建筑物成新率计算

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。

现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。

其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。

3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。

一）建筑物耐用年限（N）1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年）2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。

（二）房屋已使用年限（t）1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。

2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。

3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。

..二、成新调整率估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。

1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、4.级严重损坏房、5.级危险房屋。

房屋质量等级标准..2.房屋残值率参考值3.确定成新调整率的方法（1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率围时，成新调整率为零（q2）。

（2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。

..（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。

即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。

三、房屋成新率计算举例例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。

房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。

解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限t=2000－1992=8年基本成新率q1=1－8/50=0.842级基本完好房相对应的成新率围为0.70--0.89故成新调整率为零。

重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

重置成本法的基本公式为：评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。

重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。

例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。

这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。

但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。

目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。

通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：评估净值=评估原值×成新率(%)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润上式中各参数确定如下：①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。

②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。

③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。

④建设单位管理费：建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。

现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。

其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。

3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。

房地产评估的成本法注意: 土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年 限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格一建筑物 贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评 估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全 新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然 后估算旧有房地产的贬值。

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估 基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新 状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后 估算旧有房地产的贬值。

（一）估算重新构建价格1. 估算重新构建价格的思路可采用房地分估的方式。

土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地 价修正法等方法。

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1) 复原重置成本( Reproduction cost )（2） 更新重置成本（ Replacement cost ）旧有房地产价格二土地重新取得价或重新开发价 建筑物重新 购建价 建筑物贬值复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。

2. 建筑物重新构建价格的估算（1）工料测量法（工料估算法）该种方法评估中一般较少用。

（2）分部分项法（3）单位比较法（4）指数调整法（二）估算建筑物贬值1. 建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三种贬值2. 建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/ 建筑物总经济寿命X 100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/ 建筑物总经济寿命X 100%已使用年限应采用“有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计注意：土地使用权年限的影响双倍余额递减法(Double decli ning bala nee method)双倍余额递减法是以固定资产的期初账面净值为折旧基数、以直线法折旧率的双倍数(不考虑净残值) 作折旧率来计算各期折旧额的方法。

由于折旧率中不考虑预计净残值，这样会导致在固定资产预计使用期满时已提折旧额总数超过应计折旧额，即固定资产处置时其账面净值低于预计净残值。

建筑物成新率的计算公式建筑物成新率是评估建筑物价值的一个重要指标，它能帮助我们了解建筑物的折旧程度和剩余价值。

那建筑物成新率的计算公式到底是啥呢？先来说说，建筑物成新率的计算方法有好几种，比较常用的有年限法、打分法。

年限法呢，简单来说就是用建筑物的尚可使用年限除以它的总经济耐用年限，再乘以 100%。

比如说，有个房子预计能使用 50 年，现在已经用了 10 年，那它的尚可使用年限就是 40 年。

用 40 除以 50 再乘以 100%，得出的就是这个房子的成新率。

打分法就稍微复杂一点啦。

得先确定影响建筑物成新率的各种因素，像结构、装修、设备啥的。

然后对每个因素分别打分，满分通常是 100 分。

最后把各个因素的得分加起来，除以总分，再乘以 100%，就是建筑物的成新率。

我给您举个例子哈。

前段时间，我去评估一个老旧小区的房子。

那房子从外表看，就显得有些沧桑。

走进屋里，墙壁的涂料有些剥落，地板也有不少磨损的痕迹。

我就按照打分法来评估它的成新率。

结构方面，因为有些墙体出现了细微的裂缝，我给打了 70 分；装修呢，比较简陋陈旧，打了 60 分；设备方面，水电管道还算正常，但空调、热水器啥的都比较老旧了，给了 65 分。

把这些分数加起来，一共是 195分，总分是 300 分。

用 195 除以 300 再乘以 100%，算出来这个房子的成新率大概是 65%。

在实际应用中，这两种方法有时候会结合起来使用，以得到更准确的成新率。

比如说，对于一些使用年限不太明确或者特殊结构的建筑物，可能就会先用年限法大致估算一下，再用打分法进行修正和补充。

总之，建筑物成新率的计算不是一件简单的事儿，需要综合考虑很多因素，而且要根据具体情况选择合适的计算方法。

只有这样，才能更准确地评估建筑物的价值，为相关的决策提供可靠的依据。

希望通过我上面的讲解，您对建筑物成新率的计算公式有了更清楚的了解。

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。

现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。

其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。

3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。

一)建筑物耐用年限(N)１、各种结构房屋得经济耐用年限参考值(年)2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时,其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。

(二)房屋已使用年限(t)1、房屋已使用年限得起点从房屋竣工验收合格之日起计算。

2、房屋经过改建、翻建,已使用年限得起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。

3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限得,按耐用年限计算已使用年限。

二、成新调整率估价人员实地观察,鉴定房屋得实际新旧程度,根据房屋得建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基得稳定性等,评出房屋得质量状况,确定房屋得成新调整率、1.房屋得质量等级:分为1、级完好房、2.级基本完好房、3.级一般损坏房、4.级严重损坏房、5.级危险房屋、房屋质量等级标准2、房屋残值率参考值3。

确定成新调整率得方法(１)当基本成新率(ｑ1)在房屋质量等级相对应得成新率范围内时,成新调整率为零(ｑ２)、(2)房屋到达一定使用年限后,由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定得房屋质量等级相对应得成新率范围大于基本成新率时,成新率(q)取评定得房屋质量等级相对应得成新率下限,即ｑ＝ｑ1+q2=基本成新率+成新调整率=评定得房屋质量等级相对应得成新率下限。

(3)房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定得房屋质量等级相对应得成新率范围小于基本成新率时,成新调整率应为负数。

即q=q１+q2=基本成新率+成新调整率＝评定得房屋质量等级相对应得成新率上限。

三、房屋成新率计算举例例１、某房屋混合结构,属非生产用房。

房屋于1９92年竣工验收合格,土地使用性质拨用,房屋质量等级评定为2级基本完好房,估价基准日为２000年5月5日,求成新率。

解:非生产混合结构房屋耐用年限N=５0年房屋已使用年限t=２00０—1９92＝8年基本成新率ｑ１=1—８/５0=０。

8４2级基本完好房相对应得成新率范围为0、７0-－0.89故成新调整率为零。

资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法知识点：建筑物成新率及其确定方法（一）成新率的概念特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。

成新率＝1－损耗率损耗率＝1－成新率（二）成新率的确定方法三种方法：使用年限法、观察法、综合进行确定。

1.使用年限法（公式调整）（1）建筑物耐用年限自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。

经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。

经济寿命短于自然寿命。

资产评估用的寿命年限应该是经济耐用年限。

①各种房屋的经济耐用年限生产用房受腐蚀的生产非生产用房钢结构705080钢筋混凝土结构503560砖混结构一等403050二等砖木结一等302040二等三等简易结构10年钢筋混凝土结构：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架-剪力墙②建筑物的经济耐用年限与土地使用权不一致按“短”原则：①耐用年限从竣工验收合格之日算起。

②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。

③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。

④建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算。

⑤建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。

（2）建筑物已使用年限分类：实际使用年限和有效使用年限。

维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当。

当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际使用年限。

评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整得到。

（3）建筑物尚可使用年限含义：建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。

计算：经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保养情况调整。

（4）使用年限法计算说明①经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限；②尚可使用采用剩余经济年限；③综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值。

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理一、住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限，根据《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。

2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限，参照非住宅房地产同类情形确定。

二、非住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限①土地出让合同约定无偿收回建筑根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。

经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。

因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。

②土地出让合同未约定无偿收回建筑根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。

经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合word 编辑版．同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿”。

因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+收益期年限收益期年限建筑报酬率）（建筑物价指数）1+×建筑成新率/其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100%R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使用年限；N=建筑经济寿命（设定商业用房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年）3030）（1+7.5%）×（1-38/50/=3500×（1+2.0%）=3500×1.8114×0.24/8.7550=173.79元/平方米估价对象建筑为钢混一等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房[2015]6号），基本重置价为2300元/平方米，残值率为0。