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浅议收益现值法评估企业价值可能出现的问题及对策(一)收益现值法是指通过估算资产在未来的预期收益，并将其折算成现值，然后累加求和，据以确定资产价值的一种评估方法。
在具体评估实践中多用于无形资产及整体企业价值的评估。
收益现值法评估整体企业价值是指通过估算企业在未来经营中的预期收益，并按适宜的收益率折算成现值，然后累加求和，得出企业价值的一种评估方法。
作为最能体现资本未来获利能力的一种评估途径，是西方企业并购评估的主要方法。
由于我国资产评估理论和基本方法主要是学习和借鉴西方发达国家已有的理论和方法，受市场条件、从业人员经验、素质等诸多因素的限制，使其在实际应用过程中存在一些问题，分析和正视这些问题，探讨这些问题的防范措施，可以减少评估工作受到的误解和指责。
因为收益现值法的基本计算公式是，评估值＝未来收益期内各期的收益现值之和，即。
n评估值P＝∑Fe/（1+i）tt=1其中：Fe—未来t收益期的预期收益额，当收益期有限时，Fe值中包括期末资产剩余净额值。
收益期限n（年）、预期收益额Fe是由评估人员分析预测评估对象的未来经营收益情况确定。
折现率i是将未来收益折成现值的比率，它反映资产与其未来收益现值之间的比例关系，由评估人员根据社会、行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。
所以，技术问题就出现在收益现值法的三个基本参数的影响因素分析预测确定过程中。
一、确定预期收益额可能出现的问题和防范措施确定预期收益额的影响因素主要有：销售收入、销售成本和费用、产品销售税金及附加、其他业务利润、管理费用、财务费用等。
1.预测销售收入可能出现的问题企业未来销售收入是企业各项产品在未来t年的全部销售收入之和。
有的评估人员进行该项预测时，是仅仅依靠企业财务人员或高级管理人员根据该企业前几年的实际销售收入值，对未来市场的销售情况预测来取值的。
而忽略考察该企业全部的产品生产能力、库存商品的品种和数量，该企业各项产品的销售价格和在主要销售市场的市场占有率及其变化趋势，缺少独立的数据核实和实际市场调查。
收益法估价应用中的问题作者：黄启蒙来源：《合作经济与科技》2011年第10期提要本文通过实证分析总结收益法在应用过程中存在的问题，并从参数定性分析和定量分析的角度以及收益法公式的选择方面，提出解决思路。
此外，针对参数的取值提出几点建议。
关键词：收益法；不动产估价；还原率；报酬率中图分类号：F23文献标识码：A一、引言收益法也称为收益还原法，是不动产评估领域常用的估价方法之一，广泛应用于评估具有收益或潜在收益的不动产项目，比如商业用地、写字楼、酒店、商场，等等。
使用收益法的关键在于预期收益和还原率两项参数的确定，但实践中由于预期收益及其风险情况很难准确预测，使得预期收益和还原率的取值较为主观随意，也使得估价结果经常受到质疑。
本文通过实证分析，针对收益法应用中存在的若干问题提出对策建议。
二、收益法应用中的问题实证分析本文对133份土地估价报告进行了系统研究，运用相关统计原理和统计软件，并结合对估价师和估价专家的访谈，系统总结了收益法在土地和房地产估价中的应用特点以及存在的问题。
（一）预期收益的求取存在的问题1、缺乏动态分析。
样本数据显示：部分估价报告通常假设未来年净收益不变，直接使用有限年期的报酬资本化公式（公式1）得到评估结果，求取客观租金时仅简单通过估价时点的截面数据确定，很少调查估价对象历史收益情况，缺少对市场行情的分析和判断。
V＝ 1- （1）式中，V：不动产在估价时点收益价格；a：预期净收益；r：还原率；n：收益期限。
2、缺乏对租赁合同的细致分析。
《房地产估价规范》5.3.3条规定：“有租约限制的，租约期内租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观租金。
”尽管如此，样本报告中对租赁合同各项条款的披露和分析依然很欠缺，尤其对潜在收益的获取有影响的条款缺少描述。
此外，在合同租金与市场租金差异较大的情况下，也并没有进行相应的解释和说明。
3、缺乏对估价对象潜在收益内涵的说明。
比如，对于以租金收入为主要收益来源的不动产，典型的此类物业如写字楼和购物中心，其潜在收益一般除了包括租金收入以外，还包括押金及其利息收入、停车费收入等，因此在预期收益的测算过程中有必要对潜在收益的内涵进行详细地说明和解释，但从样本数据看这一点常常受到忽略。
收益现值法评估验证说明一、收益现值法的应用简介（一）方法简介收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。
具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值。
在收益法评估中，被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一致的。
在本次对企业所有者权益即净资产进行评估时，收益额为企业的净利润，折现率取预期的净资产收益率。
（二）适用条件运用收益现值法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估，评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：1 .被评估资产与其经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算。
2 .被评估资产未来的收益能用货币衡量，并基本可以预测。
（三）基本评估思路在本次评估中，按照如下思路进行：1 .企业收益现状的分析判断；2 .对企业未来可预测的若干年的预期收益预测；3 .最后对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。
以净利润为收益额，选用分段收益折现模型。
分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后段。
对于前段企业的预期收益采取逐年预测折现累加的方法。
而对于后段的企业收益，则针对企业具体情况假设它按某一规律变化，对企业后段预期收益进行还原及折现处理。
将企业前后两段收益现值加在一起便构成了整体企业的收益现值。
（四）基本公式5P=工R(1+r)-i+(R5/r)(1+r) -5i=1式中：P为企业所有者权益的评估值；R i为企业未来第i年的净利润；以R为未来第六年以后永续等额净利润；r为折现率；i为收益计算年，取2001年3月31日i=0。
(五)运用收益现值法进行评估，主要是为了分析、验证重置成本法的评估结果，并帮助判断企业是否存在无形资产。
(六)假设前提收益预测是整体资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对企业未来收益预测建立在下列条件下：一般假设：(1)假设南京高速齿轮箱厂之资产在2001年3月31日后不改变用途仍持续使用；(2)假设南京高齿的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务；(3)除非另有说明，假设南京高齿完全遵守所有有关的法律和法规；(4)假设南京高齿提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
收益法假设问题解答收益法假设问题解答导语：收益法假设是财务领域中一个重要的概念，用于估计企业或投资项目的价值。
在本文中，我们将深入探讨收益法假设的概念、原理和应用，并提供一些相关观点和理解。
一、收益法假设的定义和原理1.1 定义：收益法假设是基于现值原则，通过估计未来现金流的折现值来确定企业或投资项目的价值。
它假设未来的现金流可以精确地预测，并且投资者对现金流的时间价值有相同的认知。
1.2 原理：收益法假设的核心原理是现金流的折现。
根据时间价值的概念，未来的现金流具有较低的价值，因为投资者可以通过其他投资途径获得更高的回报。
现金流将在未来的时间段内进行折现，以反映其相对价值。
二、收益法假设的应用2.1 企业估值：在企业估值中，收益法假设被广泛应用。
它可以帮助投资者决定是否投资于一家公司，或者为一家公司设定合理的价格。
通过预测企业未来的现金流，考虑现金流的风险和时间价值，投资者可以将企业的价值折现到当前期来进行评估。
2.2 投资项目评估：同样地，收益法假设也可以用于评估投资项目的可行性。
通过估计项目的未来现金流，并将其折现到当前期，投资者可以确定项目的净现值（NPV）和内部回报率（IRR）。
这有助于投资者决定是否投资于该项目，并对项目的回报进行评估。
三、收益法假设的观点和理解3.1 现金流的不确定性：尽管收益法假设假设未来的现金流可以精确地预测，但现实中存在许多不确定性因素。
市场环境、竞争情况、技术变革等都可能导致现金流的变化。
投资者应该谨慎对待现金流的预测，同时考虑到不确定性的因素。
3.2 时间价值的考虑：收益法假设中的时间价值概念是基于投资者对现金流的时间偏好。
然而，不同的投资者可能对时间价值有不同的认知。
有些投资者可能更加重视短期回报，而有些投资者可能更愿意等待长期回报。
对于不同的投资者，收益法假设的应用可能会有所不同。
3.3 收益法假设的局限性：尽管收益法假设在企业估值和投资项目评估中具有重要作用，但它也存在一些局限性。
技术资产评估中收益分成法的运用误区技术资产评估中收益分成法的运用误区【摘要】实务中运用收益分成法评估技术资产价值时，在技术资产折现率和收益分成率的选取上存在误区，影响了估价的准确性。
本文对存在的误区进行了分析，并且指出了真正意义上的技术资产折现率和收益分成率。
【关键词】技术资产折现率收益分成率一、收益分成法的基本原理分成率分别为销售收入分成率和销售利润分成率。
销售收入分收益分成法的理论基础是国际上所谓的收益分享原则，成率用来反映技术资产对产品销售收入的贡献，即因技术资产而即实施转让技术所形成的利润应由买卖双方共同分享，技术创造的追加收入；销售利润分成率用来反映技术资产对产品的卖方应取得技术买方所获利润的一定份额并将其作为技术销售利润的贡献，即因技术资产而创造的追加利润。
二者具有的转让费用。
计算技术资产评估值的基本公式为：如下关系：销售利润分成率越销售收入分成率衣销售利润率。
灶本文只研究销售利润分成率。
求取销售利润分成率的方运杂贼移灾越贼（员垣则）贼越员法主要有边际分析法和约当投资分析法。
边际分析法是根据其中：灾为技术资产评估值；杂为第贼年的分成基数；运为技对被评估资产的边际贡献因素的分析，估算技术资产有效期贼术资产分成率；灶为收益年限；则为技术资产折现率。
内各年度产生的追加利润之和，并将其与利润总额比较，求出当收益年限灶为无限期，并且各年的分成基数杂相等（均利润分成率；约当投资分析法是将购入的技术资产作为转让贼为杂）时，上述公式可简化为：灾越运杂辕则。
方的投资，将受让方原有的资产视为受让方的投资，根据双方分成基数一般为产品销售收入或产品销售利润，对应的的投资额计算技术资产的分成率。
但在评估实务中，由于技术估价模型是在股利折现模型的基础上发展起来的，但它的应作了一些改进并利用我国深沪股市的历史数据进行了研究，用价值却超过了股利折现模型和折现现金流量模型，原因在结果显示剩余收益估价模型对股票价格具有较好的解释力。
财务决策中的估值误差在财务决策中，估值是一个关键的环节。
无论是公司的投资决策、资产的购买与出售，还是对财务报表进行分析，准确的估值都是必不可少的。
然而，在实际操作中，由于各种因素的影响，估值误差往往会出现。
本文将探讨财务决策中的估值误差的原因及其影响，并提出相应的应对策略。
一、估值误差的原因1. 数据不准确：估值的基础是相关数据的准确性。
然而，在实际操作中，由于信息收集、处理和传递的不完全性，数据的准确性无法得到保证，导致估值误差的产生。
2. 主观判断：估值过程中，决策者的主观判断无法完全消除。
每个人对市场走势、行业前景等因素的看法不尽相同，这种主观判断不可避免地会引入估值误差。
3. 影响因素复杂：财务决策所涉及的因素众多，包括市场变动、政策环境、行业竞争等。
这些因素相互作用且变化频繁，难以完全掌握，使得估值结果容易产生误差。
二、估值误差的影响1. 决策失误：估值误差会导致决策偏差，影响公司的投资方向和规模，进而影响公司的经营状况和发展前景。
在投资决策中，估值误差的不准确性可能会导致投资失败，造成巨额亏损。
2. 报告失真：财务报表的编制需要对资产、负债和收入进行估值。
如果估值误差较大，会导致财务报表的真实性受到影响，进而影响股东、投资者和其他利益相关者对公司的判断和决策。
3. 信任缺失：估值误差可能会破坏公司与投资者、合作伙伴以及其他利益相关者之间的信任关系。
如果投资者对公司的估值结果持怀疑态度，可能会选择退出或减少投资，进而影响公司的资金筹措能力和发展潜力。
三、应对策略1. 提高数据准确性：加强数据采集和分析过程，提高数据的准确性和全面性。
建立科学可靠的数据库，优化数据处理流程，减少数据误差的产生。
2. 引入专业评估机构：对于一些估值较为复杂或涉及风险较高的项目，可考虑引入专业评估机构进行独立评估。
专业评估机构具备丰富的经验和专业知识，能够提供相对准确的估值结果，降低误差的产生。
3. 多角度审慎评估：在决策过程中，应采取多角度的评估方法，充分考虑不同因素对估值结果的影响。
内容提要：在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。
这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。
收益法是房地产估价的基本方法之一，它在具体的估价中存在着各种各样的问题，应引起注意。
一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。
在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。
我们认为，“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。
收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。
自有房地产也存在“有收益性”。
传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。
二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。
论使用收益现值法评估的精度和误差问题(一)
内容提要：中国证监会2004年的第一号文件就资产评估使用收益现值法做出了精度方面的刚性规定。
本文以系统论的思维方式使用一般的误差理论用收益现值法为对象分析了评估的精度与误差问题。
本文重点分析评估的系统误差；指出评估理论的不完善，并提出解决的方案；最后指出了收益现值法的几种可能的命运；给出了衡量评估工作的综合评价体系。
一、问题的来由和分析
中国证监会2004年的第一号文件《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》对收益现值法使用预测收益数据和评估结果提出了严格的刚性规定：与实现的利润相比低于0～10%内是不需要进行解释工作的；10%～20%应当做出解释和道歉；超过20%时需要被审查。
国务院国有资产监督管理委员会、财政部令2004年第03号《企业国有产权转让管理暂行办法》规定当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易。
或者换一种表达方式：当交易值与评估价值之间差异超过10%应当暂停交易。
资产评估理论对于评估精度也规定评估的精度应当达到10%，房地产评估教科书有15%的规定。
这些都是针对评估的精度或者误差，尤其是关于收益方法。
但是：评估理论上对评估的精度或者误差问题无明确的分析，教科书也没有给出科学的解释，很少人对此进行研究，今天这个问题已经牵涉到评估师的法律责任。
本文的中心是：围绕评估误差的产生从系统误差角度分析，以期望实现90%的精度要求。
让大家衡量是否可以达到这个精度，怎样达到这个精度。
对此问题的分析我们采用了收益现值法为典型对象，接着我们从社会的角度来看待和讨论评估的性质，以得到对于评估的综合评价标准。
二、一般的背景和分析工具
（一）评估的内部工作的系统分析
对于使用收益现值法评估，我们首先整理从理论模式到解决实际问题的逻辑步骤：1.建立基础理论；2.设定资本化率或收益率为已知；3.建立数学模式库；4.判断收益流和求取资本化率；5.选择数学模式进行计算得到结果。
前面的步骤是现有的三个理论步骤，后面的步骤是我们进行操作时的步骤。
这个整体安排对于目前解决实际评估问题是必须的，在历时性的操作层面上也是必须的。
（二）评估工作外部环境的系统分析
评估工作的外部环境系统就是总的社会系统：包括法制、经济、技术、市场等，基于本文的任务只是分析评估工作，所以给出具有时间先后性的完整的交易评估的背景程序：1.国家、市场提出资产交易和评估的要求；2.资产评估行业接受评估业务进行评估；3.市场或者交易相关方依据评估结果或报告进行交易；4.实现和完成交易。
（三）误差或精度分析的一般工具或理论
目前的评估理论或实际工作都没有提供一套现成的衡量评估精度或者误差的方法，因此必须从外部或者相关的领域来获得解决问题的工具。
评估误差作为误差应当有误差的共性，也应当有其个性。
一般的工程测量误差理论、数学的统计方法、数学的数值分析科学都可以成为我们的工具。
首先引进一般的测量误差理论和概念：（1）系统误差：系统误差是指在同等观测条件下进行一系列观测时，误差出现的符号和大小均相同或按一定规律变化。
（2）偶然误差：指误差出现的符号和大小都表现为偶然性，这种误差叫做偶然误差，也叫做随机误差，是许许多多微小偶然因素的综合影响。
（3）中误差和极限误差，根据误差原理，通常用偶然误差的中误差作为衡量误差大小的指标。
（四）使用极限误差来衡量评估的精度
极限误差的定义：观测值-真实值，那么对于评估就是：评估极限误差=评估值-实际价值或者评估极限误差=评估值-交易值。
中国证监会、国资委、财政部的规定都是以评估极限误差
=评估值-交易值为最后的标准来衡量评估精度以及评估工作的。
但是这个误差我们无法事先计算和知道，甚至事后也不一定准确的知道。
本质上这是一种预测，而且这种预测是一个精度逼近的过程。
必须明确和强调的是评估的时候我们无法知道评估的准确的极限误差。
因为在未来没有变成现实的时候，我们不能够说未来等于现实。
那么我们是否可以达到这个目标和怎样达到这个目标？
（五）系统误差的分析
按照一般的误差理论：在存在系统误差的前提下，偶然误差的分析和讨论是没有意义的事情。
首先应当解决的是系统误差，同时找到了系统误差产生的原因就可以消除系统误差。
用一个简单的比如来说明此点：使用一把有毫米刻度但是短了2厘米的尺来量物体，得到一组数据：84.52，84.53，84.54，84.52（单位：厘米），偶然误差讨论的最终是小数点后第二位估计数的偏差问题，可是这批数据却存在2厘米的系统误差。
所以从这个角度来说，我们应当分析使用收益现值法产生系统误差的原因和方面。
这也是前面之所以给出两个相关系统（收益现值法的内部系统、评估的外部系统）的原因。
三、评估内部工作系统的分析——理论和数据的分析
（一）收益现值法的应用问题
收益法在各种实际操作中有一定的困难。
总结如下：一是确定性的收益现值法理论模式与不确定性的现实的不匹配；二是资本化率或者贴现率的操作手段只是逼近内部收益率。
其原因在于：1.资本化率的非独立变量本质和定义的循环性导致共时性分析时无确定解或无解。
2.对于未来预期必然是困难的。
这样就导致评估精度方面必然有隐患，这是理论的责任和实务的无奈。
当然评估界在尝试各种解决的办法。
解决的方案有两个：1.将不确定性理论、模糊理论、概率理论、非线性数学等引入对于预期的分析；2.放弃对于未来预期的深度和长远分析，从现在和过去的角度，以市场观察的方法，使用效用分析理论来分析收益与价值之间的稳定关系，并且将这种关系形成规律或运用于评估对象。
（二）评估的数据来源的分析
评估是怎样得到基础数据的？这样就要讨论评估是怎样工作的或者说评估工作的性质。
具体来说：统计、调查、研究市场、企业和基本的国情，应用经济学的理论成果；使用科学理论、工具或方法来进行工作。
但是我们无法像测量那样有激光测距仪或者哪怕是一把简单的尺来度量评估的基础测量数据，这一切都只是一种观察统计分析的结果。
在这一点上，评估没有硬工具，只能够广泛的使用——统计分析、建立数学模型、预测等这样的软工具。
这样就不可避免做一些有误差的事情。
这样就引申出一个结论：评估工作首先应当解决定性的问题，再解决定量的问题。
对于评估的评价也应当注意这个方面。
四、评估的外部环境的系统分析——交易的参与
我们以上的工作还只是假定不与实际的或者事后的交易值这个数据进行比较，也还只是分析第一个系统——评估的内部工作系统，没有考虑事后的交易问题。
但是现实的要求是：不仅仅要考虑评估结果与交易的关联，还有要承担精度责任的可能；还有未来若干年的现金流量的问题，因为通常使用收益现值法评估需要将预期的收益贴现。
所以必须进行外部系统的分析，看看这个方面对于评估的精度或误差有什么影响。
本部分讨论交易这个环节的评估处理。
（一）交易分析的困难
老实说考虑事后的交易，处理未来的事情对于经济学理论和评估工作是困难的。
目前，一般的评估理论是不考虑评估以后进行的各种特殊的、具体的交易情况，当然评估理论给出了各种价值标准。
但是从局部来看（起码收益现值法理论模式）这个标准跟不上丰富的实践。
这样做的理由主要是：1.评估价值通常是公开市场价值这样一种理想的价值，而不是一个具体的实现的个别的价格。
当然也有考虑的但是并不是理论的自觉。
如：市场比较法考虑对于不
正常的交易情况进行修正，房地产估价规范在处理拍卖价值的评估时要乘一个折扣（实际上折扣是小于1的数）。
2.交易理论怎样彻底纳入评估理论大家意见没有统一，也没有彻底的好办法。
有必要对于市场和交易进行简单研究：众所周知资产或者商品市场有不同的分类或表现为不同的结构。
以下只是给出几个简单的概念。
比如市场有：一手市场、二手市场；一级市场、二级市场；公开市场、特定市场。
交易有：强制交易、自由交易、关联交易；真实交易、虚拟交易等。
按照一般的市场理论和交易理论：不同的市场有不同的结构特征，其中交易是市场这个系统概念的核心机制；可以认为不同的交易决定了不同的市场。
按照理论经济学的“一种市场决定一种价格的观点”（所以微观经济学划分了完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头垄断四种基本的市场），交易在不同的情况下可以进入不同的细分的市场。
所以不同的交易（交易的时间、时机、交易双方的能力和力量的对比、交易的方式、交易的动机等）交易物会有不同的价值实现和表达方式。
