房地产投资的几种常见方式

常见几种采暖方式比较

项目 市政热力 地源热泵 低温空气源热泵机组 锅炉/直燃机（天燃气）

适用条件 普遍适用 普遍适用 普遍适用 普遍适用

需有市政热力管网预留 需有足够的打孔面积 电力需要 需要有气源

优点 1、相对节能环保设计； 1、节能环保设计； 1、节省空间，不需要占用机房； 1、系统运行简单、方便；

2、不用再加锅炉房； 2、利用可再生能源； 2、系统运行简单、方便。 2、设备运行稳定、高效；

3、温度比较温度； 3、能效比高； 3、能效比高； 3、不受室外环境影响；

4、前期投资低； 4、运行费用低； 4、运行费用低； 4、实现无人职守、远程控制；

5、不受室外环境影响； 5、不受室外环境影响； 5、实现无人职及守远程控制； 5、初期投资低。

6、设备维护成本小。 6、1~3年收回多余成本。 6、2~3年收回多余成本。

缺点 1、受市政热力政策影响大，如价格和服务； 1、需要有埋管空间； 1、必须有充足电力； 1、需要气源；

2、运行成本偏高； 2、初投资相对偏高； 2、能效比使用受气候的影响。 2、需要独立锅炉房；

3、价格不稳定。 3、需要一定电力。 3、污染环境，不清洁；

4、冬季运行费用较高。

运行费用 住宅：22-36元/平米·年

商业：42-56元/平米·年 住宅：18元/平米·年

商业：22元/平米·年 住宅：18~25元/平米·年

商业：15~25元/平米·年 住宅：20~28元/平米·年

商业：20~24元/平米·年

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径

房地产开发是⼀种资本、技术、管理密集型的投资⾏为，开发⼀个房地产项⽬所占⽤的资⾦量是⾮常庞⼤的，如果不借助

于各种融资⼿段，开发商将⼨步难⾏。同时，融资渠道作为产业链中的⾸环，⼀直以来便是房地产开发的瓶颈，需要⾦融业和健全的资⾦市场作为后盾。

房地产开发的不同项⽬、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进⾏分

析，确定最优的融资结构，下⾯是房地产融资的⼗六种途径：

1.⾃有资⾦:

开发商利⽤企业⾃有资本⾦，或通过多种途径来扩⼤⾃有资⾦基础。例如关联公司借款，以此来⽀持项⽬开发。通过这种

渠道筹措的资⾦开发商能长期持有，⾃⾏⽀配，灵活使⽤;必要的⾃有资⾦也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号⽂件规

定，⾃有资⾦⽐例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实⼒的企业少，随着投资规模的不断加⼤，对⾃有

资⾦的需求也会变得越来越⼤，众多实⼒不⾜的中⼩房地产商将会被排除出局。

2.预收房款：

预收房款通常会受到买卖双⽅的欢迎，因为对于开发商⽽⾔，销售回笼是最优质、风险最低的融资⽅式，提前回笼的资⾦

可以⽤于⼯程建设，缓解⾃有资⾦压⼒，还能将部分市场风险转移给买家;⽽对于买⽅⽽⾔，由于⽤少量的资⾦能获得较⼤的

预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极⼤的热情。121号⽂件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取

得商业银⾏的个⼈购房按揭贷款，⽽中国⽬前绝⼤部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的⽀持，房地产开发商很难把房⼦

预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项⽬从开⼯建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是

资⾦最为短缺的时间，预收房款的不⾜，会使⾃有资⾦压⼒更⼤，项⽬开发难以为继。

3.建设单位垫资:

⼀种是由建筑商提供部分⼯程材料，即“甲供材”;⼀种是延期⽀付⼯程款。据建设部统计，房地产开发拖⽋建设⼯程款约占

房地产投资的四种方式

在收入增多，银行利息下降的情况下，您会选择什么样的投资方式？很多人将眼光放在的房地产投资上，认为这种方式可以给自己和家庭带来巨大的收益。那么，房地产投资方式究竟有哪些呢？

1.以租养租

现阶段，租赁活跃，租金上涨。以租养租可行的方法很多，例如：租下房子后再把多余的房间转租出去，减轻租金压力，甚至可以将自己的租金降为零。

2.以旧换新

家电能够以旧换新，房产为何不能呢？如果您的名下有一套无贷款的旧房是最好了，将旧房抵押贷款购买新房子，同时旧房还可以出租将租金用于偿还贷款。假如考虑旧房出售换置新房，装修很重要，适当的装修包装后，可以参照周边的新楼盘考虑出售价格。

3.团购零售

团购最好是能够看好未来升值潜力大，而现在处于销售欠佳阶段的空置房。集合一群人和开发商谈好条件，以“批发价”购入，未来再重新包装“零售价”出售。

4.淘房拍卖会

基于变现的需要，拍卖房价格一般会低于市价，购买后转售有一定的利润空间。但要求熟悉公告的拍卖信息以及对房屋产权清晰与否的了解。

针对房地产投资，农行云南省分行财富管理中心的理财专家表示，房地产投资的风险主要在于：银行贷款利率调整，还贷额上升；房子老化或房产空置率提高，租金下降；家庭其他收入下降导致出现还贷风险。因此，消费者投资房产时，要全面评估投资回报率，对“以房养房”的房产，应对其周边租金行情有充分了解，包括是否有稳定承租人、周围市政规划等。同时，按揭贷款要具备稳定的还款来源，正常情况下，租金收入+家庭其他收入如工资、存款利息等应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。

房地产投资的六大特征

同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：

1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。

2、房地产投资的高投入和高成本性。

房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：

一是土地开发的高成本性。

由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。

二是由于房屋建筑的高价值性。

房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。

三是房地产经济运作中交易费用高。

一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。

3、房地产投资的回收期长和长周期性。

整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：