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论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
浅析我国物权法中的善意取得制度摘要善意取得制度是近现代民法中一项重要的民事物权制度，在市场经济中发挥着保障商品流通、保护交易安全和维持市场经济秩序的作用。
目前，这一法律规则已经在大多数市场经济国家的法律制度中加以确立，我国2007年颁布的《中华人民共和国物权法》不仅正式将善意取得制度写入其中，同时还承认了不动产的善意取得制度，这是善意取得制度在我国司法实践中的完善和升华。
本文主要围绕学界对善意取得制度的理论探讨及有关不动产善意取得的争议，结合我国物权法的相关规定，阐述对善意取得制度的认识和理解并提出完善建议。
关键词善意取得物权法不动产物权无权处分盗赃物作者简介：李宗虎，法学硕士，河南广文律师事务所律师，主任。
中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）03-039-04作为适应商品经济的发展需要而产生的善意取得制度，已经成为近现代以来民法领域的一项至为重要的民事物权制度。
综观世界上大多数国家的民事法律制度，都有关于善意取得制度的规定。
由于善意取得制度不仅解决民法中财产所有权的“静态保护”和“动态保护”之间的利益冲突和协调问题，并且涉及法律上的利益衡量以及价值判断，因此在理论和实务方面，该制度始终是民法学界研究和探讨的对象。
毋庸置疑，善意取得制度在保护善意第三人合法权益、维护市场交易安全和促进商品流通等方面具有至关重要的特殊意义。
一、善意取得制度概说尽管世界上大多数国家的民事立法中都有关于善意取得制度的规定，但是如何对善意取得制度下一个科学而又具体的概念，却是众说纷纭。
一般认为，善意取得又称为即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人，受让人取得该项动产时处于善意，则受让人将依法即时取得该动产的所有权。
从这个概念的阐述中，我们可以看出目前的主流观点认为善意取得制度只适用于动产。
笔者认为，各国学者在动产领域适用善意取得制度已经达成共识，但是根据该项制度产生背景和立法目的，善意取得制度当然也可以适用于不动产领域以及其他物权。
作者： 王冬梅
作者机构： 中共黑龙江省委党校,哈尔滨150080
出版物刊名： 哈尔滨市委党校学报
页码： 85-86页
主题词： 善意取得 不动产 盗窃物
摘要：善意取得制度作为一项古老而重要的物权制度源于对罗马法中所奉行的“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”与日尔曼法的“以手护手”原则的利弊取舍。
由于前者倡导所有权为神圣不可侵犯之权利，在18世纪及19世纪之初适应了当时经济与社会发展的客观需要，对于保护个人的自由和利益进而维护社会秩序的平和稳定起到了重要的作用。
但它过于注重个人权利而忽视社会利益的偏颇，随着资本主义的进一步发展日渐产生负面效果。
因此，物权的价值趋势开始从“以所有为中心”向“以利用为中心”转变。
善意取得制度正是迎合这样趋势，以日尔曼法的“以手护手”观念为基础而产生的。
该理念采纳了“所有人同意让他人占有其物品的，只能请求该他人返还”的原则。
根据这一原则，权利人将自己的财产让与他人占有的，只能向占有人要求返回其占有物，如果占有人将该财产转让给第三人，权利人不得请求第三人返还而只能要求占有人（转让人）赔偿损失，这种理论符合现代商品经济的发展要求和保护交易安全的需要，与罗马法所奉行的原则相比更有利于商品经济的动态发展、交易安全与稳定性以及谋求社会的整体效益。
因此善意取得制度从根本上体现了立法者对静态的财产所有权保护和动态蹬财产交易安全平衡的结果。
不动产的善意取得的制度一、不动产的善意取得制度的定义不动产的善意取得制度是指不动产权利的取得人在购买不动产或者通过继承、赠与等方式取得不动产所有权时所具有的合法权益保护制度。
该制度主要是为了保护善意取得人的合法权益，避免其因无辜信赖而受到不当损失的情况。
二、不动产的善意取得制度的原则1.善意取得优先原则：不动产权利的善意取得人优于不动产原欠债务人。
即使原不动产所有权人仍存在权利，但如果善意取得人在安全买卖环境下取得所有权，其权益应得到保护。
2.保护第三人善意取得权益原则：为了保护第三人的合法权益，法律规定第三人在善意取得不动产权益时可以免除不动产的其他担保责任。
3.保护承受人合法权益原则：在不动产所有权转移过程中，为了保护承受人的合法权益，法律对于转让中可能出现的问题进行明确规定，确保承受人能够合法取得所有权。
三、不动产的善意取得制度的条件善意取得不动产权益的条件通常包括以下几个方面：1.善意取得：取得人对取得不动产权益的事实、权益的合法性和真实性没有虚假陈述或者隐瞒，具备善意取得的主观状态。
2.关联交易：取得人与原不动产所有权人之间不存在违法关系，例如受贿、贿赂等非法交易。
3.交易方式合法：善意取得人通过购买、继承、赠与等合法方式取得不动产所有权。
4.已登记的不动产权利证明：不动产的善意取得人应具备合法的登记手续和登记文件，以证明其对不动产的所有权。
四、不动产的善意取得制度的适用范围五、不动产的善意取得制度的法律保护为了保护不动产的善意取得权益，法律对不动产的善意取得制度进行了明确规定并给予相应的法律保护。
不动产登记制度、物权法等法律法规都对善意取得人的合法权益提供了保护措施。
综上所述，不动产的善意取得制度是为了保护不动产的善意取得人的合法权益而设立的制度。
该制度以善意取得优先、保护第三人善意取得权益和保护承受人合法权益为原则，具备善意取得和交易方式合法等条件。
它适用于各类不动产的所有权取得，并在法律层面为善意取得人提供了相应的保护。
论不动产之善意取得论不动产之善意取得摘要：善意取得制度是物权变动的一项重要法律制度。
所谓善意取得原则或者善意保护原则，即在第三人对其前手交易的瑕疵不知情时，其所取得的物权就受到法律保护的原则。
善意取得制度普遍适用于动产的物权变动中，传统认为不动产物权变动普遍不适用善意取得制度，因为当代不动产法普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得说自己不知道登记的内客，主观意义上的善意已不再有可能得到确认。
关键词：不动产善意取得；善意第三人；法律效果《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
”传统民商事理论认为，善意取得仅适用于动产，指无权处分他人动产的动产占有人，将该动产让与第三人，若该第三人取得动产系出于善意，则确定取得该动产所有权，原动产所有人不能追夺的法律制度。
新颁布的《物权法》第106条明确规定了不动产的善意取得制度，突破了我国传统法律理论对善意取得仅适用于动产的限制。
一、我国不动产善意取得制度的演变1、中国早期的善意取得我国早在清末的《大清民律草案》中就规定了善意取得制度，1929—1931年公布的中国民法典开创了我国近现代意义上善意取得制度的先河。
2、最早涉及不动产善意取得的司法解释最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。
该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。
出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款”。
3、1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。
论物权法中不动产善意取得制度
摘要：善意取得制度是物权法是物权上的一项重要制度，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍确立的一项民事制度。
传统善意取得制度，将标的物限定为动产。
《中华人民共和国物权法》则对善意取得制度作了最为完整的规定，其中将不动产及所有物权载体纳入善意取得，是立法上的重要突破，但其利弊仍然是值得探讨。
关键词：善意取得；物权法；不动产
一、善意取得制度的历史沿革及概况
（一）善意取得制度的历史渊源
罗马法时期在《十二表法》中规定了善意受让人得主张时效取得，而且其取得时效期间较短。
至日耳曼法时期，出现”以手护手”原则，任意与他人占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请示损害赔偿。
比较两种原则日耳曼法有利于保护交易安全，使交易更加便捷。
因此为近代各国民法所继承并加以改造，成为目前通行的善意取得制度。
随着世界市场经济的发展制度的不断完善，现代善意取得制度与日耳曼法相去甚远。
（二）国外善意取得制度的立法概况
近现代各国民法典，如《法国民法典》以及英美法系国家的民法都规定了善意取得制度。
1804年的《法国民法典》第2279条规定”对于动产，占有具有与权利证书相等的效力”。
《美国统一商法典》改变了传统立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上。
该法第2403条规定：”购货人取得让货人所具有的或有权转让的
一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。
”
（三）善意取得的含义
善意取得又称即使取得，是指无处分权人转让所有权或其他物权给善意第三人时,善意第三人依法律规定取得该标的物的所有权或其他物权,所有权人不得请求善意第三人返还的制度。
这一制度的目的在于建立交易秩序，并使之制度化,维护和促进商业信用,从而使交易活跃、商业繁荣,使得一连串的交易得到维护，从总体上看达到了使交易成本最低化的目标。
善意取得的性质其实是对占有效力的确认，在善意取得情况下，善意受让人以所有者的意思公开持续地管理其所取得之物，其占有权应受法律保护。
二、我国物权法中的善意取得制度的发展创新
（一）不动产善意取得制度的必要性及其特点
善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。
在市场经济日臻发展完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，应给予交易安全和秩序及善意第三人充分保护。
我国的市场经济建设刚起步，为保护不动产交易的安全，在立法中确立不动产善意取得制度十分必要。
我国善意取得制度的特点：第一，适用于动产和不动产。
将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序的发展。
第二，规定了动产和不动产善意取得的要件。
第三，《物权法》从反面规定了不适用善意取得的情况。
（二）不动产善意取得的理论基础
1、物权公示原则
所谓物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。
物权公示的效力有：（1）物权转让效力。
在依法律行为发生的物权变动中，即不登记物权变动不生效，物权公示对物权变动起决定性作用。
（2）权利正确性推定效力。
法律以登记的权利人为正确的权利人，以登记的权利为正确的权利。
（3）善意取得效力。
不动产登记是以国家信誉作担保，第三人因信赖登记而能发生不动产物权的善意取得。
2、不动产登记的公信力
所谓公信力，即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。
不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的的。
（三）不动产善意取得适用的几种情形
1、瑕疵登记
（1）登记机关的错误登记。
于不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。
如误将甲登记为乙。
（2）当事人隐瞒实情。
如本是不动产的所有权人，但其不愿用自己的名义办理所有权登记，与自己的朋友乙约定，而将房屋所有权登记为乙，此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。
共有房屋，
由于某种原因只登记为一个人所有或谎称其已征得其他共有人同意，或受让人有可能对出让人的行为合理理解为全体共有人同意出让而发生善意取得问题。
（3）当事人非真实意思表示。
物权人将物权转让给他人，但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵，而导致当事人进行物权变动的意思表示丧失物权法上的效力，就应消除物权变动的后果，进行更正登记，恢复原物权人所应有的法律地位，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。
2、登记部门的违法行为
由于登记部门的单方或与当事人一方串通而侵害其他权利人的权益而故意将原登记没有错误的不动产非法地转让给第三人。
这种情况应当由登记部门承担责任，但对善意第三人应当保护其所有权。
对于不动产虽转移占有，但没有办理产权变更登记的，不能以占有作为其公信力的标志。
（四）不动产善意取得的法律后果
1、让与人与受让人之间发生实质的不动产转移
受让人取得让与人通过交易转让的不动产的所有权。
让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务。
受让人应支付价款，让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人并办理不动产产权过户登记手续。
让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。
2、原所有人与受让人不存在法律上的纠纷
不动产善意取得一旦具备前述的构成要件，受让人即取得不动产所有权受让人因基于法律规定而取得他人不动产所有权的，因此也不构成侵权行为，故原所有权不得向善意受让人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。
3、原所有权人与让与人构成债权纠纷
由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。
三、不动产善意取得制度存在的缺陷
1、夫妻共同财产处分问题
按照该条的规定，如婚姻关系存续期间，配偶之一方未经对方同意，处分了不动产或者是大宗的动产，有可能出现处分有效的法律后果。
这样，侵害对方利益就难以得到法律的保护。
比如，夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。
别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。
2、对非法财产的追缴问题
如果非法财产已经被第三人”善意取得”，则不得追缴；只有在第三人是”恶意取得”时，才可以追缴。
比如，被不法分子通过贪污、挪用、侵占等手段而非法占有的财产，一旦进入市场流通领域，被第三人善意取得，则司法机关在办理该类案件时，就不能再像以
前那样一律追缴，而应区别对待，但对于已经被第三人善意取得的，则不得向第三人追缴该非法财产自身，只能向不法分子追缴转让该非法财产所得的价款。
3、不动产善意取得制度的实践操作
第一，第三人在交易时是否已经知道转让人为无权处分人，如果第三人明知道或者应当知道转让人对交易的财产不具有处分权，不能认定其为善意。
第二，要考虑转让的价格。
人民法院应以交易当地一般经营者的判断并参考交易当时交易地的物价部门指导价综合考虑确认。
第三，受让人取得财产是法律允许流通的。
因此受让人取得的财产必须是通过有偿的法律行为来实现。
四、结语
物权法实施后不动产善意取得制度带来的问题，必然会给当事人带来较大的风险。
因此建议在立法上对此作出防范性的规定。
善意取得制度具有”双面刃”的构造，如过于注重保护第三人的利益，就可能使得真实权利人得不到保障，执法过程中应平衡真实权利人和第三人的利益。
参考文献：
[1]梁慧星,陈华彬.物权法[m].北京:法律出版社,2003.
[2]李建伟.民法60讲[m].北京:人民法院出版社,2007.
[3]尹田.法国物权法上动产的即时取得制度[j].现代法
学,1997,(1).
作者简介：贺晓萍（1985.12-），女，汉族，山西忻州人，山西财经大学2009级经济法研究生，研究方向：经济法。
