房地产开发企业预缴税款的会计处理【2017至2018最新会计实务】

房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。

即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。

预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。

增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。

预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。

预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。

下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。

举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。

会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。

国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。

确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。

房地产企业预售的商品房---税金的账务处理依据我国现行税法体系的规定，房地产企业预售的商品房，收取的预售售房款不仅要预缴营业税、城建税及教育费附加，还要预缴土地增值税和企业所得税。

营业税金及附加1、城建税和教育费附加是附加税，依附于营业税的缴纳而缴纳，城建税和教育费附加的会计处理与营业税相同，一般都与营业税一并会计处理，并计入“营业税金及附加”会计科目。

2、房地产企业预缴的营业税、城建税及教育费附加如何进行账务处理，目前企业会计准则和国家税务总局均没有下文予以明确规定，实务中，众多的房地产企业一般有以下四种处理方法：方法一：作为待摊费用处理将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的营业税金及附加作为一项待摊销的费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。

其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。

②按税法规定发生纳税义务时，申报时，借记“长期待摊费用”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”。

③预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。

同时，对已缴纳的营业税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。

方法二：计入开发成本将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。

其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，②申报时，借记“开发成本——开发间接费——营业税金及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”；缴纳时，借记“应缴税费——应交营业税”，贷记“银行存款”。

方法三：直接计入当期损益将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加，直接计入当期损益。

其账务处理如下：申报时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”；期末转入本年利润，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”。

房地产企业会计核算和税务处理大全房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。

内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

做账实操-预缴税款的会计处理分录
预缴税款时,会计分录通常包括以下内容:
1、一般纳税人:借方应记入"应交税费-应交增值税(已交税金)",贷方应记入"银行存款".月末时,应将预缴的增值税结转至"应交税费-未交增值税",借方应记入"应交税费-未交增值税",贷方应记入"应交税费-预交增值税".
2、小规模纳税人:借方应记入"应交税费-应交增值税",贷方应记入"银行存款".月末时,同样需要将预缴的增值税结转至"应交税费-未交增值税",借方应记入"应交税费-未交增值税",贷方应记入"应交税费-预交增值税".
此外,根据不同税种,可能还需要进行其他会计分录,例如预缴
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房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。

⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。

该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。

借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。

因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。

例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。

客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。

则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。

在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。

销售完工现房取得首付款，预缴税款的财税处理今年初全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已经有山东、安徽、河南、四川等地明确表态，要试点现房销售。

实务中，越来越多的房地产开发企业也开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。

这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？案例甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2023年4月办理竣工备案。

2023年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。

其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2023年1月收取。

2023年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。

假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%,甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%,暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？01.土地增值税原则上可以办理清算从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。

按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

各地的操作细则一般按规定作了细化。

比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取"先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款彳寺工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。

但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。

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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。

根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。

根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。

因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。

该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。

2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。

预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。

预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。

本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。

关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。

预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。

房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。

在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。

二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。

预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。

政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。

购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。

当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。

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但从财税的角度看，三者具备同质性，因此本书不做细分，统称为总包管理费。

总包管理费是总承包单位就分包工程承担了一定的法律责任，为分包工程提供了施工必要条件和项目管理服务，并据此向业主收取的费用。

因此，从经济业务内容的实质上看，总包管理费收入与提供建筑服务收取的工程款收入性质不同，适用的财税处理方法也不应相同，前者适用现代服务业税目更为科学合理。

从管理实践和实务操作看，总包管理费又可分为两种：一是总包管理费包含在总承包单位的清单报价和合同签订中，总承包工程造价里包含了一定比例的总包管理费，由业主随工程计量支付给总承包单位，总承包单位自行或与业主联合招标选择分包单位，以低于向业主的报价确定分包价格，由此产生的总分包价差，理论上讲属于总包管理费范畴，应归为现代管理服务税目，但考虑到总承包单位在投标计价时，已按建筑服务适用税率计算销项税，为了实操的简便性和税务机关的认可，建议此类总包管理费按照建筑服务税目纳税，会计核算也无需区分，合同预计总收入包含总包管理费在内，统一以主营业务收入科目核算。

二是除上述总分包价差之外，通常发生在业主直接发包情形，业主将其直接发包的专业工程纳入总承包单位的管理范围，业主或分包方按照分包工程造价的一定比例单独支付给总承包单位的管理费。

笔者认为，此类总包管理费应属于现代服务业中的「其他现代服务」税目，适用税率6%，会计核算也应单独反映。

需要指出的是，适用现代服务业税目，意味着建筑业企业无需就此部分销售额在异地预缴税款及其附加，应向机构所在地税务机关申报纳税，发票开具时也无需在备注栏注明服务发生地和工程项目名称，除小规模纳税人外，提供现代服务没有简易计税方法的规定。

房开企预缴增值税的结转时点问题在学习财会【2016】22号文的过程中,大家都比较关注预缴增值税的账务处理.预交增值税这个明细科目,核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等,以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额.很显然,先有了增值税法中的预缴制度,企业需要按照规定进行增值税的预缴,进而引发会计要素的相关变化,才需要进行必要的会计核算.从这个角度来说,增值税制度是本,而会计核算制度其实是末,两者之间需要在逻辑上相互适应.我们先来分析一下增值税中的预缴制度.同样都是预缴,其实是动因是有所不同的.一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务形成的预缴,是发生在纳税人已经符合增值税纳税义务发生时间的情况下,基于异地经营产生的空间型预缴.而房地产开发企业销售自行开发的房地产项目产生的预缴,主要是针对开发企业并未满足纳税义务发生时间,基于避免税款和收入的错配而产生的时间型预缴.两种预缴动因不同,因此有人推测,在具体操作中确实会有所不同并进一步在会计处理层面产生差异.按照22号文规定,企业预缴增值税时,借记应交税费预交增值税科目,贷记银行存款科目.月末,企业应将预交增值税明细科目余额转入未交增值税明细科目,借记应交税费未交增值税科目,贷记应交税费预交增值税科目.这些会计处理规定主要针对空间型预缴,其实质是将企业的应缴税款在经营地和机构地之间进行必要的分配.同样按照22号文规定,房地产开发企业在预缴增值税后,并不是直接在月末就将预交增值税明细科目与未交增值税明细科目进行对冲,而是应等到纳税义务发生时方可从应交税费预交增值税科目结转至应交税费未交增值税科目.也就是说,从22号文对于房地产开发商的会计处理规定来看,会计制度的制定者认为,在增值税制度层面并不允许开发商预缴的增值税马上在当月应纳税额中予以抵减,而必须等到纳税义务实际发生.会计制度制定者一旦这样理解,其在制定会计制度层面就需要将增值税这样的制度设计予以落实,这样就出现了会计制度层面只有到了纳税义务发生时间才可以抵减预缴增值税的设计.那么,会计制度设计者对这个增值税制度的理解是否就很准确?很权威呢?我们不敢贸然否定会计制度设计者这样的理解,但我们不得不承认这个问题还是存在很大的争议.其实还在没有财会22号文的时候,在增值税的月度申报实践中,对预缴增值税可否马上进行抵减,是否可以在不同房地产开发项目中混抵,就已经产生了巨大的争议.比如,河北省国家税务局就认为,提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款.应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款.例如:某房地产开发企业有A、B、C三个项目,其中A项目适用简易计税方法,B、C项目适用一般计税方法.2016年8月,三个项目分别收到不含税销售价款1亿元,分别预缴增值税300万元,共预缴增值税900万元.2017年8月,B项目达到了纳税义务发生时间,当月计算出应纳税额为1000万元,此时抵减全部预缴增值税后,应当补缴增值税100万元.房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行应纳税额栏次,填报1000万元,第24行应纳税额合计填报1000万元,第28行分次预缴税额填报900万元,第34行本期应补(退)税额填报100万元.按照河北省国税局的这个解答,A项目和C项目虽然没有达到纳税义务发生时间,但是其预缴的增值税也可以用于抵减B项目已经达到纳税义务发生时间情况下计算出来的应交增值税款.换句话说,河北省国税局认为在增值税政策中并不要求A项目和C项目在达到纳税义务发生时间后才可以抵减其预缴的税款.那么将来反映到会计核算中,也不会像22号文要求的那样延后进行预交增值税和未交增值税之间的对冲.当然,也有完全不同的看法.河南省国税局就指出,房地产开发企业收到预收款时应根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,按照3%的预征率计算预缴增值税.待纳税义务发生时,应按取得的全部价款和价外费用,依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税,已预缴的增值税可以按规定抵减.两种观点,您更倾向于哪一种呢?国家税务总局公告2016年第18号第十四条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.对于这句话的理解,有相当多的一部分业内人士认为,这一规定是按照自行开发的房地产项目逐一计算的.如果按照分项计算的思路考虑,就应该在某一个具体房地产项目有纳税义务发生的时候,按照适用税率计算出应纳税额后才可以抵减该项目已预缴税款.如果我们仔细阅读前述财会【2016】22号文关于房地产开发企业预缴增值税结转的规定,我们就会明显地感觉到22号文的会计处理思路正是由这种单项计算税款的思路所决定的,两者之间逻辑上是一脉像承的.我们不妨将18号公告所称以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税这一规定归纳为如下的计算公式:应纳税额=销售额*适用税率-进项税额-预缴税款.按照上述计算公式,如果坚持按照项目单独计算,显然进项税额也需要单独计算予以配合,而这其实就破坏了增值税一个最大的优点,所谓的进项税不单独核算规则,除了增值税上特有的出口退税、即征即退、留抵退税以外,增值税一般纳税人的进项税额都是不需要单独核算的,而是统一从销项税额中予以抵扣.如果坚持按照项目计算,就意味着增值税的纳税主体被人为地分割为若干个项目单元,这其实也很难操作.我们在看一看一般纳税人增值税申报表填报说明:第28栏①分次预缴税额:填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额.营业税改征增值税的纳税人,分以下几种情况填写:3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人,其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款,按当期实际可抵减数填入本栏,不足抵减部分结转下期继续抵减.增值税的是以整个纳税人为基础进行税款抵扣、应纳税额计算的,千万莫要节外生枝,搞出个项目计算出来,这样就把增值税实践成了土地增值税.从这个角度来说,我到更赞同河北国税的处理思路.有人认为,如果按照河北国税的做法,失去了预缴制度的初衷,其实不然,预缴已经实现,并未落空,被影响的是实际纳税义务发生后当期的应纳税额.最后还是要强调,22号文是会计制度,不管你会计制度怎么写,你决定不了预缴税款的抵减时间,抵减时间仍然应该由增值税制度去规范.当增值税制度捋顺了,会计处理也就水到渠成了.小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

房地产企业如何预缴企业所得税房地产企业如何预缴企业所得税一、企业所得税的基本概念与计算方法1.1 企业所得税的基本概念企业所得税是指房地产企业根据其产生的所得额，按照国家规定的税率缴纳的税款。

1.2 计算方法企业所得税的计算方法是先计算应纳税所得额，然后根据企业所得税法规定的税率计算应缴税款。

二、企业所得税预缴的意义与方式2.1 预缴的意义企业所得税预缴是指在企业所得税纳税年度结束前，根据企业已经发生的利润，按照规定的税率预先缴纳部分税款。

2.2 预缴的方式房地产企业可以通过预缴三种方式来缴纳企业所得税：2.2.1 自行预缴：企业可以自行根据已实现的利润，在法定期限内按照规定的税率计算并预缴企业所得税款。

2.2.2 按照税务机关核定预缴：企业可以委托税务机关核定应纳税所得额并按照核定的税款预缴。

2.2.3 按照实际利润的百分之三预缴：企业可以按照其实际利润的百分之三预缴企业所得税。

三、企业所得税预缴的程序与要求3.1 确定纳税年度房地产企业应根据国家税务机关的规定，确定企业所得税的纳税年度，通常为1月1日至12月31日。

3.2 确定纳税期限企业在每个纳税年度结束后应在次年2月至3月间向税务机关申报纳税年度的企业所得税，并在每季度的15日前缴纳该季度已计算的企业所得税。

3.3 缴纳方式企业所得税可以通过网络银行、现金、账户转账等方式缴纳。

3.4 缴纳地点企业应按照所在地税务机关的规定，将企业所得税预缴款项缴纳至税务机关指定的银行账户。

四、企业所得税预缴的注意事项4.1 准确计算所得额企业应严格按照国家税务机关的规定计算应纳税所得额，确保预缴的金额准确无误。

4.2 提前了解税率变动情况企业应及时了解税率的变动情况，根据新的税率及时调整预缴税款。

4.3 按时缴纳预缴税款企业应严格按照税务机关规定的时间及金额缴纳预缴税款，以避免违反相关法律法规。

4.4 及时办理变更手续如企业地质、法人代表等信息发生变更，应及时向税务机关办理变更手续，以确保预缴税款准确无误。

工程建设质保金的税务与会计处理【2017至2018最新会计实务】一、「质保金」及基本规定「质保金」又称「保证金」或「保修金」，是工程建设领域中，发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留一定比例（通常为结算总价的5%左右），用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。

在缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。

如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。

缺陷责任期到期后，承包人可向发包人申请返还保证金。

发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14日内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。

如无异议，发包人应当在核实后14日内将保证金返还给承包人，逾期支付的，从逾期之日起，按照同期银行贷款利率计付利息，并承担违约责任。

从业务实质上看，「质保金」属于施工企业的债权，通常在在应收账款中反映。

由于其返还具有较大的不确定性，因而又属于《企业会计准则—或有事项》规范的范畴。

从业务循环上看，「质保金」发生于工程最终结算环节，终止于到期返还或履行保修义务。

二、「质保金」发生时的税会处理第一种情形，发生时点及返还时点均在2016年4月30日之前，按照营业税条例的规定，此类「质保金」属于营业税的征收范畴，无论到期是否实际收到款项，均应在2016年4月所属期申报缴纳对应的营业税。

对于已缴纳营业税，未开具营业税发票的，可在2016年12月31日之前向甲方开具增值税普通发票。

第二种情形，发生时点在2016年4月30日之前，返还时点在2016年5月1日之后。

如施工企业已向甲方开具营业税发票，则发生营业税纳税义务，应在430前申报缴纳营业税；否则，应按照财税[2016]36号文附件一第45条的规定，在增值税纳税义务发生时，申报缴纳增值税。

房地产预缴增值税附加税的账务处理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。

一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。

二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。

同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。

三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。

这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。

（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

房地产企业如何预缴企业所得税
房地产企业如何预缴企业所得税
1. 了解企业所得税预缴制度
企业所得税预缴制度是指企业在实际发生所得前，根据税务部门的规定提前预缴企业所得税。

对于房地产企业而言，预缴企业所得税是一项重要的财务管理工作。

2. 确定预缴企业所得税的缴纳期限
根据税务部门的规定，预缴企业所得税的缴纳期限是每年的四个季度，分别是1月1日至3月15日、4月1日至6月15日、7月1日至9月15日和10月1日至12月15日。

房地产企业需要按照规定的时间限制进行预缴。

3. 计算预缴企业所得税的金额
房地产企业需要根据税务部门的规定，按照公司的实际情况进行企业所得税的计算。

一般来说，企业所得税的计算基础是企业的实际税前利润。

房地产企业需要准确计算税前利润，并按照税率计算应缴的企业所得税金额。

4. 缴纳预缴企业所得税
房地产企业需要按照规定的缴纳期限，在预缴期间内将计算出
的预缴企业所得税金额及时缴纳到税务部门指定的银行账户。

企业
应注意确保缴纳金额的准确无误，并妥善保管缴纳凭证。

5. 定期申报和结算企业所得税
除了预缴企业所得税，房地产企业还需要按照税务部门的规定，定期进行企业所得税的申报和结算工作。

企业需要及时准确地按照
规定提交所得税申报表和结算表，以确保企业的纳税义务得到履行。

通过以上步骤，房地产企业可以有效地预缴企业所得税，并规
范地履行纳税义务，实现税务管理的合规化。

企业也可以通过合理
的财务管理和税务筹划，优化税务成本，提高企业盈利能力。