第四章 企业价值评估

收益法评估企业价值操作指导意见（试行）目录第一章总则第二章项目承接第三章企业价值评估方法及选择第四章收益法评估企业价值的内涵及评估思路第五章收益法基本模型及其适用前提第六章收集资料与现场勘察第七章访谈第八章财务报表调整第一节财务报表调整的原则和内容第二节部分科目调整的实务操作第九章财务报表分析第一节目前常用的财务比率第二节其他常见的财务比率第十章企业分析第十一章收入、成本与费用的分析与预测第一节收益预测口径第二节收入的预测第三节成本及毛利率的预测第四节销售费用和管理费用的预测第五节财务费用的预测第六节资产减值损失、营业外收支的预测第七节投资收益的预测第八节企业所得税的预测第十二章负债的分析与预测第十三章营运资金的分析与预测第十四章折旧摊销和资本性支出的分析与预测第十五章折现率的预测第一节折现率的定义第二节折现率的分类口径第三节收益法三大基本原则第四节折现率模型简介第五节常用的折现率模型分析第六节通货膨胀的问题第十六章缺少流通性折扣、控股权溢价及缺乏控制权折价第一节缺少流动性折扣第二节控股权溢价/缺少控制权折价第十七章协同效应第十八章评估结论的合理性分析（敏感性分析）附件：收益法评估计算表收益法评估企业价值操作指导意见（试行稿）第一章总则第一条本指导意见遵循财政部、中评协发布的《资产评估准则——基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》及《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——企业价值》等具体准则、本公司执业规程及监管单位的相关规定制定。

第二条本指导意见仅对采用收益法评估企业价值提出相应的操作程序和要求，仅是一种基本程序。

第三条本指导意见以制造业企业特点为出发点，在指导意见中未作特别提示和说明的，均指制造业企业。

第二章项目承接第四条项目经理和/或资产评估师（简称：评估师）在承接项目时，至少应明确以下基本内容：（1）委托方和被评估单位基本情况；（2）评估目的（具体的经济行为及经济行为的方案）；（3）评估基准日；（4）评估对象和范围。

基于DCF的企业价值评估--以东华工程科技股份有限公司为例目录一、绪论 (2)（一）研究背景2（二）研究方法2（三）研究内容4二、价值评估模型概述 (4)（一）企业价值 (4)（二）企业价值评估 (5)（三）现金流折现模型及适用性分析 (5)1、现金流折现模型简述 (5)2、现金流折现模型适用性 (6)二、现金流量折现模型参数选择 (6)（一）自由现金流量的估算61、股权自由现金流量的计算 (7)2、公司自由现金流量的计算 (7)3、股权自由现金流量和公司自由现金流量的差别 (7)（二）常用现金流量折现模型 (7)1、公司自由现金流量折现模型 (7)2、经营活动带来现金流量的计算 (8)3、经营活动带来现金流量的计算 .. 8（三）现金流量折现模型的特殊形式 (8)1、两阶段模型 (8)四、基于DCF模型对东华科技股份有限公司的价值评估 (9)（一）东华科技股份有限公司简介 (9)1、东华科技股份有限公司业务概览92、东华科技股份有限公司主营业务介绍 (9)（二）东华科技股份有限公司财务指标分析 (9)1、东华科技股份有限公司盈利能力分析 (9)2、东华科技股份有限公司偿债能力分析 (10)3、东华科技股份有限公司资产管理能力分析 (10)4、东华科技股份有限公司成长性分析 (11)（三）东华科技股份有限公司基于DCF模型的价值评估 (11)1、计算加权平均资本成本 (11)2、基于自由现金流估算企业价值 . 113、基于乘数的价值评估法验证分析114、东华科技股份有限公司价值评估差异分析 (11)五、结论与展望 (11)（一）研究结论 (11)（二）研究展望 (12)一、绪论（一）研究背景伴随着改革开放步入深水区，我国的资本市场与市场经济体制正逐步趋向于完善。

近年来，并购正在逐渐成为一种重新分配市场资源的新兴手段，随着多宗大型企业跨国并购交易的发生，有关于企业价值评估的理论逐渐成为投资者所关注的热点问题。

第四章企业绩效评价考情分析本章是2018年重新改写的一章。

本章重点掌握：企业绩效评价程序和绩效计划的制定；关键绩效指标法的优缺点、关键绩效指标的类型及目标值的确定；经济增加值法的优缺点、计算与评价效果；平衡计分卡的优缺点和指标体系。

知识体系【知识点】绩效评价层次与评价视角（一）绩效管理与绩效评价的概念（★）绩效管理是指企业与所属单位（部门）、员工之间就绩效目标及如何实现绩效目标达成共识，并帮助和激励员工取得优异绩效，从而实现企业目标的管理过程。

绩效管理的核心内容是绩效评价。

绩效评价是指企业运用系统的工具方法，对一定时期内企业营运效率与效果进行综合评判的管理活动。

（二）绩效评价层次（★）（三）绩效评价视角（★★）评价视角概念评价指标外部视角（财务外部利益关系人根据自身需要对企业定期与不定期绩效评价流动比率、财务杠杆、净资产收益率、每股收益、市盈率等视角）内部视角（管理视角）企业管理者根据预算目标和企业战略进行定期和不定期的评价经营效率、资源利用情况和战略与目标的实现程度既可采用贡献毛利、息税前利润等财务指标，也可采用客户满意度等非财务指标【知识点】企业绩效评价的功能（★）企业绩效评价有利于企业利益相关者了解企业的经营状况和未来发展趋势，有利于建立和健全企业的激励与约束机制，改善经营管理，调动管理者和员工积极性，提高企业的综合竞争能力和经营业绩。

企业业绩评价有四大功能：【知识点】企业绩效评价的应用环境（★）（一）组织架构1.设立薪酬与考核委员会或类似机构主要负责审核绩效管理的政策和制度、绩效计划与激励计划、绩效评价结果与激励实施方案、绩效评价与激励管理报告等，协调解决绩效管理工作中的重大问题。

2.绩效管理工作机构主要负责制定绩效管理的政策和制度、绩效计划与激励计划，组织绩效计划与激励计划的执行与实施，编制绩效评价与激励管理报告等，协调解决绩效管理工作中的日常问题。

（二）绩效管理的制度体系企业应建立健全绩效管理的制度体系，明确绩效管理的工作目标、职责分工、工作程序、工具方法、信息报告等内容。

中评协关于印发《资产评估准则——企业价值》的通知中评协[2011]227号各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会），具有证券评估业务资格的资产评估机构：为规范注册资产评估师执行企业价值评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益，中国资产评估协会在总结《企业价值评估指导意见（试行）》实施经验的基础上，结合评估理论和实践的发展，制定了《资产评估准则——企业价值》，现予以发布，自2012年7月1日起施行。

请各地方协会将《资产评估准则——企业价值》及时转发评估机构，组织评估机构和注册资产评估师进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

2012年7月1日起，中国资产评估协会2004年发布的《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协[2004]134号）同时废止。

附件：资产评估准则——企业价值二○一一年十二月三十日附件：资产评估准则——企业价值第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行企业价值评估业务行为，维护社会公众利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。

第二条本准则所称企业价值评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第三条注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当遵守本准则。

第四条注册资产评估师执行与企业价值评估相关的其他业务，可以参照本准则。

第二章基本要求第五条注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。

第六条注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当具备企业价值评估的专业知识及经验，具备从事企业价值评估的专业胜任能力。

第七条注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。

收益法评估企业价值操作指导意见（试行）目录第一章总则第二章项目承接第三章企业价值评估方法及选择第四章收益法评估企业价值的涵及评估思路第五章收益法基本模型及其适用前提第六章收集资料与现场勘察第七章访谈第八章财务报表调整第一节财务报表调整的原则和容第二节部分科目调整的实务操作第九章财务报表分析第一节目前常用的财务比率第二节其他常见的财务比率第十章企业分析第十一章收入、成本与费用的分析与预测第一节收益预测口径第二节收入的预测第三节成本及毛利率的预测第四节销售费用和管理费用的预测第五节财务费用的预测第六节资产减值损失、营业外收支的预测第七节投资收益的预测第八节企业所得税的预测第十二章负债的分析与预测第十三章营运资金的分析与预测第十四章折旧摊销和资本性支出的分析与预测第十五章折现率的预测第一节折现率的定义第二节折现率的分类口径第三节收益法三大基本原则第四节折现率模型简介第五节常用的折现率模型分析第六节通货膨胀的问题第十六章缺少流通性折扣、控股权溢价及缺乏控制权折价第一节缺少流动性折扣第二节控股权溢价/缺少控制权折价第十七章协同效应第十八章评估结论的合理性分析（敏感性分析）附件：收益法评估计算表收益法评估企业价值操作指导意见（试行稿）第一章总则第一条本指导意见遵循财政部、中评协发布的《资产评估准则——基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》及《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——企业价值》等具体准则、本公司执业规程及监管单位的相关规定制定。

第二条本指导意见仅对采用收益法评估企业价值提出相应的操作程序和要求，仅是一种基本程序。

第三条本指导意见以制造业企业特点为出发点，在指导意见中未作特别提示和说明的，均指制造业企业。

第二章项目承接第四条项目经理和/或资产评估师（简称：评估师）在承接项目时，至少应明确以下基本容：（1）委托方和被评估单位基本情况；（2）评估目的（具体的经济行为及经济行为的方案）；（3）评估基准日；（4）评估对象和围。

第一章导论一、名词解释1.财务监督2.财务管理体制3.企业财务管理制度4.财务计划5.财务控制6.财务7.财务关系8.企业财务管理二、判断并改错1．企业与政府之间的财务关系体现为一种投资与受资关系。

（）2．股东从公司取得股利，体现的是企业与受资者之间的财务关系；企业向税务部门上缴税金，体现了企业与债权人之间的财务关系。

（）三、回答问题1.企业财务管理的特点是什么?2.企业财务管理的基础工作是什么？3.什么是企业财务管理。

4.简述企业财务管理工作的内容。

5.简述什么是财务管理体制，它包含哪两个层次？6.企业内部财务管理制度包括哪些？7.什么是企业财务管理制度？简述我国目前财务制度的内容。

8.简述企业财务管理的基础工作的内容。

9.什么是企业的财务关系，包括哪些内容？10. 简述企业财务管理的含义。

11.不同企业财务管理的目标具有怎样的共性？12.简述企业同投资者、债权人、被投资单位以及内部各单位之间的关系。

第二章企业财务管理目标和财务管理环境一、名词解释1.企业财务管理目标2.企业财务管理环境3.宏观财务管理环境4.微观财务管理环境5.财政税收政策6.货币政策二、判断并改错1．企业财务管理目标是企业设立时特定政治经济环境的产物，具有稳定性。

（）2．企业财务管理目标是一定时期政治经济环境的产物，随着环境的变化，目标也会变化。

（）3.法人股东持有一家公司股票的目的是为了控股或稳定购销关系，而对该公司的股价最大化目标没有足够的兴趣。

（）三、回答问题1.利润最大化财务管理目标的缺陷主要表现在？2.财富（资金增值）最大化财务管理目标的优点？3.企业财务管理目标的协调包括哪些内容，其措施分别是什么？4.简述企业财务管理目标的特点。

5.研究财务管理环境的重要意义。

6.简述企业财务管理目标及其意义。

7.企业财务管理环境包可以划分为哪两部分，其内容分别是什么？8.简述利润最大化作为财务管理目标的优缺点。

9. 为什么说企业财务管理目标的实现与社会责任具有一致性？第三章资金时间价值和投资风险价值一、名词解释1.资金的时间价值2.终值3.现值4.风险价值5.普通年金6.年金7.不等值年金8.期首年金9.递延年金10.永久年金二、判断并改错1．资产的内在价值是其未来现金流量的现值之和。

关于企业价值评估方法的几点思考作者：古明祥来源：《中国经贸》2016年第19期【摘要】随着市场经济的发展，企业间的兼并、出售等商业行为越来越频繁，而在此过程中，标的企业价值的有效评估将成为双方达成交易的关键点，企业价值的有效评估又取决于评估方法的科学性和可行性，我国现行通用的企业价值评估方法各有利弊。

本文立足我国企业价值评估方法，探讨了成本法、市场法、收益法在具体应用时的局限及误区，提出了改进的思路及方法。

【关键词】企业价值；评估；成本法；收益法一、我国企业价值评估方法综述企业是以营利为目的的经济组织，一个企业的价值是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。

企业价值评估是对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值进行分析、评估并发表专业意见的行为和过程。

在我国，企业价值评估广泛应用于企业改制、公司上市、企业并购等商业领域，因而具有非常重要的现实意义。

2012年7月中国资产评估协会发布的《资产评估准则——企业价值》第四章评估方法第22条中明确提出：“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。

”1.市场法该方法是将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。

其理论依据就是替代原则。

2.收益法该方法是通过估算被评估企业未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。

其要点有：一是企业价值由客观的预期收益决定，而不是由现实的损益决定。

二是企业的价值通常是企业的权益人对企业预期收益的要求，企业的未来收益反映了企业的可持续发展能力。

三是未来预期收益进行折现所采用的折现率，反映了企业投资者对企业未来风险程度的认识。

可见，收益法在运用必须合理取得企业的预期收益、折现率和获利持续时间3个数据。

附件1资产评估专家指引——资产评估中的核查验证（征求意见稿）本专家指引是一种专家建议。

评估机构执行资产评估业务，可以参照本专家指引，也可以根据具体情况采用其他适当的做法。

中国资产评估协会将根据业务发展，对本专家指引进行更新。

第一章引言第一条根据《中华人民共和国资产评估法》《资产评估基本准则》的规定，资产评估专业人员应当依法对资产评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。

为了指导资产评估专业人员在执业过程中履行适当的核查验证程序，中国资产评估协会组织制定了本专家指引。

第二条本专家指引仅供资产评估专业人员在执行核查验证程序时参考，不能替代相关法律法规、资产评估准则以及资产评估专业人员的职业判断。

第三条核查验证对象是指资产评估专业人员在执行资产评估业务时可以通过合法途径获得并使用的有关文件、证明和资料。

文件主要是指资产评估专业人员收集的法律、行政法规和政策等材料。

证明主要指权属证明材料，权属证明是能够证明资产产权归属与评估对象一致的材料。

资料主要包括财务会计信息、行业资讯、专业报告等。

核查验证对象可以是资产评估相关当事人提供的，也可以是资产评估专业人员从市场独立收集的，或者是政府部门、司法机关及各类专业机构、其他组织发布的。

第二章基本遵循第四条核查验证是评估程序中的一个重要环节，资产评估专业人员根据项目风险及业务质量控制要求，在执行核查验证程序时可以根据资料对评估结论的重要性水平来决定实施核查验证程序的范围。

核查验证重要性水平确定应当根据评估目的、被评估单位内控状况、相关资料收集情况、评估对象金额及数量等因素进行综合分析后由资产评估专业人员确定。

第五条资产评估专业人员在分析判断某一资料的真实性、准确性和完整性时，通常需要针对该评估资料采取相应的核查验证方法。

若计划选择的核查验证方法无法实施时，资产评估专业人员应当对该具体事项进行评判，以确定是否采取其他替代程序完成核查验证工作。

第一章导论一、名词解释1.财务监督2。

财务管理体制3.企业财务管理制度4。

财务计划5。

财务控制6。

财务7.财务关系8.企业财务管理二、判断并改错1．企业与政府之间的财务关系体现为一种投资与受资关系。

（）2．股东从公司取得股利，体现的是企业与受资者之间的财务关系；企业向税务部门上缴税金，体现了企业与债权人之间的财务关系。

（）三、回答问题1。

企业财务管理的特点是什么？2。

企业财务管理的基础工作是什么?3。

什么是企业财务管理.4.简述企业财务管理工作的内容。

5。

简述什么是财务管理体制,它包含哪两个层次?6。

企业内部财务管理制度包括哪些？7。

什么是企业财务管理制度？简述我国目前财务制度的内容.8。

简述企业财务管理的基础工作的内容。

9。

什么是企业的财务关系，包括哪些内容？10。

简述企业财务管理的含义。

11.不同企业财务管理的目标具有怎样的共性？12.简述企业同投资者、债权人、被投资单位以及内部各单位之间的关系。

第二章企业财务管理目标和财务管理环境一、名词解释1.企业财务管理目标2。

企业财务管理环境3。

宏观财务管理环境4。

微观财务管理环境5。

财政税收政策6.货币政策二、判断并改错1．企业财务管理目标是企业设立时特定政治经济环境的产物，具有稳定性。

（ )2．企业财务管理目标是一定时期政治经济环境的产物，随着环境的变化,目标也会变化。

（）3.法人股东持有一家公司股票的目的是为了控股或稳定购销关系，而对该公司的股价最大化目标没有足够的兴趣。

（）三、回答问题1。

利润最大化财务管理目标的缺陷主要表现在？2.财富(资金增值）最大化财务管理目标的优点？3.企业财务管理目标的协调包括哪些内容，其措施分别是什么？4.简述企业财务管理目标的特点.5。

研究财务管理环境的重要意义.6。

简述企业财务管理目标及其意义.7.企业财务管理环境包可以划分为哪两部分，其内容分别是什么?8。

简述利润最大化作为财务管理目标的优缺点。

9。

为什么说企业财务管理目标的实现与社会责任具有一致性?第三章资金时间价值和投资风险价值一、名词解释1.资金的时间价值2。

中华人民共和国资产评估法
第二十六条
评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能
选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分
析，形成评估结论，编制评估报告。评估机构应当对评估报告进
行内部审核。

资产评估基本准则
第十六条 确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本
法三种基本方法及其衍生方法。
资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资
料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估
方法。

资产评估执业准则——企业价值
第六条 执行企业价值评估业务，应当根据评估目的，明确 评估
对象，合理使用评估假设，选择适当的价值类型，恰当运 用评
估方法，履行必要评估程序，形成评估结论。

第四章 评估方法
第十七条 执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评 估对
象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、 成本
法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。
第十八条 对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资
产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。

财务报表分析与企业价值评估研究第一章：引言财务报表分析与企业价值评估是金融领域的重要研究方向之一。

通过对企业财务报表的分析和评估，可以帮助投资者、管理者和利益相关者更好地了解企业的财务状况、经营绩效和未来发展潜力。

本文将从财务报表分析的基本原理、常用指标和方法入手，继而探讨财务报表分析在企业价值评估中的应用，最后对企业价值评估的方法进行研究。

第二章：财务报表分析的基本原理财务报表分析是运用财务会计信息对企业的财务状况和经营绩效进行评价和分析的过程。

其基本原理包括财务报表的可比性原则、关联性原则和披露原则。

可比性原则要求在比较企业财务报表数据时，应确保数据的一致性和可比性。

关联性原则强调财务报表数据之间的相互关系和相互影响，帮助分析人员更好地理解财务报表背后的经济现象。

披露原则要求企业在财务报表中全面、及时地披露与经营活动相关的信息，以提高信息的透明度和可靠性。

第三章：财务报表分析的常用指标和方法财务报表分析的常用指标包括财务比率、经营效率指标和盈利能力指标等。

财务比率可以帮助评估企业的偿债能力、运营能力和盈利能力，其中包括流动比率、速动比率、资产负债率、净资产收益率等。

经营效率指标主要用于评估企业的资源利用情况，包括资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等。

盈利能力指标用于分析企业的盈利水平和盈利质量，包括毛利率、净利润率、每股收益等。

财务报表分析的方法包括纵向分析和横向分析。

纵向分析是指将财务报表中的各项指标与其历史数据进行比较，以评估企业的财务状况和经营趋势。

横向分析是指将财务报表中的各项指标与同行业或同期其他企业进行比较，以评估企业在行业中的竞争地位和相对优势。

第四章：财务报表分析在企业价值评估中的应用财务报表分析在企业价值评估中起到了关键作用。

通过对财务报表数据的分析，可以确定企业的财务状况和经营绩效，为企业价值评估提供基础数据。

在企业价值评估中，通常使用的方法包括财务比率法、自由现金流折现法和市盈率法等。

23年注会财管各章节分值【原创版】目录1.23 年注会财管各章节分值概述2.章节分值分布情况3.各章节重点内容分析4.备考建议正文【23 年注会财管各章节分值概述】23 年注会财管考试各章节分值分布已经公布，这对于备考的考生来说无疑是一份重要的参考资料。

了解各章节的分值分布，有助于考生更有针对性地进行复习，提高备考效率。

【章节分值分布情况】根据公布的信息，23 年注会财管共分为十二章，各章节分值分布如下：第一章：资产负债表与利润表，分值占比约为 15%第二章：现金流量表与所有者权益变动表，分值占比约为 10% 第三章：财务报表分析，分值占比约为 15%第四章：企业价值评估，分值占比约为 10%第五章：投资决策，分值占比约为 10%第六章：融资决策，分值占比约为 10%第七章：营运决策，分值占比约为 10%第八章：成本管理，分值占比约为 10%第九章：预算管理，分值占比约为 10%第十章：财务风险管理，分值占比约为 10%第十一章：公司治理与内部控制，分值占比约为 10%第十二章：税务筹划，分值占比约为 5%【各章节重点内容分析】从分值分布情况来看，资产负债表与利润表、财务报表分析、企业价值评估、投资决策、融资决策、营运决策等章节分值占比较高，这些章节的内容较为重要，需要考生重点掌握。

尤其是资产负债表与利润表和财务报表分析，这两章节的内容是财管的基础，分值占比也最高，考生务必要深入理解，熟练掌握。

【备考建议】在了解各章节分值分布情况后，考生可以针对性地进行复习。

首先，要重视基础章节的学习，如资产负债表与利润表、财务报表分析等，这些章节的内容是理解的基础，也是考试的重点。

其次，要注重理论知识与实际应用的结合，通过做题来检验和巩固所学知识。

最后，要及时关注考试动态，了解考试政策和试题趋势，以便做出调整。

总的来说，了解 23 年注会财管各章节分值分布，对于考生来说非常有益。

同步练习一、单项选项题1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是 ;A．房地产税金B．管理费用C．利息D．保险费2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%;该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近万元.A．400B．392D．3903．随着房地产市场经营化的不断深化,建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化;这是建筑物评估原则中的 ;A．替代原则B．最有效使用原则C．供需原则D．房地合一原则4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为,但受评估人员的知识经验约束较大,主观因素对价格影响较大,这种评估方法是 ;A．成本法B．收益法C．市场比较法D．残余估价法5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看,尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况,属于的一种;A．成本法B．折现法C．市场比较法D．收益法6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是,建筑物 ;A．用途合理B．使用强度合理C．能获得正常收益D．能获得超额收益7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素,它们均属于 ;A．个别因素B．一般因素C．区域因素D．普通因素8．计算建筑期利息的工期应按计算;A．合同工期 B.额定工期C．协商工期D．实际工期9．收益还原法适用于地产;A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用C．医院、文化场所等D．农村宅基地10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是 ;A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途广泛性D．土地利用永续性11．基准地价系数修正法所要修正的因素是 ;A．地理位置和交通条件B．出让年限、个别因素和市场转让条件C．容积率和覆盖率D．特别利害关系和特殊动机12．假设开发法属于一种 ;A．加和法B．积算法C．类比法D．倒算法13．某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价最有可能为 ;A．85000元B．12631元C．72369元D．12369元14．国家规定的土地使用权出让年限,工业用地使用权最高出让年限为 ;A．70年B．40年C．60年D．50年二、多项选择题 1．建筑物不同于一般的商品,具有其特殊的属性,主要表现在 ;A．固定性B．异质性C．耐久性D．贬值性2．对房屋建筑物进行评估时,其一般程序包括 ;A．明确评估目的B．准备资料和有关文件C．资产评估明细表的准备D．评定测算E．确定评估结果,撰写评估说明或评估报告3．房地产评估遵循的原则有 ;A．最有效使用原则B．合法原则C．替代原则D．供求原则E．贡献原则4．市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区;一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的 ;A．要有一定数量的正常交易实例,通常交易实例不少于5个B．选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性C．交易时间与评估基准日尽可能接近D．交易应具有透明性、公平性和有效性E．交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致5．运用市场法进行建筑物评估时,其一般程序包括有 ;A．资料的收集B．选择作比较的交易实例C．交易行为的补正及交易日期的修正D．区域因素和个别因素的修正E．运用市场法公式计算评估价6．测算建筑物重置成本有许多方法,在具体评估过程中,经常采用的有 ;A．工料测量法B．分部分项法C．规模经济效益指数法D．系数调整法E．单位比较法7．采用市场法进行土地使用权的评估时,选取的供比较参用的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性；应满足的要求有 ;A．与待估土地交易类型应柑同B．与待估土地用途应相同C．交易案例应为正常交易或可修正为正常交易D．与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近E．交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比辛修正8．假设开发法中的投资利润是以为基础的;A．专业费用B．投资利息C．卖楼价D．地价E．建筑费用9．市场法经过各种因素修正后,得到多个比较参照价格修正值,在此基础上一般可采用下述方法中的等方法求出待估土地价格;A．算术平均法B．指数平滑法C．加权平均法D．期望值法E．标准对照法10．评估建筑物需要考虑的因素包括 ;A．产权B．用途C．建筑结构D．建成时间E．装修质量和水平三、判断并说明理由题正确的在题后括号内划"√"错误的划"X",并说明理由1．对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行; 2．土地价格实际上是由生产成本所决定的; 3．为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值,有必要建筑物与其所占用的土地分开,针对其价值影响特性进行分别评估; 4．房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果; 5．在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候,最好选用资产评估几种基本方法中的市场法; 6．只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法; 7．对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种,即成本法、市场法和残余估价法,是不可以采用收益法的; 8．一般来说,要进行时间和土地条件修正后,才能按替代原则,采用市场法确定待估地块价格; 9．土地价格一旦形成,便不会再有所变动,而成为某个固定价值;四、问答题 1．运用市场比较法来评估土地使用权时要进行哪些因素的修正 2．运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素五、计算题 1．某企业和外商合资,利用其现有场地作投资;场地共1 500平方米,土地最高出让年限为60年,合资35年,取还原利率为10％;经调查得知,该地政府规定基准地价为1 000元／平方米,并分析确定该场地个别因素修正系数为120％,市场转让因素修正系数为110％,试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格; 2．某宗土地是已开发完成的临街地,面积9 200平方米,现对开发后的价格进行评估;经调查分析得到ABCDE五个交易案例,并得到以下资料：根据以上资料评估该宗土地的价格;最后运用算术平均法3．评估对象为一空地,面积1000平方米,用于办公楼;适用于假设开发法评估地价;最佳开发设计总面积4500平方米,预计3年后竣工时的平均售价为2700元/平方米,预计总建筑费用300万元,专业费为建筑费的5%,利息率为10%,利润率为20%,税费按楼价的3%计算;建筑费第一年投入50%,第二、三年分别为25%;求地价;4．某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米,土地取得费用为元/平方米,土地开发费为：50元/平方米,税费为元/平方米,投资的资金月利率为%,土地的开发周期为2年,假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生,投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%;试评估该宗地的价格;5．一住宅楼,建筑面积为5000平方米;预计建设期为1年,建筑费为3000元／平米,专业费为建筑费的10％,地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入;预计售价：9000元／平米,销售管理费为楼价的％,销售税费为楼价的%,当地银行贷款利率6％,开发商要求的投资利润率为10％;求：地价;6．一居住用平房占用宅基地100平方米,月租金950元,另外已运用成本法求得土地使用权价格为500元／平方米,土地还原利利率为8％,建筑物还原利率为10％;该房寿命为25年;其他费用的计提方法如下：房租损失准备费按半月租金计算；房产税按年租金的10%计算；土地使用税按每年2元/平方米计算；管理费按年租金的4%计算；修理费按年租金的5%计算；年保险费位60元; 试用建筑物残余估价法估算房屋价格; 7.待估对象的基本情况是：写字楼一幢,占地面积500平方米,建筑面积2000平方米,月租金60000元,设定建筑物还原利率为10%,尚可使用年限为50年,土地还原利率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元,建筑物价格以成本法求得为150万元;试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格;资产评估第四章习题答案一、单选1．C 2．B 3．B 4．C 5．D 6．C 7．A 8．B 9．B 10．C 11．B 12．D 13．C 14．D二、多选1．ABC 2．ABCDE 3．ABCDE 4．BCDE 5．ABCDE 6．ABDE 7．ABCDE 8．ADE 9．ACD 10．ABCDE三、判断1．对 2．错 3．对 4．对 5．对 6．对 7．错 8．对 9．错四、问答题略五、计算题1．先求修正后的地价 A=2269╳100/100╳97/100╳100/100╳100/102=2158同理 B=2501C=2358D=2119E=2476采用算术平均法得出：该宗土地评估值=2158+2501+2358+2119+2476/5=元2．先求土地转让年限修正系数：a1=1+10%60-35╳〖1+10%35—1〗/〖1+10%60—1〗=P=A╳a1╳a2╳a3=1500╳1000╳╳120%╳110%=1916640 3.预计楼价=4500╳2700/1+103=9128295总建筑费=3000000╳50%╳1+10-0;5+3000000╳25%╳1+10%-1;5+3000000╳25%╳1+10%-2;5=2671271元地价=楼价—建筑费×1+i十r+p+ir+ip—税费÷1+r+p=9128295—2671271×1+10％+20％十5％+5％×10％+5％×20％—9128 295×3％÷1+10％+20％=4006278元4.1土地的取得费用=元/平方米2土地开发费为：50元/平方米3税费为元/平方米4投资利息=+50+×%×24÷2=元/平方米5资金利润=+50+×10%=元/平方米6土地成本=+50+++=元/平方米7土地所有权收益=×15%=元/平方米8土地价格=+×5.楼价＝5000×9000＝4500万元元建筑费＝3000×5000＝1500万元×10％＝150万元销售管理费＝4500万×％＝万税费＝4500万×％＝万利润＝地价＋建筑费＋专业费×利润率＝地价＋1650万×10％=地价+165万利息＝地价＋1650万×6％=地价+99万地价＝4500－1650－－－×地价－165－×地价－99万地价＝2181万÷＝万6．解：1年房租收入=950×`12=11400元2房租损失准备费=1/2×950=475元房产税=11400×10%=1140元土地使用税=100×2=200元管理费=11400×4%=456元修理费=11400×4%=570元保险费=260元年总费用=475+1140+200+456+570+200=3102元3年纯收益=11400-3101=8299元4已知地价=500×100=50000元归属于土地的收益=50000×8%=4000元归属于建筑物的收益=8299-4000=4299元5建筑物折旧率=1/25×100%=4%建筑物价格=4299÷10%+4%=30707元7．解1总收入=60000×12=720000元2总费用=180000元3总收益=720000-180000=540000元4房屋纯收益=1500000×10%+2%=180000元 2%为房屋年折旧率5土地纯收益=540000－180000=360000元650年土地使用权价格=360000×P/A,8%,50=元。

收益法评估企业价值操作指导意见（试行）目录第一章总则第二章项目承接第三章企业价值评估方法及选择第四章收益法评估企业价值的内涵及评估思路第五章收益法基本模型及其适用前提第六章收集资料与现场勘察第七章访谈第八章财务报表调整第一节财务报表调整的原则和内容第二节部分科目调整的实务操作第九章财务报表分析第一节目前常用的财务比率第二节其他常见的财务比率第十章企业分析第十一章收入、成本与费用的分析与预测第一节收益预测口径第二节收入的预测第三节成本及毛利率的预测第四节销售费用和管理费用的预测第五节财务费用的预测第六节资产减值损失、营业外收支的预测第七节投资收益的预测第八节企业所得税的预测第十二章负债的分析与预测第十三章营运资金的分析与预测第十四章折旧摊销和资本性支出的分析与预测第十五章折现率的预测第一节折现率的定义第二节折现率的分类口径第三节收益法三大基本原则第四节折现率模型简介第五节常用的折现率模型分析第六节通货膨胀的问题第十六章缺少流通性折扣、控股权溢价及缺乏控制权折价第一节缺少流动性折扣第二节控股权溢价/缺少控制权折价第十七章协同效应第十八章评估结论的合理性分析（敏感性分析）附件：收益法评估计算表收益法评估企业价值操作指导意见（试行稿）第一章总则第一条本指导意见遵循财政部、中评协发布的《资产评估准则——基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》及《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——企业价值》等具体准则、本公司执业规程及监管单位的相关规定制定。

第二条本指导意见仅对采用收益法评估企业价值提出相应的操作程序和要求，仅是一种基本程序。

第三条本指导意见以制造业企业特点为出发点，在指导意见中未作特别提示和说明的，均指制造业企业。

第二章项目承接第四条项目经理和/或资产评估师（简称：评估师）在承接项目时，至少应明确以下基本内容：（1）委托方和被评估单位基本情况；（2）评估目的（具体的经济行为及经济行为的方案）；（3）评估基准日；（4）评估对象和范围。

资产评估实务（二）第一部分无形资产评估第一章无形资产评估概述（3分）一、无形资产1、按无形资产的取得方式划分：自创无形资产和外部取得无形资产。

（1）外部取得无形资产包括：外购、接受投资、接受捐赠的无形资产。

（2）自创无形资产有可能并不反映在账面上，或者入账价值只反映了其全部价值的一部分。

但外部取得无形资产的取得成本一般会通过账面反映出来，以实际取得成本作为入账价值。

2、按无形资产的性质和属性划分（1）知识型：工业产权、著作权（2）权力型：租赁权、特许经营权、专卖权（3）关系型：销售网络、客户关系、专家网络（4）组合型：商誉3、无形资产的特征：形式特征和功能特征（1）形式特征：①非实体性（最显著基本特征）；②排他性；③效益性（最本质特征）；④成本的不完整性；⑤成本与价值的弱对应性。

（2）功能特征：①依附性；②共益性；③积累性；④替代性。

二、无形资产评估1、正确理解无形资产评估的概念，需要关注2个要点（1）无形资产评估必须基于无形资产的具体属性（2）确定无形资产的价值量必须基于特定时间点2、无形资产评估的特点：（1）复杂性；（2）动态性和预测性；（3）需结合其载体和作用空间；（4）需结合其法律保护状况；（5）需结合其行业属性；（6）广泛应用收益法。

三、无形资产评估要素1、评估目的（有关要点）（1）交易：无形资产使用权细分为独占使用权、排他使用权、普通使用权。

（2）质押：选用市场价值作为价值类型。

（3）法律诉讼：①因无形资产侵权损害导致的无形资产纠纷；②因违约导致的无形资产损失纠纷；③因无形资产买卖交易引起的仲裁；④因公司、合伙关系解散或股东不满管理层的经营、决策而涉及的无形资产纠纷。

（4）财务报告：商誉减值测试、可辨认无形资产减值测试、合并对价分摊。

2、评估对象的3种不同界定标准（1）界定的经济学标准：无形资产的获利能力与获利方式等经济属性。

（2）界定的法律依据：法律法规对无形资产的认定和保护上。

（3）界定的市场标准：资产交易、投资、质押等市场界定依据。