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第1篇一、引言近年来，我国法治建设取得了举世瞩目的成就，法律制度不断完善，法律实施力度不断加大。
然而，在法律实践中，仍存在一些热点案件和问题引发社会广泛关注。
本文将针对当前法律热点案件和问题进行深入剖析，以期引起全社会对法治建设的关注和思考。
二、法律热点案件1. 张玉环案张玉环案是一起备受关注的冤假错案。
2001年，张玉环被指控杀害妻子，被判无期徒刑。
经过多年的申诉，2018年，法院依法再审，认定张玉环无罪，予以释放。
该案引发了人们对司法公正、冤假错案的反思。
2. 马航MH370事件2014年，马来西亚航空公司MH370航班失联，成为全球关注的焦点。
我国政府高度重视此事，派出搜救队伍参与搜救行动。
然而，案件至今未破，引起了人们对航空安全的担忧。
3. 江歌案江歌案是一起备受关注的杀人案件。
2016年，江歌在日本被杀害，凶手系其室友。
此案引发了人们对留学生安全、社会道德底线的关注。
4. 董责险案董责险案是一起备受关注的保险纠纷案件。
2017年，我国某上市公司董事长因涉嫌违规操作被起诉，引发董责险纠纷。
该案引发了人们对公司治理、保险制度完善的关注。
三、法律热点问题1. 网络侵权随着互联网的快速发展，网络侵权案件日益增多。
如何界定网络侵权、保护知识产权成为法律界关注的焦点。
2. 环境污染环境污染问题日益严重，如何完善环境保护法律制度、加强环境执法成为全社会关注的焦点。
3. 劳动权益保障劳动权益保障问题一直备受关注。
如何完善劳动法律法规、保障劳动者权益成为法律界关注的焦点。
4. 未成年人保护未成年人保护问题关系到国家未来和民族命运。
如何完善未成年人保护法律制度、加强未成年人保护工作成为全社会关注的焦点。
四、法律热点案件和问题的解决路径1. 加强司法改革，提高司法公正针对冤假错案、司法不公等问题，要深入推进司法改革，提高司法公正，保障人民群众的合法权益。
2. 完善法律法规，强化法律实施针对网络侵权、环境污染、劳动权益保障等问题，要完善相关法律法规，强化法律实施，切实保障人民群众的利益。
物业管理的热点问题与解决方案1. 背景物业管理作为房地产行业的重要组成部分，近年来在我国得到了迅速发展然而，在发展过程中也暴露出了一些热点问题本文主要目的是分析物业管理中的热点问题，并提出相应的解决方案2. 物业管理热点问题2.1 服务质量不高物业管理的服务质量直接关系到业主的生活品质目前，部分物业公司服务质量不高，表现为：•物业管理人员服务水平参差不齐；•物业公司收费不透明，存在乱收费现象；•物业公司对业主诉求响应不及时，解决问题效率低下2.2 物业管理费用问题物业管理费用是业主和物业公司之间的焦点问题，主要表现为：•物业费用定价不合理，与实际服务内容不符；•物业公司未按照约定提供服务，却收取高额费用；•部分业主拒交物业费，导致物业公司运营困难2.3 物业公司与业主关系紧张物业公司与业主之间的关系紧张，主要表现为：•物业公司无视业主权益，随意制定管理规定；•业主对物业公司不满，拒交物业费、破坏公共设施等；•双方沟通不畅，导致矛盾不断升级2.4 法律法规不健全我国物业管理的相关法律法规尚不完善，表现为：•物业管理法规滞后，不能适应行业发展需求；•法规执行力度不足，违法成本较低；•部分法规条款模糊，给物业公司和业主带来纠纷3. 解决方案3.1 提高服务质量•加强物业管理人员的培训，提高服务水平；•建立完善的收费体系，确保收费透明合理；•优化服务流程，提高解决问题效率3.2 完善物业管理费用制度•制定合理的物业费用定价标准，与服务内容相匹配；•加强对物业公司的监管，确保费用合理使用；•引导业主合理交纳物业费，维护物业公司运营3.3 构建和谐物业业主关系•强化物业公司的责任意识，尊重业主权益；•加强业主自治，参与物业管理；•建立有效的沟通机制，及时解决矛盾3.4 加强法律法规建设•完善物业管理相关法律法规，适应行业发展需求；•加大法规执行力度，提高违法成本；•明确法规条款，减少纠纷4. 结语物业管理的热点问题关系到行业的发展和业主的生活品质通过分析这些问题，并提出相应的解决方案，有助于推动物业管理行业的健康发展，营造和谐的居住环境同时，也需要政府、物业公司、业主等各方共同努力，共同解决这些问题，实现共赢1. 背景随着城市化进程的加快，物业管理行业在我国得到了迅速发展然而，在发展过程中也暴露出了一些热点问题本文主要目的是分析物业管理中的热点问题，并提出相应的解决方案2. 物业管理热点问题2.1 物业公司收费不透明物业公司收费不透明是当前物业管理中的一个热点问题部分物业公司存在乱收费、收费标准不明确等现象，导致业主对物业公司的不满和质疑2.2 物业服务质量欠佳物业管理的服务质量直接关系到业主的生活品质目前，部分物业公司的服务质量存在问题，如管理人员服务水平参差不齐、服务响应不及时等2.3 业主与物业公司矛盾重重物业公司与业主之间的矛盾是物业管理中的另一个热点问题双方之间的沟通不畅、权益保护不力等问题，导致矛盾不断升级2.4 物业公司管理不到位物业公司在小区管理方面存在一些问题，如公共设施维护不及时、绿化环境管理不到位等，影响了业主的生活质量3. 解决方案3.1 提高物业公司收费透明度•建立完善的收费体系，明确收费标准和收费项目；•定期向业主公布物业费用使用情况，接受业主监督；•加强对物业公司的监管，规范收费行为3.2 提升物业服务质量•加强物业管理人员的培训和教育，提高服务水平；•优化服务流程，提高服务响应速度和问题解决效率；•建立业主满意度调查机制，及时了解业主需求和意见3.3 改善业主与物业公司关系•建立有效的沟通机制，加强双方之间的信息交流；•鼓励业主参与物业管理，共同维护小区环境；•加强双方的法律意识，合理解决矛盾和纠纷3.4 完善物业管理制度•制定完善的物业管理规章制度，明确各方权益和责任；•加强对物业公司的监管，严格执行相关法规；•建立健全的投诉和纠纷解决机制，保障业主权益4. 结语物业管理的热点问题对行业发展和社会稳定具有重要意义通过分析这些问题，并提出相应的解决方案，有助于提升物业管理水平，改善业主的生活环境同时，也需要政府、物业公司、业主等各方共同努力，共同解决这些问题，实现共赢1. 行业报告和政策建议本文章可用于房地产行业分析报告或政策建议书，向政府部门、行业协会或企业高层提供关于物业管理现状、问题及解决方案的参考有助于推动行业政策的完善和改革2. 物业管理培训和研讨会本文章可作为物业管理培训或研讨会的教材，帮助物业管理人员、业主委员会成员等了解物业管理的热点问题及应对策略，提升物业管理水平3. 小区业主大会讨论在小区业主大会上，本文章可作为讨论物业管理问题的参考资料，引导业主关注物业管理中的热点问题，共同探讨解决方案，提升小区管理水平4. 物业公司内部培训和管理改进物业公司可使用本文章进行内部培训，提高员工对物业管理热点问题的认识，引导其改进服务质量同时，本文章也可作为物业公司改进管理的参考1. 尊重隐私和保密要求在应用本文章时，应注意保护个人隐私和保密信息，避免泄露业主、物业公司等相关方的个人信息2. 合理引用和注明出处本文章在应用时，如涉及引用或转载，请务必注明出处，尊重原作者的知识产权3. 考虑地域和行业差异本文章所提出的解决方案是基于一般情况的分析，各地域和行业的具体情况可能存在差异在应用时，需要根据当地和行业的实际情况进行调整和适应4. 充分沟通和征求各方意见在应用本文章时，应充分沟通和征求各方意见，特别是业主和物业公司的意见，确保解决方案的合理性和可行性5. 持续关注行业发展动态物业管理行业不断发展变化，应用本文章时应持续关注行业发展动态，及时更新和调整解决方案6. 结合实际案例进行分析在应用本文章时，可以结合实际案例进行深入分析，以便更好地理解和解决物业管理中的具体问题7. 重视法律法规的遵守在应用本文章时，应重视法律法规的遵守，确保解决方案的合法性和合规性如有需要，可咨询专业法律人士8. 推动行业长期健康发展应用本文章时，应关注行业长期健康发展，注重解决根本性问题，推动物业管理行业的持续改进和创新。
浅析物业管理的发展及存在问题的解决方法【引言】随着我国房地产行业发展日渐成熟，作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常百姓生活中。
人们购房时不在单纯地看房了，而是多了一份理智地思考：我能否享受到优质、高效的物业服务。
新世纪里，科技的提高、社会的发展，物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。
在这样的新形势、新情况下，物业管理企业又将何去何从？1.物业管理发展的方向我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。
其产生之初，仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。
作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。
广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。
这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引人注目的聚焦点。
进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。
实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
物业管理将向规模化方向发展规模化经营的必然性物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。
新世纪的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。
经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。
关于街道小区物业管理工作的调研报告物业管理事关人民群众的安居乐业，事关和谐社会和幸福麒麟建设。
随着城镇化进程的加快，近年来，物业管理工作已逐渐成为社会普遍关注的热点和焦点，也是加强城市管理的重点和难点。
麒麟街道人大工委组织部分区人大代表，通过集体视察、座谈交流、听取汇报、参与物管矛盾调处、代表持证视察等形式，对街道物业管理工作进行了专题调查。
现将有关情况报告如下：一、基本情况麒麟街道现有住宅小区22个，总建筑面积达400多万平米，其中商品房小区12个，老旧小区8个，拆迁安置房小区2个（麒麟紫荆城尚未交付）。
近几年来，在社会各方的共同努力下，物业管理取得了一定的成绩，正逐步走上规范发展的路子。
坚持因地制宜，物管基础较好。
麒麟街道商品房小区主要采取开发商委托的方式确定物业服务，业委会成立之后，由业主大会决定续聘或重新选聘。
目前12个商品房住宅小区，已全部实行市场化的物业管理。
1989-2006年的老旧住宅小区，形成了有业主自治管理、原产权单位管理、街道直管或社区直管的多样管理形式，形成了以环境保洁、绿化养护和保安为基础的基本物业管理模式。
2000年开始建造的悦民拆迁安置房小区，目前由街道的物业公司在进行管理。
突出重点难点，持续强化保障。
一是加大老旧住宅小区和安置房小区的整治改造力度。
近年来，麒麟街道坚持每年实施老旧住宅小区和安置房小区的整治改造工程，安置房小区目前已经全部通天然气，扩展停车位，路灯改造。
二是明确了安置房小区管理的总体要求。
根据目前区住建局的要求，老旧小区和安置房小区要逐步进入市场化，实行市场化管理。
此外，麒麟街道积极参加区住建局组织的安全管理员知识培训，提高了相关从业人员的素质和技能。
二、存在的问题（一）安置房小区和老旧住宅小区物业管理的难点尚未突破。
安置房小区自2000年开始建设以来，已使用十多年，由于住户缺乏物业消费意识，市场化运作不是十分理想，物业费收缴率低，大部分资金仍然依靠政府补贴和经营性用房出租来维持，为后续管理也带来了困难；老旧住宅小区由于原产权单位错综复杂，没有维修资金，房屋得不到及时维修。
呼和浩特市城中村物业管理热点问题探讨1. 引言1.1 研究背景城中村是指位于城市核心区域，由于历史原因、规划缺失等因素，导致集中了大量低收入人群的住宅区。
随着城市化进程的加速推进，城中村物业管理问题日益凸显。
城中村物业管理存在着诸多难题，如管理混乱、设施陈旧、安全隐患等，严重影响了居民的生活质量和城市形象。
呼和浩特市作为内蒙古自治区的首府，也面临着城中村物业管理的挑战。
目前，呼和浩特市的城中村物业管理普遍存在监管不到位、服务不到位、管理不规范等问题，亟待改善。
对呼和浩特市城中村物业管理的研究具有重要意义，不仅关乎城中村居民的生活品质，也影响着城市的整体形象和发展。
本文将对呼和浩特市城中村物业管理的现状进行深入分析，探讨存在的问题及解决方案，并提出改进的建议和创新模式，旨在为城中村物业管理的改善提供参考，推动城中村的可持续发展和城市化进程。
1.2 研究意义城中村物业管理是城市化进程中的重要问题，关系到城市居民的生活质量和社会安定。
随着城市化进程的加快，城中村规模不断扩大，管理难度逐渐增加，因此研究城中村物业管理的意义日益凸显。
城中村物业管理状况直接关系到城市居民的居住环境和生活品质。
城中村通常是城市中的一块“弃地”，由于历史原因和规划不合理，常常存在环境脏乱、设施陈旧等问题。
通过对城中村物业管理的研究，可以有效改善这些问题，提升城市居民的生活品质。
城中村的物业管理问题也涉及到城市管理的公平性和效率性。
在城市建设和管理中，城中村的管理往往成为城市管理的短板，存在管理漏洞和资源浪费的情况。
通过研究城中村物业管理，可以完善城市管理体系，提高城市管理的公平性和效率性。
研究城中村物业管理问题具有重要的现实意义和理论意义，可以推动城市管理机制的改革和提升城市管理水平。
探讨城中村物业管理问题的意义不仅在于解决当前城市管理中的矛盾和问题，更在于为城市管理的可持续发展提供参考和支持。
2. 正文2.1 城中村物业管理现状分析城中村是我国城市化进程中普遍存在的现象，是城市化发展中的一个重要组成部分。
大家好！今天，我非常荣幸能够站在这里，与大家共同探讨物业管理中的热点问题。
物业管理作为城市生活的重要组成部分，不仅关系到业主的生活品质，也影响着社区的和谐稳定。
在此，我将从以下几个方面展开讨论。
一、物业管理的重要性1. 提升居住品质物业管理是保证住宅小区生活环境舒适、安全、和谐的关键。
良好的物业管理能够为业主提供优质的居住体验，提高居住品质。
2. 促进社区和谐物业管理有助于化解邻里纠纷，维护社区秩序，营造和谐、文明的居住氛围。
3. 增强业主满意度优质物业管理能够满足业主需求，提高业主满意度，增强业主对社区的归属感。
二、当前物业管理中的热点问题1. 物业费收缴问题物业管理费是物业公司正常运营的保障，但近年来，物业费收缴问题日益突出。
一方面，部分业主对物业费标准存有异议；另一方面，物业公司收缴难度加大。
为解决这一问题，我们应从以下方面入手：（1）加强宣传，提高业主对物业费的认识；（2）合理制定物业费标准，确保透明公正；（3）加强物业公司与业主的沟通，及时解决业主关切。
2. 业主与物业公司关系紧张物业管理过程中，业主与物业公司之间的矛盾时有发生。
这主要源于以下原因：（1）物业公司服务质量不高；（2）业主对物业管理缺乏了解；（3）物业公司管理不规范。
为缓解这一矛盾，我们应：（1）提高物业公司服务质量，树立良好形象；（2）加强业主对物业管理知识的普及；（3）规范物业公司管理，确保各项制度落实到位。
3. 小区公共设施维护问题小区公共设施是业主共享的资源，但部分设施因年久失修或使用不当，导致损坏严重。
为解决这一问题，我们应：（1）定期对公共设施进行检查、维修；（2）加强宣传教育，提高业主爱护公共设施的意识；（3）设立公共设施维护基金，确保设施维护工作顺利进行。
4. 小区环境治理问题小区环境是业主生活的重要保障，但部分小区存在环境脏乱、绿化不足等问题。
为改善小区环境，我们应：（1）加强小区绿化建设，提高绿化覆盖率；（2）开展环境卫生整治活动，保持小区干净整洁；（3）设立环保设施，提高业主环保意识。
物业管理工作存在的问题及几点建议近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。
摆在构建和谐绥棱的首要位置。
如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。
为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下: 一、城镇住宅小区物业基本情况目前，全县共有102个物业小区。
其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所）。
有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。
全天24小时供水的小区共8个。
二、物业管理存在的主要问题通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。
“四难”：一是寻求法律法规支撑难。
目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。
二是住宅小区公共部位维修难。
大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。
三是开发商遗留问题解决。
新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。
这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。
四是主管部门协调难。
主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。
“四不到位”：一是主管部门监管难到位。
房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。
物业管理中的法律热点问题研究物业管理是现代化城市和房地产经济发展到一定程度的必然产物，作为一个新兴的专业行业，对于我国法律而言，它还是一个崭新的领域，我国还没有关于物业管理的国家立法，只存在一些立法技术高低不一、立法权限各不相同的行政法规、部门规章、地方法规和规章。
目前我国房地产业加速发展，物业管理中的法律问题亟需探讨研究，物业管理立法亟待完善健全。
现就青岛市或全国物业管理事务中出现的几个热点问题加以分析，以供立法或实务操作中参考。
一、物业管理中的基本法律关系和法律调节原则。
物业管理中涉及的法律关系相当复杂，主要有以下三种基本的法律关系。
1、物业管理委托合同关系。
即物业管理公司接受业主委员会或房地产开发公司的委托，对物业进行管理而相互间形成的法律关系。
它是物业管理中最基本的一种法律关系。
2、物业管理中的行政管理法律关系。
指行政机关对物业管理活动或物业管理公司、业主委员会、业主大会等主体相互间的法律关系进行的法律控制或调节。
如对前期物业管理活动、业主委员会的成立、物业管理收费、物业管理企业资质等的法律调节。
3、业主间的民事法律关系。
主要指业主之间根据有关规定，通过民主协商，制定本物业的业主公约、业主委员会章程、物业管理基本制度等，共同遵守，实现物业小区的自治管理。
笔者认为，鉴于物业管理具有维护私人利益和公共利益的双重特性，对于其中纷纭复杂的法律关系，法律调节应坚持以业主自治为基础，同时适当加强政府调节和监管。
在物业管理委托合同法律关系中，对于物业管理服务的内容、标准、方式、收费等，应坚持以业主与物业管理公司协商一致为原则。
目前，我国地方规定均对物业收费实行政府指导或政府定价，这只是我国物业管理发展初期的过渡性产物，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，应逐步交由市场进行调节，以提高物业管理的水平与效率。
而对于前期物业管理活动、业主大会的召开、业主委员会的成立以及物业管理公司资质审定等行为，基于对业主利益的维护和上述行为的特殊性，应适当加强政府管理和立法调节。
至于业主间的法律关系，应坚持以业主协商自治为原则，在不违反法律的前提下，允许业主通过制定业主公约、业主委员会章程以及物业管理基本规则等,协议约定增加或放弃有关权利与义务,以实现对物业积极有效的管理。
二、业主委员会的诉讼地位。
业主大会是物业管理区域内的权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构，其成员由业主大会选举产生，它代表全体业主的利益，维护业主的合法权益。
这种制度设计实现和保障了众多业主对公共事务的民主高效的管理。
业主委员会根据业主公约和业主委员会章程，有权对物业管理区域内部事务进行自治决定，但对外能否直接代表全体业主提起诉讼呢？在此，有必要对业主委员会的法律地位加以探讨。
实践中，业主委员会代表业主与物业管理公司签订物业管理合同，已非常普遍，其主要源于地方法规的认可。
而业主委员会对侵犯业主利益的当事人能否代表业主直接提起诉讼呢？要解决这个问题，应分几个层面加以分析。
首先，业主委员会以何身份参与诉讼呢？个人认为，业主委员会并非企业或社团法人。
部分地方法规直接将业主委员会界定为社团法人，笔者以为不妥。
《社会团体登记管理条例》第7条规定，社会团体必须具备独立承担民事责任的能力。
而业主委员会本身是没有自己独立的财产的，物业管理办公用房和维修基金等皆属于全体业主。
那么，业主委员会应作为何种身份参加诉讼呢？笔者以为，立法上可将其界定为其他组织，以实现其参与诉讼保护业主利益的目的。
其次,业主委员会是直接作为原告还是做为业主的代理人进行诉讼呢？业主委员会起诉之目的并非为了其本身权益,主要为了维护全体业主的利益。
因此,不论全体业主共有财产或部分业主共有权益受到侵犯，业主委员会只有经全体业主或部分业主授权，才能参与诉讼。
最后，业主如何授权业主委员会代理诉讼呢?对于全体业主的共有权益，可按照业主公约或业主委员章程有关诉讼的规定，或直接进行诉讼或经召开业主大会决定诉讼，其判决结果对全体业主有约束力。
对于部分业主共有权益受到侵害时，则必须另行具体授权。
不论属于上述何种情况，均应向法院提交上述有关授权文件，或业主公约或业主委员会章程或业主授权委托书。
有鉴于此，未来立法应直接明确规定以下内容。
1、或立法规定：业主委员会，根据业主公约、业主委员会章程，依照业主大会的规定，可以对外行使以下权利：代表全体业主参加诉讼，以及办理为参加诉讼而委托律师。
当然，业主公约、业主委员会章程则要相应制定有关程序，如决定诉讼或选择律师的表决权比例。
2或立法规定：全体业主的权益受到侵犯时，业主委员会有权直接提起诉讼，全体业主承担后果或责任。
惟有如此，才能避免业主逐一授权诉讼的繁琐程序，节省诉讼成本，并实现物业公共管理的高效运转。
三、承租人在物业管理中的法律地位和法律关系。
我们知道，业主指房屋的产权所有人，其基于产权所有人的身份，通过业主管理委员会，聘用物业管理公司和接受物业管理服务。
承租人作为非产权使用人，其在物业管理中的权利与义务有哪些呢？其行使权利与义务的根据又是什么呢？部分地方法规规定，非业主使用人与业主享有同等权利与义务，并一起参加业主大会；或列席业主大会，并享有建议权、知情权。
但各地规定均不完善或具体。
本人认为，承租人租赁的物业并非简单的物理性质的房屋。
现代意义上的物业，应为附有各种物业管理服务内容和要求居住者接受物业管理制度制约的物业，即物业含义已向人文化发展。
因此，承租人使用物业时，应有权享受物业公司的管理服务，并必须接受物业管理制度的制约。
但我们必须知道，业主与非业主使用人既存在共同利益，也存在利益冲突，因此二者在物业管理中的权利与义务应该是不一致的。
非业主使用人一般不关心物业的长期利益，不愿过多注意养护物业公用部分，作为业主也可能不关心在出租期间的物业管理质量。
因此，应采取一定的权利架构互相制约业主和非业主使用人，以达到对物业的精心养护。
笔者认为，应区分不同的权利与义务，有些可由法律直接规定由业主或非业主使用人享有和承担，有的则应根据非业主使用人与业主间的约定来确定。
对于一些非业主使用人生活必不可少的权利和保持物业小区生活环境所必需的义务，应由法律直接规定业主与非业主使用人同样享有和承担。
比如，业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
而对于其他的权利与义务，应尊重业主与非业主使用人间的约定，以使民事交易更为灵活，充分发挥物业价值。
另外，业主与承租人间的关于物业管理费用交纳的约定，毕竟属于双方间的合同关系，在未得到物业公司同意的情况下，若承租人欠交物业管理费用，物业公司应有权向物业所有人催交。
四、关于前期物业管理广义的前期物业管理包括两方面内容。
一是对物业管理的早期介入，即物业公司在项目建设前期接管物业之前，参与物业的规划、设计及建设，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。
另一方面，则指物业公司对物业实际接管后，按照合同约定或有关规定对物业进行实际管理。
狭义的前期物业管理，只包括后一项内容。
我们目前常谈的物业管理，也是指狭义的物业管理。
关于物业管理的早期介入，我国目前房地产开发实践中出现不多。
其实，它有着重要的意义：物业管理企业在规划设计和建筑阶段就介入，可以利用其专业知识对规划设计提出修改意见，一方面使规划设计和建筑满足国家在物业管理方面的技术标准，一方面使其考虑到建成交付使用后的管理要求，更好的衔接规划设计和物业管理，满足业主和使用人的需求。
对于物业管理的早期介入，我国立法上没有规定，但在《建设部房地业司关于贯彻建设部第33号〈城市新建住宅小区管理办法〉实施意见的通知》第二点指出：“对在建的住宅小区，要按《办法》要求，提前做出物业管理规划和实施方案”。
个人认为，在以后的立法中，应当将物业管理的早期介入进行规定，以更有利于物业管理事业的发展。
国家主要应该从保障业主权利和物业管理市场的秩序出发，制定一些基本的程序和最低的标准，至于实际如何介入和介入到何种程度，可以给予开发商和物业管理企业进行选择的自由。
下面主要说一下狭义的物业管理。
１、前期物业管理协议的签订主体1999年10月14日，建设部下发的《前期物业管理服务协议》（示范文本）中，指出该协议的主体甲方为：“房地产开发单位或其委托的物业管理企业”，乙方为“购房者（业主）”。
该协议对主体的定位有所不妥。
笔者认为，首先，在业主未入住物业之前，让物业管理企业逐个与每位业主签订前期物业管理协议，程序上复杂，缺乏可操作性，每位业主是否皆愿意委托该企业进行管理，也有待商榷。
同时，它也意味着还存在着另一个开发商与物业管理企业签订的合同，这个合同也应该称为《前期物业管理协议》。
其次，建设部《城市新建住宅小区管理办法》第五条明确约定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。
”《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明“……物业管理方式以及双方的违约责任。
”既然要求在商品房购销合同中写明物业管理方式，则意味着前期物业管理协议应当由开发商与物业公司签订。
因此，将签订与落实物业管理企业的责任，以法定的形式确定为开发商的强制义务，比以逐一与业主签订协议的形式确定为合同义务，更为现实和具备操作性。
因此，个人认为，前期物业管理合同应当由开发商与物业公司签订，购房者只需与开发商在购房合同对物业管理的方式、物业公司的选聘等事项进行约定即可。
但笔者另外不得不指出，建设部《商品房购销合同》95年示范文本第二十条规定：“……在小区（楼宇）管理委员未选定物业管理机构之前，甲方指定公司负责业管理，乙方遵守物业管理公司制订的物业管理规定。
”但在2000年合同示范文本中却无此项约定，操作中应引起注意。
２、前期物业管理的期限和费用承担。
关于前期物业管理的开始时间，各地立法分歧不大。
一般皆规定为在业主入住前开始，即在物业出售前就应签订前期物业管理合同，以便迎接业主入住和方便业主生活，至于具体的开始时间，可由物业公司与开发商协定。
关于前期物业管理的结束时间，一般规定为住宅小区业主委员会成立并选聘物业管理企业之后。
该项内容一般由各地立法直接规定，主要基于在业主委员会未成立时对业主使用物业的保障。
重要的问题是，前期物业管理费用应由谁承担？目前各地一般规定为由开发建设单位自行承担。
如《青岛市物业管理条例》第二十四条规定：“新建物业投入使用至业主委员会成立并聘用物业管理企业实施物业管理前的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
”这里存在两个问题。
一是若因各种原因导致业主委员会不能按规定及时成立或成立后未选定委托物业公司，此时仍由开发商无限期承担，未免有失公平。
