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商业项目建设策划书范文（5篇）推荐文章商业策划书范文10篇_商业策划书热度：商业策划书_创业策划热度：商业策划书_商业策划方案热度：商业策划书优秀案例热度：商业策划项目方案热度：现在做一个好的商业项目是非常难的。
当你看准了一个商机，首先得做一份好的商业策划书，一是做一个可行性的分析，二是推广方案的撰写。
下面是小编给大家整理的商业项目建设策划书，欢迎大家阅读参考。
商业项目建设策划书篇1一：酒店简介__三维戴斯酒店座落于__市专制中路555号，是__市一家根据国际标准建造，由美国戴斯酒店管理团体所管理的集客房、餐饮、文娱、健身、洗浴等高档设施为一体的豪华商务酒店。
__三维戴斯酒店地处__郊区最繁华的商业地段，地舆职位优越，交通十分便利。
高25层，酒店网络营销方案。
总面积达4.5万平方米，学会网络营销方案范文。
与8万平方米的6层豪华商场相相接，合计12.5万平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。
酒店内设施配备完好，听听三维戴斯酒店营。
能敷裕满足商务旅行和观光旅游者的不同需求。
__三维戴斯酒店具有初级客房、豪华客房、行政豪华房、商务豪华房、行政套房、总统套房。
酒店设有豪华行政楼层、无烟楼层，所有客房安置宽带互联网、室内电子安全柜、语音信箱、液晶电视及卫星电视频道。
__三维戴斯酒店特设的行政酒廊位于22层，为宾客提供了一系列独享的优惠和性情化的专业任职，广州网络营销推广。
提供快捷便利的入住手续、厚实的自助早餐。
并且全天供应软饮，晚间还为商务宾客绸缪了鸡尾酒，在此宾客可尽览__光景。
房地产营销推广方案。
二：市场环境阐述市场侦察和预测市场侦察是指运用迷信的方法和措施，编制而有目的地对需求、供应和市场环境等信息举行收集、阐述、研究的活动。
(1)市场侦察的类型根据侦察的形式、类型和目的的不同，不妨分为探干脆侦察、描述性侦察、因果性侦察。
探干脆侦察主要用于收集初步原料。
描述性侦察是对市场的客观状况举行照实的记载和反映。
建筑项目策划书商业写字楼的规划与建设策划书：商业写字楼的规划与建设一、项目背景商业写字楼是现代城市中重要的商务场所，为企业提供办公、会议、展示等功能。
随着城市化进程的加速，商业写字楼的需求也越来越大。
本策划书旨在规划和建设一座商业写字楼，以满足市场需求、提升城市形象，并实现可持续发展。
二、项目目标1. 规划一座具有现代化设计及设施的商业写字楼，满足企业日常办公需求。
2. 优化空间布局，提供高效的办公环境，提升员工工作舒适度和生产效率。
3. 引入绿色建筑概念，通过节能减排和可再生能源应用，降低环境影响。
4. 提供完备的公共设施，满足商务会议、展览等多种需求。
三、市场分析1. 当前城市写字楼市场需求持续增长，且具有较高租金和较高入住率。
2. 商业写字楼租赁面积的需求较大，企业对于现代化办公设施的追求越来越高。
3. 商务会议和展览市场稳步增长，对于具备高品质会展设施的写字楼需求旺盛。
4. 充足的交通便捷性和配套设施可提升商业写字楼的吸引力。
四、项目规划1. 地理位置选择：选择交通便利、商业氛围浓厚、配套设施完备的区域作为商业写字楼的建设地点。
2. 建筑设计：结合现代建筑风格和本地文化特色，打造独特的建筑外观，符合城市整体形象。
3. 办公空间规划：提供灵活多样的办公空间选择，满足不同规模和需求的企业办公。
4. 设施配套规划：确定商务会议室、咖啡厅、餐厅、停车场等公共设施的布局，满足各种需求。
5. 环境友好规划：引入绿色建筑概念，采用节能材料和可再生能源，降低建筑运营对环境的影响。
6. 安全设施规划：确保写字楼的安全性，包括消防系统、监控设备、安全出口等。
7. 网络和通信设施规划：提供高速网络和通信设施，满足企业办公和互联网需求。
五、项目实施1. 建筑施工：项目启动后，根据设计图纸进行施工，确保质量和进度控制。
2. 设备采购和安装：根据规划需求，购买合适的设备并进行安装，确保设备正常运转。
3. 内部装修和装饰：根据商业写字楼形象和需求，进行内部装修和装饰，营造舒适的办公环境。
写字楼商业计划书商业计划书一、项目概述本商业计划书旨在展示一个新建写字楼的商业发展计划。
该写字楼位于市中心，拥有优越的地理位置和先进的设施。
我们的目标是打造一个多功能的商业楼宇，提供高质量的办公环境和优质的商业服务。
二、市场分析1. 目标客户我们的目标客户主要是各类企业，包括初创公司、中小型企业和跨国公司。
由于地理位置优越，我们预计会吸引来自各行各业的企业客户。
2. 市场需求随着城市的不断发展，越来越多的企业需要高品质的办公空间。
我们的写字楼将提供现代化的办公设施和多样化的商业服务，满足市场对高质量商务环境的需求。
3. 竞争分析当前市场上已经存在许多写字楼供租赁，包括高档写字楼和经济实惠的办公楼。
虽然竞争激烈，但我们有信心通过提供更好的服务和便利的交通条件来吸引客户。
三、发展战略1. 设施建设我们将投入大量资金来建设现代化的写字楼，配备先进的办公设施和高速网络。
此外，我们还将设置舒适的休息区、会议室、健身房等综合设施，提升员工的工作体验和生活品质。
2. 服务创新为吸引客户和提高客户满意度，我们将提供一系列优质的商业服务，如接待服务、物业管理、快递代收等。
我们还将与周边企业合作，引入更多便利设施和商业服务。
3. 市场推广我们将制定周密的市场推广计划，包括广告宣传、媒体报道、线上线下活动等。
通过大力宣传，我们将提升写字楼的知名度和美誉度，吸引更多企业来租赁。
四、财务规划1. 成本预估建设一个现代化写字楼需要巨额投资，包括土地购买、建筑工程、设备采购等。
我们将制定详细的成本预估计划，确保项目能够顺利进行。
2. 收入预测根据市场需求和租赁价格，我们预计每年可以获得可观的租金收入。
同时，我们还计划通过商业服务的开展获取额外的收入来源。
3. 投资回报综合考虑成本和收入，我们预计该项目在五年内能够实现投资回报，并持续产生可观的经济效益。
五、风险分析1. 市场变化风险市场竞争激烈，需求可能会发生变化。
我们将密切关注市场动态，灵活调整经营策略，以适应市场变化。
写字楼商业计划书基本信息项目名称：xxx写字楼项目地点：xx市中心商业区项目总面积：xxx平方米项目投资额：xxx万元预计开业时间：20xx年x月x日一、项目背景写字楼作为商业地产中的重要组成部分，在城市的发展中起到了关键作用。
随着经济的快速发展和城市化进程的推进，越来越多的企业和机构对办公场所需求量不断增加。
基于此，本项目旨在满足市场需求，打造一座现代化、高效、多功能的写字楼。
二、市场分析（1）行业需求近年来，随着大批企业的兴起和发展，写字楼市场需求持续增加。
不仅传统行业如金融、房地产等需要大量办公场所，新兴行业如科技、互联网也对写字楼有着较高需求。
（2）地域优势本项目地处xx市中心商业区，交通便利，配套设施完善，是众多企业和机构的首选办公地点。
（3）商业机会市场上的写字楼总体供需关系紧张，尤其是高品质、高性价比的办公场所更为紧缺。
本项目将填补市场空缺，满足企业对办公环境舒适、设施完善的需求。
三、项目建设（1）建设目标本项目旨在打造一座现代化、智能化的写字楼，提供高品质的办公环境和综合服务，满足企业的多元化需求。
（2）设计理念本项目设计注重人性化，提供舒适的办公空间和良好的室内环境。
采用先进的建筑材料和技术，确保建筑物的节能、环保、可持续发展。
（3）主要设施①办公区：设有多个办公楼层，提供灵活的办公格局和可拆分的办公空间，满足不同企业规模和需求。
②公共区域：包括大堂、会议室、休息区等，提供便利的会议及休息场所，为商务活动提供支持。
③停车场：为租户和访客提供充足的停车位，方便出行。
四、运营模式（1）租赁方式本项目将采取长租和短租相结合的方式，同时满足企业对稳定长期办公场所和临时办公需求。
（2）配套服务本项目将提供全方位的配套服务，包括保安、保洁、维修等，确保租户享受便捷高效的办公体验。
（3）合作伙伴本项目将与多家优质企业合作，提供专业的企业服务和资源支持，共同促进项目的发展和品牌影响力的提升。
五、市场推广（1）品牌宣传通过多种渠道进行品牌宣传，包括线上媒体、线下宣传、社交媒体等，提升项目的知名度和美誉度。
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。
这是房屋的房产证上有明确注明的。
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。
”写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。
但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
第一部分摘要一. 公司概况描述二. 公司的宗旨和目标三. 公司目前股权结构四. 已投入的资金及用途五. 公司目前主要产品或服务介绍六. 市场概况和营销策略七. 主要业务部门及业绩简介八. 核心经营团队九. 公司优势说明十. 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还十一. 融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案）十二. 财务分析1. 财务历史数据2. 财务预计3. 资产负债情况第二部分综述第一章公司介绍一.公司的宗旨二.公司简介资料三.各部门职能和经营目标四.公司管理1. 董事会2. 经营团队3. 外部支持第二章技术与产品一.技术描述及技术持有二.产品状况1. 主要产品目录2. 产品特性3. 正在开发/待开发产品简介4. 研发计划及时间表5. 知识产权策略6. 无形资产三.产品生产1.资源及原材料供应2.现有生产条件和生产能力3.扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力4.原有主要设备及需添置设备5.产品标准、质检和生产成本控制6.包装与储运第三章市场分析一.市场规模、市场结构与划分二.目标市场的设定三.产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析四.目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和）产品排名及品牌状况五.市场趋势预测和市场机会六.行业政策第四章竞争分析一 .有无行业垄断二.从市场细分看竞争者市场份额三.主要竞争对手情况：公司实力、产品情况四.潜在竞争对手情况和市场变化分析五.公司产品竞争优势第五章市场营销一.概述营销计划二.销售政策的制定三.销售渠道、方式、行销环节和售后服务四.主要业务关系状况五.销售队伍情况及销售福利分配政策六.促销和市场渗透1. 主要促销方式2. 广告/公关策略、媒体评估七.产品价格方案1 . 定价依据和价格结构2. 影响价格变化的因素和对策八. 销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
写字楼项目商业计划书从国内写字楼的开发经营模式来看,写字楼产品的投资特性将逐步显现.在市场化程度不高的时期,国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金.这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。
这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。
中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。
这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求并不高.面积在100~400平方米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。
这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大;第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。
一、项目概要1.1 项目公司1。
2 项目简介1.3 客户基础1。
4 市场机遇1.5 项目投资价值1.6 项目资金及合作1.7 项目成功关键1.8 公司使命1.9 经济目标二、公司介绍2。
1 项目公司与关联公司2。
2 公司组织结构2.3 ［历史]财务经营状况2。
4 ［历史］管理与营销基础2.5 公司地理位置2.6 公司发展战略2。
7 公司内部控制管理三、项目介绍(参考兆联公司的商业计划书范文:写字楼开发项目商业计划书模板格式）3.1 写字楼开发项目目标3.2 写字楼开发思路3.3 项目建设基本方案3。
3。
1 规划建设年限与阶段3.3.2 项目规划建设依据3。
3.3 写字楼开发基础设施建设内容3.4 项目功能分区及主要内容四、所在城市房地产市场分析（参考兆联公司的商业计划书范文：写字楼开发商业计划书模板格式）4。
1 国家宏观经济政策4。
1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响4.1.2 房地产宏观政策4。
2 城市周边区域经济环境4。
3 城市市城市规划4.3.1 城市总体规划的布局与定位4.3。
2 城市中心城区的五大问题4。
4 城市土地和房地产市场供需4.4.1 城市市土地出让情况4。
4.2 写字楼市场供需4.5 城市写字楼供需4.5.1 商圈分布4。
写字楼商业计划书背景介绍：近年来，随着城市化进程的加速以及经济的快速发展，越来越多的企业涌入市场竞争。
而为了追求商业成功，企业需要一个能够为其提供一流办公环境和便捷服务的写字楼。
本商业计划书旨在分析市场需求，并提供一种全面且具有竞争力的解决方案。
市场调查：根据最新的市场调查，目前本地区高档写字楼的租赁率已经达到90%以上，需求量正以每年10%的速度迅速增长。
这一现象表明，市场对于高质量、便捷的写字楼需求量大且持续增长。
项目介绍：基于市场需求和竞争环境的分析，我们计划建设一个多功能、高品质的写字楼。
以下是我们的项目规划。
1. 项目位置：我们选择在市中心的黄金地段建设写字楼，确保企业可以方便地接入城市的商业和交通网络。
并且，我们将努力为租户提供尽可能多的停车位。
2. 设施和服务：我们将提供现代化的办公设施，如高速网络、中央空调和安全监控系统，以满足租户的各种办公需求。
此外，我们还将提供一系列增值服务，如保洁、维修和管理咨询，确保租户能够专注于核心业务。
3. 环境友好：为了创造一个舒适、健康的办公环境，我们将使用环保材料来建设大楼，并配备高效节能的设备和照明系统。
我们还将安装设施用于回收和再利用可回收物品，以减少环境负担。
4. 租赁策略：我们将根据市场需求和竞争情况，制定合理的租赁价格，并提供灵活的租赁期限和条件，以吸引和留住租户。
此外，我们将积极开展市场推广活动，并与当地经济合作伙伴建立紧密的合作关系。
财务规划：在财务方面，我们将综合考虑建设成本、租金收入和运营成本等因素，制定合理的财务计划。
我们预计在项目启动后的前三年内达到盈亏平衡，并持续增加盈利能力。
风险管理：作为一个成熟的企业，我们充分了解市场竞争以及项目运营中的各种风险。
我们将采取必要的风险管理措施，如建立紧密的合作关系、定期进行市场调研、及时调整租赁策略等，以确保项目的成功运营。
结语：基于市场需求和竞争分析，我们相信该写字楼项目将在市场上占据一席之地。
写字楼商业计划书背景介绍：写字楼作为一个由多个办公室组成的建筑物，是商业地产市场中重要的一部分。
它们通常用于租赁给各类企业和机构使用，提供办公空间和设施。
本商业计划书旨在分析写字楼市场的现状，并提出可行的商业发展策略。
市场分析：近年来，随着城市化进程的加速和经济快速发展，写字楼市场经历了快速增长。
随着越来越多的企业和机构需要现代化的办公环境，写字楼的租赁需求逐渐上升。
然而，由于供应不足和租金上涨，市场上出现了需求供给失衡的现象。
因此，我们有机会进入这个市场并提供高质量的写字楼空间。
商业发展策略：1. 目标客户我们的目标客户包括中小型企业、初创公司、各类机构以及需要扩大规模的大型企业。
我们将通过提供不同规模和类型的办公室空间，满足不同客户的需求。
2. 优质服务我们将提供优质的服务，包括高速互联网接入、会议室预订、前台服务等。
我们将配备专业的管理团队，确保写字楼运营的顺利进行，并及时解决客户面临的问题。
3. 环保可持续发展在写字楼设计和建设过程中，我们将注重环保和可持续发展。
我们将采用节能灯具、太阳能电池板等设施，提高能源利用效率，并减少对环境的影响。
同时，我们将鼓励租户采取节能措施，促进整个写字楼的可持续发展。
4. 人性化的空间布局我们将根据客户的需求和审美观念，设计人性化的写字楼空间布局。
除了提供舒适的办公环境，我们还会设置休闲区域、健身房等公共设施，提升租户的工作体验和生活品质。
资金计划：为了实施上述商业发展策略，我们需要一定的资金投入。
以下是资金计划的概述：1. 建设成本建设成本包括土地购买、建筑设计与建造、设备采购等费用。
我们会寻找合适的地段购买土地，并委托专业的建筑公司进行设计和施工。
2. 运营成本运营成本包括员工薪酬、设备维护、市场推广等。
我们将招聘一支高效的管理团队，并与供应商建立长期合作关系，降低设备维护成本。
3. 资金来源我们计划通过银行贷款和股东投资的方式筹集资金。
我们将与银行协商贷款条件，并向潜在的投资者介绍我们的商业计划，争取获得资金支持。
商业写字楼地产项目商业计划书第一节：项目概述1.1 项目背景本商业计划书旨在提供一个商业写字楼地产项目的全面计划，以满足市场需求并提供可持续发展的商业空间。
1.2 项目目标本项目的目标是成为该地区领先的商业写字楼地产项目，以优质的办公环境和完善的配套设施吸引租户，实现长期稳定的租金收入。
1.3 项目规模本项目计划建设一个商业写字楼地产项目，总建筑面积约为XXX 平方米，拥有X层楼。
项目将包括办公区域、会议中心、商业配套设施等。
1.4 项目位置项目将位于该地区交通便利、商业活跃的区域，周边有大型购物中心、酒店、餐饮娱乐场所等。
第二节：市场分析2.1 市场需求随着经济的发展，越来越多的企业对于办公环境的要求提高，对商业写字楼的需求也不断增加。
本项目将满足企业对于舒适、便利、高效的办公环境的需求。
2.2 竞争分析本项目的竞争对手主要包括附近的商业写字楼地产项目和其他商业地产开发商。
我们将通过提供高品质的办公环境、灵活的租赁方式以及专业的配套服务来与竞争对手区别开来。
第三节：项目策略3.1 市场定位本项目将定位为高端商业写字楼地产项目，通过提供优质的办公空间、先进的设施和便利的交通条件来满足高端企业的需求。
3.2 租赁策略本项目将提供多种租赁方式，包括整层出租、分层出租、灵活办公空间出租等，以满足不同企业的需求。
3.3 营销策略本项目将通过多种渠道进行营销推广，包括线上线下媒体宣传、与企业商会的合作等，以提高项目的知名度和吸引力。
第四节：项目实施4.1 建设方案本项目的建设方案将确保建筑物的结构安全、节能环保，并符合相关法律法规的要求。
同时，项目设计将注重功能性和美观性的结合，为租户创造一个宜人的办公环境。
4.2 项目进度本项目的建设计划将分为多个阶段，包括规划设计、土地购置、建筑施工等。
我们将根据项目实际情况制定详细的项目进度，并保证按时完成。
第五节：财务分析5.1 投资规模本项目的总投资预计为XXX万元，包括土地购置费用、建筑施工费用、设备采购费用等。
商业写字楼地产项目商业计划书一、项目概述商业写字楼地产项目旨在开发一幢高品质的商业写字楼，为企业提供理想的办公空间和商务服务。
本计划书将详细介绍项目的市场分析、项目规划、运营策略和财务预测等关键内容。
二、市场分析1. 行业概况在当今经济发展的大背景下，商务写字楼需求日益增长。
随着城市化进程的加速和企业规模的扩大，企业对于高品质办公场所的需求呈现出稳定增长的趋势。
2. 目标市场本项目的目标市场主要是大型企业和中小型企业。
大型企业对于商务写字楼的需求量大、持久稳定，并且更注重办公环境及配套服务的质量。
中小型企业则更注重价格因素。
3. 竞争分析在当前商业写字楼地产市场，存在着一些有实力的竞争对手。
通过深入了解竞争对手的运营模式和市场定位，我们将制定差异化的战略，提供独特的价值和服务，以获得竞争优势。
三、项目规划1. 项目背景商业写字楼地产项目位于市中心繁华地段，交通便利，人流量大。
项目总占地面积10,000平方米，计划建设一座现代化的商业写字楼。
2. 建筑设计本项目的建筑设计将充分考虑办公环境的舒适性和功能性。
楼宇结构先进，外观精致大气，内部设施完善，以满足企业对于办公空间的高品质要求。
3. 租赁策略为了吸引企业租户，我们将提供灵活多样的租赁方案，并且租金定价具有竞争力。
同时，还将提供一系列优质的配套服务，满足企业的办公需求。
四、运营策略1. 客户关系管理通过建立稳定的客户关系管理体系，我们将及时响应客户需求，提供全方位的服务支持。
通过定期的客户满意度调查和经验分享会，不断改善服务质量。
2. 营销推广通过市场宣传、网络推广和与相关商业机构的合作，我们将积极推广项目。
此外，我们还将利用社交媒体平台展示项目的特色与优势，以吸引更多潜在客户的关注。
3. 运营管理项目将聘请专业的物业管理团队，负责楼宇的维护管理、安全保障和日常运营。
同时，我们将建立完善的财务管理制度，确保项目的经济效益。
五、财务预测1. 建设投资本项目的建设投资估计为XXX万元，具体费用包括土地购置、建筑施工、装修设计和配套设施等。
XX写字楼开发建设项目商业计划书摘要2008年9月1日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价.'项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南.'自2002年上海汽车城的建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长.'2008年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续.'该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争.'该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层.'开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%.'银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%.'建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元.'内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年.'项目可行.'一、总论1.1 项目背景为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块.'1.2发展商情况项目发展商：上海欣欣房地产开发有限公司开发资质：一级法定代表人：吴金阳注册资金：8000万元（人民币）地址：企业类型：有限责任公司（国内合资）注册号：沪房地资（嘉定）第123号1.3项目评价目的本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估.'其主要评价目的如下.'1)过投资环境研究分析，确定项目的市场定位.'2)通过市场研究分析，确定项目的市场定位.'3)通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价.'4)通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度.'5)通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析.'6)为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考.'7)为政府进行项目审批提供参考和依据.'1.4项目评价依据1)中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》2)定额标准：《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）3)《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，20044)与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规5)中华人民共和国企业法人营业执照（副本）6)委托方提供的项目开发有关资料1.5建设可行性概述本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持.'本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展.'另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间.'本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益.'我们认为，本项目的开发是可行的.'二、项目概况与基地分析2.1 项目获得本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过上海AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿.'2006年6月1日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标.'2.2 项目区位本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南.'嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分.'东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻.'总面积458.8平方公里.'行政区域界线总长167.8461公里.'全境地势平坦，东北略高，西南稍低.'市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连.'河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里.'本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区.'本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置.'嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右.'2.3 交通道路嘉定区交通便捷.'有铁路沪宁线、沪杭外环线过境.'南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流.'境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里.'主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等.'沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地.'有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里.' 2.4 周边环境2.4.1绿化环境嘉定区于2002年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区.'其公共绿地552.1675公顷总计绿地面积1055.4427公顷绿地覆盖面积1125.1129公顷城镇人均公共绿地15.7平方米/人城镇人均绿地30.1平方米/人绿地率35.47%绿化覆盖率37.8%同济新城的绿化覆盖率也达45%2.4.2景观环境本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔.'另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松.'2.4.3基础设施详见“五、建设内容与市政配套”.'2.4.4停车场设有地面与地下停车场，共计车位约100个.'2.4.5餐饮娱乐本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低.'新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少.'2.4.6金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务2.5 规划指标用地范围：东至和平路，西至F大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积：总用地10000平方米用地性质：商业、办公用地容积率：3.5三、市场环境分析3.1 宏观层面3.1.1 宏观调控政策自2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等.'2006年5月17日，“国六条”出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张.'2007年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩.' 2008年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落.'为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点.'2008年10月22日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，对我市房地产业进行宏观调控.'调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面.'2008年12月21日，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的公告又为房地产市场带来了不同意味的“国十三条”，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度.'至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展.'综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎.'3.1.2 产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长，2007年完成增加值559.9亿元，可比增长15.6%.'财政收入稳步增长.'07年实现财政总收入183.2亿元，比上年增长24.8%.'与此同时，嘉定区经济结构进一步完善，第三产业所占比重不断上升.'2001年第三产业实现增加值58.7亿元，占全区增加值的比重为30.8％.'2007年第三产业实现增加值176.4亿元，对全区经济增长的贡献率为32.7%.'三次产业的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增长为2007年的0.3:67.0:32.7.'嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级.'2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年3.1.3 外资与商业发展 2001年，全区完成固定资产投资39.8亿元，其中基础设施投资3.7亿元.'6年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额171.6亿元，其中城市基础设施投资17.8亿元，房地产开发投资78.1亿元.'由图3-2可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓.'从投资主体看，国有经济投资38.5亿元，集体经济投资8.4亿元，外商及港澳台投资24.4亿元，私营企业投资24.5亿元，其他经济投资75.8亿元.'投资主体结构发生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定.'（图3-2）2001年至2005年嘉定固定资产投资额及其增幅0204060801001201401601802002007年1020304050607080901003.1.4 房地产供给与需求 自2002年上海汽车城建设的全面展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张.'全年房地产业完成增加值10.5亿元，比上年增长1.1%.'此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大.'2004年嘉定区实现房地产业增加值13.4亿元，比上年增长30.1%，完成房地产开发投资额66.6亿元，比上年增长51.7%.'2005年“国八条”的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定.'2006年完成房地产开发投资76.7亿元，比上年增长7.3%.'2007年，嘉定区房地产市场健康发展.'全年完成房地产开发投资78.1亿元，比上年增长1.9%.'从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张.'年成交量从2003年的不足100万平米一举跃升到2004年的近200万平方米，之后持续稳定在该数量级.'区域楼市火热催动房价一路走高，02、03年嘉定区主流房价尚在3000元以下，进入08年已拉升到8000元附近.'数据来源：中国房地产指数系统2008年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期.'1月份之后，市场供求双双从2500套/月大幅下挫至1500套/月，季节性市场回暖亦不复存在.'从近几个月的市场走势来看，嘉定楼市以5月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破，6-9月份市场累积销供比仅为0.63，开发商销售压力逐步增大.'数据来源：中国房地产指数系统至此可见，2008年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大.'此外，写字楼市场租赁市场也不乐观.'3.2 板块层面目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块（A~H楼）和西部板块（地标综合发展区）.'以上两板块都规划成为同济新城的金融商务中心，在过去的3年中发展态势各不相同.'随着同济新城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈.'而一个项目能否成功，与其所在的板块发展情况息息相关.'因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境.'3.2.1 中部板块1)规划定位中部板块集中了同济新城65%的办公写字楼，在经济发展、新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主要商务中心.'2)历史分析中部板块有着得天独厚的地理位置，处于两轴交界处，四通八达，交通便利.'并且与位于城市南部的交通枢纽.'服务半径大，与个区域都有联系又保持相对的独立性，方便居民上下班及外来人员出行.'由于人流方向的不一致性，避免了人流混杂的问题.'此外，成熟的商业现状为新城居民提供了大量的就业岗位.'临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富.'3.2.2 西部板块1)规划定位西部板块有地标性建筑——图书综合大厦，周边有一系列行政管理大楼和市政府副设施，以现代服务业为核心，形成具有独特人文魅力和新城特色、强大的集聚力和持续的创新力的综合发展区，是同济新城的象征.'2)历史分析西部地区虽没有优越的地理位置，但通过交通道路系统人为的设计，将车行道与人行道分离，更人性化也更趋于便利.'充分利用现有水系积极发展高档商务、休闲、酒店和娱乐城等项目，集中体现传统文化、现代文明、运动休闲和生态魅力.'市政工程建设如火如荼地进行，强调创新性、独特型和辐射性，为新城人口提供全方位的服务.'集中布置行政机关，提高办事人员效率，避免到处奔波.'进一步促进新城经济、社会、环境的科学、和谐发展.'3.2.3 板块比较中部板块和西部板块同时被定位同济新城的一级中心，但是两者在过去三年已形成了很大的差异和侧重点不同，可谓各有各的针对性.'然而，两板块都获得了不同程度的成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位.'在未来的发展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中的结构更清晰，功能也更明确，将新城的规模推向新的层面.'本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤.'从地理位置上来，有很大的预留空间，为两板块的共同发展提供机遇.'从经济发展角度看，可带动东部板块的发展，也为使中部板块商务繁荣担负了一定的责任.'3.3 项目层面(写字楼市场)3.3.1 供应量自2002年上海汽车城建造以来,同济新城凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土.'因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为显著.'过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之一位于西部板块.'2008年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量增长，大量新增供应量投放市场，地少人多的局限性使其发展空间有限.'幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也不小.'因此，发展前景更为广阔.'2008年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经供过于求.'预计明后年也是供过于求.'3.3.2 需求量2008年以前，写字楼市场强劲，对写字楼的需求丝毫没有减弱.'甲级写字楼供不应求，空置率走低.'2008年后半年，在供给相对大的情况下，需求显得单薄和不足.'受全球金融风暴不断恶化的影响，一直占写字楼租赁市场比较大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低的乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅的萎缩.'目前虽处于经济低迷期，写字楼的需求量仍将继续增加，而供应量的增长速度相对于市场规模来说是很慢的.'近年来，嘉定写字楼市场突破原有的商务区格局，向外围发展.'一些新的商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁、销售市场的中坚力量.'本项目所在区域即是其中之一.'基于嘉定区的开发、来发展动向和各行业对写字楼的需求，在中部板块内投资次项目，是一个不容错过的机遇.'但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，一次将面临一定的资金风险和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险.'四、项目定位4.1 产品定位产品定位：中端，乙级写字楼.'本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应的竞争力.'考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙一带中小企业，本项目定位中端相对合理.'4.2客户定位结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点，客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比较高的制造业企业.'它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等.'4.3SWOT分析4.3.1 优势1）方便的交通规划用地西北面和东北面都有宽敞的公路，方便驾车；西南面有步行道，人车分离，道路利用率高.'规划用地距同济新城唯一交通站点——绿苑路同济大学站有高度可达性.'2）开发难度低规划用地属于一类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建.'3）自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高的建筑，建筑朝向好，从而采光通风好.'4）周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小.'4.3.2 劣势1）人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具有人气，周边距其他办公性建筑较远.'2）居住区的影响本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区人/车流量大，影响写字楼里的员工上下班.'居住区早晨比较嘈杂.'3）市政配套地块以及其周边市政设施不完善，待改进.'4.3.3 机会1）东侧研发区东侧规划中的研发区具有相当的规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处、子公司，是非常有利的.'2）交通条件的改善多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在建的地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引一批企业.'4.3.4 威胁1）经济金融目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空置率升高.'2）安亭安亭的发展建设更容易形成具有吸引力的商业办公区，长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁.'3）在建写字楼西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目.'4.4价格定位周边写字楼租金周边写字楼分高端、中端、中低端，出租率在85%左右.'通过调查，各选取部分具代表性的写字楼：嘉定区楼价走势：（见三，统计图，P5）.'价格定位照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米2.0元/天.'五、建设内容与市政配套5.1 项目建设内容5.1.1建筑设计1)本项目由建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约、现代.'2)项目设计符合国家制定的设计规范、规定、规程，同时符合上海市相关的设计规范和规定.'3)本项目选址临近同济公园，专享珍稀生态资源.'建筑设计积极融合人本主义与生态意识，楼体采用简洁的几何形体，以成熟的现代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充足的自然采光与通风，形成晶莹剔透的建筑形象.'彻底告别传统写字楼的亚健康状态，契合当今推崇的生态办公大厦，为员工创造一个安全、舒适、健康的工作环境.' 5.1.2建筑结构设计1)本项目为多层办公建筑，地下1层，地上按6层设计，高20.5米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处.'2)本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到5A级写字楼水平.'3)屋面设置室外休闲、绿地.'4)地下空间：地下一层各种配套设施用房及地下停车场所.'5.1.3暖通设计1)本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理的中档品牌产品.'2)本项目暖通设计保证新风供应和所有房间的通风要求，必要时设立独立的新风供应系统和排风系统.'新风口和排风口的布置要和建筑设计紧密结合.'3)写字楼拟采用双管水系统中央空调，冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层、分区控制，以减少施工难度和初期投资.' 5.1.4给排水1)给水系统的设计应避免水质由于水箱和管路产生二次污染.'2)排水设计采用合流制排水，生活污水经化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用内排水方式.'3)热水供应拟采用统一的中央电热水器.'4)净水供应拟采用统一供应的净水装置.'5.1.5强电设计1)本项目属于多层建筑，根据国家标准属二级负荷，无特殊要求.'2)二路供电电源由供电部门区域变电站以电缆引入，电压为35kV，经楼内电力用户站降压后分配电力.'3)照明方式：地下室设置应急照明，常用照明，及应急指示灯；楼内用户照明采用普通照明方式；公共部位除设置外，还需设置应急照明及应急指示灯.'消防楼梯处设常用照明和应急照明.'4)建筑物采用TN-S联合接地，接地电阻≤1Ω，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门、窗均与接地可靠连接；卫生间设置等电位箱.'5)防雷系统：本项目为三类防雷建筑物，采用装设在建筑物上的避雷带做接闪器，避雷带应沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极.'6)消防系统参照商务楼消防规定，在地下车库及办公区域建立报警（烟感、温感）及联动（包括紧急广播）系统；喷淋系统同时设置消防栓及其他防火设备.'5.1.6弱电设计1)闭路电视监控系统●摄像机位置：各电梯轿厢，地下车库出入口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层出入口，消防安保中心门口，室外停车场.'●监控中心和消防中心统一考虑.'●系统集中供电2)车库管理系统●系统采用CAN总线的通讯方式，避免了传统RS485网络采用轮询方式的低效率之弊，大大提高了系讯速度和效率.'●系统兼容性强，可与同系统中多个管理子系统结合使用，轻松实现一卡通管理系统.'●系统采用32位高速运转处理器和超大容量存储器；脱机、脱网工作时，不影响出、入库及数据记录存储功能.'●出、入库读卡认证由一台读卡机完成，替代了以往入库与出库所用读卡机各自分开模式，降低了用户采购成本.'●停车库出入口处装设声光设备，方便用户寻找所分配车库车位.'用户进入车库存车时语音提示“请读卡确认车辆已停好”，很好的避免了因用户停留在车内，而车辆上行存放导致的人身安全事故.'同时，当系统出现异常情况后，显示屏也将显示异常代码，提示管理员检修.'●立体车库（敞开式）管理系统与停车管理系统无缝链接，可完成车位引导功能，减少车主因寻找所分配车位带来的麻烦.'●车位信息查询功能：当车主取车时忘记所停放车辆的车库位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将语音提示车主正确的车库位置.'●可根据不同用户车型分配不同车型车位，临时用户由管理员先预置车牌，再存车.'3)门禁●各单元门口设置门禁.'●地下车库进入电梯厅设置门禁.'4)机电设备监控系统。
