SZ2012015龙岗区各街道(不含南湾、坂田、横岗)城市更新单位划定规划研究(葵涌、大鹏、南澳街道)-840

**市**区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称**市**区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳定风险评估报告（二）评估委托方**市马蹄山股份合作公司（三）项目实施背景**区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元位于坂田街道岗头社区，坂雪岗大道与稼先路交叉口，南邻万科城，西邻华为工业区，东侧及北侧为大面积城中村与工业厂房；项目位于坂田中部、坂雪岗科技城核心区位；属于**区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，坂雪岗科技城位于**市中部综合组团，是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双转型”示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能。

根据实地勘察，项目更新范围内现状建筑物为工业厂房，部分为宿舍与办公用房，所有物业已移交给**市润创兴控股集团有限公司，目前部分物业处于出租状态，主要是一些物流及汽修公司且均为短期租赁可随时搬迁。

现状总建筑面积约30422.09㎡，平均容积率约1.67，园区现有建筑物陈旧，日久失修，内部无消防回车场地,消防设施陈旧，部分区域消防车难以进入，存在安全隐患。

园区内部因排水设施落后，部分区域经常性水浸。

园区内部道路及建筑建设年代早，与邻近的万科城、城市主干道坂雪岗大道、建设中的地铁十号线站点华为站、华为科研中心等城市形象极不协调，既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展对整体城市形象的需求。

本项目通过城市更新后将落实LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&05、102-01&03&T1&T2号片区[坂田北地区]法定图则规划用地性质为的商业服务业。

龙岗三和村旧改项目前期研究报告一、项目概况三和村旧改项目位于深圳市龙岗区龙岗街道。

龙岗街道办紧靠龙岗区委、区政府所在地——中心城，辖区面积64.12平方公里，人口近30万。

该街道办有新生、龙岗、南联、南约、龙东、同乐、盛平、龙岗、平南九个社区居委会，项目正处在龙岗街道办龙东社区，与龙岗中心城之间隔深惠公路。

三和村三和村宏观位置图三和村实景图三和村总占地面积为17.06万平方米，总建筑面积为25.72万平方米，容积率约为1.5。

由于农村缺乏相应规划，因此，拆迁面积还包括村红线外1.28万平方米建筑，合计拆迁面积为27万平方米。

此外，由于政府规划八仙岭公园占用三和村部分土地，因此，该村还有一部分补偿面积约为10万平方米，土地平整，位于八仙岭脚下，依山旁水，正对即将开盘发售的一城峰景项目。

政府补偿用地10万平米三和村临近龙岗立交，紧邻深惠公路，深汕公路和惠盐高速公路，背靠八仙岭，龙岗河也流经此地，交通便捷，地理位置得天独厚。

因此，龙岗街道办办事处、龙岗会堂、邮电局、天虹商场、龙岗中心小学等都汇集于此。

三和二村已经纳入深圳市城中村旧改5年计划中，提出要对该村进行局部拆迁与综合整治相结合的方案，改造面积为4.41万平米。

龙岗街道办事处三和村区位图目前规划建设中的地铁三号线双龙站也处在项目所在地。

该站为龙兴街与深惠路的交汇处，临近深惠高速公路与深汕公路分岔口，为3号线终点站，也是预留与东北方向城际线的换乘站。

该站的建成不仅使得深圳特区内与龙岗直接相连，而且也是与惠州、东莞等地的换乘站，交通重要地位非常突出。

地铁3号线规划图二、项目区位优势分析从传统意义上看，龙岗地产划分为几个相对独立的组团。

首先是罗湖的“后花园”——布吉，其开发时间最早，是“关内上班，关外居住”的首选片区；其次是在老城区发展遇到瓶颈之后，布吉逐步向坂雪岗拓展，形成一个独立的新兴市场；第三，横岗片区在地铁3号线及深惠路改造的利好支撑下，它将成为一个新的市场热点；第四则为大龙城片区（包括龙岗中心城、龙岗及坪山、坪地）。

深圳市龙岗区城市更新申报流程探讨
二O一四年五月
城市更新项目申报 基本流程步骤
城市更新项目申报 讨论申报难点问题 1、更新意愿---股民大会 2、计划立项---五类合法用地 3、专项规划方案---公建用地贡献计算 4、拆迁赔偿---非农建设用地处理 5、计划至实施---资金监管 6、拆迁分期---征转地 7、计划、实施---土地权属 8、整个申报---办文时间
期重新办理土地、建筑物信息核查。由于在更新单元规划时已整体核查过一遍，再次核查主要是核查土地的信息，以利于土
地确权及后续的土地手续办理。而建筑物核查对于土地确权及后续的土地手续办理并没有太大的作用，因对于工改工项目， 合法的建筑面积并不能扣减地价，但建筑物需提供的资料量确非常大，需要提供建筑物测绘报告、根据地块给建筑物编号等 一系列的资料，因更新单元的范围较大，同时建筑物非常多，导致工作量很大，而区规土局只需要测绘报告的总建筑面积及 开发企业提供的建筑物面积汇总面积作为参考数据。 建议：实施主体确认前重新办理的土地、建筑物信息核查，只对土地信息进行核查，减少不必要的工作，提高办文效率。
此就会出现公建用地不足问题。
2、假设某更新单元50000平方米 （全部不合法）贡献用地16000平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000， 如此就会出现公建用地剩余问题。 按照政策实施规定，贡献用地不足的更新企业提高贡献比例，贡献剩余的规划为国有土地，但对于一个城市的整体规划 来说肯定是不多不少恰到好处为最妥。 建议：1、城市更新单元公建用地贡献应遵循片区原有的法定图则要求。 2、根据城市更新单元新规划的各项指标，由规土单位对原有的法定图则公建用地做出调整，无法定图则规划的按照
城市更新项目申报 计划立项申报难点
难点2. 五类合法用地占比要求。 难点解释： 按照更新单元拆迁范围内五类合法用地，审定更新项目可行性目前已经暴露出两个弊端，一些建设较早的工业区和居住 区因为年代久远，当时开发单位对于开发报建概念模糊，导致土地和物业大多没有在国土做过权属登记，但实际上该类物业

拆除
1、房地产证注销 2、水、电、管道、电信网迁移
1、市场调研 a、周边旧改项目的拆赔比； b、本村的住宅、厂房、商业的租金标准； c、经济测算
2、拆赔方案及合同拟定
3、项目宣传工作
a、宣传手册的制定 b、宣传条幅 c、沙盘的制定 d、组织项目参观及村民大会
谈判思路
策略：“抓大放小，先易后难，以点带面，逐个击破”
1、村委集体物业谈判
2、本村村民的谈判重点 a、村委领导班子及村委工作人员 b、村委股东及党员代表 c、村委工作人员亲属、朋友、关系户 d、注意事项：通过村委领导帮助及初步谈判，确定难、中、 易对在拆迁范围标准内的进行小范围签约，前期坚守标准

三、意愿征集及背景调查
业主改造意愿的强烈程度及可能对回迁安置的态度 业主对改造的预期希望值 业主的直接诉求 业主的配合度 业主的顾虑 建立业主档案，包括业主家庭结构；成员工作单位、联系 方式；拆迁安置补偿诉求等； 避谈具体补偿诉求，仅对改造后的好处进行宣传，通过意 愿征集可对业主进行分类，确定后期谈判的顺序。
项目范围确定
1、拆迁范围线 2、更新范围线 3、村界
二、测绘确权
1、项目组人员： （1）跟进测绘进度，每天汇报测绘工作； （2）与业主沟通，了解业主的基本信息； （3）了解建筑物的产权信息，并做好登记； （4）每日更新业主信息及建筑物信息CAD图。 测绘协助人员：村委主任2-3名，熟悉村里情况，协助理顺村里关系及业 主信息、产权信息的收集。 2、查违工作开展: （1）项目组人员每日对项目拆迁范围内的所有建筑物进行巡查，发现违 法建筑及时上报； （2）加强与执法队的关系维护，与执法队、村委等建立查违的联动机制。 （3）建筑物、构筑物、每户业主数据汇总；
谈判思路

2
龙岗区城市更新工作指引
第一章 总则
一、目的依据
为进一步规范龙岗区城市更新行为，明确部门职责权限及工作要 点，细化操作标准及技术指导，提高城市更新工作效率，根据《深圳 市城市更新办法》（市府令第 290 号，以下简称《办法》）、《深圳市城 市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号，以下简称《实施细则》）、 《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定（》市府令第 288 号，以下简称《决定》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行 措施》（市府办〔2016〕38 号，以下简称《暂行措施》）以及有关政 策文件，制定本工作指引。
龙岗区城市更新工作指引
《龙岗区城市更新工作指引》
LONGGANGQU CHENGSHIGENGXIN GONGZUOZHIYIN
龙岗区城市更新局 2017.1新工作指引
第一章 总则 ........................................................... 1 第二章 城市更新单元计划申报与审批 ..................................... 3 第三章 土地、建筑物核查与处置 ........................................ 23 第四章 更新单元规划申报与审批 ........................................ 43 第五章 实施主体确认 .................................................. 54 第六章 用地管理 ...................................................... 57 第七章 建筑设计管理 .................................................. 70 第八章 附则 ......................................................... 107 第九章 附件 ......................................................... 107 附件一：龙岗区拆除重建类城市更新项目审批流程示意图 ....................................... 108

厂房、商业及配套
15692.03
货币补偿已按协议执行，安置办公 1500㎡,安 置商业 814.55㎡。
已拆除
083-2、083-6～7
2
严国光
3
陈桂英、李金成
4
严惠强、袁瑞媚
053～055 071～073
004
私宅 私宅 私宅
972.09 1276.59 631.98
货币补偿已按协议执行。 货币补偿已按协议执行。 货币补偿已按协议执行。
货币补偿已按协议执行，安置住宅 200㎡（严 昌辉、严昌耀各 100㎡）。
已拆除
货币补偿已按协议执行。
已拆除
货币补偿已按协议执行。
已拆除
21
李瑞能
22
黄观送
23
李国阳
070 128、128-1～9 010、010-1～5
厂房及配套 厂房及配套 厂房及配套
272.08 7537.23 2136.86
货币补偿已按协议执行。 货币补偿已按协议执行。 货币补偿已按协议执行。
006、006-1～4
063～065 B2
017、018、018-2～5
私宅 私宅
私宅 私宅 私宅
私宅
私宅 私宅 简易房
533.23 1430.76
2320 1158.64 399.27
596.26
326.78 703.31 306.7
货币补偿已按协议执行。
已拆除
货币补偿已按协议执行，安置住宅 900㎡（各 300㎡）。
B6
公示
2013 年 3 月 29 日 星期五
龙岗区龙岗街道南联圳埔岭片区 更新项目二、三期实施主体公示
龙岗街道南联圳埔岭片区更新项目位于龙岗河与龙城南路交汇处。根据该项目专项规划，深

龙岗“中部崛起”新蓝图，横岗街道：实施“六大战略”打造“五城一基地”作者：暂无来源：《新经济》 2016年第23期文 / 胡世民蒋小平核心提示前不久召开的龙岗区第六次党代会提出，未来五年，龙岗区将深入践行“五大发展理念”,努力建设东部产业集聚中心、东部科技创新中心、东部协同发展区域中心，努力打造产城融合示范引领区、绿色低碳合作发展先行区、普惠型质量型民生幸福城区和共建共治共享文明和谐城区，打造深圳东部中心，争当落实“东进战略”的领跑者和排头兵，为推动深圳东部崛起而努力奋斗。

横岗街道位于龙岗区中部，是联结龙岗区部东西部以及龙岗中心城区和原特区内的区域，同时也是龙岗区重要的制造业基地，并拥有全市第一个未来产业园阿波罗未来产业城。

那么横岗街道将在龙岗区落实“深圳东进”战略，打造深圳东部中心的进程中发挥什么作用呢？“我们将勇于担当、领先示范，努力成为全区打造深圳东部中心的排头兵和全市实施“东进战略”的生力军。

”对此，横岗街道党工委书记李坚表示，横岗街道将狠抓贯彻落实，把区党代会各项决策、部署贯彻落实好，结合横岗实际，积极实施“六大战略”打造“五城一基地”，力争实现横岗“中部崛起”。

战略一实施南片大开发战略——启动“新引擎”全力开发建设阿波罗未来产业城人站在墙体前，穿上一件黑色披风，被遮挡的部位在红外热线仪中便无法检测出来，实现“隐身”。

前不久在珠海举行的第十一届中国国际航空航天博览会上，由光启集团带来的这件红外隐身衣演示让参观者啧啧称奇。

这是光启首次大规模集中展示超材料技术的应用。

而光启即将落户的阿波罗未来产业城即位于横岗。

据介绍，阿波罗未来产业城是全市第一个未来产业园，也是龙岗区“4+2”重点发展区域之一，规划总面积49.34平方公里，是横岗落实“东进战略”的重头戏，也是横岗未来发展的新引擎。

“我们将举全街道之力，以阿波罗未来产业城核心启动区为载体，依托光启智飞登、邦彦通信和深圳联合飞机等一批高精尖企业，积极引进航空电子研究院、中国航空研究院深圳分院等高端科研平台，大力发展航空航天、军工科技等未来产业，努力将其打造成为国家军民融合改革创新示范区、产城融合的引领区和大众创业万众创新的实验区。

深圳市龙岗区城市更新实施办法（草案）第一章总则第一条【依据】为贯彻《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市府令第288号，以下简称《决定》），规范龙岗区城市更新行为，明确部门职责权限，提高城市更新管理水平，提升城市品质，根据《深圳市城市更新办法》（市府令第290号，以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号，以下简称《实施细则》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（市府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《龙岗区人民政府关于加强和改进城市更新工作的意见》以及城市更新其他规定，制定本实施办法。

第二条【适用范围】本实施办法适用于龙岗区城市更新工作。

第三条【领导小组职责】区政府成立区城市更新领导小组（以下简称区领导小组），负责领导全区城市更新工作，对城市更新工作的重大事项进行决策。

区领导小组办公室设在龙岗区城市更新局。

第四条【相关单位职责】区城市更新局是龙岗区城市更新的主管部门（以下简称主管部门），行使《决定》规定的职权，具体负责组织、协调全区城市更新工作。

区政府其他职能部门根据本实施办法履行城市更新管理职责。

辖区街道办应当依职责办理涉及城市更新活动的相关工作,积极维护城市更新工作的正常秩序。

第五条【总体目标】在四个全面战略布局下，坚持五位一体的发展思路，积极贯彻中央城市工作会议精神和推进供给侧结构性改革的总体要求，以创新、协调、绿色、开放、共享为理念，以崇尚品质、追求卓越、打造精品、不留遗憾为指导方针，以加快建设深圳东部中心、打造“三心四区”为目标，以提高城市发展质量和提升土地节约集约利用水平为核心，结合强区放权工作要求，合理有序推进全区的城市更新工作。

积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，探索历史文化地区保护活化，逐步实现城市空间布局优化、产业转型升级、居住环境和条件改善，提升公共配套水平，提高基础系统支撑能力与城市安全保障能力，稳步提升更新实施率，实现城市多元、系统、有机更新，促进龙岗区的有秩序、高品质、可持续发展。

1、福田区华富街道长城开发彩田工业园更新单元.rar2、罗湖区笋岗街道深业泰富地块城市更新单元.rar3、南山区粤海街道虹海研发大楼更新单元示意图.rar4、宝安区新安街道中粮69区工业区更新单元示意图.rar5、宝安区沙井街道茭塘工业区更新单元示意图.rar6、龙岗区南湾街道上李朗工业区城市更新单元.rar7、龙华新区民治街道梅林关更新单元.rar8、龙华新区大浪办事处龙胜建设路工业区更新单元.rar9、龙华新区观澜办事处观城横坑河西片区城市更新单元.rar10、龙华新区龙华街道豪杰工业园城市更新单元公示图纸.rar《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》一览表附图：1. 福田区梅林街道华强激光工厂城市更新单元拟拆除重建范围示意图2. 罗湖区翠竹街道万泽珠宝大厦城市更新单元拟拆除重建范围示意图3. 南山区招商街道蛇口工业区沿山路片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图4. 宝安区福永街道凤凰第三工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图5. 宝安区松岗街道上山门工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图6. 宝安区松岗街道岗润工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图7. 宝安区松岗街道罗田工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图8. 宝安区沙井街道和一第三工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图9. 宝安区沙井街道共和旧村片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图10. 宝安区沙井街道辛养工业区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图11. 宝安区新安街道25区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图12. 宝安区新安街道宝城25区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图13. 龙岗区平湖街道良安田新村城市更新单元拟拆除重建范围示意图14. 龙岗区坂田街道坂雪岗科技城04城市更新单元拟拆除重建范围示意图15. 龙岗区坂田街道坂雪岗科技城15城市更新单元拟拆除重建范围示意图16. 龙岗区龙岗街道梨园、梨一村片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图17. 光明新区光明办事处光明集团办公大楼片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图18. 光明新区光明办事处大丰安片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图19. 光明新区公明办事处信宏城片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图20. 坪山新区坪山办事处宝山南片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图21. 龙华新区观澜办事处松元厦大布头片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图22. 龙华新区民治办事处宝山工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》一览表及附图1罗湖区清水河街道外贸物流园城市更新单元.rar2罗湖区清水河街道海龙建筑制品有限公司H405-0033地块城市更新单元.rar 3罗湖区南湖街道食品大厦城市更新单元.rar4盐田区梅沙街道小梅沙村城市更新单元.rar5宝安区西乡街道庄边工业区城市更新单元.rar6宝安区石岩街道上下屋及田心旧村片区城市更新单元.rar7宝安区沙井街道东塘旧村片区更新单元.rar8宝安区沙井街道衙边工业区城市更新单元.rar9龙岗区龙岗街道新塘围片区城市更新单元.rar10龙岗区龙城街道盛平荔枝园城市更新单元.rar11坪山新区坪地街道冠云片区城市更新单元.rar12龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新单元.rar13光明新区光明街道竹园片区城市更新单元.rar14光明新区公明街道元昇厂片区城市更新单元.rar15坪山新区坪山街道汤坑第一工业区城市更新单元.rar16坪山新区坪山街道马西片区城市更新单元.rar17龙华新区观澜办事处茜坑新村西片区城市更新单元.rar18龙华新区观澜办事处君子布君新片区城市更新单元.rar19龙华新区观澜办事处田心村城市更新单元.rar20大鹏新区葵涌街道上洞电厂城市更新单元.rar21福田区沙头街道下沙社区城市更新单元调整后拟拆除重建范围示意图.rar 22南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元（范围调整）.rar23宝安区新安街道宝城34-2片区城市更新单元（范围调整）.rar24宝安区石岩街道总部经济园更新单元（范围调整）.rar25宝安区石岩街道艾美特工业区城市更新单元（范围调整）.rar26宝安区石岩街道华石工业区城市更新单元（范围调整）.rar27龙岗区横岗街道六约南片塘坑片区城市更新单元（范围调整）.rar28龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更新单元（范围调整）.rar29坪山新区坪山街道东门老街城市更新单元（范围调整）.rar30龙华新区龙华办事处油松片区城市更新单元（范围调整）.rar31大鹏新区葵涌街道上洞片区城市更新单元（范围调整）.rar《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案）一览表5. 南山区粤海街道科兴生物园城市更新单元拟拆除重建范围示意图6. 宝安区福永街道凤凰社区第一工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图7. 坪山新区坪山办事处正山甲片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图8. 龙华新区民治办事处钟氏电子工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图9. 龙华新区大浪办事处英泰工业中心城市更新单元拟拆除重建范围示意图10. 龙华新区大浪办事处上下横朗城市更新单元拟拆除重建范围示意图11. 南山区桃源街道益力矿泉水厂城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图12. 坪山新区坪山办事处飞东片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图13. 坪山新区坪山办事处飞西片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图14. 龙华新区民治办事处民治第三工业区更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图文档附件：《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案）公众意见征询表.doc01-福田区沙头街道金地工业区城市更新单元拟拆除重建范围.rar02-福田区梅林街道中汽南华地块城市更新单元拟拆除重建范围.rar03-福田区香蜜湖街道侨城东B301-0030宗地城市更新单元拟拆除重建范围.rar04-南山区南山街道田厦巷头新村城市更新单元拟拆除重建范围示意图.rar05-南山区粤海街道科兴生物园城市更新单元拟拆除重建范围示意图.rar06-宝安区福永街道凤凰社区第一工业区更新单元拟拆除重建范围图.rar07-坪山新区坪山办事处正山甲片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图.rar08-龙华新区民治办事处钟氏电子工业区城市更新单元拟拆除重建范围图.rar09-龙华新区大浪办事处英泰工业中心城市更新单元拟拆除重建范围图.rar10-龙华新区大浪办事处上下横朗城市更新单元拟拆除重建范围图.rar11-南山区桃源街道益力矿泉水厂城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图.rar12-坪山新区坪山办事处飞东片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图.rar13-坪山新区坪山办事处飞西片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图.rar14-龙华新区民治办事处民治第三工业区更新单元（范围调整）拟拆除重建范围.rar。

关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行）的通知深龙府办〔2010〕55号各街道办、区府属有关单位、驻龙岗处以上有关单位：《龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行）》业经区政府研究同意，现予印发，请遵照执行。

二〇一〇年九月十七日龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行）第一条为推动龙岗区城市更新拆除重建类项目实施，明确项目拆迁范围内规划公共设施用地移交补偿的工作程序，根据《关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施的通知》（深龙府办〔2010〕10号）等相关规定，结合我区实际，制定本工作程序。

第二条根据城市更新单元规划的要求，龙岗区城市更新拆除重建类项目拆迁范围内、出让建设用地红线外，需移交的规划公共设施用地补偿相关的测绘、评估、测绘和评估复核、移交补偿协议签订和补偿资金的拨付等工作，适用于本工作程序。

龙岗区人民政府另有规定的除外。

第三条项目城市更新单元规划批准及规划公共设施用地范围内物业收购补偿安置协议全部签订后，完成收购补偿的权利人可按本工作程序申请规划公共设施用地移交补偿。

第四条项目辖区街道办负责委托测绘机构对移交规划公共设施用地和地上附着物进行测绘，确定移交用地范围、面积、地上建筑物建筑面积和其他附着物情况。

建（构）筑物跨边界的，仅将在移交用地内的垂直投影部分计入移交补偿范围。

权利人提供经深圳市地籍测绘大队（下属中队）测绘或复核过的相关测绘报告，可作为补偿测绘依据。

辖区街道办需委托在原测绘报告基础上，进行分割测绘。

第五条区城中村（旧村）改造办公室（下称“区城改办”）负责组织对街道办测绘成果进行复核。

第六条辖区街道办负责按照《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号）和《龙岗区实施<深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法>若干规定（试行）》（深龙府〔2007〕114号）等规定的公共基础设施建设项目拆迁补偿标准和程序，委托评估移交规划公共设施用地内的物业拆迁价值。

关于《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）公示的公告
2015-05-19
依据《深圳市城市更新办法》及其实施细则，深圳市规划和国土资源委员会将拟定的《2015年深圳市城市更新
单元计划第二批计划》（草案）进行网上公示及现场公示。其中宝安区项目公示如下：
《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）一览表
份有限公司
的广场用地一处、不少于11300平方米的教育设来自整）施用地一处。
宝城25区城市
① 拟更新方向为商业、居住等功能；
深圳市宝安区城中村
新安街道 更新单元（范围
37255 ② 拟拆除用地范围内应落实不小于4266平方
（旧村）改造办公室
调整）
米的广场用地一处。
1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发
公司
围调整）
定图则落实不小于7623平方米的公园绿地一处。
辛养工业区城市
① 拟更新方向为居住等功能；
深圳市沙井辛养股份
沙井街道 更新单元（范围
54718 ② 拟拆除用地范围内应落实公共利益项目等用
合作公司
调整）
地不小于10545平方米。
衙边工业区城市深 圳 市 沙 井 衙 边 股 份
沙井街道
52925 ① 拟更新方向为新型产业等功能。
② 拟拆除用地范围内除按法定图则落实道路、
2 宝安区 松岗街道
22791
市更新单元 公司
不小于1420平方米的公园绿地外，还应落实不小
于4500平方米的独立公共利益项目用地一处。
岗润工业区城市深 圳 市 岗 润 实 业 发 展
3 宝安区 松岗街道

龙岗区城市更新工作报告
【修改前后对比】
增加03、05地下公共车行通道；增加06、07、08、09地下公共车行通道，同时增加 07、08、09地下一层商业空间人行公共通道；
修改前地下空间控制图
调整后地下空间控制图
1 4
6 5 23
7
1 4
6
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2
3
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原专规批复文件：第三章功能控制，第八条【土地开发强度控制】允许在二期、四期中的 7，8，9#地块， 开发地下商业用房共计13000平方米，且简湖路北侧地下空间可结合7，8#地块统一开发，简一路南侧地下空间 可结合8、9#地块统一开发。
龙岗区龙岗街道南联简一、简二、 黄龙坡片区城市更新单元规划为2010年 转入制定计划项目，专项规划于2015年6 月30日经建环委会议审议并原则性通过 （深规土函[2015]1925号），已批拆除 用地面积286311.1㎡，开发建设用地面 积165494.5㎡，平均容积率7.08。
为保障地下商业空间完整性、使用 便利性，及其他地下空间的交通可达性， 增加地下空间可使用效率，同时避免造成 地面商业步行街过多人车混行现象，更好 的打造地面连续完整的商业空间，现申报 主体深圳市龙岗南联股份合作公司向我局 申请：1、增加地下公共通道；2、优化 项目一期车行出入口 (项目规划共计分四 期拆除，四期开发建设，本次修改涉及一、 二、四期用地，但均不涉及项目指标、用 地性质等，目前四期均未确认实施主体) 。
盐龙大道 回龙路 龙平西路
吉祥站
项目位置 南联站
龙城广场站
爱南路 沈海高速
正中高尔夫球场 龙岗区城市更新工作报告
【修改内容一】
1、增加地下公共通道
1、一期用地03、05地 块间增加地下公共通道,

龙岗区城市更新单元规划审批操作规则第一章 总则第一条为明确城市更新单元规划（以下简称更新单元规划）的审批职能分工，规范审批流程，提高行政效率，根据《深圳市城市更新办法》(市府令第290号)、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函〔2010〕42号）、《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2号）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。

第二条本规则适用于更新单元规划的制定、修改、调整以及可由更新单元规划制定优化已批城市更新计划（以下简称已批计划）内容的具体情形。

第三条更新单元规划制定、制定优化和调整报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称建环委）或区城市更新领导小组审批。

更新单元规划修改报区城市更新领导小组或区城市更新局审批。

第二章 更新单元规划制定第四条更新单元规划制定符合已批准城市更新计划、法定图则和相关上层次规划要求的用地性质、经营性总建筑面积、道路交通、配套设施等强制性内容的，由区城市更新局负责审查，报区城市更新领导小组审批。

具体情形包括：（一）法定图则或相关上层次规划规定的用地性质和开发强度不变、配套设施的内容和面积与公共服务设施用地规模不减少的前提下，优化地块划分、配套设施用地边界和位置、次干道及支路线位、增加支路；（二）按照《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）和各类经批准的专项规划要求，增加配套设施的内容和规模，增加公共服务设施用地规模；（三）除已批图则文本、图表中注明的城市设计要求外，改变其他城市设计要求；（四）符合《深标》，且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及社区级公共配套设施改为附属建设。

第五条除本规则第四条所规定之外的其他更新单元规划制定，经区城市更新领导小组审议后报建环委审批。

第三章 更新单元规划修改第六条在符合《深标》的前提下，对已批准更新单元规划的修改由区城市更新局负责审批。

深圳市龙岗区城市更新项目签订城市更新单元规划制定计划申报委托协议的指导意见在城市更新项目城市更新单元规划制定计划申报工作中，需要完成大量的前期工作，原农村集体经济组织的继受单位，即股份合作公司根据自身条件，可以选择通过与市场主体签订城市更新单元规划制定计划申报委托协议的方式，委托市场主体申报城市更新单元规划制定计划及城市更新单元规划。

本指导意见对股份合作公司与市场主体之间如何签订城市更新单元规划制定计划申报协议，以及在签订协议过程中应该注意的问题提供指导意见，供协议的各方参考。

协议的签订应经股份合作公司的董事会、股东代表大会决议，在股东代表大会达成改造意愿后，股份合作公司作为计划申报主体出具《授权委托书》，委托市场主体申报更新单元计划。

协议应报股份合作公司的主管部门备案。

一、双方当事人的基本信息双方当事人即为股份合作公司及市场主体，股份合作公司系部分拟更新改造区域的土地使用权人及地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人，市场主体系被委托申报城市更新单元规划制定计划及城市更新单元规划的一方。

股份合作公司列为协议的甲方，市场主体列为协议的乙方。

甲、乙双方系法人，基本信息包括：名称、地址、电话、法定代表人及法定代表人证件号码。

二、序言1、甲、乙双方根据法律法规规定，协商一致达成协议。

2、城市更新项目所在地。

3、拟实施城市更新改造的原因、城市更新改造拟达到的目标。

4、协议双方达成协议的原则。

三、项目区域及现状1、拟更新改造项目区域整体范围（包含股份合作公司拥有所有权的房地产所在用地以及其他权利人房地产的所在用地），鉴于在城市更新单元规划制定计划申报前期阶段，拟更新改造项目区域整体范围图纸尚未报批确定，如果已初步制作项目区域范围图，可作为附件。

2、拟更新改造项目区域整体范围内的建筑物情况，公共设施情况。

3、协议的调整对象。

注意：股份合作公司只享有处置自己拥有所有权的房地产的权利，不能处置其他权利人的房地产，鉴于协议双方为股份合作公司与市场主体，故协议调整对象为拟更新改造区域中属于股份合作公司所有的房地产部分的城市更新单元规划制定计划的申报委托。

深圳市龙岗区城市更新申 报流程1图文
• 引言 • 深圳市龙岗区城市更新申报流程概述 • 深圳市龙岗区城市更新项目实施流程
• 深圳市龙岗区城市更新项目监督与保 障
• 案例分析 • 结论与建议
01
引言
目的和背景
目的
深圳市龙岗区城市更新申报流程是为了规范城市更新活动，促进城市更新项目 的实施，提高城市品质和活力。
办理土地使用权手续
依据相关法律法规和政策规定，向国土部门申请 办理土地使用权手续，包括土地出让、转让、租 赁等。
办理建设工程施工许可手续
依据实施方案和规划许可，向建设部门申请办理 建设工程施工许可手续，确保项目合法开工建设。
04
深圳市龙岗区城市更新项目监督与保
障
监督机制
监督主体
深圳市龙岗区城市更新项目监督主体为区政府、区城市更新局、 区城市更新监督委员会及相关部门。
03
深圳市龙岗区城市更新项目实施流程
确定实施主体
确定城市更新项目实施主体
通过公开招标、邀请招标、直接委托等方式，选定具备相应资质和能力的企业作 为项目实施主体，负责城市更新项目的策划、筹措资金、组织拆迁、开发建设等 工作。
实施主体资格审查
对选定实施主体的资质、经验、资金实力等方面进行审查，确保其实施能力符合 城市更新项目的需求。
城市更新单元规划
申报主体需编制城市更新单元规划， 包括规划方案、经济分析等内容，并 经过专家评审和政府批准。
申报流程
01
申报主体提交城市更新申请报告及相关材料；
02
区城市更新部门对申请材料进行审查，符合条件的， 组织现场核查；
03
经现场核查符合条件的，由区城市更新部门报区政 府确认城市更新单元范围；

深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元社会稳定风险评估报告（二）评估指导方及委托方坂田街道城市更新中心、深圳市坂田仁恒投资发展有限公司（三）项目实施背景本次评估的深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元位于深圳市龙岗区坂田街道南坑社区，雅园路与南坑北路交汇处。

项目更新范围内土地现状以工业用地为主，现状建筑物主要为厂房、宿舍及配套用房，大部分建筑物于2001年建成，建成时间约17年；现状容积率低，土地利用率低，环境较差，市政消防配套设施等基础设施不齐全，存在一定的安全隐患。

本项目通过城市更新推动优化整合城市空间，提高土地利用价值；推动片区经济转型发展，加快城市产业升级转型；推动特区一体化建设，促进地区产业和城市互动发展，响应区政府打造“坂雪岗科技城”的号召，助力地区高新技术产业发展。

（四）项目现状本项目更新范围内现状建筑物建筑面积约7.99万平方米，现状容积率约1.5，涉及权利人数共1户，现状建筑物主要为厂房、宿舍及配套用房，大部分建筑物于2001年建成，建成时间约17年；现状容积率低，土地利用率低，环境较差，市政消防配套设施等基础设施不齐全，存在一定的安全隐患。

二、风险预测和分析（一）项目主要风险类别及分析项目合法性风险：该项目的实施是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；项目的实施是否符合深圳市城市更新办法和上层次规划；是否符合市、区、街道“十三五”城市更新规划；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；决策程序是否符合国家法律、法规、规章等有关规定等。

概述：本项目更新单元范围用地面积52,768.08平方米,拆除范围用地面积52,768.08平方米（拆除范围最终以区更新局审批为准），国有已出让用地面积52,768.08平方米，合法用地面积占拆除范围用地面积比例为100%，合法用地比例超过60%，合法用地比例符合城市更新相关规定。