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房地产估价中使用收益法应注意的
问题
1. 市场状况：收益法估价是基于市场状况的，要对当前房地产市场的供需关系、价格走势及未来发展趋势进行准确分析，才能准确测算房地产价值。
2. 收益水平：应考虑该房地产的实际收益水平，包括租金收入、投资回报等，以及货币贬值等因素的影响，此外还要考虑政府的税收政策，以及拆迁等政策对收益的影响。
3. 成本问题：收益法估价中要考虑购买房产所需的成本，如房屋税、物业税、装修费用等，以及该房地产的管理成本和运营成本等，以准确估算出其收益水平。
4. 其他因素：还要考虑一些其他因素，如房产的位置、环境等，以及周边的交通、商业、教育和医疗等设施等，这些都会影响房产的价值。
（3）运用收益法进行企业价值评估的相关问题探讨（3）运用收益法进行企业价值评估的相关问题探讨四、折现率的预测收益折现的工具是折现率，而折现率计算的关键是资本成本参数的确定。
《指导意见》规定“应当综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、加权平均资金成本等资本市场相关信息和被评估企业、所在行业的特定风险等因素，合理确定资本化率或折现率”。
(一)资本成本参数的计算企业的资本成本分为债务资本成本和权益资本成本，债务资本成本的估算相对容易，权益资本成本的估算涉及的主观成分较多，相对复杂一些。
国外计算权益资本成本一般有四种方法一一红利折现模型、风险叠加模型、资本资产定价模型和套利定价模型，最常用的是资本资产定价模型(CAPM)和风险叠加模型。
而这两种方法中，在能够获得市场信息和参数的情况下首选CAPM。
由于我国目前资本市场还处于初级阶段，上市公司的信息不排除存在大量的虚假信息，加之国内对无风险和风险溢价的研究尚不成熟，因而在运用CAPM时难免存在过多的主观因素。
但是，随着我国资本市场的不断发展，运用CAPM计算权益资本成本是大有前景的。
(二)折现率的匹配和计算由于资本成本是与自由现金流量相匹配的风险投资的机会成本，所以，《指导意见》规定“资本化率或折现率与预期收益的口径应当保持一致”，也就是说，不同的现金流应当有对应的折现率相匹配，这取决于对评估对象的价值类型的设定，是评估企业整体的价值还是评估企业所有者权益的价值。
1、企业所有者权益的价值评估所要求的折现率的计算当在评估中使用企业的股权现金流量作为经济收益指标时，应采用股权资本成本作为折现率，所对应的资本成本是权益资本成本，可采用资本资产定价模型(CAPM)计算，计算公式为:KE=RF+β(RM－RF)式中:RF－无风险报酬率; β－上市公司股票的市场风险系数。
RM 一上市公司股票的加权平均收益率以上参数中的无风险报酬率一般取一定期限的国债年利率;股票的日系数，可参照上市公司全部行业若干周(一般应在100周以上)平均日系数确定;上市公司股票的加权平均收益率，可参照上市公司全部行业平均收益率确定。
收益法的评估思路收益法是一种常用的资产评估方法，它主要基于预期未来现金流的折现来确定资产的价值。
以下是使用收益法进行资产评估时的一般思路：1. 确定评估对象：首先要明确要评估的资产是什么，例如一家公司、一个项目或一项投资等。
2. 收集相关信息：收集与资产有关的信息，包括历史财务数据、市场情况、行业前景、竞争对手情况等。
这些信息将帮助你对资产的未来现金流进行预测。
3. 预测未来现金流：基于收集到的信息，进行未来现金流的预测。
这通常需要考虑多个因素，如市场需求、销售增长率、成本结构、税务影响等。
你可以使用不同的方法，如趋势分析、市场调研或专家意见，来预测未来现金流。
4. 确定折现率：折现率反映了资金的时间价值和风险，它用来将未来的现金流折算为当前价值。
折现率的确定需要考虑资产的特性、行业标准和市场利率等因素。
5. 折现未来现金流：使用确定的折现率对预测的未来现金流进行折现。
这将得到每个未来时间点上的现金流的现值。
6. 计算终值：终值是将所有未来现金流折现到评估日的结果。
可以通过将最后一个时间点的现金流乘以一个终值倍数来估计未来现金流的持续性。
7. 计算资产的净现值：净现值是将终值与评估对象的初始投资进行比较。
如果净现值为正，表示资产的价值高于投资成本；如果净现值为负，则表示资产的价值低于投资成本。
8. 进行敏感性分析：由于评估涉及多个变量和假设，进行敏感性分析可以帮助评估人员了解不同因素对资产价值的影响程度。
可以尝试对关键变量进行变动，并观察对资产价值的影响。
需要注意的是，收益法是一种相对复杂的评估方法，它需要准确的数据和合理的假设才能得出可靠的结果。
此外，评估人员的经验和专业知识也对评估结果的准确性有很大影响。
因此，在使用收益法进行资产评估时，建议寻求专业人士的帮助或进行充分的研究和分析。
论使用收益现值法评估的精度和误差问题内容提要：中国证监会2004年的号文件就资产评估使用收益现值法做出了精度方面的刚性规定。
本文以系统论的思维方式使用一般的误差理论用收益现值法为对象分析了评估的精度与误差问题。
本文重点分析评估的系统误差；指出评估理论的不完善，并提出解决的方案；后指出了收益现值法的几种可能的命运；给出了衡量评估工作的综合评价体系。
一、问题的来由和分析中国证监会2004年的号文件《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》对收益现值法使用预测收益数据和评估结果提出了严格的刚性规定：与实现的利润相比低于0～10%内是不需要进行解释工作的；10%～20%应当做出解释和道歉；超过20%时需要被审查。
国务院国有资产监督管理委员会、财政部令2004年第03号《企业国有产权转让管理暂行办法》规定当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易。
或者换一种表达方式：当交易值与评估价值之间差异超过10%应当暂停交易。
资产评估理论对于评估精度也规定评估的精度应当达到10%，房地产评估教科书有15%的规定。
这些都是针对评估的精度或者误差，尤其是关于收益方法。
但是：评估理论上对评估的精度或者误差问题无明确的分析，教科书也没有给出科学的解释，很少人对此进行研究，今天这个问题已经牵涉到评估师的法律责任。
本文的中心是：围绕评估误差的产生从系统误差角度分析，以期望实现90%的精度要求。
让大家衡量是否可以达到这个精度，怎样达到这个精度。
对此问题的分析我们采用了收益现值法为典型对象，接着我们从社会的角度来看待和讨论评估的性质，以得到对于评估的综合评价标准。
二、一般的背景和分析工具（一）评估的内部工作的系统分析对于使用收益现值法评估，我们首先整理从理论模式到解决实际问题的逻辑步骤：1.建立基础理论；2.设定资本化率或收益率为已知；3.建立数学模式库；4.判断收益流和求取资本化率；5.选择数学模式进行计算得到结果。
前面的步骤是现有的三个理论步骤，后面的步骤是我们进行操作时的步骤。
试析房地产估价中应用收益法应注意的问题作者：刘绍兵来源：《中国房地产业·下旬》2020年第07期【摘要】本文基于对房地产估价应用方法进行简单了解，阐述了收益法在房地产估价中占据的重要地位，进一步分析了在房地产估价中，应用收益法可能会遇到的报酬率或资本化率的确定、税费项目、出租性房地产总收益等问题，从而有效提高估价过程的科学性和估价结果的准确性。
【关键词】房地产评估;收益法;估价方法随着我国综合国力的显著增强，建筑行业的迅猛发展在其中发挥着重要作用，而房地产评估的需求日益增长，从而衍生出多种估价方法，而收益法的应用逐渐将不适应社会发展需求的方法取而代之，但是由于其主观性与随意性较强，因此在应用过程中需要对影响因素着重注意。
1、收益法在房地产评估中的重要地位房地产估价指的是专业人员遵循估价的原则，按照程序选用适宜的估价方法，以此来达到估价的目的，并将多方面影响因素进行综合整理，对房地产进行客观、合理的价值评估活动。
社会的发展衍生出多种评估方法，而收益法则是常用的评估方法之一，其实质意义指的是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值，因此，收益法在极大程度上满足了社会发展需要，能在实际估价过程中为具体实践活动提供理论依据[1]。
2、房地产评估中应用收益法的问题分析2.1报酬率或资本化率的确定方法收益法在进行估价时，可以分为报酬资本化法和直接资本化法两种方法，优先选用报酬资本化法进行估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。
持有加转售模式适宜用在收益期较长，难以对各年净收益进行有效预测的情况。
报酬化率的确定主要有市场提取法、累加法和投资收益率排序插入法三种。
第一，市场提取法，选取三个或三个以上的房地产实例，运用收益法公式将收集的价格、净收益等综合数据进行报酬率的有效测算;第二，累加法，以同一时期存款或国债的年利率为安全利率，与承担额外风险所要求补偿作为风险调整值相累加，根据估价对象的实际情况以及存在的风险来确定;第三，投资收益率排序插入法，根据不同投资类型，按照其风险大小进行排序，并将估价对象与其进行对比分析，最终确定其报酬率。
房地产估价中使用收益法应注意的问题房地产是一个大众投资领域，也是一个经济活力的重要组成部分。
在进行房地产交易的过程中，估价是尤其重要的一环。
估价方法有多种，其中使收益法得到广泛应用。
然而，在使用收益法进行房地产估价的时候，需要注意以下几个问题。
首先，营业额计算的方法需要准确计算。
收益法是将一个物业看作一个营业项目进行评估的，因此需要了解物业的营业额。
在计算营业额的时候，需要注意到是否有些租户是缴纳现金租金的。
因为这些现金租金是很难计算的，也无法被纳入收益法的计算公式中。
所以，弄清楚这些现金租金的情况是非常必要的。
其次，租户的信誉评估也要进行准确估计。
在使用收益法时，租户的信誉是非常重要的。
因为这关系到了你的收益。
如果出现租户逃租或者违约的情况，整个物业的收益就会受到影响。
所以在考虑租户是否签约和计算租金时，需要对租户的信誉进行准确评估。
第三，在考虑管理费用时，要避免以总价为标准。
管理费用是计算房地产收益法的一部分，但是需要避免把所有的管理费用计算在内。
因为这些费用包括了许多不直接与营业额相关的费用。
应该对每个具体费用进行单独计算，从而避免将这些费用折算成一个单一的总价。
最后，在计算利率时需要根据不同项目进行区分。
不同的物业项目对利率有不同的要求。
例如，在住宅领域里，利率普通会较低，而在商业和零售领域内，利率可能会相对较高。
因此，在使用收益法进行估价时，需要根据不同的项目进行相应收益的计算，以提高精度。
总之，在使用收益法进行房地产估价时，需要注意的点是存在的。
只有把这些点考虑到后才能够得到更加准确的估价结果。
财务管控视角下企业价值评估收益法应注意的问题思考摘要：随着市场经济的不断发展和企业规模的日益壮大，企业间兼并重组日益频繁，企业投资管理中企业价值的评估处于核心地位，其中收益法具有其明显优势，但收益法的使用要具备一定的前提条件，使得其在使用中存在着系列问题。
本文站在财务管控视角，分析企业价值评估中收益法需要注意的问题，并提出使用过程中的合理建议。
关键词：收益法；企业价值；评估收益一、收益法相关理论基础（一）企业价值的含义企业价值评估理论认为企业价值是企业作为一种商品的货币表现，即企业具有的盈利能力可以实现部分的资本化和货币化，一般是指企业整体价值。
在工作实务中，企业价值往往被认为是企业未来能创造出的全部价值，关键在于企业未来的营利能力。
（二）收益法理论依据收益法又称为收益资本化法、收益还原法，是通过计算被评估企业在未来投资年限内的预期收益，采用合适的折现率折成现值，然后累计求和得出企业价值的一种方法。
其本质是考虑了资金时间价值的基础上，以企业预期收入成本进行分析评估对象的价值。
运用收益法评估的基本路径，即通过预测标的企业将来能产生的各项收入支出，并根据经济事项对应的风险计算出要求的回报率作为贴现率，依此计算标的企业的现值。
二、财务管控视角下收益法评估企业价值应注意的问题（一）未来经营预测的合理性未来预期收益作为收益法评估的关键支撑数据，受到众多因素影响，应从财务管控角度重点关注。
对营业收入预测而言，应重点关注历史经营业绩与未来市场预测、现有生产能力、技术水平、潜在竞争者及替代产品的威胁等，同时合理判断宏观经济的影响及行业发展趋势，以及法律法规政策预期变化，这些都将对收入预测造成重大影响。
对于营业成本预测而言，重点应关注公司历年毛利率水平、行业对标毛利率水平、潜在竞争者或替代产品进入侵蚀毛利率水平等；对于销售费用的预测，可按历年占比营业收入的比率进行合理预计，同时关注行业对标水平和行业发展趋势等；对于公司管理费用的预测，应结合业务发展情况，预估管理人员变化及明细费用增长情况，通过数据间的逻辑关系判定预测的准确性，如管理费用下工资与社保福利费用的预计上，匹配比例不应低于国家规定的最低缴费水平，否则不具合理性，此外，结合未来资本性支出计划，估计固定资产及无形资产导致的折旧摊销计提金额。
我国运用收益法处理资产评估存在的问题我国运用收益法处理资产评估存在的问题收益法在我国的无形资产评估中,得到了广泛的应用,是资产评估人员的首选,但收益法并非完美无缺,在实际运用中难免会遇到许多问题，总的来说有指标滥用和指标对应关系不当，评估时忽略无形资产附着性特点，评估人员简化操作、随意评估，忽视评估的科学性等问题。
下面是yjbys店铺为大家带来的我国运用收益法处理资产评估存在的问题的知识，欢迎阅读。
(一) 指标滥用和指标对应关系不当1.收益额有多种表现形式:利润总额、净利润、营运型净现金流量和投资型净现金流量。
在实际操作中,由于种种原因,可能就会忽略这个问题,滥用现象屡见不鲜。
收益法中所指的收益额是未来的预期收益,但在实务中,以现行收益代替预期收益的现象时时处处都存在。
2.折现率的选取适当与否直接关系到无形资产评估价值的科学性。
折现率种类较多,基本的计算方法就有四种。
每一种方法都要与收益额的种类相匹配,但在实际操作中,经常出现财务概念上和计算口径上的交叉。
资金利润率反映了各单位资金所提供的利润额,可分为社会资金利润率，行业资金利润率和企业资金利润率，由于资金利润率有三种形式,在实际评估过程中,不区分三种资金利润率,滥用现象屡见不鲜。
(二) 评估时忽略无形资产附着性特点在选取收益额时,不考虑无形资产所附着的有形资产建设期间的长短等与有形资产建设相关的因素,孤立地评估无形资产的价值,特别是当评估的对象是技术类无形资产时,评估结果可能与实际相差悬殊。
对于不同的产权主体、产业领域、进出方向等,即使资产业务的类型一样,但适用的折现率却有可能不同(三) 评估人员简化操作、随意评估，忽视评估的科学性等问题1.无形资产的预期获利年限往往短于其法律(合同)寿命,但具体短多少没有统一的规定。
在评估工作中,评估人员随意选择扣减，作为无形资产的预期获利年限,造成年限的计算失误。
有些评估人员不考虑技术的`性质,独断专行,不与行业技术专家和行业主管专家共同研究,甚至不查阅相关的技术经济资料,随意确定技术资产的预期获利年限。
浅谈运用收益现值法评估时应注意的若干问题2004-9-24 9:56严晓建/岳修奎【大中小】【打印】【我要纠错】收益现值法是资产评估的三大基本方法之一，过去在我国一直是作为其他方法辅助验证的工具，而在国外却是作为主要的评估方法在运用。
随着收益现值法评估理论在国内的日臻完善和相关信息资料的日趋丰富，收益现值法在业界正越来越多地被应用于企业整体价值及大型生产装置等具有独立获利能力的资产评估中。
在目前评估实践领域，尤其是以股权转让、外资并购、投资价值分析等为目的的资产评估，相关当事人出于对企业自身价值的真正了解和研判，主动希望评估机构采用收益现值法进行评估。
但是，收益现值法在实际运用过程中仍然存在一些问题和困难，本文就此谈谈自己的看法。
一、收益现值法的基本思路众所周知，收益现值法是指通过估算被评估资产在未来的预期收益，并按照适宜的折现率将其折算成现值，然后累加求和，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
其基本计算公式是：nP=Σ Ft（1＋i）－tt=1公式中：P—资产评估值； Ft—预测的未来第t个收益期的收益额；i—折现率。
在确定折现率时采用加权平均资本成本（WACC），计算公式如下：r=r1×w1＋r2×w2式中：r1=税后长期债务成本；w1=长期负债在总投资中所占的比例（负债比）；r2=股权成本（股本收益率）；w2=股权在总投资中所占的比例（权益比）。
其中：r1=税前长期负债成本（长期负债的平均利率）×（1－T）对股权成本采用资本资产定价模型（CAPM）进行测算，其计算公式为：r2=Rf＋β（Rm－Rf）式中：Rf=无风险报酬率；Rm=市场预期收益率（投资者期望的报酬率）；β=上市公司股票在市场上的风险率。
一般在0.3—2之间。
Rm－Rf实际为市场风险价格或市场风险溢价。
通过大量的实践和案例比较分析，我们认为上述模型在实际评估操作过程中，比较适合于我国目前的实际情况且方便可行。
虽然上市公司目前在国内仍受有关政策因素的影响，在系数的计算上难度较大且变化较快，但是随着我国证券市场的不断发展和完善，评估中所依据的这些数据会越来越准确和可靠。
二、收益现值法的适用范围一方面我们看到，这一方法正越来越多地被人采用和接受，另一方面也看到这一方法在被误用，以至于一些情况下评估结果不能真实地反映资产的价值。
任何评估方法都有一个适用范围，收益法也不例外，一般来说，收益现值法主要用于企业整体价值，以及具有独立获利能力的成套装置、无形资产等的评估。
收益现值法适用的前提条件是：1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。
这就决定了收益现值法只有在满足上述两项条件的基础上才能使用。
如果一项资产没有预期收益或收益很少且不稳定，则不宜采用收益现值法。
如某物流集团公司拟收购一家仓储企业，该仓储企业地处沿海某交通枢纽城市，但在有限时期内由于规模偏小、对外网络不健全等原因其收益很低，而这一收益与其自身的资产规模和资产质量极不相称，单纯从收益的角度来讲，的确不具备投资价值，但完成收购后该企业可作为整个物流集团中的一个重要节点，具有很高的战略意义，此时，如采用收益现值法则很难体现该企业的真实价值。
又如我国加入WTO以后，某些垄断行业如自来水、燃气、公交、学校、普通医院等逐步向民营资本甚至外资开放，许多情况下都需要评估来解决股权转让、增资扩股中的定价问题。
对这些单位的评估，有的评估师认为，因其具有高度的垄断性，主张采用收益法评估，其实这是一种误解，因为这些垄断行业一般为关系国计民生的公益事业，其产品或服务的价格往往实行政府定价或政府指导价，并非完全由市场定价，而政府在制定价格时考虑到市民的承受能力往往只计算极少利润，致使这类企业的收益甚微，甚至出现政策性亏损。
如采用收益现值法，则无法反映其合理的价值。
当然，某些高档的公用服务事业如可以自主定价、价格放开时则另当别论。
总之，对于是否采用收益现值法进行评估，应由评估师独立作出专业判断，避免在评估方法的选择上出现逆向选择的现象，即当采用重置成本法等其他方法无法达到客户的特殊要求时才采用收益法。
三、预测和假设的合理性、匹配性收益现值法的主要特点是预测，而预测又需建立在各种假设前提之下，因此假设是否恰当直接决定着预测结果是否合理。
关于这一点，无形资产评估准则中已有所要求，即“注册资产评估师使用的假设应当合理，不得使用没有依据的假设”。
（一）销量的预测我们知道，决定未来收入的重要因素是量和价，而未来销量不可能无限扩大，甚至超出现有装置的生产能力，除非考虑必要的追加投资。
因此，收入的测首先应与现有资产规模和生产能力相匹配。
在实际操作中如果预测过程过于简单，仅仅根据历史收入数据及一定比例逐年递增来预测收入，便会闹出销量大于产能的笑话。
而这一笑话目前在有些评估机构还确实存在。
如：在高速公路经营权评估时，交通流量不可能无限制地扩大，因为当交通流量达到饱和时，车辆将无法通行，人们则会选择其他通行方法或路径；或者某高速公路虽未达到饱和状态，但受制于某一重要桥涵流量的影响（且短期内无法改变），整个道路的交通流量也不可能达到理想状态；再如工业企业的实际生产能力在预测时是否考虑由于环保、装置中的瓶颈（小马拉大车、大马拉小车）等其他因素的影响致使生产能力的发挥受到限制的情况。
其次，还应考虑市场需求和市场容量。
一定时期内市场的容量是有限的，盲目引进造成生产能力过剩，装置限制、利用率偏低等造成的经济性贬值，通过收益现值法的评估应当能够予以体现。
所以，销量假设的前提和条件必须和资产本身的状况、生产能力、市场需求、市场容量等相匹配。
（二）成本的预测销售收入或服务收入的增长与其费用的变化在一定阶段是有规律的，因此成本的预测在一定程度上也应该遵循这一规律，虽然可能在某些时候有提前或迟后的现象，但从一个较长的时间段来看还是基本吻合的。
至于固定成本的影响则另当别论。
此外一个很重要的问题就是，在过去很多情况下，虽然有很多人考虑到了这样的规律，但在实际成本预测过程中仍然只是简单地建立在企业过去实际发生成本的基础上分析得出的。
而对于企业过去成本中有无超正常成本（无效成本）却很少涉及和分析，由此而产生的结果就是预测的企业收益，并不能真正反映企业资产的真实价值。
对过去成本的分析，首先要考虑企业资产正常运转成本及已经实现的生产销售之间的配比关系。
这一正常运转成本也必须与现有资产状况和生产能力相匹配，对于那些过去已经发生的超正常成本，在分析过程中应予以剔除。
在我国，过去大型国有企业一直以来都承担了大量的社会职能，由此而增加的成本在企业经营过程中占的份额一直较大。
如果按照过去发生的实际成本曲线去考虑，势必会严重影响企业的真实收益，所以在评估时一定要就成本构成的各个项目逐个分析。
如：一个联合生产装置的化工厂，其生产定员为5000人，但却安排了16000人就业。
多出来的11000人所耗费的费用，在分析成本时是否应该予以剔除，这就是我们非常需要关注的问题。
所以，成本假设的前提和条件必须和销量、企业实际生产定员、劳动力价格、市场原材料供应、设备的正常更替和维护等相匹配。
四、折现率关于折现率值得大家注意的有以下几点：（一）无风险报酬率是选择一年期国债利率，还选择长期国债利率有人主张“选用同一时期的一年定期存款法定利率（或一年期国债利率）”（柴强主编的《房地产估价理论与方法》）作为无风险报酬率。
有人主张选用长期国债利率。
博瑞汉姆（Brigham）与杰潘斯基（Gapenski）认为，应当选用20年期的政府债券的利率，与短期国库券相比，长期政府债券能够反映一个长时期的可能通货膨胀的平均水平，因而较少波动。
曾任麦肯锡公司合伙人现为麻省理工学院高级讲师的汤姆。
科普兰（Tom Copeland）等人编著的《价值评估：公司价值的衡量与管理》中建议采用10年期国债利率。
由于被评估资产（企业）自身及其外部环境始终处于变化状态，不同时期的投资风险不同，理论上讲，将未来收益折算为现值的折现率也应当有所相同，只是实践中为便于操作而假设其不变罢了。
因此，如果有必要，分阶段采用不同的折现率进行折现亦未尝不可，尤其是当现金流量过分集中在期初年份或期末年份时。
但是这也会带来一个结果那就是增加巨大的工作量，而看似准确的预测也未必会是一个准确的结论。
我们认为，实际操作中无风险报酬率的选定应结合被评估资产的寿命期限和合营期限而定，不能统一而论。
但是应该遵循利率期限与资产寿命期限、合营期限相对应、相匹配的原则。
资产寿命、合营期限等长或相当长的应尽可能选择长期国债利率，而对于寿命期限、合营期限等较短的，则应选择短期国债利率。
（二）贝塔值是选用企业自己的还是行业的平均值贝塔值越大，表明投资者承担的风险越大，要求报酬率越高；贝塔值越小，表明投资者承担的风险越小，要求报酬率越低；这是资产资本定价模型的基本思想。
从国际上来看，上市公司一般都采用公布β值。
我们认为应多参考几种可靠的来源，因为对β值估算的差异很大。
另外，还应与所在行业的平均β值相比较。
如果来自于不同渠道的β值超过0.2或被评估公司的β值超过行业平均值0.3，应考虑采用行业平均值。
行业的平均β值比单个公司的β值更稳定、可靠，因为它几乎消除了预测误差。
确定行业平均β值时，首先要估算出行业内公司的无杠杆β平均值，然后根据公司资本结构对其进行调整。
对于非上市公司和独立产生生产能力的资产，一般也应该使用行业平均β值。
五、资产的寿命和合营期限在采用收益现值法评估时，应判断资产的寿命期限及了解企业的合营期限，并根据资产和企业运营的具体情况判定是选择有限期还是无限期进行估算，在此前提下拟定相应的评估思路。
值得注意的是对有限寿命期限的资产，应考虑期末资产的清算损益或残值，期末可收回资产的价值，即所谓的投资自身增值的收益（capital gain），而无限期年金资本化则不需考虑。
当然，企业清算收益不能忘记所得税的问题。
六、非企业有机集合体内的资产的处理一般说来，非企业有机集合体内的资产主要包括额外的不动产、闲置设备、股票和长期投资等，评估师应当意识到唯有运用到企业正常经营过程中的现金才是与企业价值密切相关的现金，同时，唯有经营活动所创造的现金流量才是企业价值的根本源泉。
因此，在预测现金流量时，应将非企业有机集合体内的资产所产生的收入及其成本（折旧等）剔除。
对非企业有机集合体内的资产的价值可以通过其他方法进行估算，并将估算结果加上收益现值法的计算结果，以确定企业所有者权益价值。
