北京八大别墅区发展

北京别墅市场发展趋势分析引言北京别墅市场作为中国高端房地产市场的重要组成部分之一，一直备受关注。

随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，越来越多的人开始关注和追求高品质的居住环境。

在这个背景下，北京别墅市场迎来了新的发展机遇和挑战。

本文将对北京别墅市场的发展趋势进行分析，并对未来的市场动向进行预测。

1. 北京别墅市场的现状目前，北京别墅市场主要集中在市区周边的郊区和风景名胜区域，如海淀区、顺义区、昌平区等。

这些地区拥有优美的自然环境和较低的人口密度，成为高端人群追求理想居住环境的首选。

北京别墅市场的规模较小，供需关系相对平衡，价格相对稳定。

2. 北京别墅市场的发展趋势在未来一段时间内，北京别墅市场将呈现以下发展趋势：2.1 获得更多供应资源的开发随着北京城区的扩张和高端人口的增加，市区周边地区的开发将更加密集。

未来将有更多的土地被开发为别墅项目，进一步满足人们对高品质生活的需求。

2.2 基础设施的完善随着北京城市规划的升级和基础设施建设的不断完善，市区周边的交通、供水、供电等基础设施将得到进一步改善，增加了这些地区作为高端居住区的吸引力。

2.3 产品的多样化未来，北京别墅市场将更加注重产品的差异化和个性化。

开发商将更多地关注消费者的需求和生活方式，提供更多样化的别墅产品供消费者选择。

2.4 价格上升趋势随着市区周边地区的开发和供应的增加，北京别墅市场的价格将呈现上升趋势。

高端人群对居住环境的追求将推动别墅市场的价格上涨，同时也增加了投资别墅的吸引力。

2.5 智能化和绿色环保的趋势随着人们环保意识的提高和科技的进步，未来的北京别墅市场将更加注重智能化和绿色环保。

别墅项目将引入更多智能家居系统和节能环保技术，提供更舒适和环保的居住体验。

3. 北京别墅市场的未来预测3.1 市区周边地区别墅的发展潜力目前市区周边地区的别墅开发相对有限，但潜力巨大。

随着城市的不断发展和高端人口的增加，市区周边地区的别墅市场将持续受到关注并得到更多投资。

2024年北京豪宅市场规模分析1. 前言北京作为中国的首都和政治、经济中心，一直以来都是豪宅市场的热门地区。

本文将对北京豪宅市场的规模进行深入分析，并为读者提供相关的数据和市场趋势。

2. 北京豪宅市场概况北京豪宅市场是指销售价格高于市场平均价的高端住宅产品。

这些豪宅往往地理位置优越、建筑面积大、配套设施完善，并且拥有豪华装修。

北京豪宅市场主要分布在一些核心城区，如朝阳区、海淀区和丰台区等。

据市场研究数据显示，北京豪宅市场在过去几年中呈现出稳步增长的趋势。

高净值人群的增长、国内资本的流入以及政府政策的支持都对北京豪宅市场起到了积极的推动作用。

3. 2024年北京豪宅市场规模分析根据相关数据统计，北京豪宅市场的规模在过去几年持续扩大。

以下是一些相关指标的统计数据：•年度销售额增长率：根据不完全统计，2018年北京豪宅市场的年度销售额达到XX亿元，同比增长约X%。

在2019年，销售额继续增长，达到XX亿元，同比增长约X%。

•价格走势：北京豪宅的平均单价呈现上升趋势。

据最新数据显示，2019年的平均单价为XX万元/平方米，较上一年度增长约X%。

•新项目数量：北京豪宅市场的新项目数量逐年增加。

2019年共有XX个新项目推出市场，相比上一年增长了约X%。

•购房者结构：北京豪宅市场的购房者主要集中在高净值人群和企业一线高管上。

其中，高净值人群占比约X%，企业高管占比约X%。

4. 市场趋势和影响因素4.1 市场趋势•供需关系：北京豪宅市场供需关系紧张，供应量相对较少，导致价格上涨。

•地理位置：核心城区的地理位置决定了豪宅市场的价值和吸引力。

购房者更倾向于选择地理位置优越的豪宅产品。

•政府政策：政府对豪宅市场的政策支持力度较大，包括土地供应和楼市调控等方面的政策。

•外部影响：国际经济形势、资本流动和地缘政治局势等外部因素也会对豪宅市场产生影响。

4.2 影响因素•购房政策：政府出台购房政策对豪宅市场有重要影响，购房限制和贷款政策会对市场需求造成一定影响。

北京别墅市场特征及发展趋势引言别墅作为高端房地产市场中的一部分，在北京地区一直受到关注和瞩目。

随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，人们对高品质住宅的需求也日益增加。

本文将对北京别墅市场的特征及未来发展趋势进行探讨。

1. 北京别墅市场特征1.1 地理位置北京别墅市场主要分布在市郊和周边地区，如顺义、昌平、怀柔等。

这些地理位置离市区较远，环境优美，空气质量较好，适合居住和休闲度假。

1.2 高端配置北京别墅市场以高端配置为主要卖点，大部分别墅都配备有私人花园、游泳池、车库、中央空调等设施，为居民提供豪华舒适的居住环境。

1.3 限量供应由于土地资源的有限以及政府对土地供应的限制，北京别墅市场的供应相对较少。

这也使别墅成为豪华富人阶层炫富的象征，房价较高。

1.4 强大购房力量购买别墅需要巨额资金，因此，北京别墅市场的购房主力军主要是一些富有的高净值人群。

他们有强大的购房能力，并且追求奢华生活。

2. 北京别墅市场发展趋势2.1 区域扩展随着北京城市功能疏解和城市副中心建设的推进，未来北京别墅市场可能会扩展到更远的地区，如廊坊、雄安新区等。

这将给别墅市场带来新的发展机遇。

2.2 产品升级目前，北京别墅市场主要以传统的独栋别墅为主，未来市场可能会出现更多别墅产品的升级和创新。

例如，联排别墅、花园洋房等类型的别墅产品可能会逐渐增加。

2.3 产业链拓展随着别墅市场的发展壮大，相关的配套产业也将蓬勃发展。

如装修、家具、园艺等产业将与别墅市场形成需求和供应的关系，形成完整的产业链。

2.4 生态环境保护在未来的市场发展中，生态环境保护将成为一个重要的关注点。

人们对环境和生态的关注度越来越高，未来的别墅市场可能会更加注重绿色环保和可持续发展。

结论北京别墅市场在地理位置、高端配置、限量供应和购房力量的特点下，呈现出独特的市场特征。

未来，随着城市功能的疏解和市场的发展，北京别墅市场可能会扩展到更远的地区，并出现新的别墅产品和产业链的发展。

北京别墅市场研究一、北京别墅总论据天朗网的数据，北京目前已有别墅项目138个，其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目（低密度住宅项目）共有96个（戴得梁行数据）。

从其地域分布来看，昌平23个，朝阳22个，海淀10个，怀柔3个，密云2个，顺义20个，大兴4个，丰台6个，通州6个。

其中昌平、顺义、朝阳、海淀集中了全市78％的别墅项目，昌平和顺义两区别墅项目共有项目43个，占全市的45％。

全市别墅总建筑面积超过1093万平方米，均价从2100～26051元/平方米不等，全市的平均价格约8339元/平方米。

北京别墅大多沿高速或快速道路为主，主要按方位分为以下几个片区：北部：东北的京顺路、机场高速沿线潮白河、马坡怀柔、密云正北的立汤路沿线西北的京昌高速路沿线西北的香山、西山沿线南部：丰台大兴，其中又可分为亦庄北京经济技术开发区，京开高速沿线。

东部：大致位于通州区，沿京哈高速公路戴德梁行数据二、北京别墅市场发展阶段（一）总论以下的阶段主要按照开发时间进行划分。

第一阶段：1992年，北京第一个别墅项目—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为2400美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。

由于其投资回报率高，吸引了众多的海内外投资商，引发了1992、1993年的别墅开发热潮。

1994年是别墅发展的高峰期，仅北京东北部就有15个项目进入预售和销售。

1992年的较有影响的项目品为丽京花园、玫瑰园，93年为八仙别墅一期，94年为龙城花园。

第二阶段：由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。

1996、1997年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度。

1998年、1999年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。

95年的较有影响的项目为香江花园、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等96年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等98年的较有影响的项目为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等第三阶段：2000年上半年，碧水庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销，TOWNHOUSE风行一时，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起人们的关注。

北京九大别墅区基本概况九大别墅区是指燕西别墅区、昌平八达岭别墅区、奥北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区。

燕西别墅区是青龙湖区域第一个，城六区内唯一的、也是最后的纯别墅区，被誉为“第九别墅区”。

燕西别墅区地处城六区的丰台区境内，既具备城市便利的交通条件及生活配套，又拥有优质的山水自然资源，堪称京西第一城市山水别墅区。

区域特征燕西别墅区燕西别墅区地处城六区的丰台区境内，既具备城市便利的交通条件及生活配套，又拥有优质的山水自然资源，堪称京西第一城市山水别墅区。

燕西别墅区北有人文秀峰千灵山、林海密境北宫、云岗、鹰山三大国家森林公园，南有6000亩净水青龙湖、十大高尔夫球场，东有地赋热田南宫温泉，西有千年皇家修行胜境潭柘、戒台千年古寺。

京石、莲石两条主要交通路线30分钟内通达别墅区内各景点。

昌平八达岭别墅区指的是八达岭高速（现京藏高速）沿线的别墅聚集区，原来主要范围是北四环-北六环区域，现在随着城市北移，也包含了六环外昌平区内的部分别墅。

经过几年的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为两个现状不同，前景各异的两大板块：一个是小汤山板块，一个是沙河板块。

奥北别墅区亚奥京北别墅区是北京房地产市场上的老牌别墅带，通常指的是八达岭高速和京承高速之间，亚运村以北、北四环以外，与小汤山区域相连接的区域，跨越朝阳区、昌平区、海淀区等各区。

中央别墅区中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。

潮白河别墅区潮白河别墅区，指沿潮白河流域分布的别墅群落，主要位于顺义区。

潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区。

东部泛CBD别墅区东部泛CBD别墅区，一般是指东四环以东，京沈高速、京通快速沿线的别墅，涵盖朝阳、通州、顺义区。

相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。

通州以北关环岛为界，别墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。

北京别墅的发展趋势近年来，北京别墅市场一直保持着高速发展的势头，越来越多的人选择购买和投资别墅，对于北京别墅的发展趋势，可以从以下几个方面来分析。

首先，随着人民生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。

别墅作为一种高端的住宅形式，能够提供独立的院落和更加私密的居住空间，受到越来越多人的青睐。

尤其是北京的土地资源相对有限，城市建设规划也趋向于高密度的居住方式，因此别墅成为了一种稀缺资源。

根据国家统计局的数据，北京别墅市场的销售额呈现逐年递增的趋势，未来几年别墅市场有望继续保持较高的增长。

其次，北京别墅市场的发展也受到政策的推动。

随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，政府对于房地产市场的政策不断进行调整和优化。

例如，近年来发布的多项限购政策，使得炒房风险得到了有效遏制，同时也加强了对北京别墅市场的规范和监管。

此外，政府还不断加大对北京市郊区的基础设施建设力度，提升了区域交通、教育、医疗等配套设施水平，也为别墅市场的发展创造了良好的条件。

再次，北京别墅市场的发展受到国民消费观念的改变影响。

随着社会的进步和人们生活水平的提高，越来越多的人开始注重居住品质和生活方式的提升。

他们希望能够远离喧嚣，享受更加健康舒适的居住环境，别墅的独立性和私密性正好满足了这种需求。

此外，随着年轻人的成长和婚姻观的改变，越来越多的年轻夫妇也开始关注家庭的和谐与幸福感，他们愿意为了更好的居住环境选择购买别墅。

最后，北京别墅市场还得益于中国经济的持续发展和城市化进程的推进。

随着中国城市化进程的加快，越来越多的人涌入大城市，给城市带来了人口密集的问题。

而别墅作为一种相对独立的住宅形式，能够提供更加宽敞的居住空间和更优质的生活环境，成为人们解决城市居住问题的一个重要选择。

总之，北京别墅市场在近年来保持了高速发展的态势，随着人们对于生活品质的要求不断提高，政策的推动以及中国经济的不断发展，北京别墅市场的发展前景十分广阔。

未来的发展趋势可以预见，除了持续地提供高品质的别墅产品，开发商还需要注重提升服务质量和精细化的管理，以满足人们对于居住环境的需求，促进别墅市场的可持续发展。

北京八大别墅区及特性亚奥京北别墅区，也叫亚北别墅区（海淀）；西山别墅区（海淀）东部泛CBD别墅区(朝阳)；中央别墅区（顺义）；潮白河别墅区（顺义）；八达岭别墅区（昌平）；亦庄别墅区（通州）；城南别墅区(丰台)；昌平八达岭别墅区：八达岭沿线别墅区一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展。

上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。

亚奥京北别墅区：亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造就了京城别墅的区域集中化和热点化。

亚奥地区占尽天时地利之势，一直以来都为购房人所青睐，并成为房地产商投资别墅的热点区域。

二手别墅房源非常充足。

中央别墅区：区域里早期开发的裕京花园是台湾开发商投资的。

欧陆苑最早是德国投资的。

丽斯花园、丽高王府都是香港新世界投资开发的。

香江别墅是新加坡公司投资的。

在中央别墅区更能反映不同国藉的文化背景和生活习惯。

中央别墅区项目客户对私密性要求很高，不少项目的外立面都采用暗色，但在建材使用上却尽可能追求高档和品味。

别墅区里的开发商都会仔细地研究现有区域客户的生活习惯和特征，针对这部分特定人群去打造产品，从户型设计上，非常适合西方家庭的生活习惯。

在中央别墅区经常有明星出入，经常可以看见他们在会所进餐。

那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽，都在丽斯花园有自己的物业。

潮白河别墅区：潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。

吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。

该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，这都为高档别墅开发提供了有利条件，已经形成较为成熟的别墅居住氛围。

目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。

东部泛CBD别墅区：该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层。

北京别墅周边发展现状及未来趋势分析北京作为中国的首都和经济中心，拥有众多的高净值人群和富裕家庭，因此，北京的别墅区也成为了高端房地产市场的重要一环。

本文将分析北京别墅周边的发展现状，并探讨未来的趋势。

首先，北京别墅周边的发展现状是相对成熟和多样化的。

随着城市的快速发展和人们对更高生活水平的追求，北京周边地区的别墅区域逐渐兴起。

例如，怀柔、顺义、房山等地都有相对完善的别墅社区和配套设施。

这些地区的别墅通常具有较大的面积和更高的品质，配备了高端的设施和服务。

其次，北京别墅周边的未来趋势是多元化和可持续发展。

随着北京城区的限购政策的实施和土地资源的稀缺，富裕家庭和高净值人群开始将目光投向周边地区的别墅。

同时，随着人们对环境和生态的重视，未来北京别墅周边的发展将更加注重绿色、生态、可持续的理念。

不仅需要建设高品质的别墅社区，还要注重保护和改善自然环境，建设更多的生态公园和绿地，提供更健康、舒适的居住环境。

另外，北京别墅周边的发展也面临着一些挑战和问题。

首先，一些别墅区域存在过度开发的问题，导致资源过度消耗和生态环境破坏。

因此，未来的发展需要更加注重生态保护和可持续利用。

其次，一些别墅区域的交通和基础设施建设相对滞后，给居民的生活带来了不便，未来需要加大对交通和基础设施建设的投入，提高居住的便利性和舒适度。

在未来的趋势方面，北京别墅周边的发展将更加注重人居环境的改善和品质的提升。

首先，高端别墅社区将提供更加全面和丰富的配套设施和服务，例如私人会所、游泳池、健身房等，满足居民日常生活和休闲娱乐的需求。

其次，别墅社区将注重打造独特的文化和生活氛围，通过建设文化广场、公共艺术品展示等方式，提供更具内涵和品质的社区生活体验。

第三，未来的别墅社区将更加注重安全和隐私保护，增加高科技安防设备和服务，提升居民的居住安全感。

此外，未来北京别墅周边的发展还将受到一些宏观因素的影响。

随着城市化的进程和居民收入水平的提高，人们对高品质居住环境的需求将不断增加，这将推动别墅区的发展。

北京八大别墅区【中央别墅区】：中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。

经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。

特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。

【优势】：第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。

第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。

第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。

【休闲配套】：高档生活资源配套齐备：长时间的别墅开发，使该区域形成了自身独特的别墅氛围。

包括日臻完善的配套设施及服务，日益成熟的别墅客户群及社区环境以及日趋创新的别墅产品设计。

在中央别墅区内大约有20多家高档度假村，众多俱乐部赛马场环绕其间。

如丽京高尔夫俱乐部、天星调良国际马术俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会、温榆河高尔夫俱乐部、北京济堂高尔夫俱乐部、北京天竺乡村运动俱乐部、绿岛白帆俱乐部、香江高尔夫球场、顺义别墅区假日俱乐部、北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、丽高王府俱乐部、春晖园温泉度假村、天华洞旅游度假区、格林马术俱乐部、北京顺义空港物流基地、北京顺义汽车城等。

香江花园、望京公园、龙腾公园、罗马湖、空港万科城市花园等自然公园点缀期间。

另外，在“空港国际化、顺义空港化、发展融合化”政策实施下兴建的北京空港城、新国际展览中心即将落户CVD周边。

总体规划面积86.5平方公里的空港城与机场无缝对接后，将成为集航空系统、物流园区、汽车制造、出口加工、航空城等为一体的国际化港口，目前已经有飞利浦、LG、现代、JVC等20余家世界500强企业进驻空港城，这些知名跨国企业的进驻，势必带动区域的国际化程度，快速拉动区域内住宅需求。

北京别墅市场生长趋势北京别墅供给量阐发图2004年北京区域别墅范围北京别墅区域销售代价北京别墅最新代价趋势项目定位禁绝缺乏本性透视别墅市场冷热不均虽然政策一直在紧缩，但别墅的建立依然如火如荼。

有的项目销售红线一路向上，有的项目销售却迟迟不动，一两个月也不见消息。

在北京别墅类型两极分化的同时，别墅的销售状况也出现了两极分化。

为什么同是别墅，销售却如此差别？冷暖差别据北京房地产信息网提供的数据，位于亚北地区的某别墅项目，上半年共销售108套，均价为9837元/平方米，其销售套数除4月份较之3月份少之外，其他月份都呈递增趋势。

据其销售部分卖力人体现，自4月底推出其二期组院式独栋别墅后，不到2个月的时间，100余套总价在200万—300万元的精装修别墅险些售罄，而其单价也比内部认购时上涨了许多。

为满足客户的购置需求，开发商不得不把等候第三次开盘销售的房号提前放出。

当这些项目的开发商笑得合不拢嘴的同时，更多别墅项目的开发商却愁云满面。

某位于马坡别墅区边沿地带的别墅项目，开盘一年多以来，188套别墅尚未卖出一半；同样，另有一个位于马坡别墅区的别墅项目，推出两年多了，销售不敷半数，开发商不得不为其洗面革心，重新包装上市。

记者了解到，对付大多数别墅开发商来说，2004年的上半年过得艰苦异常，有的项目甚至两三个月才气卖出一套两套。

如果说销售是北京高等项目最头疼的问题的话，那么对付别墅而言，销售更是重中之重。

新盘特点据北京中原统计数据显示，2004年1-5月份，北京别墅市场共推出新盘17个，总范围156.16万平方米，目前共推出4400套别墅。

从开盘的项目所属区域上看，上半年推出的别墅根本上照旧漫衍在传统的别墅豪宅密集区域。

向阳、昌平仍然是别墅市场最热的区域，该区域内的温榆河道域是北京别墅豪宅项目较为会合的区域之一。

据业内人士阐发，这主要是因为这些区域具有北京最优越的自然山水情况和比力便利的交通情况。

在这些区域居住不但可以享受到优美的自然山水情况带来的舒适感觉，并且也能显示业主的尊贵身份，因此这个区域新开盘的项目数量最多。

北京别墅区发展北京别墅市场研究—北京别墅区发展趋势北京别墅市场版图重构北京别墅市场版图面临重构。

北京第九别墅区-燕西别墅区资源优势成为其构筑京城九大别墅区的最重砝码。

纵观北京别墅版图的形成可以看出，一个别墅区能够发展起来，一方面是资源的占有，如西山别墅区依托西山，潮白河别墅区依托潮白河、温榆河；另一方面则借助于交通线的拓展，如依托立汤路、八达岭高速发展起来的奥北别墅区、昌平八达岭别墅区，资源和交通是别墅区发展的必要条件。

从1992年中央别墅区第一个外销别墅丽京花园开始，北京别墅市场的发展历史至今已经走过整整二十个年头。

二十年来，北京别墅市场可谓风生水起，发展势头如火如荼，基本形成了中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区、潮白河别墅区、泛CBD别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区以及亦庄别墅区等八大别墅集中分布板块。

然而，经过多年的开发之后，这传统的八大别墅区目前呈现出人口过于饱和、资源分割严重、居住氛围渐弱、后续供应匮乏等诸多问题。

与此同时，新兴别墅板块的发展势头却格外强劲。

随着国家“禁墅令”政策的推进，别墅用地日渐稀缺，京城别墅市场的产品升级换代和板块发展演进将成为内外因交织下的必然。

中央别墅区由于过度开发，目前已基本饱和，人口居住密度较大，人均资源以及空间的占有日渐稀缺。

虽高端居住氛围浓厚，但后续优质供应却相当有限；奥北别墅区和昌平八达岭别墅区的交通极为拥堵；潮白河别墅区尽管拥有自然资源和高尔夫资源两大优势，但一直缺乏标志性项目，后续供应有限，市场关注度逐渐走低；西山别墅区则受政府对西部区域土地开发的限制，板块内别墅供应有限，由于对政府政策的敏感性极强，目前已无新项目供应；泛CBD别墅区由于开发零散，配套设施缺乏，一直未能形成气候；而新兴的城南别墅区则缺乏特殊自然资源，周边生活配套相对不完善，交通状况和市政环境长久以来制约着其发展，且板块内在售项目较少；亦庄别墅区则依托政府对亦庄经济开发区的规划而形成，缺少建造高端低密度物业的自然景观资源，因此板块内项目多为中档低密度住宅，包括类别墅和多层住宅等。

北京市别墅市场相关区域板块----新兴别墅区2006年，尽管受到各项土地和金融等政策的多重影响，北京别墅市场仍呈现出持续活跃的景象，中央别墅区、奥北别墅区出现集中放量，西山别墅区的别墅项目也持续热销。

在传统别墅区持续发展的同时，别墅项目分布进一步泛化，多点开花，京东板块、亦庄板块区等新兴区域都陆续有产品面市。

京城别墅版图还继续向周边郊县拓展，燕郊、涿州、固安等地区的别墅产品得到了很多北京置业者的认可。

一、东部泛CBD别墅区（一）区域特征1、区域位置京东别墅区东部泛CBD别墅区指京通高速路及京哈高速路沿线，通州地区，燕郊板块在内的泛潮白河流域。

2、区位优势京东别墅带处于CBD的正东，地处CBD“后花园”，同时，京东别墅带在各区域别墅市场中距离天安门最近，“近水楼台”不仅为其政治、经济、文化的发展奠定基础，更为房地产发展带来无限商机，近东部地区工作的高级白领、私营企业主、各类所有制单位的负责人和少数高收入人士等成为了京东别墅的主要客户群。

3、区域交通情况目前，通州到市区的交通线路主要有５条：市内的朝阳北路通过通顺路与通州区内的滨河路连接在一起；朝阳路通过京哈高速公路与通州的北关大街相连；而京通快速路则将长安街和通州的主干路——新华大街相连，还有一条尚未完全接通的两广路延长线，建成后将成为市区连接通州区南部的“黄金大道”。

并且该区域高速、快速收费问题的改革也已经提上了议事日程。

朝阳区及CBD管委会相关人员在谈到未来CBD交通规划时也强调，计划用3年的时间，完成北京CBD区域内的路网改造，其中很重要的一点就是通州进入市内车不必再经大北窑。

京哈高速的全线贯通，大幅减小了城市中心交通压力。

同时，北京也将逐步引导个体交通向公交转移，而未来客运系统将设立新北京东站，而其选址也是在通州。

由此可以看出未来通州地区的交通前景将极为乐观。

4、升值潜力：近年来，京东地区房地产发展相当迅猛，不仅成为北京近郊楼盘最多、销售最旺、发展最快的大区，而且也成为房价攀升最快最高的大区。

北京富人区定义富人区的存在，仿佛一面镜子，折射出一个城市与社会的沧桑巨变。

美国比弗利山、日本东京湾、中国香港浅水湾、澳大利亚悉尼玫瑰湾等全球各个著名富人区，我们就会发现，富人区其实早已成为现代社会中一个不可或缺的组成部分。

有时，甚至还可以成为一个城市的标签。

不是一两栋豪宅不是价格和地段不是昂贵的材质也不是只要有钱都能买的是标准和气质形成圈子化的生活方式是其最主要的原因之一。

——人亚运村纵观北京富人区的变迁之路就会发现，它几乎与20年来中国社会的财富积累与历史变革有着惊人的重合。

1990年北京亚运会是中国开始崛起的标志性事件。

促成了北京乃至全国第一个富人区的诞生——亚运村亚运会是北京进行现代化城市建设的开端。

“运动会闭幕后亚运村的房子整整荒了一年，如何处理成了难题。

后来成立了北辰集团，开始出租亚运村汇源公寓。

”“那时，住的都是风口浪尖的人物。

”资深房产人张健说。

当时外国人和港台人在北京租房很难，需公安机关审批，华侨村、汇源公寓等有涉外资格，加上亚运会的影响，亚运村的影像甚至成了当年北京新闻的片头，替代了原来的三元桥，所以一下“火”了。

外国人和明星成为亚运村的首批业主。

刘欢是最早的买房人之一。

张健记得当时媒体报道说，刘欢拿的是内部价，1200元／平方米。

后来毛阿敏也在此买房，已涨到4000元／平方米。

到1995年前后，汇源公寓的销售价已涨到1800美元／平方米。

“拿大哥大，开汽车，住亚运村”成了北京有钱人的标准。

但在很多人看来，亚运村还算不上真正的“富人区”，充其量算是“大款抱团儿”。

“因为许多人是租住在此，并非真正业主，是为了充个大款的门面好做生意。

”综观全球，几乎没有哪个富人区是市政规划的结果，恐怕，也没有哪一个政府或开发商有本事将富豪们聚拢在一个指定的生活区域。

而此时的富人区无论是硬件还是服务也同样远未达标。

紫玉山庄方庄其实，这种先天缺陷在北京另一个早富地区——方庄，体现得更加明显。

家住芳城园二区的吴老先生住的8号楼是一栋4层小洋房，用今天的话来说就是“TOWNHOUSE”。