房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常有方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵

押、在建工程抵押

一、房地产融资之土地抵押贷款 Q&A

Q:什么是土地抵押贷款？

A：指债务人以 土地使用权 担保债务推行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般经过 土地契约 进行。抵押权本质是一种隶属于债权的担保物权，即债权人在别人之物上获取归还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即债务人或第三人以物权作为推行债务的保证。其本质在于为债权关系供给中介形式和物质保证，保护财富的合法性和有效性。

Q：办理土地抵押长久贷款流程？

A：1. 第一依据需要申请的贷款额度及贷款机构承诺的抵押率 ( 放款额 / 抵押物评估值 ) 倒推出抵押物应达到的评估总价值 .

2. 咨询不动产评估机构关于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价 , 而后再依据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出

所需的抵押物的面积数 .

3. 依据以上第二步算出的抵押物的面积数 , 先在 CAD规划图上自行画出吻合银行抵押贷款条件的土地区域 . 4. 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,

出抵押测绘图 .

5. 依据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6. 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及企业的关证件 ( 营业执照等 ) 到国

土局地籍科办理抵押登记 , 填制最高额抵押贷款合同 . 同时向贷款机构供给贷款申请书及企业赞同就目标地块进行抵押贷款的股东会 ( 或董事会决议 ) 等资料 .

7. 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求供给所需的相关资料后 , 等候放贷即可 . 至此整个抵押贷款程序基本操作达成 .

Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？

A：1、项目方供给用于初审的以下前端资料 ( 有效、清楚的彩色扫描文件 ) ：

A、贷款申请书，写明项目大要、贷款金额及限期，用款计划，还款本源，还款计划；

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；

C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），

D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； 房地产融资几种常见方式

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E、项目可行性研究报告；

F、上一年度财富负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，近来一个月的财务报表。

2、资本方初审经过后，项目方与顾问方签订《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》供给全套有效、清楚的彩色扫描文件；

4、资本方对项目资料审察经过后，资本方向项目方发出商务邀请函，在资本

方与项目方就融资详尽事宜进行初步沟通， 达成合作协议后， 资本方前去项目地观察项目进展，抵押物状况等。

5、资本方确立融资方案，募集资本；

6、资本方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资本，资本方连续监测项目的建设和经营状况。

7、抵押贷款企业要向担保企业供给：

（ 1）产权证明；

（ 2）近来的产权评估证报告；

（ 3）董事会经过抵押贷款的决议书（全体董事会成员署名）；

（ 4）抵押贷款申请书

（ 5）近来的财富负债表，收益表。

二、房地产融资之短期借贷 Q&A

Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？

A:1 、开发商拿到土地证， 办理其余的 3 证需要缴纳配套费 等，可通很短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地规划允许证的状况下， 更改土地性质 需要缴交相关花费，可通很短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但 动工建设 需要先期花费 ，开通很短期借贷。

Q：开发商何时还款？

A： 1 、开发商经过申请商业银行土地抵押贷款归还；2、开发商经过项目销售，回收资本归还；3、开发商经过其余方式还款。

Q：项目需要吻合哪些融资条件？

A:1 、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市里的住所房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资限期：一般状况下 6 个月以内；

4、融资额度： 1 千万至 2 亿；

5、配资比率：土地登记价或土地评估价的 70%；

6、融资利息：月息 5~6%，展头息，利息可分期支付；

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三、房地产融资之短期拆借 Q&A

Q:什么是房地产短期拆借 ?

A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资本归还上期贷款的

本金和利息， 需要非金融机构 先垫付还贷 。在获取新一期的贷款后， 返还资本给非金融机构的一种融资模式。

Q：如何操作的？

A：详尽做法是贷款方（银行）与开发商订立 《贷款承诺书》 ，规定准时还款和

二次贷款方式， 依照抵押物的价值评估贷款额度， 抵押物一般是房产、 物业等固

定财富，同时还需供给担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还

款通知的次日即须归还， 如到期不可以归还， 银行有权销售其担保品。 假如客户无

法归还足够的本金和利息， 就要非银行机构垫付本金与利息。 再经过抵押方式获

得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获取新贷”。

Q：利率状况是如何的？

A： 1 、日利率 3‰~4‰；

2、五天 1.2%、 10 天 1.5%、15 天 2.3%；

3、月利率 5~6%

Q：短拆有什么特色？

A:1. 对进入市场的主体即进行资本融通的两方都有严格的限制；

2. 融资限期较短：一般 6 个月以内； 3. 交易手段先进、手续简易，因此成交时间较短； 4. 交易额大，一般需要担保或抵押，完整部是一种短期交易； 5. 利率依如本质使用时间计算。

Q：项目方需供给哪些资料？

A:1. 企业法人营业执照复印件；

2. 金融机构营业允许证副本复印件； 3. 企业代码证书复印件； 4. 企业法人代表证明书或受权拜托书，法人身份证复印件； 5. 企业法人、负责人、财务主管的简历； 6. 经企业董事会决议受权的申请； 7. 企业近两年经过审计的财务报表； 8. 企业的验资报告； 9. 企业章程；

10. 企业的基本状况介绍 ( 包含经营状况、 企业的人员构成、 企业的近期重要事件、企业的发展计划 ) ；近来几年来获境内、境外评级机构评级状况，近三年来有无违规经营、遭到处罚及重要事件状况。

Q：运作流程是如何的？

A：1. 贷款方将所需资料报资本方审察；

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2. 资本方现场评估； 3. 两方协商花费及贷款限期； 4. 成交； 5. 资本划拨； 6. 抵押登记。

四、房地产融资之产权抵押融资 Q&A

Q:哪些产权可以抵押融资 ?

A:1 、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；

Q：需要具备哪些基本条件？

A:1 、证件齐全：土地证、房产证；

2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的 20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大 1~2 倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其余经济发达城市。

Q：项目方需提交哪些资料？

A:1 、个人：土地证、房产证；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。

Q：如何操作？

A：1、审理 2 、观察 3 、复审 4 、签约 5 、抵押登记 6 、放款 7 、还款

Q：放款时间需要多长？

A：正常状况下两个月以内；

Q：贷款限期是如何的？

A：1、借款限期为 1 年以上， 5 年以下。

Q：融资成本是多少呢？

A:1 、贷款是经过商业银行的，利率参照当期基准利率；

2、贷款是经过其余金融机构的，利率较高，年率 20%左右；

3、贷款是经过担保企业担保，那么需增添保费 2.5~3%；

4、贷款是经过中介顾问企业，那么融资顾问费 1~3%。

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五、房地产融资之民间借贷 Q&A

Q:什么是房地产民间借贷？

A: 民间借贷，以温州最闻名。 出借方的目标是获取固定收益作为回报。 民间资本常常被冠以“高利贷”的误称。 出资方也叫银主， 作为民间资本的载体， 很无奈。由于，投资其实不都是高利贷，不是同一个看法。

Q：开发商必定要慎用民间借贷！

A：1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下， 社会广泛缺少诚信，也不存在社会信誉系统， 法律实行和诉讼履行的成效最后难以使债权人的资本获取保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生计、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资本的流通与流动。

3、民间资本的利率水平较为正常和广泛的在月率 2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息， 但从企业资本本质负担的额外成本 （如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的花费等）来看，二者的差距其实不是很大。

4、本质上，同类经济地区和环境中，民间资本借贷的违约率微风险都要大大低于银行信贷。

Q：如何才能获取民间资本呢？

A:1 、开发商的 项目价值 （净现值）大大高于借款额；2、开发商的各项资质及法律和经济关系洁净无瑕疵；

3、开发商的还款本源在借款时期有保障：若有多个项目的销售回款，以此增添借款方对还款保障的疑虑；

4、开发商以股权（财富的控制权）或土地、项目财富、在建工程等作抵押质押保证；

5、开发商在进行借款时一定要有充足自我解析和方案准备；

6、开发商一定无条件接受资本方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何经过私募基金更合法的获取民间资本？

A:1 、就私募资本本源看，中公民间资本市场是主要资本本源，它的规模应当远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资本操作，拥有 封闭性的特色，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是特地化的投资机构和投资基金， 以追求快速进入和快速退出， 获取较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下， 一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资本在找寻优良的投资项目， 问题在于如何让优良的项目与资本直接对接？答案是可以经过优良的 房地产私募基金管理企业 ，如。

4、开发商与资本方关于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：由于资本方只可以肩负那种可以计算和承受的风险； 而假如项目投资的风险还完整掌握在开发商的手中，那么资本方的独一选择就是放弃。

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