浅谈物权法之不动产善意取得制度

我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。

本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。

关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。

这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。

一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。

它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。

善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。

（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。

要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。

不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。

善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。

这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。

并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。

论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。

我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。

本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。

关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。

①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。

②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。

二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。

而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。

（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。

（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。

不动产的善意取得的制度当今世界各国⼤部分都规定了动产的善意取得制度,但对于不动产是否也适⽤善意取得制度,因各国赋予不动产登记效⼒不⼀⽽异。

我国⽬前没有制定关于不动产善意取得制度的法律,⽽且仅有的善意取得制度的⽴法过于零碎,已明显不适应经济发展的要求,因此建⽴完善的善意取得制度,是⼀个⾮常紧迫的现实问题。

店铺⼩编为您解析⼀下。

不动产的善意取得的制度《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；(⼆)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。

受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。

当事⼈善意取得其他物权的，参照适⽤前两款规定。

⼀、善意取得制度的概念了解不动产的善意取得应当⾸先了解“善意取得”。

所有权取得⼀般可分为⼀般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。

善意取得⼜称即时取得，传统民法上的善意取得是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产转让给第三⼈，如果第三⼈取得该动产是基于善意且是有偿，第三⼈就依法取得了该动产的所有权或他物权。

在此情况下，原权利⼈不得向第三⼈⾏使物权返还请求权，只能请求占有⼈赔偿损失。

⽽我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让⼈以财产所有权为转移为⽬的的善意，对价受让占有该财产，即使出让⼈⽆转移所有权的权利，受让⼈仍取得其所有权。

⼆、善意取得制度的对象由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。

这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，⽽不动产的所有权变更则要基于登记制度。

但是这⼀对象的范围并⾮绝对限定，⽽应该看到是可以有⼀些外延的。

善意取得既适⽤于动产，⼜可适⽤于不动产。

当事⼈出于善意，从⽆处分权⼈⼿中购买了房屋并登记过户，善意⼈取得房屋所有权；再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。

作者： 王冬梅
作者机构： 中共黑龙江省委党校,哈尔滨150080
出版物刊名： 哈尔滨市委党校学报
页码： 85-86页
主题词： 善意取得 不动产 盗窃物
摘要：善意取得制度作为一项古老而重要的物权制度源于对罗马法中所奉行的“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”与日尔曼法的“以手护手”原则的利弊取舍。

由于前者倡导所有权为神圣不可侵犯之权利，在18世纪及19世纪之初适应了当时经济与社会发展的客观需要，对于保护个人的自由和利益进而维护社会秩序的平和稳定起到了重要的作用。

但它过于注重个人权利而忽视社会利益的偏颇，随着资本主义的进一步发展日渐产生负面效果。

因此，物权的价值趋势开始从“以所有为中心”向“以利用为中心”转变。

善意取得制度正是迎合这样趋势，以日尔曼法的“以手护手”观念为基础而产生的。

该理念采纳了“所有人同意让他人占有其物品的，只能请求该他人返还”的原则。

根据这一原则，权利人将自己的财产让与他人占有的，只能向占有人要求返回其占有物，如果占有人将该财产转让给第三人，权利人不得请求第三人返还而只能要求占有人（转让人）赔偿损失，这种理论符合现代商品经济的发展要求和保护交易安全的需要，与罗马法所奉行的原则相比更有利于商品经济的动态发展、交易安全与稳定性以及谋求社会的整体效益。

因此善意取得制度从根本上体现了立法者对静态的财产所有权保护和动态蹬财产交易安全平衡的结果。

浅析不动产善意取得的构成要件作者：李灌南来源：《青年生活》2019年第25期摘要：善意取得制度是物权法中的一项重要制度。

它在维护第三方人的信赖利益和维护正常的交易秩序方面起着重要的作用。

本文主要探讨和澄清不动产善意取得制度的定义，法理基础和构成要件，以期对完善善意取得制度有所帮助。

关键词：不动产善意取得构成要件一、不动产善意取得制度概述善意取得制度是指无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，且履行了相关公示程序，则受让人依法取得对该财产的所有权的一种法律制度。

动产善意取得即该制度在动产上的适用。

善意取得制度这一原则意指财产权利人在财产被他人无权转让的情况下，只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿，而不能向第三人要求返还，不知情的第三人对于财产的受让占有，其有转移所有权的效力。

近代各国市场经济之要求保障市场交易的安全与便捷的客观事实，是促成近代各国民法最终确立善意取得制度的根本缘由。

作为近现代各国物权法的一项重要法律制度，善意取得作为所有权取得方式的一种，在稳定社会经济秩序方面起着重要作用。

据我国《物权法》106条的规定，善意取得制度的适用对象主要包括動产与不动产，而动产与不动产的一个重要区别是它们的公示方式不同。

不动产以登记作为公示方式，而动产则以交付作为公示方式。

实践中，不动产的善意取得仅有两种情况：一是由于登记机关的错误登记而导致不动产信息登记错误，第三人因信赖登记而对无权处分人不知情，从而善意取得不动产所有权;二是不动产由数人共有但登记在一人名下，登记人未经其他共有人同意，擅自将不动产处分给第三人，第三人同样因信赖登记而善意取得不动产所有权。

我国《物权法》对不动产物权变动采登记生效要件主义，因此对于交易相对人来说，登记簿上的权利主体才是其最为关心的。

基于此，就要求以国家信用为信赖保障的不动产登记具有公信力，保证登记簿上的权利人与真实权利人存在高度的一致性。

但登记终究是人为的制度设计，错误登记在所难免，这就为善意取得制度在不动产领域内的适用提供了前提条件。

浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。

随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。

于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。

关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。

起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。

传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。

有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。

但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。

二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。

况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。

浅析如何改进与完善物权法中的善意取得制度一、善意取得制度的内涵想要深入了解一个东西, 首先我们需要了解的便是它的定义, 或者说是它的概念, 在这个基础上进一步的去理解它的内涵, 循序渐进, 逐步深入。

那么什么是善意取得制度呢?就定义来说, 善意取得指的是受让人接受该动产时是善意的, 就可以依法取得这个动产的所有权, 这样不难得出善意取得制度就是动产所有权的占有者将其动产的所有权转移给其他人, 但是可能这个动产占有者是无权将这个动产转移给第三人的, 但是如果取得这个动产所有权的第三人即受让人是出于善意的, 即是善意受让人, 它仍可以依法取得这个动产的制度。

二、我国善意取得制度的确立善意取得制度的确立是随着我国的社会市场经济发展而逐步建立起来的, 我国的经济活动范围不断扩大, 我国的中国特色社会主义经济也逐步完善, 市场经济的快速发展等等, 这些都促使了善意取得制度在我国的建立和逐步完善。

然而我国的善意取得制度和西方的很多国又有不同之处, 我国就善意取得制度的确立不仅仅是借鉴了西方国家善意取得制度的优点, 并且在这之上我国对善意取得制度进行了改善和创新, 将其与中国的基本国情相适应。

三、物权法中的善意取得制度改进与完善(一) 完善不动产善意取得的登记制度很多国家的善意取得制度是仅仅适用于动产, 而我国在这上面做出了拓宽, 将善意取得制度也运用在了不动产上, 这是一个与众不同的决定。

但是这个为执法部门增加了一定程度上的难度, 要将不动产纳入善意取得制度中去就必须完善我国的不动产登记制度, 不动产登记制度是十分重要的一个步骤, 它可以保护不动产所有权人对于不动产的权利, 它在很大的程度上可以保护权里所有者的权益。

但这里需要指出的有两个特例, 分别是土地所有权和违章建筑。

众所周知, 我国是社会公有制的国家, 我国的土地是公有的, 是集体所有的, 不是私有的, 所以并不存在土地所有权的个人拥有权利, 所以就不存在善意取得这个说法。

浅议不动产善意取得[摘要]对于我国不动产善意取得制度的适用,学者观点不一。

本文通过分析不动产善意取得的理论基础和制度基础,指出不动产善意取得制度在我国物权法中确立的必要性,并对该制度进行了简要地分析。

[关键词]不动产;善意取得;理论依据;制度基础;构成要件善意取得又称即时取得,是近代以来大陆法系与英美法系民法均认可的一项重要的物权法律制度。

这一制度是物权法在维护物权静的安全与财产交易动态安全上作出平衡的选择,对保护善意第三人的利益,维护社会经济秩序具有重要的意义。

我国法学界一般认为善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或者其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产的所有权或其他物权的制度。

[1]由此可见,主流观点认为善意取得制度仅仅只适用于动产领域。

然而笔者认为,从善意取得理论基础以及制度基础来看,善意取得制度亦可适用于不动产领域。

本文即以此为切入点,对不动产善意取得制度进行分析。

一、不动产善意取得制度的理论基础善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”原则。

依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。

因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。

任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。

“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。

这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。

后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。

不动产的善意取得的制度一、不动产的善意取得制度的定义不动产的善意取得制度是指不动产权利的取得人在购买不动产或者通过继承、赠与等方式取得不动产所有权时所具有的合法权益保护制度。

该制度主要是为了保护善意取得人的合法权益，避免其因无辜信赖而受到不当损失的情况。

二、不动产的善意取得制度的原则1.善意取得优先原则：不动产权利的善意取得人优于不动产原欠债务人。

即使原不动产所有权人仍存在权利，但如果善意取得人在安全买卖环境下取得所有权，其权益应得到保护。

2.保护第三人善意取得权益原则：为了保护第三人的合法权益，法律规定第三人在善意取得不动产权益时可以免除不动产的其他担保责任。

3.保护承受人合法权益原则：在不动产所有权转移过程中，为了保护承受人的合法权益，法律对于转让中可能出现的问题进行明确规定，确保承受人能够合法取得所有权。

三、不动产的善意取得制度的条件善意取得不动产权益的条件通常包括以下几个方面：1.善意取得：取得人对取得不动产权益的事实、权益的合法性和真实性没有虚假陈述或者隐瞒，具备善意取得的主观状态。

2.关联交易：取得人与原不动产所有权人之间不存在违法关系，例如受贿、贿赂等非法交易。

3.交易方式合法：善意取得人通过购买、继承、赠与等合法方式取得不动产所有权。

4.已登记的不动产权利证明：不动产的善意取得人应具备合法的登记手续和登记文件，以证明其对不动产的所有权。

四、不动产的善意取得制度的适用范围五、不动产的善意取得制度的法律保护为了保护不动产的善意取得权益，法律对不动产的善意取得制度进行了明确规定并给予相应的法律保护。

不动产登记制度、物权法等法律法规都对善意取得人的合法权益提供了保护措施。

综上所述，不动产的善意取得制度是为了保护不动产的善意取得人的合法权益而设立的制度。

该制度以善意取得优先、保护第三人善意取得权益和保护承受人合法权益为原则，具备善意取得和交易方式合法等条件。

它适用于各类不动产的所有权取得，并在法律层面为善意取得人提供了相应的保护。

论不动产之善意取得论不动产之善意取得摘要：善意取得制度是物权变动的一项重要法律制度。

所谓善意取得原则或者善意保护原则，即在第三人对其前手交易的瑕疵不知情时，其所取得的物权就受到法律保护的原则。

善意取得制度普遍适用于动产的物权变动中，传统认为不动产物权变动普遍不适用善意取得制度，因为当代不动产法普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得说自己不知道登记的内客，主观意义上的善意已不再有可能得到确认。

关键词：不动产善意取得；善意第三人；法律效果《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

”传统民商事理论认为，善意取得仅适用于动产，指无权处分他人动产的动产占有人，将该动产让与第三人，若该第三人取得动产系出于善意，则确定取得该动产所有权，原动产所有人不能追夺的法律制度。

新颁布的《物权法》第106条明确规定了不动产的善意取得制度，突破了我国传统法律理论对善意取得仅适用于动产的限制。

一、我国不动产善意取得制度的演变1、中国早期的善意取得我国早在清末的《大清民律草案》中就规定了善意取得制度，1929—1931年公布的中国民法典开创了我国近现代意义上善意取得制度的先河。

2、最早涉及不动产善意取得的司法解释最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。

该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。

出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款”。

3、1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。

试议不动产的善意取得制度[摘要]不动产善意取得制度是物权法律体系中非常重要的一项制度设计，它设计的初衷主要是保护财产流转过程中的安全，即按照有些学者的观点就是牺牲财产静态上的安全来保护财产动态上的安全。

尽管我国物权法已经明确地确立不动产的善意取得制度，但是在理论和实务中仍然存在着一定程度上的争议，而争议的最大之处就在于其余不动产登记制度的作用重复之处。

我们认为我国不动产善意取得制度的构建是从我国目前市场交易的实际情形来看的，有其相当的合理性。

[关健词]善意取得；不动产善意取得；不动产登记一、关于善意取得制度的基础理论分析我们已经知道，善意取得制度设计的初衷就是为了在最大限度上维护动态财产上的交易安全，鼓励市场经济的发展，促进物质生产资源的自由配置和流动。

但是按照所有权绝对的原则，为何要牺牲财产所有权即静态上的安全呢，为此应该考察善意取得制度的理论基础，这是我们认识这一制度的基本步骤，同时也是强化对善意取得制度构建合理性和施行准确性的客观要求。

在善意取得制度构成理论中，我们认为以下几个理论比较具有代表性，尽管我们不一定赞成其中的每一个理论，但是拓宽对于善意取得制度的认识而言，具有重要的参考意义。

首先是取得时效之说。

当然我们认为该种理论在现在看起来可能已经过时，为学者所不能理解和接受，但是从其最初产生时期，还是为众多的国家的学术甚至是立法所接受的。

其次是占有学说，就是通常而言的占有保护，基于公示公信的原则，理应受到保护，这种学说是有一定的道理的。

再次是法律规定，即善意取得人之所以能够取得财产上的权力，完全是由于法律的规定，而不受当时人的意思的左右，该种学说的缺点在于没有理解法律规定的理由，所以难以经得起推敲，难以为人们所接受。

最后，有一种就是所谓的权利外形说，此种学说与公示公信原则有着一定的相似之处，即该种权利的产生主要是基于推定而拥有，并不是实质意义上的权利。

从目前的实际情况来看，善意取得制度的构建合理之处主要还是在于公示公信的原则，即主要在于第二种学术观点。

综述善意取得制度是民法物权中的一项重要制度，它对维护交易安全，促进财货流通便捷、维护经济秩序的稳定具有重要意义。

因此，自问世以来，动产善意取得制度已经得到世界上大多数国家民事立法的确认。

而关于善意取得制度能否适用于不动产，学界可谓见仁见智。

本文从善意取得制度的理论渊源出发，共分为三章对不动产善意取得制度进行了研究。

1善意取得制度的理论渊源法学研究首先需要有清晰界定的概念，所以在本章中首先指出不动产善意取得制度的理论起源，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的“以手护手”原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。

其次对不动产与善意的概念进行了界定，指出我国划分动产与不动产应采纳物理标准。

最后分析了善意取得制度确立的逻辑依据及理论基础，即以公信力原则为其逻辑依据，并以社会本位为其理论基础。

2我国确立不动产善意取得制度的必要性共分四节进行了论述。

第一节是介绍我国不动产善意取得制度理论争议及结论。

第二节分析了各国立法对不动产登记制度的态度，通过对世界各国不动产登记制度的分析比较，指出了我国现行的不动产登记制度是确立不动产善意取得制度的制度依据。

第三节通过分析在我国确立不动产善意取得制度符合过错责任原则，并且在物权法通过前，我国的不动产善意取得制度已在有关司法解释和部门法中有规定，从而主张在我国民法上应该确立不动产善意取得制度。

第四节分析了不动产善意取得制度的法律效果，包括在原权利人与受让人之间，转让人与受让人之间，原权利人与转让人之间的效果以及对不动产登记机关的侵权请求权。

3构建不动产善意取得制度提出了建议《物权法》第一百零六条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

但是笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产；受让人通过法律行为从转让人处取得不动产；受让人取得不动产时出于善意信赖登记；必须是已经登记的法律允许流转的不动产；必须办理不动产登记。

浅谈不动产善意取得制度的措施[摘要]善意取得是一项法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，随着时代发展的需要，现实生活中开始越来越多地关注不动产的善意取得。

我国也在经历了长期的学界争论后，终于在《物权法》中确立了不动产善意取得制度。

但是，就现今我国确立的不动产善意取得制度来看，在个别问题上仍存在不足之处，文章拟对相关问题进行探讨。

[关键词]不动产善意取得；登记；完善《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式颁布，是我国完善社会主义民法体系的一项重要举措。

《物权法》在修改完善原有民事法律法规的同时，新增了诸多重要的法律制度，不动产善意取得制度即是其中之一。

本文拟就《物权法》已确立的不动产善意取得制度，对其中的不足和完善略作探讨。

一、《物权法》关于不动产善意取得及其相关制度的规定（一）不动产善意取得构成要件1.受让人必须为善意。

即指受让人在交易前不知道也不应该知道，让与人转让财产时没有处分该财产的权限。

2.处分人必须是无处分权人，即非财产的所有人。

3.交易行为必须有效、有偿。

这是说交易的主体、客体以及交易合同，必须合法有效，且双方是等价交易，非赠予。

4.不动产的受让人已完成物权变更登记。

（二）不动产善意取得制度适用的扩张2000年施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中规定了质权和留置权的善意取得制度，这对于维护交易安全和促进经济贸易增长有较大的推动作用。

而今，物权法已将善意取得制度的适用范围扩大到抵押权、质权、留置权、用益物权。

（三）与不动产善意取得有关的制度的完善不动产物权登记制度作为不动产善意取得制度的基础，是国家强化不动产管理，确认不动产物权归属的最重要的根据，而不动产的瑕疵登记常常成为不动产善意取得的因素，造成权利人的损失。

因此，不动产善意取得制度的确立，离不开登记制度的完善。

二、《物权法》确立不动产善意取得制度的重大价值善意取得是一项古老的法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，现今《物权法》确立不动产也可以善意取得制度，这是适应时代的要求的。

简析我国的不动产善意取得□石蕾【摘要】善意取得制度是物权变动中保护交易安全的重要制度，是一种以牺牲财产静的安全为代价而保护财产动的安全的制度。

随着不动产物权交易的日渐频繁，不动产物权交易已越来越影响社会经济秩序的稳定，并引起社会各界的广泛关注。

鉴于当前维护不动产物权交易安全的迫切需求，我国2007年《物权法》明确肯定了不动产物权善意取得制度。

本文试通过对不动产物权善意取得的立法例比较研究，以我国《物权法》第106条的规定为出发点，通过对其构成要件的比较，指出对于动产善意取得与不动产善意取得应该分开规定的建议，并在此基础上提出应明确不动产善意取得的适用范围和建立统一的不动产登记制度的建议。

以期在立法上不断完善不动产善意取得制度。

【关键词】不动产；善意取得；登记制度【作者简介】石蕾，河北大学2011级诉讼法学在读研究生一、各国关于不动产善意取得的立法简析从历史上探究，近代以来民法上的善意取得制度，起源于以限制所有权追及力为特点的日耳曼法的“以手护手”原则：当所有人任意让与他人占有其物时，则只能对该他人请求返还。

同时纳入了罗马法上短期取得时效制度中的善意要件，善意受让人通过与无权处分人为合法交易行为即可取得财产所有权。

在此基础上，基于社会经济的发展对财货自由、安全流通的需求，旨在保护善意第三人信赖利益和交易安全的善意取得制度在各国最终确立起来。

这一制度长期以来在各大陆法系国家中仅适用于动产。

但随着商品经济的不断发展，不动产的流转也变得愈加频繁。

因此以德国和瑞士为代表的一些国家也逐渐承认它是不动产物权变动中保护交易安全的重要制度，并在此基础上，创立了不动产善意取得制度。

但与我国不同的是，德国、瑞士的动产善意取得制度与不动产善意取得制度被分别规定。

（一）德国。

《德国民法典》将动产的善意取得规定在物权法第三章“所有权”的第三节“动产所有权的取得与丧失”中。

该法典第932条规定：“即使物不属于让与人，取得人也因依照第929条进行的让与而成为所有人，但取得人在依照本条的规定本来会取得所有权时非为善意的除外。