不定期租赁承租人的优先购买权问题探讨

论房屋承租人优先购买权的开题报告
一、选题背景
随着城市化的发展和人口的增加，住房问题一直是人们关注的焦点。

在城市发展中，房屋往往只是一种商品，很多时候房东将房屋用出租的
方式获取收益。

但是，随着居住时间的推移，承租人常常会想到购买房屋，稳定自己家的居住权。

在此情况下，承租人优先购买权的话题受到
了普遍关注。

因此，本文选取房屋承租人优先购买权这一话题进行研究。

二、研究目的
本文旨在研究房屋承租人优先购买权的相关情况，包括定义、现状、影响因素等方面，同时分析优先购买权的优缺点，通过比较分析国内外
立法和实践经验，对于推广此制度在我国的可行性进行探讨。

三、研究方法
本研究采用文献分析法和实证研究法，通过收集国内外相关政策、
法律和实践经验，分析优先购买权的法律规定及实践效果，借鉴国外的
支持政策及立法经验，结合我国国情，提出适合我国情况的建议。

四、预期结果
本文将通过问题定义和分析引入全球、国内立法和实践经验，对于
房屋承租人优先购买权在我国的可行性进行推广和建议，同时，进一步
促进我国住房体系的完善，提高居民的住房保障水平。

五、论文结构
本研究将分为五个部分：介绍、文献综述、方法和数据来源、分析
和结论。

其中，介绍部分将阐述本文研究的背景和意义；文献综述部分
将系统性地回顾和整理国内外有关房屋承租人优先购买权的研究；方法
和数据来源部分将详细解释使用的研究方法，确定数据来源；在分析部
分，将展示研究结果并对研究结论进行讨论，并提出研究建议；最后在结论部分，总结研究过程和结果，阐述未来研究的发展机会。

房屋租赁法律问题解析范本在日常生活中，房屋租赁是一种常见的经济活动。

然而，由于涉及到双方的权利和义务，以及各种法律法规的约束，房屋租赁过程中常常会出现一些法律问题。

如果不了解相关法律规定，可能会给租赁双方带来不必要的麻烦和损失。

接下来，我们就来详细解析一下房屋租赁中常见的法律问题。

一、租赁合同的订立租赁合同是房屋租赁关系的基础，其订立应当遵循法律规定。

首先，合同应当采用书面形式，明确租赁双方的姓名（名称）、住所、房屋的位置、面积、用途、租赁期限、租金及其支付方式、房屋维修等条款。

如果合同没有采用书面形式，且租赁期限超过六个月的，视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。

在订立合同时，出租方应当向承租方提供房屋的真实情况，包括房屋的产权状况、是否存在抵押、查封等限制情况。

如果出租方故意隐瞒重要事实，导致承租方遭受损失的，出租方应当承担赔偿责任。

同时，承租方应当对出租方的身份和房屋的产权情况进行核实，避免与无权出租的人签订合同，以免造成合同无效。

二、租赁期限租赁期限是租赁合同的重要条款之一。

法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。

租赁期满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。

在租赁期限内，出租方不得擅自解除合同收回房屋，承租方也不得擅自转租或者提前退租。

否则，违约方应当承担违约责任。

三、租金及支付方式租金是承租方使用房屋的对价，支付方式应当在合同中明确约定。

常见的支付方式有按月支付、按季度支付、按年支付等。

如果承租方未按照约定支付租金，出租方可以要求承租方在合理期限内支付；逾期不支付的，出租方可以解除合同。

同时，租金的调整也应当在合同中有所约定。

如果合同没有约定，出租方不得擅自提高租金。

侵犯承租人优先购买权案例
案例一: 陆先生是A小区商业楼的租户，他经营了一家杂货店。

一天，房东告诉陆先生，他打算出售这栋楼，并询问是否有兴趣购买。

根据租赁合同，承租人有优先购买权，即在房东接到其他购买意向时，必须先通知租户，并给予优先购买的机会。

然而，房东没有向陆先生提供任何购买机会，而是直接将商业楼卖给了他人。

陆先生认为房东违反了租赁合同，侵犯了他的优先购买权。

他起诉房东，要求确认他的优先购买权，并请求赔偿因未能享受优先购买权而遭受的损失。

案例二: 王女士是一家公司的租赁办公室的承租人。

她听说房
东打算出售整栋写字楼，并决定行使自己的优先购买权。

王女士联系了房东，并表示她有意购买这栋楼，并提供了相应的购买条件。

然而，房东却选择了其他买家，而不是给予王女士优先购买的机会。

王女士认为房东违反了租赁合同，并侵犯了她的优先购买权。

她向法院提起诉讼，要求确认自己的优先购买权，并要求赔偿因房东的违约行为而遭受的损失。

在这两个案例中，承租人都主张房东违反了租赁合同，侵犯了自己的优先购买权。

根据合同约定，房东应先通知承租人，并给予其优先购买的机会。

如果房东未能履行该义务，承租人有权要求确认其优先购买权，并可以请求相应的赔偿。

然而，在每个案例中，法院将根据具体事实和相关法律规定来裁决争议。

共有⼈、承租⼈、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理共有⼈和承租⼈的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利⼈主张⾃⼰财产权利的权利。

但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有⼈的优先购买权和承租⼈的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解⼀下相关法律及司法解释的规定：《中华⼈民共和国合同法》第⼆百三⼗条出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。

《中华⼈民共和国物权法》第⼀百零⼀条按份共有⼈可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有⼈在同等条件下享有优先购买的权利。

《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》法释[2009]11号第⼆⼗⼀条出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，⼈民法院应予⽀持。

但请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。

第⼆⼗四条具有下列情形之⼀，承租⼈主张优先购买房屋的，⼈民法院不予⽀持：(⼀)房屋共有⼈⾏使优先购买权的;(⼆)出租⼈将房屋出卖给近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的;(三)出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的;(四)第三⼈善意购买租赁房屋并已经办理登记⼿续的。

房屋共有⼈的优先购买权产⽣于共有⼈所有权关系之中，具有物权性质，⽽承租⼈优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有⼈的优先购买权要优于承租⼈的优先购买权。

对此，《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条作出了明确规定：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。

因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的⼈⾝⾊彩，与纯粹的买卖关系有很⼤区别，故本条确认出租⼈将租赁房屋出卖给近亲属的，承租⼈亦不得主张优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决随着市场经济的不断发展，国有资产也在逐渐进行转让，而在这个过程中，常常会涉及到承租人的优先购买权。

国有资产转让和承租人的优先购买权之间常常发生冲突，需要寻求合理的解决方式。

本文将探讨国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决。

我们需要了解国有资产转让和承租人优先购买权的相关法律法规。

《国有土地使用权出让暂行条例》规定，国有土地使用权出让时，承租人享有优先购买权。

而《国有土地使用权转让办法》也规定了承租人优先购买的具体条件和程序。

对于其他国有资产的转让，也有相关的法律法规作出了明确规定。

实际操作中会面临以下问题：一方面，国有资产转让通常是需要通过公开招标或者竞价方式进行的，这样会导致承租人无法有效行使其优先购买权。

出让方往往会选择直接去除承租人的优先购买权，因为这样可以获得更高的转让价款。

这就导致了国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突。

那么，面对这样的冲突，我们需要寻求合理的解决方式。

可以加强对国有资产转让过程中的合理性监督，避免出让方违规去除承租人的优先购买权。

对于国有资产转让过程中，应当充分考虑承租人的利益和权益，确保其能够有效行使优先购买权。

还可以加强承租人的知情权和参与权，让其在转让过程中能够及时了解相关信息并参与决策。

也可以在具体转让案件中，加强协商和沟通，寻求出让方与承租人之间的共识和平衡。

而对于承租人来说，也需要加强自身权益的维护。

可以加强自身权益意识，了解相关法律法规，确保自己的优先购买权能够得到有效行使。

可以与出让方充分沟通，表达自己的诉求和立场，争取自己的合法权益。

也可以通过法律途径维护自己的权益，例如通过法律途径维持自己的优先购买权。

国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决1. 引言1.1 国有资产转让及承租人优先购买权的概念国有资产转让及承租人优先购买权是指在国有资产转让时，承租人拥有优先购买权的权利。

国有资产转让是国家将原属于国有单位的资产转让给其他单位或个人的过程，承租人优先购买权是指在资产转让时，承租人有权在同等条件下比其他购买者优先购买该资产的权利。

承租人优先购买权的出现，旨在保护承租人的利益，避免他们在租赁期满后丧失租赁权益的情况。

这一权利可以帮助承租人维持原有的生产经营秩序，避免因资产转让而导致生产经营中断或损失。

国有资产转让及承租人优先购买权的概念体现了对承租人权益的保护和尊重，有利于维护租赁关系的稳定和持续发展。

但在实际操作中，这一权利也容易引发一些冲突和纠纷，需要在法律和制度层面加强规范和解决机制的建立，以确保各方利益的平衡和合理保障。

1.2 冲突的来源国有资产转让及承租人优先购买权的冲突主要来源于以下几个方面：国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突在于权利的对立。

国有资产所有权的转让涉及到国家和个人、企业之间的权利转移，而承租人优先购买权则是对承租人在租赁关系中的特殊权利保障。

当国有资产转让时，如果承租人拥有优先购买权，就会产生权利冲突，需要权利履行方和权利享有方之间进行协调。

冲突的来源还在于法律规定和实际操作之间的不一致。

在一些法律法规中，对于国有资产转让和承租人优先购买权的规定并不明确或存在漏洞，导致在实际操作中发生冲突和争议。

有些地方在执行法律时可能存在不统一或不规范的情况，给冲突的发生埋下隐患。

冲突的来源还可能涉及到市场需求和政府政策之间的矛盾。

在国有资产转让和承租人优先购买权的实践中，政府的政策调整和市场的需求变化可能会造成双方利益的冲突。

政府对于国有资产的管理和利用需要考虑经济效益和社会公共利益，而承租人则更加关注自身利益和权益保障，因此双方在利益诉求上可能产生冲突。

2. 正文2.1 国有资产转让与承租人优先购买权的界定国有资产转让与承租人优先购买权的界定涉及到国有资产的所有权转移和承租人的购买权利。

最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则在租住房子的时候，难免会因为种.种原因和房东出现纠纷，那么纠纷该怎么解决?小编整理了最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则，欢迎借鉴参考。

1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效——浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案本案要旨：双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。

现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。

若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。

来源：民事审判指导与参考.总第71辑(2017.3)2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任——李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案本案要旨：不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。

侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。

优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。

案号：(2016)鲁01民终4094号来源：人民法院案例选.总第124辑(2018.6)3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效——中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案本案要旨：在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则应确认租赁合同无效。

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。

在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。

解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。

一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。

这种权利通常在法律文件中规定清楚。

承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。

这种权利通常在租赁协议中规定清楚。

二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。

同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。

如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。

三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。

例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。

这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。

因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。

（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。

这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。

这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。

（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。

因此，有必要对此种优先购买权进行限制。

例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。

篇1浅析侵害承租人优先购买权的赔偿问题论文摘要现有法律对房屋承租人优先购买权规定较为简单致使实践中操作不一。

对此，本文在对相关现状进行分析的基础上，发现所存在的问题，并对侵害承租人优先购买权的赔偿依据、条件以及范围进行分析研究，以期对司法实务有所帮助。

论文关键词房屋承租人优先购买权赔偿一、研究背景及问题的提出近年来，因承租人优先购买权遭受侵害而提起的诉讼尤为常见且各地法院处理标准不一，令人深思。

(一)研究背景近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多，由于相关法律规范比较原则化，法院在审理此类纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。

立法层面。

房屋承租人的优先购买权是指当房屋承租人转让房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购买房屋的权利。

我国最高法院于2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，在该《解释》第2l条至24条，对承租人的优先购买权问题作了规定。

此前，相关规定主要有，《合同法》第230条、《城市私有房屋管理条例》第11条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见(试行)》(已废止)第118条。

但相关立法都过于简单，缺乏可操作性，以至于在司法实践中，处理此类纠纷常出现偏差，既无法保护当事人的合法权益，也没有达到立法者的预期目标。

理论层面。

与之相对的，立法的模糊也反过来使得理论界对承租人的优先购买权定性认识不一，主要有以下几种(1)形成权说及附条件形成权说。

前者认为，优先买权人在具备了法律规定的条件的情况下，只须依自己一方意思表示，即可形成与出卖人之间的买卖关系。

而后者认为，先买权人可依单方之意思形成以出卖人与第三人同等条件为内容之契约，无须出卖人同意，但此形成权附有停止条件，必须等出卖人出卖标的物给第三人时才能行使。

(2)期待权。

即承租人的优先购买权是指承租人对其所租赁的房屋的优先取得有期待的权利，权利尚未现实化，只处于期待权状态，待一定的条件成就即出租人出卖房屋，便可在同等条件下优先取得房屋的所有权。