房地产经纪相关知识_第八章(4)_2011年版

第一章房地产经纪概述一、房地产经纪（一）经纪与房地产经纪一、经纪：指自然人、法人、或其他经济组织以收取佣金为目的，为促成委托人与他人交易而从事的居间、代理、行纪等有偿效劳活动，它是社会经济活动中的一种中介效劳行为。

特点：范围的普遍性、内容的效劳性、主体的多样性、主体的专业性、地位的居间性、目的的有偿性。

二、房地产经纪：指房地产经纪机构和房地产经纪从业人员依照委托人的委托，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理的等活动的经营行为。

必要性缘故：房地产商品的特殊性、房地产交易的复杂性、房地产市场信息的不完全性。

大体类型：（1）居间：为交易两边提供交易信息、机遇、条件，从中撮合两边交易成功的商业行为。

特点:a效劳对象和范围普遍。

b只以自己的名义替交易两边媒介交易,并非具体代表其中任何一方,因此,一般没有代为订约的权利。

c介入交易两边的交易活动的程度较浅,范围较窄,效劳内容较为简单,与效劳对象的关系多以媒介的具体交易行为为限,时刻一样比较短暂,经纪人与委托人之间一样没有长期固定的合作关系（2）行纪:是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为。

特点a行纪属于自为营业主体,但为委托方的利益而进行活动b效劳对象和范围较广,效劳内容和参与程度较深c以自己的名义进行活动,行纪活动中的权利与责任归行纪人自己等方面的特点（3）代理:是指经纪人在受委托权限内,以被代理人名义与第三方进行交易,并由被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为特点:a为特定的对象效劳,关系比较稳固,具有必然的持续性b参与效劳的程度较深,涉及的效劳内容较多,并拥有较大权限，一样能够代表被代理人签定合同c代理人所进行的代理行为的法律后果直接由被代理人承担(二)房地产经纪的特性1.房地产经纪的效劳性2.房地产经纪的专业性（1）房地产经纪机构必需具有专业资质（2）房地产经纪人员必需具有专业资格（3）活动地位具有居间性（4）活动目的具有有偿性（5）活动范围具有地域性（三）房地产经纪的作用一、传播市场信息，提高交易效率二、降低交易本钱，优化资源配置3、标准交易秩序，保障交易平安（四）房地产经纪业务的分类：一、按效劳方式分：居间、代理二、按标的物分：新建商品房经纪业务、存量房地产经纪业务3、按交易方式分：房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务4、按标的物的利用性质分：住宅经纪业务、非住宅经纪业务五、按效劳内容分：经纪大体业务、经纪延伸业务二、房地产经纪行业（一）房地产经纪行业的产生和进展（二）中国房地产经纪行业的进展现状及面临的要紧问题：一、法律法规不健全、上位法缺失二、治理体制不完善，行业自律治理缺乏力度3、房地产经纪人员整体素养偏低，治理方式掉队4、无序竞争、经纪行为不标准（三）中国房地产经纪行业的进一步标准与完善：一、完善房地产经纪相关法律法规建设二、实行严格的市场准入制度3、成立科学的行业治理机制第二章房地产经纪人员一、房地产经纪人员职业资格（一）房地产经纪人一、概念：指在衡宇、土地的生意、租赁、转让等交易活动当中充当媒介作用，同意委托，撮合、促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。

房地产经纪相关知识第一章房地产市场和投资知识第一节房地产市场1、什么是市场？市场具备的3个要素？什么是房地产市场？市场=人口+购买能力+购买动机。

三要素：卖方、买方、可供交易的商品。

买卖方为主体，可供交易的商品为客体。

房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。

房地产市场可以是有形的，也可以是无形的。

有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

2、房地产市场的特点有哪些？共有8点：⑪实体不可移动性，只能是无形权益的转移。

⑫是一个产品差异化的市场⑬是一个地区性的市场⑭容易出现垄断和投机⑮较多地受到法规政策的影响和限制⑯一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历⑰交易金额较大，依赖于金融机构支持与配合⑱广泛的房地产经纪人服务3、房地产市场的分类。

居住房地产市场：普通住宅市场、高档公寓市场⑪按用途功能划分：别墅市场非居住房地产市场：写字楼、商铺、工业用房高档房地产市场⑫按档次划分：中档房地产市场低档房地产市场整体房地产市场⑬按区域划分：区域房地产市场房地产买卖市场⑭按交易方式划分：房地产租赁市场房地产使用市场⑮按交易目的划分：房地产投资市场房地产一级市场：为土地使用权出让市场⑯按流转次数划分：房地产二级市场：为新开发的商品房的初次交易房地产三级市场：存量房交易市场新房市场和旧房市场（二手房、住房二级市场，存量房市场）过去的房地产⑰按时间划分：现在的房地产未来的房地产4、房地产市场竞争的概念是什么？房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方为各自利益的最大化而进行的努力。

具体有买卖间的，卖与卖间的，买与买间的竞争。

卖方市场：求大于供，相对短缺，卖方掌握主动权买方市场：供大于求，相对过剩，买方掌握主动权5、房地产市场结构有哪些类型？⑪完成竞争：市场竞争不受任何阻碍与干扰的市场结构。

共特点是：商品具有同质性，市场分割均匀，市场信息完整，买卖方都可以自由进出市场，买卖方无串通共谋行为，没有政府干预。

第一章法律和消费者权益保护第一节法律概述一、法律和法规的含义（了解）法律一词，广义的法律是指由立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则的总和，包括宪法、基本法律、普通法律、行政法规、地方性法规和规章等规范性文件。

狭义的法律在中国是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。

法规一词，广义是指法律、法令、条例、规则、章程等的总称。

狭义在中国是指法律效力低于宪法和法律的规范性文件，包括国务院制定的行政法规和地方国家权力机关制定的地方性法规。

二、中国现行法律体系（熟悉）（一）宪法宪法是国家的根本法。

特征：（1）宪法的内容不同于其他法律。

宪法的内容涉及国家和社会生活的根本问题。

（2）宪法是制定其他法律的依据。

宪法是母法，其他法律是子法。

（3）宪法具有最高的法律效力，一切法律、法规都不得同宪法相抵触。

（二）法律这里所讲是狭义的法律，分为：①由全国人民代表大会制定的基本法律，如民法、物权法、刑法；②由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律，如土地管理法、城市房地产管理法、广告法、消费者权益保护法。

（三）行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》。

（四）地方性法规、自治条例和单行条例广义是指地方国家权力机关制定的规范性文件的总称，包括：（1）省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。

（2）较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，制定的。

较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。

（3）经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。

（4）民族自治地方的人民代表大会依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例。

第一节房地产经纪的含义及分类经纪：居间、代理、行纪居间：经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功病向委托人收取佣金等经济费用的经济行为。

（居间活动中，经纪人不作为任何一方的代理人）代理：经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。

（代理活动中的权利和责任由委托人承担）行纪：经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

（经纪人自己可以作为买受人或卖出人）中介机构：是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。

中介机构根据其发挥作用的方向和途径：1、提供交易标的信息（解决交易标的不易识别的问题）2、提供关于买卖双方信息（解决交易对象不易集中、不易被发现的问题）3、直接代理交易的一方完成交易具体程序（解决交易程序相对复杂的问题）佣金是经纪收入的基本来源。

：法定佣金、自由佣金。

（经纪人可以再签订经纪合同时预收部分佣金和费用）判断经纪还是行销：所获得报酬的形式房地产居间：房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间房地产居间可以接受一方或相对两方委托人提供居间服务，房地产代理只能接受一方委托人的委托代理服务。

房地产市场：一级市场为土地市场、二级市场为新建商品房市场、三级市场为存量房市场第二节房地产经纪的特性经纪的特性：1、活动主体的专业性2、活动地位的中介性3、活动内容的服务性房地产经济的特性：1、活动范围的地域性2、活动后果的社会性第三节房地产经纪的作用房地产经纪的必要性：房地产的特殊性、交易的复杂性、房地产信息不对称性决定房地产经纪的作用：1、降低交易成本、提高市场效率2、规范交易行为、保障交易安全3、促进交易公平、维护合法权益我国大陆房地产经纪行业的发展：1949年~1978年：福利分房，房地产经纪活动基本消失1978年至今：1、萌芽阶段：20世纪80年代到90年代初1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构：深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。

第八章统计知识单项选择题1、统计的基本作用是（）。

A、反映作用B、决策作用C、控制作用D、监督作用2、（）是获得社会经济数据的主要来源。

A、专门调查B、科学试验C、统计调查D、间接调查3、居民的性别、民族、文化程度、职业属于（）。

A、数量标志B、品质标志C、不变标志D、身份标志4、在市场调查中，通常采取抽样调查方式，（）是确定抽样框的基本依据。

A、调查目的B、调查对象C、调查单位D、调查项目5、（）可以根据调查结果推断总体的数量特征。

A、普查B、抽样调查C、典型调查D、重点调查6、对数据进行审核，主要是检查数据的（）和准确性。

A、真实性B、精确性C、完整性D、典型性7、统计分组的关键是（）。

A、正确选择分组标志B、划分各组之间的界线C、分组标志的划分D、正确选择分组标志和划分各组之间的界线8、常用的统计图中直方图中直方条的（）代表组频数。

A、长短B、面积C、容积D、高度9、（）主要用来反映组距式离散型变量数列。

A、线性图B、条形图C、方框图D、圆形图10、（）能直观地反映出一个变量随时间而变动的特征。

A、直方图B、象形图C、折线图D、对数图11、（）是根据事物的自然属性，采用自然物理单位计算的指标，其最大特点是具体、明了，但对不同事物现象不能相加，缺乏综合概括能力。

A、数量指标B、质量指标C、实物指标D、价值指标12、（）反映流量，通常可以累加，从而得到更长时期内的总量。

A、实物指标B、价值指标C、时期指标D、时点指标13、相对指标数值表现形式的相对数一般为（）。

A、常数B、无名数C、系数D、复数14、（）是基本时间序列。

A、绝对数时间序列B、相对数时间序列C、平均数时间序列D、指数时间序列15、（）反映现象在某一时间上所达到的一种数量状态。

A、发展水平B、平均发展水平C、增长量D、平均增长量16、测定长期趋势的方法中（）为数字模型法。

A、扩大时距法B、最小二乘法C、移动平均法D、缩小时距法。

房地产经纪的基础知识一．国有用地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育，科技，文化卫生，体育用地：50年商业，旅游，娱乐用地：40年综合用地：50年二．常用建筑名词：1.开间（面宽）：住宅的开间是指住宅的宽度2.进深：住宅的进深是指住宅的实际长度3.层高：是指下层地板或楼板面与上层楼面的距离三．房屋层数及高度分类1.多层：7层以下2.多层带电梯：楼层至7—9层带电梯的3.小高层：8层以上—18层一以下4.高层：18层以上按建筑高度分1.公共建筑及综合性建筑，高度超过24米为高层（不包括高度24米的单层建筑）2.建筑勿高度超过100米均称超高层建筑四．建筑面积与使用面积1.建筑面积：是（由套内面积）和（分摊共有建筑面积）组成套内面积为（独立产权），公摊建筑面积的（共有产权）套内建筑面积：是指套内（包括阳台）的使用面积，及套内的墙体面积共有建筑面积：是指公共的门厅，走道，电梯井，楼梯，设备间五．建筑结构分类1.砖木结构2.砖混结构3.框架结构4.钢结构六．合同约定面积与产权登记面积的区分1.合同约定面积：指商品房出售人约买受人在商品房预售（销）合同中约定所买卖的商品房面积2.产权登记面积：指由房产测绘单位测算记入产权证的面积七．阳台区分1.内阳台：指按外围水平投影面积计算建筑面积2.外阳台：按水平投影面积计算的一半建筑面积八：建筑密度与容积率1.建筑密度：指建筑物的基底总面积占用用地面积的比率建筑密度（%）=建筑基底总面÷用地面积×100%建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标2.容积率：指一定地块总建筑面积与用地面积的比值容积率=总建筑面积÷用地面积容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标九：房地产市场1.构成市场3大要素：卖方，买方，可供交易的商品----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------2.房地场市场：指所交易的商品就是房地产的市场（交易包括买卖，互换，租赁，抵押等）3.房地产三级市场区分一级市场：土地使用权交易二级市场：已售商品房交易三级市场：二手房交易（指非开发商出售，由产权人或购买人转让的房产,包括有产权及未领取产权）十：房地场转让1.房地产转让：指房地场权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为2.转让方式：买卖，赠与，继承，交换，抵债，作为出资或合作条件与他人成为立法人转移的3.不得转让的分类以传让方式取得土地使用权，（未交付土地出让金）行政机关查封或其他限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有人，未经书面同意的十一：房屋租赁1.租赁期限，期限用途，租金及交付方式，房屋的修缮责任2.租赁期限：《合同法》规定：租赁期限不得超过20年十二：房屋属性来源划分1.上市公房：指的是从政府或单位购买的：解困房，房改房（或住改房），经济适用房，单位福利房的统称2.商品房：指的是经开发商开发再售（包括一手及二手）十三：市场指导价，评估价，成交价1.市场指导价：指的是政府有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动的幅度2.评估价：指的是对拟出售，转让，抵押的房产公开市场价值进行测算和判断的结果3.成交价:指的是房产交易中双方实际达成交易价格(写在商品房买卖合同)十四：价格分析1.市场价格：指的是某种房产在市场上的一般平均水平价格，是该类房产大量成交价格的抽象结果2.楼面价格=t土地总价÷建筑面积3.补地价：指的是国有土地使用者因改变用途而向国家补交地价或土地使用权出让金，土地收益十五：房屋类别1.住宅：公房，商品房，自建房，拆迁安置房。