新区的核心司令部。 响锣湾商务区位于津京区域发展轴和天津市东西发展轴上，地处滨海新区上午商贸南北向中间轴和高新技术东西向产业带的交汇点，与塘沽中心商业区、于家堡金融区隔海河相望。总面积1.1平方公里，总建筑量560万平方米，投资单位35家，投资建设39个项目，项目占地面积62.46万平方米，投资额300亿元。 响螺湾商务区的功能
沙盘上的响螺湾商务区 响锣湾商务区作为滨海新区中心商务区起步区，将集商务办公、商业文化、金融办公、会务会展、城市观光等诸多功能为一体，构建商务区文化特色、产业特色，以多元复合的功能为驻区机构、企业总部、金融中心提供配套服务，成为滨海新区的城市亮点。 响螺湾商务区的未来 响螺湾商务区夜景效果图
响锣湾商务区将汇集个省市和中央企业驻津机构，实现于于家堡金融区的功能互补，同时也将成为生态景观和谐，公交设施完善、就业岗位充沛的滨海新区活力地带。响锣湾商务区的建设为滨海新区的繁荣发展拉开了序幕，必将成为闪耀津城的亮丽风景。 附：滨海响螺湾历史发展 1、2007年，建成响螺湾地区基础路网。 2、2008年底，完成响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则。 3、2009年，开工建设响螺湾综合管网，预计年内完成50%工作量，保证先期投入使用项目的需要。 4、2009年7月底，通往市区外部首条快速路天津达到工程建设启动，将建成连接小白楼与滨海新区响螺湾中心商务区两大CBD的快速客运生态型景观大道。 5、2009年8月，滨海新区正式打响“十大战役”，总投资将达到1.5万亿元。滨海新区以“十大战役”为平台载体，以区域开发带动各项任务的落实，全面提升新区的经济社会发展水平，努力成为贯彻落实科学发展观的排头兵。 6、2009年9月，海河开启桥试开启成功，将成为连接于家堡和响螺湾地区的重要通行通道。
城市中心区规划设计案例分析
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城市中心区规划设计案例分析——重庆西部物流城规划及中心区城市设计
概要 重庆市是长江上游最大水陆空立体交通枢纽，初步形成的公路、水运、铁路、航空综合运输体系，为重庆市现代物流发展奠定了坚实的基础。随着市委市政府对重庆物流发展的高度重视，重庆发展大物流产业的计划正抓紧实施，物流已经成为重庆发展规划中的重中之重。而其中，水路与铁路运输是重庆大物流发展中的重点，大力发展水铁联运是提升重庆物流能力的重要手段。 一、设计背景 重庆铁路集装箱中心站是我国十八个铁路集装箱节点站之一，同时更是铁道部所定中国五大铁路物流中心之一，它的开工建设，使西部现代物流产业园有条件成为重庆一个新的物流高地；市政府在重庆市主城区集装箱物流枢纽“一基地四港区”总体布局中，将西部现代物流产业园确立为“一基地”，在重庆物流体系中具有极其重要的地位。 在沙区城市格局“东中西西”四大板块中，西部新城是发展的重中之重，同时也是重庆市主城区向西拓展的主要城市空间。它实际上承载了沙区“一区三高地”定位中的全部三个高地，即中国西部教育高地、高新技术高地、现代物流高地。 加快发展现代物流业，是适应经济全球化和区域经济一体化的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，扩大对内对外开放，把重庆建设成为长江上游经济中心，具有全局性的意义。
二、设计目的 对作为西部物流高地的现代物流产业城，在产业布局、空间形态、交通组织和风貌特色等方面进行深层次研究，提出物流城整体概念性规划构思，并对物流城产业链进行策划及规模预测，对用地进行合理布局。同时将物流功能及物流延伸出的商贸、居住功能三者有机融合，并妥善解决交通问题，使之符合现代物流高地的功能定位。 三、设计理念 物流顺畅统领商脉绿色环保生态宜居 四、设计构思 以缙云山、中梁山为绿化山体背景，物流城处于两山环抱之间，通过梁滩河水系以及一纵线、二横线、渝遂高速动脉，伸展、延伸，进而与重庆、西部、整个中国乃至世界相联系，使之成为全国中心现代物流基地。 通过打造特色的物流功能区，进而带动商贸功能、城市配套等功能，形成一个集物流、商贸、居住、服务、等多功能为一体的现代生态综合物流城。 五、中心城区分析 5.1区位分析 重庆，位于长江、嘉陵江交汇处，是中国西南地区的工商业重镇，也是中国西部唯一的中央直辖市。也是一座具有悠久历史的文化名城。 “一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史名城丰姿绰约！一个中国最年轻的直辖市正在催生无尽的现代神话！一个世界最大的内陆山水城正在不断创造人间奇迹！一个长江上游经济中心的新重庆正在开发中走向世界！” 本次规划重庆西部现代物流城位于重庆市沙坪坝区。沙坪?坝区是重庆市的西大门和重要交通枢纽，是重庆市主城区、渝东北地区、渝东南地区通往渝西地区和成都市的必经之地，不仅是重庆市的科教文化中心，而且是重庆市的商贸和工业基地，具有独特的区位优势，在经济社会各个方面都具有坚实的基础。
城市总体规划 第一条城市总体规划编制有两个阶段，城市总体规划纲要和城市总体规划。第二条城市总体规划纲要的主要任务是研究确定城市总体规划的重大原则，作为编制城市总体规划的依据。城市总体规划纲要成果包括文字说明和必 要的示意性图纸。 第三条城市总体规划纲要 1、简述城市自然、历史、现状特点； 2、分析论证城市在区域发展中的地位和作用、经济社会发展的目标、 发展优势与制约因素，初步划出城市规划区围； 3、原则确定规划期的城市发展目标、城市性质，初步预测人口规模、 用地规模； 4、提出城市用地发展方向和布局的初步方案； 5、对城市能源、水源、交通、基础设施、防灾、环境保护、历史文化、 遗产保护、重点建设等主要问题提出原则规划意见； 6、提出制订和实施城市规划重要措施的意见； 7、专题研究报告：对城市重大问题进行研究（视情况选定）。 第四条城市总体规划纲要图纸 1、区域城镇关系示意图，标明相邻城镇位置、行政区划、重要交通设 施、重要工矿和风景名胜区等。图纸比例为1/10万—1/50万； 2、城市现状示意图，标明城市主要建设用地围、主要干道、各类保护 区以及主要的基础设施。图纸比例为1/25000—1/50000； 3、城市规划示意图，标明城市规划区和城市规划建设用地大致围，标
注各类主要建设用、规划主要干道、河湖水面、生态和历史文化保 护区、重要的对外交通设施等。图纸比例为1/25000—1/50000； 4、规划方案的结构示意图。 第五条城市总体规划的主要任务是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理 好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。 第六条城市总体规划成果包括规划文件和规划图纸。文件包括规划文本和附件，规划文本是对规划的各项目标和容提出规定性要求的文件。 第七条城市总体规划文本 1、前言：说明本规划编制的依据； 2、城市规划基本对策概述； 3、市（县）域的城镇发展。包括城镇发展战略及总目标，预测城市化 水平，城镇职能分工，发展规模等级，空间布局，区域性交通设施， 基础设施，环境保护区，风景旅游区的总体布局，有关城镇发展 的技术政策； 4、城市性质，城市规模和规划期限，城市规划区围，城市发展方针与 战略，城市人口现状及发展规模； 5、城市土地利用和空间布局 （1）确定人均用地和其他技术经济指标，注明现状建成区面积， 确定规划建设用地围和面积，列出用地平衡表； （2）城市各类用地布局，不同区位土地使用原则及地价等级的划 分，市、区级中心及主要公共服务设施的布局；
. 滨海新区中心商务商业区 住宅房屋拆迁和还迁房建设工作案 中心商务商业区开发建设管理委员会 二〇〇七年四月二十四日
住宅房屋拆迁和还迁建设工作案 为贯彻区委《关于加快中心商务商业区开发建设的意见》（塘党发〔2007〕12号）精神，加快中心商务商业区开发建设，按照中心商务商业区开发建设管理委员会制定住宅房屋拆迁组织实施案的要求，为切实做好于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁安置和还迁房建设工作，制定以下工作案。 一、基本情况 （一）于家堡和东西沽地区现住宅房屋情况 依据《滨海新区中心商务商业区总体规划》，于家堡和东西沽地区住宅房屋列入拆迁围的总计15398户，拆除建筑面积82.6万平米。其中于家堡地区6359户，建筑面积36.5万平米；东西沽地区9039户，建筑面积46.1万平米。 （二）于家堡和东西沽地区拟建还迁房情况 依据《中心商务商业区住宅房屋拆迁补偿安置案》，于
家堡和东西沽地区需建还迁房139.2万平米，其中于家堡地区需建还迁房52.2万平米，东西沽地区需建还迁房87万平米。 二、成本测算 （一）于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁成本测算 于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁直接成本总计10.9亿元，其中于家堡地区4.5亿元，东西沽地区6.4亿元。拆迁成本主要包括：拆迁管理费、拆迁评估费、动迁服务费、搬家奖励费、搬家费、过渡期租房补贴费等。 部分被拆迁户可能选择货币还迁，因此还需要准备货币还迁资金，按总户数的30%考虑，于家堡和东西沽地区货币还迁准备金约20亿元，其中于家堡地区货币还迁准备金9亿元，东西沽地区货币还迁准备金11亿元。 （二）于家堡和东西沽地区还迁房建设成本测算 于家堡和东西沽地区还迁房建设成本主要包括：土地出让金、工程前期费、建安工程费、后期配套费、权属登记费、契税等。不包括土地出让金，还迁房建设成本单价2875元/平米，于家堡和东西沽地区还迁房建设成本约40亿元，其中于家堡地区还迁房建设成本15亿元，东西沽地区还迁房建设成本25亿元。 三、资金安排 根据于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁、还迁房建设的
课题：城市住宅区详细规划设计 授课班级：景观学专业（本科） 授课阶段：三年级下学期 制定时间：2011年9月 建筑与规划学院城市规划系
城市详细规划课程设计任务指导书 一、教学目的与要求 1、通过本课程设计，使学生熟悉我国现行住房制度、房地产开发、居住现状、居住标准以及城市居住问题； 2、掌握城市住宅区规划设计的基本原理和方法，并熟悉城市居住区规划设计相关规范及设计要求； 3、通过对城市住宅开发市场的专题调研及问题总结分析，培养学生调查分析、综合思考问题及调研报告撰写能力； 4、重点培养学生详细规划方案创作、图纸表达及语言表达能力； 5、熟悉城市详细规划设计的表达方法与内容要求。 二、课程设计选题要求 1、课程设计选题用地规模约10公顷，地形图信息完整，有地块控制性详细规划图则要求或周边现状、规划道路明确，为便于学生现场调研，地块最好位于合肥或周边城市； 2、鉴于住宅区规划市场化程度高，发展速度快，建议指导教师定期更新规划设计课题； 3、鼓励课程设计指导教师结合实际工程选题，但学生设计成果内容及深度必须符合院教学管理要求。 4、鼓励课程设计指导教师积极创新，改进课程设计教学方法，城市规划系将给予一定的经费支持。 三、教学内容 1、文献调研 通过多种方式和手段，进行文献检索、资料收集和整理，旨在了解我国住房制度、房地产开发以及当代城市住宅区规划设计、建设、发展的理论与实践问题，了解城市住宅区存在的主要问题和发展趋势。 2、专题调研
结合本课程设计题目对本市部分居住小区（楼盘）进行相关专题调研，以问题为导向，深入探讨城市住宅区规划设计相关理论发展和实践，并完成专题调研报告(不少于2000字)。 3、拟定规划设计任务书 根据课程设计任务指导书，结合所选地块的区位及交通等条件分析，市场调研成果及住宅区常用指标控制体系，在任课教师的指导下，确定住宅区规划目标及类型，详细拟定设计任务书。 4、课程规划设计 在现场调研基础上，收集现状基础资料和相关背景资料，分析城市上一层次规划对基地的规划设计要求，分析基地现状与周围环境关系，提出相应的规划说明、规划指标和设计图纸。 四、主要教学方法 采取多媒体讲解、设计辅导、专题讲座、问题讨论、参观调研、公开讲评等多种形式相结合的教学方式，注重自学能力的训练与提高。 五、设计阶段及成果要求 1、设计阶段划分 ?一草阶段要求： ――现场调研成果，包括城市上位规划及规划设计条件分析，场地地形分析；――概念分析草图或工作模型草图（1：1000）； ――规划结构分析比较方案及优缺点分析； ――总平面初步方案（1：1000） ?二草阶段要求 ――总平面深入方案（1：1000） ――单体户型方案及户型比例、户型特征分析； ――规划结构分析；道路交通及停车分析；绿地系统分析； ?正草图阶段要求 ――总平面定稿方案（1：1000，手绘彩图） ――规划结构、道路停车、绿地系统等分析图定稿； ――单体平立面及建筑风格定稿，户型单体定稿；
中国城市规划协会会员单位： 为加强城市规划设计行业的管理，约束不合理收费和制止不公平价格竞争，促进城市规划设计水平的提高，中国城市规划协会研究制定了《城市规划设计计费指导意见》，现发至各会员单位，作为城市规划设计单位计算和收取规划设计费的参考依据。 附：《城市规划设计计费指导意见》 中国城市规划协会 二OO四年六月一日 一、2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计收费标准》，放开了规划设计市场。为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定了《城市规划设计计费指导意见》（以下简称《意见》）。本《意见可作为城市规划设计单位收取规划设计费的参考依据。
二、参照本《意见》计算规划设计费时，可根据项目难易程度、地区差异、规划设计单位的资质等级等情况，乘以0.8—1.5的调整系数。 三、外资和中外合资建设项目也可参照国际城市规划计费方法或标准，由委托方和被委托方协商确定。 四、本《意见》所提出的各项计费基于建设部颁布的《城市规划编制办法》及相关规定对规划设计内容、深度的要求而制定，如果委托方要求增加或减少内容、深度，计费标准应相应增减。 五、规划设计所需要的基础资料及地形图（含电子文件），应由委托方提供。如需要由规划设计单位承担调查收集基础资料，委托方应支付相应费用。 六、规划设计单位应向委托方提供初步方案（含论证材料）15套，规划文本6套，彩色图纸一套。如委托方要求增加份数，则应另行支付成本费。 七、规划文本电子文件及版权归规划设计单位所有。如委托方要求规划设计单位提供电子文件或版权，应支付相应费用。 八、委托方应按进度分期支付城市规划设计费。在规划设计委托合同签定后3日内，支付规划设计费总额的20%作为定金；规划设计方案确定后3日内，支付40%的规划设计费，提交全部成果时，结清全部费用。 九、本《意见》由中国城市规划协会负责解释。 一、城市总体规划
天津友诚投资有限公司 恒富大厦项目简介 天津友诚投资有限公司于2008年5月成立，法定代表人：刘敏，注册资金两亿元人民币。公司下设办公室、工程部、合约成本部、财务部、采购部、后勤部等部门，员工共28人，现正开发项目为响螺湾商务区恒富大厦项目。 恒富大厦项目位于天津市滨海新区响螺湾中心商务区第C-04地块，项目占地9702.1平方米，总建筑面积74986.3平方米，其中地上58211平方米，地下16775.3平方米，共设有商业11580平方米，写字楼46631平方米。建筑密度41.1%，绿化率25%，主楼高度123.0米，为地下2层、地上26层（局部裙房5层）框架-核心筒结构。使用功能：主楼为办公、裙房为商业用途、地下位停车库及设备用房，共设有车位350个，主楼标准层每层面积1745平方米，辅楼商业一、二层面积1630平方米，三、四、五层每层面积2181平方米。写字楼按照5A甲级写字楼标准设计，遵循现代、理性、时尚的简约风格，在满足使用功能下，尊重城市规划导则，建筑体量简洁大方，立面元素统一延续，力求让建筑成为城市空间的一员。项目建设周期为3年，项目总投资为5亿元人民币。恒富大厦工程于2011年10月30日主体封顶，2012年8月底全部竣工。 设备选用：
1、空调系统选用先进的全空气处理方式，商业辅楼采用定风量全空气处理方式；主楼三层及以上办公部分：采用VAV变风量空调系统，空气净化系统。冷、热源选用长沙远大空调有限公司生产的直燃型吸收式冷温水机组。 2、电梯设置：主楼设有10部高速电梯，商业部分设有三部客梯，8部扶梯，均选用日本三菱电梯。配置残疾人操作箱、三侧扶手。 3、外延幕墙选用南玻节能玻璃有限公司生产的双银LOW-E玻璃，更节能，更保温。 4.视频安防监控系统：公共场所、一二层营业场所设置视频安防监控系统。安全防范系统主机，系统采用矩阵加数字硬盘录像机的前端设备，并配以多台21寸纯平监视器，主监视器采用2台37寸液晶监视器，回放监视器采用2台19寸液晶显示器；末端采用模拟型摄像机，通过高性能同轴电缆将信号传回至监控室，并显示在监视墙上。 （1）在车库、公共走道及电梯厅设置室内彩色半球摄像机及全方位一体化快球摄像机，在室外采用全方位一体化快球枪式摄像机，摄像机具备自动光圈调节及背景补偿，要求采用540线摄像机，吸顶安装，室外为壁装。定点定焦摄像机均采用6mm或4.5mm自动光圈镜头，变焦带云台摄像机均配10倍变焦镜头，并具有监视位置预设置功能。室内安装的摄像机均设置全封闭金属机罩或半球罩，室外安装摄像机均配全天候机罩。 （2）地下车库管理系统：于车库出入口设车辆出入管理系统。该系统能对车辆通道口实施出入控制、监视、行车信号指示、停车管理
27 城市规划199711 规划实例 上海市中心区城市设计 周澍临 图1空间分析示意图 一、设计范围 这次城市设计的工作范围是上海市黄浦区西藏路以西地区。东起西藏路,西至成都路(上海市南北高架道路),北濒苏州河,南临金陵路。面积1166公顷,陆域1163公顷。上海市的行政中心和文化中心位于该地区,上海市人民政府位于该地区内的人民广场。在区内有上海博物馆、图书馆、美术馆等文化娱乐设施。在人民公园和人民广场的周边有国际饭店、金门饭店、基督教西侨青年会(现市体委)等被列为受保护的上海市近代优秀建筑,这些建筑都具有很高的艺术价值和历史价值。 二、工作步骤和内容简介本次城市设计分为总体规划(Master Plan )、设计准则(Guide Lines )、区划(Zonin g )三个阶段进行. (一)总体规划(Master Plan )在总体规划阶段,根据不同的土 地使用价值,从加强综合开发着手,试图勾画出规划区的物质形态,通过形体、开放空间、容量、基地开发以及建筑的特征、朝向、密度、材质等手段建成一个既保护上海市的历史遗产,又是真正的、高质量的现代化的城市。适当地提高容积率,控制建筑高度和建筑后退,降低建筑密度,提供更多的开放空间(O p en S p ace ),构思疏密有致的城市空间模式,并合理组织交通,建立区域内的步行系统。 11空间布局 本次总体规划从城市空间的设计入手,充分利用人民公园和人民广场的开敞空间,沿其周边的现有建筑大部分为保留或保护建筑,高度相对较低,这是第一层次的空间,再向外围规划安排三组建筑群,这些建筑群的建筑风格要与人民公园周边的优秀保护建筑相协调。每组建筑群都有一幢超高层标志性建筑为中心,并围合成较 大的城市广场,这些广场与人民公园、人民广场之间用二层高的步行平台相联系共同组成了城市开放空间系统,这三组建筑群的空间布局是以市政府大厦和市博物馆构成的中轴线,向南北延伸,两端各安排一组,另一组在轴线西侧,形成以市政府大厦为中心的半环形高低错落的建筑轮廓线,面向浦东的东方明珠(图1)。每组建筑都有不同的主要功能,南片是以政府办公为主,与市政府大楼共同组成了上海市的行政中心;北片是以商业办公为主,将集中安排各大商业公司、批发市场等商业机构的办公楼及部分商场;西片则安排宾馆、公寓式办公或服务式公寓以及与之相配套的娱乐、餐饮等服务业;沿苏州河和成都路安排居住用地(图2)(鸟瞰图、总体规划图见中心插页图5、图6)。 21绿化系统 充分利用位于市中心的人民公园