南京市物业管理区域备案表

南京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知文章属性•【制定机关】南京市住房和城乡建设委员会•【公布日期】2012.03.14•【字号】宁建物字[2012]232号•【施行日期】2012.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文南京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知（宁建物字〔2012〕232号）各有关单位：为进一步加强物业管理行业队伍建设，培养、提高项目经理业务素质和服务能力，促进物业管理项目实现规范服务、高效服务和优质服务，根据《物业管理条例》等法规及《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》等规定，现将本市物业服务项目经理管理工作通知如下：一、基本规定（一）南京市物业服务项目经理（以下简称项目经理）是指物业服务企业按照物业服务（前期）合同约定指派的物业项目负责人。

（二）项目经理应参加市住建委组织的业务培训考核和继续教育，并通过聘用企业在市住建委完成从业信息登记。

（三）本市物业管理项目实行经理责任制，1名项目经理负责1个物业管理项目，持证上岗。

1名项目经理同时管理2个项目的，应当征得2个项目合同甲方的同意，其管理物业建筑面积总和应在20万平方米以内。

二、培训考核市住建委建立本市项目经理培训考核制度。

凡符合条件参加我市项目经理培训，经考核合格的，颁发《南京市物业管理项目经理培训合格证书》（以下简称培训合格证书）。

培训合格证书由项目经理本人使用。

（一）目前我市在岗的项目经理经所在企业上报，可直参加培训考核。

企业上报在岗项目经理时必需对应管理项目，1个项目只能上报1名项目经理。

（二）非在岗项目经理需参加培训考核的，应具备以下条件：1、取得研究生及以上学历，或具备物业管理师职称，从事物业管理活动满1年。

2、取得大学本科学历，从事物业管理活动满2年。

3、取得大专学历，从事物业管理活动满3年。

xx最新《南京市住宅物业管理条例》解读xx最新《南京市住宅物业管理条例》解读《南京市住宅物业管理条例》已经通过批准，于今年7月1日起施行。

该《条例》引入了第三方评估制度，规定如果小区10%以上的业主对物业效劳质量不满意，可以启动第三方评估。

经评估物业效劳不符合履约标准的，可以更换物业，或者要求物业限期整改。

据了解，南京目前的物业费标准还是按多年前的政府指导价执行的，多层小区物业费最高1.5元/平方米，高层小区物业费最高1.9元/平方米。

对此，不少物业公司提出异议，某些小区其实已经变相突破了最高限价。

针对这一情况，《条例》为物业费突破政府指导价留下了空间，但需要执行严格的程序。

《条例》规定，普通住宅前期物业效劳收费实行政府指导价，物业效劳企业需要对收费标准进行调整的，首先要委托会计师事务所对上一年度物业工程经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示30天，然后将拟调整的收费标准、效劳内容和效劳标准在物业管理区域内显著位置公示30天，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业管理行政主管部门。

最后，调价方案要经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。

如果业主欠交物业效劳费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业效劳企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，催促其限期交纳;逾期不交纳的，物业效劳企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

此外，如果小区发生电梯故障、消防设施故障等危及房屋平安和人身财产平安的紧急情况，要立即进行维修、更新和改造的，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请，住宅专项维修资金管理部门应当开辟“绿色通道”，自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。

《条例》第二十八条规定，需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)的通知文章属性•【制定机关】南京市房地产管理局,南京市物价局•【公布日期】2006.09.20•【字号】宁房物[2006]202号、宁价房[2006]275号•【施行日期】2006.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）的通知(宁房物[2006]202号宁价房[2006]275号)各区、县物价局、房管（建设）局，各物业管理单位：为促进我市物业管理行业健康发展，规范物业服务与收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，现将《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）（以下简称《标准》）印发给你们，并就实施中的相关事项通知如下，请一并遵照执行。

一、本《标准》适用于本市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务与物业收费。

各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。

对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。

二、普通住宅物业服务等级和收费标准由市物业管理行政主管部门会同市价格主管部门根据本市普通住宅物业不同的服务内容、服务要求、服务成本制定和适时调整，并向社会公布。

物业服务等级标准的制定由市物业管理行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。

各县及江宁、浦口、六合区可结合本地区实际情况，依据市标准制定本地区具体实施标准。

三、本《标准》的测算采用包干制结算形式，普通住宅物业公共服务收费标准应按本标准分项选择并组合确定。

业主大会成立前的物业公共服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，按《标准》分项选择服务等级，并在相应的收费标准范围内进行前期物业管理招标或议标。

南京市房产管理局关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知文章属性•【制定机关】徐州市住房保障和房产管理局•【公布日期】2009.04.03•【字号】宁房物[2009]70号•【施行日期】2009.04.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文南京市房产管理局关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知（宁房物〔2009〕70号）各区房产局、县建设局，各有关单位，各业主委员会：为贯彻《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○九年四月三日南京市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。

第三条各街道办事处或镇人民政府负责牵头组织召开本辖区业主大会、成立业主委员会，指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作。

第二章业主第四条本规则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋权属登记册记载的权利人（含已实际入住的商品房预登记的权利人）。

第五条业主可以行使下列管理权：一、通过业主大会行使对物业共有部分的共同管理权；二、监督物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同；三、按程序提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权；四、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；五、选举业主委员会委员，并享有被选举权；六、监督业主委员会的工作；七、对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议；八、对物业共有共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；九、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；十、制止侵害业主共同利益的行为；十一、认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼；十二、法律、法规规定的其他权利。

业主大会、业主委员会培训手册二ＯＯ九年七月说明为了方便小区成立业主委员会工作，我们根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市物业管理办法》、《南京市业主大会和业主委员会指导规则》等文件的相关规定，拟定了一套成立业主委员会指南、流程、示范样本，仅供参考。

目录1、业主委员会备案办事指南 (3)2、业主委员会备案工作流程图 (4)3、业主委员会备案资料（示范样本） (5)业主委员会备案办事指南一、办事程序1、申请：物业区域内，已交付使用的物业专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数的且业主人数占总人数过半数的，由建设单位或五个以上业主书面告知物业所在地的街道办事处，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。

2、备案：选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的 30 日内，向物业所在地的街道办事处备案。

二、备案资料1、物业基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、业主清册、物业清册、入住率等），由建设单位、物业服务企业或居委会盖章。

2、业主大会筹备小组的成员名单、情况简介，并在本物业管理区域内公示 7 日，同时提供公示内容的照片。

3、筹备组应当做好下列筹备工作，并提供相关资料：①确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，应当于会议召开15 日前以书面形式通知全体业主，同时应当书面告知街道办事处和居民委员会，通知内容于会议召开15日前在物业管理区域内公示，公示时间不少于 7 天，同时提供公示内容的照片。

②拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案），并在物业管理区域内公示7日，同时提供公示内容的照片。

③确认业主身份、确定业主在业主大会会议上人数和专有部分建筑总面积，并在物业管理区域内公示 7 日，同时提供公示内容的照片。

④确定业主委员会委员候选人产生办法、成员名单、情况简介，并在物业管理区域内公示7 日，同时提供公示内容的照片。

⑤确定选票样式，选票应注明地址、建筑面积，要有业主本人签字。

南京市物业管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市物业管理办法（2002年2月1日南京市人民政府令第205号发布）第一章总则第一条为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区范围内的物业管理。

新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。

配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条南京市房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本办法。

各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。

建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。

第四条物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查，依法建立健全物业管理的各项制度。

物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营，按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

第二章业主自治管理第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主决定；业主人数多于一百人的，可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。

物业管理区域的范围，由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定，原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。

南京市物业收费管理实施办法(总9页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除第五条物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。

物业管理服务收费应根据物业类型、收费性质的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的公共服务收费及停车管理等专项服务收费，实行政府指导价。

普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费，实行市场调节价。

代收代办服务费、特约服务费，实行市场调节价。

第六条物业管理服务收费应遵循合理、公开、公平及与服务内容、服务质量相适应的原则。

实行政府指导价的物业管理公共服务收费，应按照有利于物业管理价值补偿、促进物业管理企业规模经营、加强经营管理的原则，以物业管理的合理成本为基础，根据物业的硬件设施和提供物业管理的服务内容、质量水平，实行等级收费管理制度。

具体实施办法另行制定。

未成立业主委员会的普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由价格主管部门核定；已成立业主委员会的普通住宅物业管理公共服务收费标准由物业管理企业在政府指导价相应等级范围内提出具体收费标准，经业主委员会与物业管理企业签订合同后执行。

第七条物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、养老保险、医疗保险等费用；2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费；3、清洁卫生费；4、绿化管理费；5、安全护卫费；6、物业管理企业办公费；7、物业管理企业固定资产折旧费；8、法定税费；9、合理利润。

本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质消耗补偿和其他费用开支。

第八条业主、使用人自办理入住或使用手续之日起，应按物业管理合同（协议）的约定交纳物业管理公共服务费。

业主将物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理公共服务费可以由业主或使用人交纳，但业主负最终连带清偿责任。

物业管理公共服务费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

南京市物价局、南京市房产管理局关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知文章属性•【制定机关】南京市物价局,南京市房地产管理局•【公布日期】2005.02.18•【字号】宁价房[2005]058号•【施行日期】2005.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】价格正文南京市物价局、南京市房产管理局关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知(宁价房[2005]058号)各区、县物价局、房产（建设）局，各物业管理单位：为规范物业服务收费行为、维护业主和物业管理企业的合法权益，现将《南京市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。

附：《南京市物业服务收费管理实施办法》南京市物价局南京市房产管理局二00五年二月十八日附：南京市物业服务收费管理实施办法第一条为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。

《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》( 试行 )南京市房产管理局南京市物价局《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。

各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。

对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。

2、本《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。

《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。

普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。

物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。

3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。

综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。

凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。

南京物业管理条例(5) 南京物业管理条例第七十三条区物业管理行政主管部门履行下列职责：(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;(二)负责前期物业管理项目招投标管理和维修资金使用监管;(三)定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作;(四)组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案;(五)指导、服务和监督辖区内街道办事处(镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;(六)法律、法规规定的其他职责。

第七十四条街道办事处(镇人民政府)应当配备专门的物业管理人员，并履行下列职责：(一)负责业主大会备案;(二)建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;(三)指导、协助和监督辖区业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动;(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;(五)依法纠正业主委员会的违法行为;(六)法律、法规规定的其他职责。

第七十五条市、区相关职能部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作：(一)住房和城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任、改变房屋结构影响安全、供水、排水、功能照明、燃气等监督检查;(二)规划行政主管部门负责划分物业管理区域、将住宅改为经营场所、住宅加装电梯的监督管理;(三)民政行政主管部门负责业主大会登记等监督检查;(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木等监督检查;(五)公安机关负责依法查处小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，开展群租房治理工作，并对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等开展监督检查;(六)质量技术监督行政主管部门负责电梯安全运行等监督检查;(七)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;(八)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;(九)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业经营者未采取措施造成大气污染、社会生活噪声超标、露天焚烧产生有毒有害、恶臭气体物质的监督检查。

物业管理区域备案办事指南一、办理对象1、本区范围内要办理物业管理区域备案的建设单位；2、本区范围内要办理物业管理区域备案的物业公司；3、本区范围内要办理物业管理区域备案的街道办事处、镇人民政府；4、本区范围内要办理物业管理区域备案的物业公司（分割区域）二、办理条件1、尚未售房的小区，建设单位应当在前期物业管理招投标之前完成区域备案；2、已实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区；3、没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理；4、已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域划分为若干物业管理区域三、办理材料四、窗口流程1. 申请：申请单位需在广州市物业管理信息系统网上申报后（网址：/），再到广州市从化区政务中心窗口入纸质版资料。

2. 受理：材料符合要求予以受理。

3. 审查：区住建局对提交材料进行审查。

4. 决定：对材料符合的进行审批。

5. 窗口取备案结果。

五、办理流程图六、办理时限法定办理期限：5个工作日承诺提速期限：5个工作日七、办事窗口办理窗口: 广州市从化区政府政务服务中心三楼区住房和建设局政务窗口。

办理地址: 广州市从化区河滨北路128号联系电话：87956502八、收费标准：不收费。

九、收费依据：无十、办理依据1.《广东省物业管理条例》2.《广州市物业管理暂行办法》十一、备注1. 应发给的证明文件：《物业管理区域备案回执》十二、表格下载登录广州市物业管理信息系统(网址：/）自行打印物业管理区域备案申报表十三、到场次数：不超过1次十四、常见问题解答无。

南京市物价局关于印发《南京市物业收费管理实施办法》的通知文章属性•【制定机关】南京市物价局•【公布日期】2002.05.31•【字号】宁价房[2002]182号•【施行日期】2002.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财政综合规定正文南京市物价局关于印发《南京市物业收费管理实施办法》的通知（二○○二年五月三十一日宁价房[2002]182号）各区县物价局，各物业管理单位：现将《南京市物业收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。

原宁价房字[1999]611号文件同时废止。

南京市物业收费管理实施办法第一条为规范本市物业管理服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《江苏省物业收费管理办法》和《南京市物业管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第三条本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同（协议）的约定对各类房屋及其共用设施设备、公共绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。

第四条南京市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，负责制定全市物业管理服务收费的管理办法、等级标准及有关政策规定；区、县价格主管部门负责贯彻落实省、市物业收费管理的相关政策，管理辖区内物业管理企业的收费行为。

第五条物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。

物业管理服务收费应根据物业类型、收费性质的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的公共服务收费及停车管理等专项服务收费，实行政府指导价。

普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费，实行市场调节价。

南京市人民代表大会常务委员会关于修改《南京市住宅物业管理条例》的决定文章属性•【制定机关】南京市人大及其常委会•【公布日期】2024.08.08•【字号】南京市人大常委会公告第21号•【施行日期】2024.10.01•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】尚未生效•【主题分类】物业管理,立法工作正文南京市人大常委会公告第21号《南京市人民代表大会常务委员会关于修改〈南京市住宅物业管理条例〉的决定》已由南京市第十七届人民代表大会常务委员会第十二次会议于2024年6月27日通过，江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议于2024年7月31日批准。

现予公布，自2024年10月1日起施行。

南京市人民代表大会常务委员会2024年8月8日南京市人民代表大会常务委员会关于修改《南京市住宅物业管理条例》的决定（2024年6月27日南京市第十七届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过2024年7月31日江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）南京市第十七届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定对《南京市住宅物业管理条例》作如下修改：一、将第一条修改为：“为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

”二、增加一条，作为第三条：“物业管理坚持党委领导、政府组织、部门协同、属地管理、业主自治、行业自律、专业服务、科技支撑的原则。

“建立健全社区（村）党组织领导的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业等共同参与的协商共治机制，发挥社区（村）党组织的党建引领作用。

”三、将第三条改为第四条，修改为：“市、区人民政府和江北新区管理机构应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入基层治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术提高物业管理和服务水平。

南京市物业管理条例(5) 南京市物业管理条例2016第六十八条本条例生效后的新建住宅项目，建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告之前，住宅专项维修资金不得动用，住宅共有部位、共有设施设备需要维修、更新、和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居(村)民委员会组织征询业主意见，经全体业主依法讨论通过后，由维修资金代管部门划转核准的资金。

仅涉及部分共有部分的，可提交涉及共有部分的业主依法讨论通过。

维修费用经物业管理行政主管部门指定的相关机构审价后，在住宅专项维修资金中列支。

维修工程的招投标、审价、监理等保障维修资金安全使用的办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

第六十九条住宅专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户滚存资金(利息)和必要管理费外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共有部分和共有设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

经专有部分占有建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将住宅专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共有部分和共有设施设备的维修、更新和改造。

住宅专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

第七十条发生下列危及安全或严重影响业主居住生活等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，业主、业主委员会、社区居(村)民委员会、物业服务企业可以向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：(一)屋面防水损坏或外墙老化造成渗漏的;(二)电梯故障危及人身安全的;(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;(四)外墙墙面有脱落危险的;(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;(六)危及安全的其他情形。

南京市物业管理条例xxxx年1月21日南京市第十五届人民代表大会第四次会议制定，xx年3月30日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准。

第一条为了标准住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建立，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监视活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主，通过选聘物业效劳企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市、区政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业效劳业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和效劳水平。

第四条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监视管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监视管理工作。

城乡建立、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监视、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处(镇政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监视工作。

社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(镇政府)开展物业管理工作。

第五条各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。

对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。

第六条本市建立物业效劳第三方评估制度。

业主自治组织、建立单位、物业效劳企业可以委托物业效劳第三方评估机构，开展物业工程交接和查验、物业效劳标准和费用测算、物业效劳质量评估等活动。

2019年南京市物业管理条例全文南京市物业管理条例全文(二)第二十二条设立业主小组，成立业主代表大会的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的职责范围、工作规范等事项。

同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

第二十三条业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持。

业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

业主小组做出的决定应当符合业主大会议事规则、管理规约的规定，并在做出决定后七日内告知业主委员会。

第二十四条业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。

业主代表资格终止的，应当在七日内将其受业主小组、业主委员会或业主大会委托保管的相关资料移交给业主委员会。

第二十五条业主代表履行下列职责：(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;(二)组织开展本条例第二十三条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;(四)建立本小组工作档案;(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

第二十六条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人或者单位业主委托的自然人。

业主委员会委员由业主大会选举产生。

业主委员会设主任一名。

业主有违反业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约的，或者有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：(一)不具有完全民事行为能力的;(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的;(三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;(四)未按照规定交纳物业服务费和住宅专项维修资金等相关费用的;(五)违反临时管理规约、管理规约或者有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋的;(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;(七)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。