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房地产发展与城市规划的关系随着城市的不断发展和人口的增长，房地产发展和城市规划之间的关系日益凸显。
房地产业作为城市发展的重要支柱产业，与城市规划密不可分。
本文将探讨房地产发展与城市规划的关系，分析两者之间的相互影响以及如何实现协同发展。
一、城市规划对房地产发展的影响城市规划是一种以综合规划思维为基础，通过合理利用和配置城市资源，设计和调整城市的空间布局与结构，以达到提高城市居住环境、优化公共服务设施、提升城市生态环境等目标的规划活动。
城市规划的实施直接影响了房地产发展的方向和质量。
首先，城市规划确定土地用途。
通过城市规划，政府能够合理规划土地的用途，如商业、住宅、工业等，以满足市民的各类需求。
不同土地用途的规划，直接影响到房地产开发商的土地投资决策，从而对房地产市场的供需关系产生影响。
其次，城市规划为房地产开发提供了基本参考。
规划部门会根据城市发展目标和需求，制定相应的城市规划方案和控制性详细规划，包括区位、用地指标、建筑规模等，为房地产开发提供了依据和限制条件。
房地产开发商需要根据规划要求进行项目设计和用地布局，以确保项目与城市规划的协调性。
另外，城市规划对于房地产市场的平衡起到了重要作用。
通过控制新项目的批准和规模，城市规划可以对房地产市场进行调控。
当房地产市场供大于求时，规划部门可以限制新增项目的审批，以防止市场过热和房价泡沫的出现。
反之，当需求较大、市场供应不足时，规划部门可以适度放宽条件，推动房地产市场的发展。
二、房地产发展对城市规划的影响房地产发展作为城市经济的重要引擎，同样会对城市规划产生影响。
房地产市场的健康发展，既需要城市规划的支持，也会在一定程度上推动城市规划的调整和优化。
首先，房地产发展需要城市规划提供发展空间。
随着城市化进程的不断推进，土地资源逐渐稀缺，城市规划的科学布局和合理扩容为房地产发展提供了空间保障。
规划部门需要根据市场需求和城市发展战略，划定开发区域和土地储备区，并在规划中合理安置住宅、商业和公共设施等用地，为房地产发展提供土地资源。
城市规划对房地产发展的影响城市规划是一项重要且必要的工作，它对房地产发展有着深远的影响。
城市规划涉及土地使用、建筑设计、交通规划等多个方面，它的合理性和科学性直接影响到一个城市的发展潜力和居民的生活品质。
在这篇文章中，我们将探讨城市规划对房地产发展的影响。
首先，城市规划对房地产开发的用地条件起到决定性作用。
通过合理规划土地的用途，可以将房地产开发与城市的功能、人口分布相结合，从而提高土地的利用效率。
例如，在商业繁华地区规划建设商业综合体，可以满足人们的购物和娱乐需求，提供就业机会，并为城市的税收增加。
而在住宅区规划建设公园和休闲设施，可以提升居民的生活质量，增加房产价值。
因此，城市规划在用地条件的决策上，可以通过科学规划，最大限度地增加房地产的投资回报率。
其次，城市规划对房地产发展的交通影响非常重要。
一个拥堵的城市不仅给居民带来不必要的交通压力，也会限制房地产市场的发展。
因此，合理规划交通系统，包括道路、公交、轨道交通等，对于提高城市的便捷性和吸引力至关重要。
在计划城市规模和密度时，也要兼顾交通需求，并设置足够的停车位。
交通便利的城市将吸引更多的投资者和购房者，房地产市场也会得到长足的发展。
此外，城市规划还可以通过建筑设计来提升房地产的品质。
在规划过程中，可以设置建筑高度限制、建筑风格统一等要求，以确保城市的整体风貌和居住环境的品质。
规划中的绿化和景观设计也能够为房地产增值。
绿地和公园的规划不仅提供了宜居的自然环境，也为居民提供了休闲娱乐的场所，大大提高了房产的价值。
最后，城市规划对房地产发展的影响还体现在社会经济层面。
科学合理的城市规划可以吸引企业来投资建设工厂和办公楼，提供更多的就业机会，促进经济的发展。
同时，规划中的社区和市政设施也会提供一系列的公共服务，为居民的生活提供保障。
这些设施的完善不仅提升了居民的生活品质，也增加了房地产的价值。
综上所述，城市规划对房地产发展有着深远的影响。
通过合理规划土地的用途、设计交通系统、提升建筑品质和提供公共服务，可以提高房地产的投资回报率，增加房产的价值，并促进城市的经济发展和居民的生活品质。
城市规划在房地产中的影响随着城市化进程的不断推进和人们对生活品质的要求不断提高，城市规划愈发受到人们的关注。
城市规划决策者在推行规划前，需要考虑到市民的经济、社会和文化因素。
城市规划不仅仅影响着一个城市的发展，同时也直接影响到房地产市场的发展。
城市规划与房地产市场的关系是紧密相连的。
城市规划的制定需要考虑到人们的需求，房地产市场需要根据市场需求提供房屋。
在规划未完成之前，房地产市场的建设将属于无序的。
因此，城市规划与房地产的关系更为密切。
一个城市的规划和发展直接影响着房地产市场的生态环境，而房地产市场的发展又会进一步影响城市规划与发展。
首先，城市规划影响着房地产市场的土地供应。
城市规划是根据不同时期的人口预测而进行的，而房地产市场则是根据市场需求而进行的。
一些地产开发商根据市场需求来开发土地，这样做会导致城市耗民更多的土地。
而一些城市规划者会在城市开发计划中分析土地的使用方式，尽量减少浪费土地的现象。
因此，城市规划者在确定土地供应时要明确市场需求，尽量避免土地浪费和不足的现象，以促进城市发展和房地产市场的发展。
其次，城市规划引领着房地产市场的建设。
城市规划者需要根据市场需求来确定合理的土地利用方式，以确保房地产市场的稳定发展。
同时建立完善的城市规划能够指明城市发展方向，为房地产开发商提供建设的方向和目标。
在城市规划的规划中，可以制定“城市中心商业发展区”，“工业发展区”等具体的区域规划方案，方便开发商的建筑设计与施建。
在此基础上，开发商可以根据市场需求进行合理的商业包装和设计，促进商品房的销售。
相当重要的是，城市规划也能够控制商业的发展，避免商业的无序扩张，从而保障市民的利益。
此外，城市规划引导着房价的变动。
由于城市规划的实施，对于土地的规划，将直接引导着房价的变动。
在土地的开发计划中，商品房的数量是限制的，从而导致房价类别单一和价格竞争过激的现象。
而城市规划与规划中的土地规划可以统一市场供应和开发，使房地产市场的竞争程度较为稳定、发展速度适中，并保障了市民利益。
城市规划对房地产开发的控制:国际经验与借鉴作者：张洋苗天青来源：《经济研究导刊》2009年第26期摘要:城市规划如何控制房地产开发,一直是各地政府和房地产开发商探索及关注的焦点。
总结国外先进国家房地产开发规划规划控制经验的基础上,针对我国房地产开发规划控制中存在的问题提出建立健全城市规划法律法规,完善城市管理工作,实行多种开发控制方式,强化房地产开发规划控制中公众参与的作用等对策。
关键词:城市规划;房地产开发;国际经验中图分类号:F293.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)26-0169-03城市规划是一定时期内城市发展的蓝图,是城市建设和管理的依据。
房地产开发则是城市规划的落脚点,通过房地产开发对城市进行拓展与更新,对改善城市景观、提高居住环境质量、促进城市社会经济发展具有积极作用。
应该说,城市规划对房地产开发的有效控制,能够保证城市发展与房地产开发的统一。
但现实中因城市规划的公益性和房地产开发的私益性矛盾,造成房地产开发违反城市规划现象突出,从而导致规划失控,对城市建设与发展造成严重危害。
因此,加强城市规划对房地产开发的控制是城市健康发展的必然要求。
1城市规划对房地产开发控制国际经验发达国家经过上百年的发展和完善,都形成了与各自国情相适应的城市规划管理体系,从而能有效地控制房地产开发。
他们较为完善的开发控制手段对我国具有借鉴意义。
1.1英国城市规划对房地产开发的控制英国房地产开发规划管理主要包括开发控制、政策指引、土地储备和公众参与等内容。
1.1.1 开发控制英国的开发控制包括:规划申请、规划许可、规划上诉、规划协议和规划执法等。
在英国,开发的定义不仅指建造、工程和采掘等物质性作业,还包括土地和建筑物的用途变更。
开发控制可以从容量控制和空间控制两个角度来看。
绿带政策是容量控制的主要方式,它试图在保护自然景观特征、提供公共休闲与支持农村地区的经济活动之间做出平衡。
绿带的主要目的是制止大城市建成区的无限制蔓延,保护城市周围的乡村不被蚕食,保护历史城市所固有的特征。
城市规划的国际经验与借鉴城市规划是指对城市的发展进行系统性、综合性的规划和设计，以实现城市的可持续发展和提高居民生活质量。
随着全球化的发展，城市规划已经成为各国政府和城市管理者重视的领域。
本文将介绍一些国际上的城市规划经验，并探讨其对中国城市规划的借鉴意义。
一、城市规划的概念和重要性城市规划是指对城市的发展进行系统性、综合性的规划和设计，包括土地利用规划、交通规划、环境保护规划、社会经济规划等多个方面。
城市规划的目标是实现城市的可持续发展，提高居民的生活质量。
城市规划的重要性不言而喻。
首先，城市规划可以提高城市的功能性和美观性。
通过科学合理的规划，可以合理安排城市的功能布局，使城市更加高效、便利。
其次，城市规划可以提高居民的生活质量。
通过规划，可以合理分配城市资源，改善居住环境，提供更好的公共服务。
最后，城市规划可以促进城市的可持续发展。
通过规划，可以合理利用土地资源，保护环境，提高城市的生态环境。
二、国际上的城市规划经验1. 新加坡的城市规划经验新加坡是一个城市国家，其城市规划经验值得借鉴。
首先，新加坡注重城市的绿化和生态环境保护。
他们通过大规模的绿化工程，使城市充满了绿色，提高了城市的生态环境。
其次，新加坡注重提高城市的功能性。
他们通过科学合理的规划，使城市的交通、商业、住宅等功能得到了良好的整合。
最后，新加坡注重提高居民的生活质量。
他们通过规划，提供了丰富的公共设施和服务，使居民的生活更加便利。
2. 日本的城市规划经验日本是一个高度城市化的国家，其城市规划经验也是世界上独特的。
首先，日本注重城市的细节规划。
他们注重城市的细节设计，使城市充满了人文气息。
其次，日本注重城市的可持续发展。
他们通过规划，注重节能减排和资源的合理利用，使城市的发展更加可持续。
最后，日本注重城市的文化保护。
他们通过规划，保护了许多历史建筑和文化景点，使城市充满了历史和文化的氛围。
三、国际城市规划经验对中国的借鉴意义中国是一个快速城市化的国家，城市规划对中国的发展至关重要。
学习国外城市规划经验的启示与借鉴近年来，随着城市化进程的加快，城市规划成为了一个备受关注的话题。
国内的城市规划在很多方面还存在不足，因此，学习国外城市规划经验，对于提升我国城市规划水平具有重要意义。
本文将探讨学习国外城市规划经验的启示与借鉴，并分析其对我国城市规划的影响。
一、注重城市可持续发展国外城市规划经验的一个重要启示是注重城市的可持续发展。
可持续发展是指在满足当前需求的基础上，不损害后代子孙利益的发展方式。
国外城市规划在推动城市可持续发展方面取得了显著成就。
他们注重保护环境、提高资源利用效率，通过合理规划城市空间布局、建设生态园区等方式，实现了经济、社会和环境的协调发展。
借鉴国外城市规划经验，我国可以加强对城市生态环境的保护和修复，提高资源利用效率，推动城市绿色发展。
例如，在城市规划中加强对生态保护区的保护，提高城市绿地覆盖率，推广低碳出行方式等，都是可以借鉴的经验。
二、注重人文关怀国外城市规划经验的另一个启示是注重人文关怀。
城市规划不仅仅是建设，更要关注城市居民的生活质量和幸福感。
国外城市规划注重提供高品质的公共服务设施，如公园、图书馆、体育场馆等，为居民提供良好的生活环境。
此外，他们还注重保护和传承城市的历史文化遗产，提升城市的文化品质。
借鉴国外城市规划经验，我国可以加强对公共服务设施的建设和管理，提升城市居民的生活品质。
例如，建设更多的公园和绿地，提供多样化的文化娱乐设施，加强对历史文化遗产的保护和利用等，都是可以借鉴的经验。
三、注重社会参与国外城市规划经验的第三个启示是注重社会参与。
城市规划不应该是少数人的决策，而是需要广泛的社会参与和民意表达。
国外城市规划注重听取居民的意见和建议，通过公众参与的方式，让居民参与到城市规划的制定和实施中来。
借鉴国外城市规划经验，我国可以加强社会参与机制的建设，让居民更多地参与到城市规划中来。
例如，可以建立城市规划公众参与平台，通过征集意见、举办座谈会等方式，广泛听取居民的声音，提高城市规划的民主性和科学性。
城市发展规划对房地产市场的影响城市发展规划在决定一个城市未来发展方向和目标的同时，也对房地产市场产生了深远的影响。
本文将探讨城市发展规划对房地产市场的几方面影响，并分析其原因和后果。
1. 城市规划对土地供给的影响城市规划直接决定了不同区域的土地用途和发展方向。
例如，商业区和住宅区的规划会影响到相应区域内的房地产市场。
市区内商业区规划的扩张，将促进商业地产的需求增长，有利于商业地产市场的开拓和发展；住宅区规划的转型和调整，可能导致该区域的住宅需求发生变化，从而对住宅地产市场产生较大影响。
因此，城市规划对土地供给的合理调控与市场需求匹配至关重要。
2. 城市规划对房价的影响城市规划对房价的影响主要表现在两个方面：一是供需关系的调节，二是土地价格的影响。
首先，城市规划的合理规划和布局，能够有效地调控供需关系。
通过合理配置资源，增加住房供给并优化住房结构，可以有效控制房价的上涨幅度，避免市场过热。
其次，城市规划对土地价格的决定也会对房价产生较大的影响。
例如，规划中对某一区域的开发限制较多，导致该区域的土地供应紧缺，进而推高了土地价格和房价。
因此，城市规划对房价的影响需在整体规划的基础上进行综合考虑。
3. 城市规划对房地产市场结构的调整城市规划通过区域布局和功能划分，对房地产市场结构产生调整作用。
例如，规划中对特定区域划定了产业发展区，将吸引相关产业的投资和发展，进而带动该区域商业地产的需求增长。
此外，城市规划还可以通过商业规划、住宅规划等调控房地产市场的供需平衡，推动市场结构的合理调整。
4. 城市规划对房地产市场风险的防范城市规划可以对房地产市场的风险进行一定程度的防范。
例如，城市规划决定了建设用地的类型和数量，可以避免城市过度扩张和房地产泡沫的形成。
同时，规划中对不同区域的功能划分和用途限制，有助于避免房地产投资过度集中导致的风险。
总结起来，城市发展规划对房地产市场的影响主要体现在土地供给、房价、市场结构和风险防范等方面。
《城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策》摘要：城市规划作为一种政府宏观调控的手段，能够对房地产行业进行合理的调整，从而促进该行业的健康发展，但是在城市规划过程中却存在调控失灵的现象，因此对调控失灵现状及治理对策的分析是很有必要的，城市规划对于房地产开发而言主要起到引导作用，因此科学的城市规划能够促进房地产开发的合理性，保障城市各项资源的合理利用，从而实现城市健康有序的发展，为此必须增强城市规划的合理性，结论：综上所述，针对城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策的研究是很有必要的摘要：随着社会经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产行业逐渐成为我国国民经济的支柱型产业，对经济增长起到极大促进作用。
基于此，本文就城市规划对房地产开发的调控失灵与治理对策展开研究，首先就城市规划对房地产开发调控失灵的现状进行分析，然后结合城市规划的实际情况，就城市规划对房地产开发调控失灵的治理对策進行探讨，以此提升城市规划的水平。
关键词：城市规划；房地产开发；调控失灵引言：房地产行业的快速发展一方面使社会经济不断增长，另一方面也使得各种矛盾涌现出来，例如土地资源的配置不合理，其他相关配套产业发展不健全等，都对经济健康发展产生极大的阻碍。
城市规划作为一种政府宏观调控的手段，能够对房地产行业进行合理的调整，从而促进该行业的健康发展，但是在城市规划过程中却存在调控失灵的现象，因此对调控失灵现状及治理对策的分析是很有必要的。
一、城市规划对房地产开发调控失灵的现状（一）城市规划相对滞后城市规划是房地产开发的前提，也是引导房地产行业健康稳定发展的必要条件。
在城市化进程逐渐加快的时代背景下，房地产开发项目如同雨后春笋一般纷纷开展，很多城市为了增加经济效益，都会采用先成立项目再进行规划的策略，这种做法虽然极大程度上提升了房地产的投资效益，但是却严重影响城市规划的水平，导致城市规划的滞后性。
从城市规划滞后对房地产开发的影响来看，主要存在两方面的内容，一方面，投资商会投入大量资金对城市周边售价较低的土地进行开发，从而造成城市郊区化现象发生；另一方面，城市中售价较高的土地出现闲置现象，导致城市发展严重失衡。
都市规划管理经验（2023，No.2北京规划建设）——美国波士顿房地产项目开发过程予以旳某些启示高岩 Te-MingChang波士顿重建局(如下简称重建局)是美国马萨诸塞州波士顿市(市辖区内人口为58.9万人面积125.4平方公里)主管都市规划与经济发展旳机构它是美国为数不多旳将规划与发展合二为一旳例子。
这就决定了它既要设置规划法规来限制盲目旳房地产开发又要采用多种形式来鼓励发展和管理房地产项目。
笔者有幸在波士顿重建局工作数年，直接或间接参与了都市规划与管理行为切身体会到它是怎样充足行使州立法赋予旳权力，将看似矛盾旳双重功能有效旳处理和发挥。
从它对房地产项目开发过程旳参与、协调、审批、管理中可以予以我们诸多旳启示。
一、重建局简介及地区规划分区法旳发展历史重建局成立于1957年，经马萨诸塞州立法法案同意，因此它旳立法权利来自于州一级，但又是专门针对波士顿市旳机构在某些问题上旳处理可以独立于波士顿市政厅。
它旳财政预算也与波士顿市政厅分开进行。
重建局当年成立旳重要原因是美国正在进行如火如茶旳都市更新运动许多大都市为了振兴衰落旳都市中心.大量征用市内土地建立一系列大型公共设施或由私人企业开发商业住房将搬家到郊区旳人口吸引回都市。
因此不管与否是居住还是商业用地，重建局具有可认为了公众利益而征用都市土地旳权力(这种权力称为“征用权”)付给原拥有者当时旳市场价格。
这可以说是美国版旳“拆迁办”。
同步它还具有买卖土地及为增进居住和商业房地产开发而实行税收优惠政策旳权力。
除了前述成立旳初始原因外发明良好旳经济发展和居住就业环境提高市民旳生活质量也一直是重建局旳工作宗旨由于它也被赋予规划控制都市旳物质形态旳权利。
它自身既拥有都市中旳许多土地(大多是20世纪60年代都市衰落期买来旳).并积极去开发经营这些土地;同步又立法管理监督其他旳私有土地开发，提供最需要旳住宅、办公楼等，从而指导都市旳发展方向。
这两种功能旳合并使得它可以完整地将规划制定旳方针、原则贯彻执行到实际旳房地产开发项目中做到最小偏差因此规划与发展在这里是相辅相成旳关系。
经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第64期2009年第26期Serial No．64No．26，2009摘要：城市规划如何控制房地产开发，一直是各地政府和房地产开发商探索及关注的焦点。
总结国外先进国家房地产开发规划规划控制经验的基础上，针对我国房地产开发规划控制中存在的问题提出建立健全城市规划法律法规，完善城市管理工作，实行多种开发控制方式，强化房地产开发规划控制中公众参与的作用等对策。
关键词：城市规划；房地产开发；国际经验中图分类号：F293.2文献标志码：A文章编号：1673－291X （2009）26－0169-03收稿日期：2009-06-25作者简介：张洋（1985－），女，江苏南通人，硕士研究生，从事城乡规划管理研究；苗天青（1964－），男，江苏徐州人，博士，从事城市经济与城市管理研究。
城市规划对房地产开发的控制：国际经验与借鉴张洋，苗天青（徐州师范大学城市与环境学院，江苏徐州221116）城市规划是一定时期内城市发展的蓝图，是城市建设和管理的依据。
房地产开发则是城市规划的落脚点，通过房地产开发对城市进行拓展与更新，对改善城市景观、提高居住环境质量、促进城市社会经济发展具有积极作用。
应该说，城市规划对房地产开发的有效控制，能够保证城市发展与房地产开发的统一。
但现实中因城市规划的公益性和房地产开发的私益性矛盾，造成房地产开发违反城市规划现象突出，从而导致规划失控，对城市建设与发展造成严重危害。
因此，加强城市规划对房地产开发的控制是城市健康发展的必然要求。
发达国家经过上百年的发展和完善，都形成了与各自国情相适应的城市规划管理体系，从而能有效地控制房地产开发。
他们较为完善的开发控制手段对我国具有借鉴意义。
1.1英国城市规划对房地产开发的控制英国房地产开发规划管理主要包括开发控制、政策指引、土地储备和公众参与等内容。
1.1.1开发控制英国的开发控制包括：规划申请、规划许可、规划上诉、规划协议和规划执法等。
在英国，开发的定义不仅指建造、工程和采掘等物质性作业，还包括土地和建筑物的用途变更。
开发控制可以从容量控制和空间控制两个角度来看。
绿带政策是容量控制的主要方式，它试图在保护自然景观特征、提供公共休闲与支持农村地区的经济活动之间做出平衡。
绿带的主要目的是制止大城市建成区的无限制蔓延，保护城市周围的乡村不被蚕食，保护历史城市所固有的特征。
从开发的空间控制上看，1944年大伦敦规划提出圈层式结构，即疏解内城、控制近郊、限制蔓延、开发远郊，内层圈的增长跃迁到最外圈。
这是很多大城市发展到一定阶段后经常采用的空间控制方式，它有效地引导了房地产开发的空间布局和发展方向，从而达到了对城市总体规划战略指导下的城市总体空间结构的控制[1]。
1.1.2政策引导政策引导是关于某些专项规划公布的一系列引导性政策和技术要求，阐明政府在某一阶段上对地方城市规划事物的观点和原则，它几乎涉及到规划事务的各个层次和方面。
在英国，这一系列政策引导是通过公众磋商和讨论而产生的，没有立法，只是政府的建议性文件，但在地方规划中都能很好地落实。
这些直接影响着地方开发规划的内容，是各地规划控制和实施方面的实质依据之一。
1.1.3土地储备城市土地储备也是政府控制城市开发的一种重要手段。
英国的哈罗德·B.敦克利认为,土地储备是政府在没有需要前先获取相当面积的土地，最后将其释放到市场，用做与规划目的一致的开发手段。
他认为，土地储备对于土地所有权及地价有重要意义，是一种强有力的控制技术，通过购买土地尤其是城市边缘的土地，将其储备起来，在城市扩张时，政府可以通过附加在土地上的使用特性、区位、密度和出让时机，利用规划做引导，使公共政策可不依赖私有土地市场而直接控制开发。
1.1.4公众参与英国于1968年首次将公众参与行为作为一项法定的制度[2]。
在结构规划编制中，公众参与采取“公众评议”这种方式，在完成公众评议之后，结构规划呈报中央政府的主管部门，并附上公众评议的详细内容，经主管部门批准后，结构规划具有法律效力，作为地方规划的依据。
在地方规划的编制过程中，首先要对规划草案进行宣传，使社会各方有机会了解规划和发表意见；接着规划部门公布规划，进行公众质询，规划部门要分析各方意见并进行沟通，试图解决分歧，否则就要举行公众听证会，听证会中规划监察员的建议、地方规划部门的决策以及对地方规划的任何重要修改都要公布于众。
总的来说，英国的公众参与已建立起较为完善的组织机构和组织方式，公1城市规划对房地产开发控制国际经验169——众参与的整个程序通过法律的形式明确下来。
1.2美国城市规划对房地产开发的控制城市规划在美国起始于20世纪初，是城市发展与进步的重要工具。
美国城市规划对房地产开发的控制主要体现在分区制和成长管理。
1.2.1分区控制分区制是在遵循总体规划的基础上，将土地划分为一系列不同的区块，分别作为居民区、商业区、工业区，除特殊情况外，通常不可以混杂。
在发展控制方面，分区制是地方政府影响土地开发的最主要手段。
地方政策制定和执行区划规则的权力主要源自于政府的行政权力。
区划法规确定了地方政府辖区内所有地块的土地使用、建筑类型及开发强度。
再分区制：是一种对土地地块划分的法律过程，它是在分区制的基础上，对土地的使用做出进一步的细分，主要是将大的地块划分成尺寸较小的建设地块，以满足地块产权转让的需要[3]。
分区制与再分区制都是为实现城市土地的有效利用。
1.2.2成长管理20世纪60年代，美国许多城市都面临着因城市蔓延而引发的城市问题。
成长管理是为了实现城市经济、社会以及环境等多方面的协调发展，通过城市土地的综合利用，提高土地利用率，使城市增长达到一种最优的状态。
美国的成长管理措施主要有：一是公共设施配套。
成长管理的一个显著特征就是对土地的开发进行综合的管理，而这种管理的一个有效措施就是要求土地开发项目进行公共设施的配套。
二是总量管制。
这是管制地区发展速度的措施，通过“量”的配置，限制建设用地的开发，以达到保护土地资源并限制城市人口的目的。
三是分期分区发展。
分期分区发展是为了适当而有效地提供公共设施，通过控制开发地区的公共设施来控制城市发展的区位和时序。
四是设立成长管制区。
通过设立成长管制区，引导城市发展到适当的地区，在管制区内允许土地开发，并提供适当充足的公共设施，管制区外则限制开发[4]。
1.3新加坡城市规划对房地产开发的控制新加坡房地产开发规划管理的内容主要包括支付开发费、发展管制和建筑管制。
1.3.1支付开发费新加坡是一个土地资源极其匮乏的岛国，为了加强政府对于土地资源的有效控制，除了法定的开发控制，政府还通过强制征地的手段，把大部分土地收归国有。
根据1964年规划法令的修正案，凡经规划部门允许，可以变更原来的规划条件（包括开发强度和区划用途），但必须支付相应的开发费，目的是将由此带来的土地增值收归国有，又使开发控制具有较强的适应性和针对性[5]。
1.3.2发展管制和建筑管制新加坡是一个法制的国家，政府机构严格依法办事和按照法定程序作业，科学、详细和透明度高的城市规划以及有关法规为政府管理机构和发展商提供了共同遵守的发展准则。
新加坡城市建设管理分为发展管制和建筑管制两个层面来进行，从宏观的土地使用和布局，到微观的建筑设计、建筑安全、建筑施工以及维护都有一整套完善的管理过程。
市区重建局的发展管制署和公共工程局的建筑管制署分别负责发展管制和建筑管制。
1.4国外房地产开发规划控制的经验1.4.1完善的法规是房地产开发规划控制的前提没有完整的规划法规体系，房地产开发规划控制也无从谈起。
从英、美、新来看，随着地方政府结构的变化，都逐步建立健全了与之相适应的城市规划法律法规，从法律的角度规定了城市规划管理者与开发商应当履行的职责与义务，这也为开发规划控制提供了前提。
1.4.2规范的管理是房地产开发规划控制的关键政府履行规划管理的方式是以法治为核心，建立相应的规划管理决策、执行和监督机制。
首先，拥有完善的城市规划管理体系，注重规划管理机构的建设，力求部门之间各司其职、协调合作，推动城市规划的科学化管理；其次，具备一套公开、透明的监管系统，管理的主体也打破了政府一家主导的状况，形成了赢利性企业、非政府组织和公众共同参与的新局面。
1.4.3多样化的方式是房地产开发规划控制基础规划控制方式的多样化是房地产开发有序发展的基础。
发达国家根据各自的特点制定出各具特色的控制方式。
在英国，开发控制包括：规划申请、规划许可、规划上诉、规划协议和规划执法等；新加坡的发展管制以及建筑管制为管理方与开发方提供了一套共同遵守的法则，而通过付费限制城市规划的随意更改则是其规划控制方式的一大亮点；美国的分区制和再分区制是通过对土地的划分以及细分，共同实现对城市土地分区利用的目标。
1.4.4完善的公众参与房地产开发规划控制的保证自20世纪60年代中期开始，公众参与在西方社会中成为城市规划的重要组成部分，它通过权力的分配真正影响到城市规划成果。
公众参与具有法律保障，参与方式多样，并且在规划的不同阶段参与方式也有所不同。
城市规划从策划、修编、实施、管理，每一阶段，每个环节，都发动和吸纳公众积极参与，集思广益，保证了规划控制的有效性。
我国目前现行法规是从2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》，这部新规划法确立城乡统筹、以人为本的立法思想，突出了城乡规划公共政策属性和公共服务职能，建立了清晰的城乡规划体系和严格的规划制定程序，但是，在高速发展的房地产业背后，开发活动背离城市规划的制约和管制，产生了过度性开发、随意开发等一系列严重问题。
2.1缺乏健全的法律支撑首先，在新的《城乡规划法》出台以后，各个地方由于各种原因，地方制定的城市规划法规不能跟随之做出及时调整，普遍覆盖面小，配套不健全，甚至有冲突，致使许多情况下规划无依据，覆盖有盲点，可以钻空子；制度建设缓慢，往往是就事论事，没有前瞻性，现实中存在着“合理不合法”，“合法不合理”现象，执法依据不足，在具体操作中存在着执行难的问题。
其次，城乡规划法作为主干法，本身存在内容的缺失。
例如，我国城乡规划法只规定了城市规划行政主管部门的权力和职责，缺少对在城市规划区内进行建设的单位和人的权力和职责的明文规定，开发商在没有明确自身的权职情况下，很可能为了追求利益最大化，钻法律空子。
随着市场经济体2我国房地产开发控制中存在的问题170——参考文献：[1]王晓川.城市规划对房地产开发的调控[M].北京:中国电力出版社，2006：64-67.[2]任国岩.论公众参与城市规划[J].规划师，2000，（5）.[3]杨雁，邓猛.美国城市分区规划及借鉴[J].牡丹江大学学报，2009，（1）.[4]方凌霄.美国的土地成长管理制度及其借鉴[J].中国土地，1999，（8）.[5]唐子来.新加坡的城市规划体系[J].城市规划，2000，（1）.[6]田莉.美国公众参与城市规划对我国的启示[J].上海城市管理职业技术学院学报，2003，（2）.[7]周游.提高城市科学性和可操作性的对策建议———新加坡经验借鉴[J].城市规划，2007，（5）.制的建立健全以及投资主体多元化，编制完善的法律法规迫在眉睫。
