房地产企业的融资方式有哪些

融资研究Ｉ　ＦＩＮＡＮＣｉＨＧ￣　房地产开发企业融资方式浅析　湖南涉外经济学院　屈航　一、权益资金融通方式　（一）直接投资常见的直接投资有以下两种模式：　（１）股权投资。股权投资指投资控股公司直接投资设立一房地　产开发企业，以注册资本的方式将资金注人。此方式的优点为：可　根据项目所需的资金，制定合适的注册资本供企业使用；除了按注　册资本的０．０５％缴纳印花税外，在设立环节不会产生其他税负。　股权投资对内资企业来讲一般限制不多：根据《产业结构调整　指导目录（２００５年）》，城镇园林绿化及生态小区建设、先进适用的　建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广、国家住宅示范工程建　设等房地产开发项目为鼓励类；别墅类房地产开发项目为限制类；　管理层可考虑结合本企业的项目特点争取向鼓励类项目发展。　但对外资企业来讲受到的限制就比较多：根据商资函［２ｏ０７］５０　号文的规定，外资申请设立房地产企业，应先取得土地使用权、房地　产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商，房地产建筑物　所有人签订土地使用权或房产权的预约出让，购买协议，若需设立　外商投资企业，房地产开发企业需考虑上述规定的影响。根据汇综　发［２０ｏ７］１３０号文的规定，外商投资房地产企业须经过商务部备案，　才能办理外汇登记，进行外汇结汇手续。根据商资函［２００８］２３号文　的规定，商务部下放外商投资商业企业审批权到省级部门，但仍与　省级商务部门确认审批的程序和时间。根据汇综发［２００８］１４２号文　的规定，外商投资企业外汇资本金支付结汇方面有相应限制。根据　商资函［２００７］５０号文及商资函［２０ｏ８］２３号文的规定，返程投资不获　批准，因此设立外商投资企业时，需考虑是否属“返程投资”。　（２）股权收购。股权收购指收购方收购房地产开发企业的股　权，通过向原股东支付并购对价的方式将资金注入。此方式的优点　为：可按收购方式将资金注入，同时完成投资架构变更，可与引入　战略性投资者一起操作。对内资企业而言，除限制的行业外，内资　企业进行股权收购一般不需要政府部门的审批，容易操作和时间　较快。若外国企业股权收购内资企业需按《关于外国投资者并购境　内企业的规定》的规定来操作，相关要求和程序较复杂，且审批时　间较长。若需按公允值来转让股权，转让方可能会产生所得税税　负，并将其转让给收购方，因此会增加收购方的收购成本。　对外资企业来而言，房地产开发企业变更境外直接控股公司　需要当地外经贸部门的审批，所涉及的审批时间可能较长，但若考　虑在境外进行股权变更，则不涉及境内政府部门的审批。　（二）上市融资主要有境外上市与国内上市（Ａ股）。此方式的　优点为：可吸纳大量资金用于项目开发；同时增强企业影响力，提　升企业形象。若在境内上市，上市审批对房地产开发企业有限制。　若在境外上市，２００８年７月１　１３起，属于返程投资的将不获批准（商　资函［２００８］２３号）。募集资金使用有如下一些限制：募集资金用于　囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的ＩＰＯ，将不予核准，并将　严格审核上市公司再融资方案。不能忽视的是，上市审查过程比较　复杂，上市融资的初期成本较高，对许多中小房地产企业或新的房　地产企业来说，采用上市融资的方式壁垒较高，从而导致上市融资　射佘通孔・综合２叭０年第２期（中）　在融资结构中所占的比例在短期内难以扩大。　总之，权益性资金融通的优点为：所有权属于企业，企业或经　营者能够长期占有和自主使用；没有还本的压力及利息负担，财务　风险低。其缺点为：资金成本比较高；可能会分散企业的控制权；审　批手续比较繁杂。　二、借贷资金融通方式　（一）通过贷款方式融通资金具体有：　（１）借外汇贷款（外债）融资。对内资企业而言，根据《外债管理　暂行办法》，内资企业借外资需经层层审批，内资企业借外债很难　获得批准。对外资企业而言，根据汇综发［２ｏｏ７］１３０号文的规定，对　２００７年６月１日以后取得商务主管部门批准证书的，不予办理外债　登记和外债结汇核准手续；对２００７年６月１日以后取得商务主管部　门批准证书的，但未通过商务部备案的，不予办理外汇登记（或变　更登记）及资本项目结售汇手续。因此，新设的外商投资房地产开　发企业将不能借外债来进行开发。　（２）人民币贷款融资。具体又有以下几种：　一是金融机构贷款。房地产开发企业可以向国内金融机构申　请贷款。此方式的优点为：不存在利息预提所得税，也不受外债额　度限制；利息费用可在企业所得税与土地增值税前据实扣除。　同时需关注以下的问题：企业需要支付贷款利息及费用；银发　［２００７］３５９号文对房地产开发贷款作一些限制及对房地产开发企　业土地储备贷款的禁止：对项目资本金（所有者权益）比例达不到　３５％或未取得四证（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设　工程规划许可证和施工许可证）的项目，商业银行不得发放任何形　式的贷款。对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、　囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。商　业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科　目发放。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款　的抵押物。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地　区的房地产开发项目，不得跨地区使用。　银发［２００８］２１４号对建设用地项目贷款做了一些限制：对国土　资源部ｆ＿】认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日　期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之～或投资不足四分　之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；　对国土资源部门认定的建设用地闲置２年以上的房地产项目，禁止　发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷　款（包括资产保全业务）。　二是非金融机构贷款。境内房地产开发企业通过非金融机构　（关联方、股东贷款及其他企业）贷款融入资金。此方式的优点为：不　存在利息预提所得税也不受外债额度限制；支出的利息作为关联方　的收入留存在集团内部。但是，根据新企业所得税法防止资本弱化　的规定，若企业从关联方取得的借款含担保超过规定的标准，超出　部分的利息支出不得在企业所得税前列支；向关联方支出的借款利　息因不能提供金融机构证明，可能不能据实在土地增值税前列支。

口秦军深圳泛城咨询有限公司　一、房地产企业融资渠道分析　经过多年的发展，目前我国房地产企业融资已形　成了银行、上市融资、发行债券、房地产信托、海外基　金、引进海外资本、典当融资等众多渠道。　１、银行贷款仍然是开发商的主要资金来源　银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱，虽　然“１２１”号文件的出台对银行贷款进行了限制，商业　银行和金融机构普遍紧缩银根，对房地产企业采取惜　贷政策，但在各个行业中房地产仍是一个较好的行　业，占到银行信贷规模的３０％左右，银行贷款约占房　地产开发资金总额的近６０％。因此，对房地产企业、　特别是中小型房地产公司，加强资信体系的建设和企　业信誉度方面的建设，银行贷款仍可成为融资的主要　来源。　２、房地产信托已成为房地产业融资的新热点　信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现　代金融四大支柱。房地产信托是指受托人（信托投资　公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以　贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收　益支付给受益人的行为。在当前宏观调控的大背景　下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择　一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是上上策。信　托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活　性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等　相关业务，可以在不同层次、不同方位上，为房地产业　服务。信托产品能够比较灵活而充分地适应和处理房　地产的多种经济和法律关系，解决其它渠道难以解决　的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不　但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费　用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展：　信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业　本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产　品，从而增大市场供需双方的选择空间。　但２００５年８月中国银监会下发了《关于加强信　托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发　［２００５］２１２号），对房地产信托贷款发放门槛进行了　严格限制：必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过　３５％和资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过　房地产信托融资。因而在房地产信托发行数量和规模　上出现了大幅回落。可喜的是，目前中国银监会正在　制定中的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办　法》（预计将在今年出台），首次将信托受益凭证运用　到了未来的可开展的房地产信托业务当中，这对于突　破信托行业原有的２００份的私募方式进行了根本性　的变革。一旦突破了２００份的限制，并允许对异地发　行，信托交易将会更加自由，发行面也会更广，其对信　托的催进作用无疑是巨大的，将推动这种准房地产信　托基金或称为准房地产产业基金大张旗鼓地出现，这　将有利于房地产金融市场的配置和发展，也将改变我　国房地产融资的格局。　３、海外基金受追捧，房地产投资信托投资基金　（ＲＥＩＴｓ）成为亮点　２嘶－８期４Ｏ总第，。　

浅谈房地产企业融资方式

摘要:房地产行业作为我国经济的重要支柱产业,其健康良性发展对国民经济有着重要意义。房地产行业是资金密集型行业,房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持。本文试图探讨房地产企业如何获得资金的支持,以及我国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。

关键词:房地产;企业; 融资

2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。

2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。

一、我国房地产企业融资的现状

房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。

众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。

(一)融资方式

我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。房地产融资方式主要是:

工海房地　０　

厉地广业属于贫笠　栗型广业．稆珂十孜贫坝目所　是首选债权融资．其次才是股权融资。然而．我国企业在　资金而言．普遍存在自有资金不足的问题，因此必然要依　融资时并未遵循这一规律。以深圳为例，大部分房地产上　

赖于金融体系的资金支持。笔者通过对现阶段我国房地产　市公司都在２００７年或者２００９年以增发方式进行再融资，　

融资模式的思考，提出一种新的融资思路．即大力发展债　但是房地产企业的债券融资相对于股权融资的规模并不　

权融资、信托融资，最终形成间接融资与直接融资相辅相　大。　

成的混合型融资模式。　综上所述．当前．我国房地产企业融资中银行信贷占　

据了大头，其次是股票市场、债券市场、信托市场　在这　

一、我国房地产企业融资现状分析　样一种市场结构下，无论是房地产企业还是房地产消费者，　

一般而言，房地产企业资金的融通方式可以分为直接　融资渠道都过于单一，不能摆脱对银行的依赖，同时也造　

融通和间接融通两种。直接融通就是借出方把资金直接借　成宏观经济波动风险在银行体系的高度集中，金融体系缺　

给借入方．包括私人借贷、商业信用、股票融资、债券融资、　少足够的弹性，容易受到外部因素的强烈影响。　

租赁业务等。间接融通就是借出方通过中介机构或中间人　（二）房地产金融的新政策　

将资金借给借入方，包括住房合作社互助购建房、银行借　２０１０年底召开的中央经济工作会议提出　要健全多　贷、信托、保险、基金等。　层次资本市场体系，提高直接融资比重　，　十二五　规划　

（一）我国房地产企业融资现状　建议中提出要　显著提高直接融资比重，积极发展债券市　

１　间接融资中银行信贷的比重过大　场　。这表明作为直接融资重要渠道之一的债券市场　将　

以银行为主的金融机构贷款是房地产企业筹资的一条　在２０１　１年面临更大的机遇。此外　中国证监会主席尚福　

房地产企业融资横式研究　文／刘旦　

重要渠道。以深圳为例．据统计，深圳市房地产开发项　林在２０１　１年全国证券期货监管工作会议上指出，要显著