安徽省土地增值税清算管理办法
（2017年9月9日安徽省地方税务局公告2017年第6号公布，根据2018年12月19日《国家税务总局安徽省税务局关于修改〈安徽省土地增值税清算管理办
法〉的公告》修改）
第一章总则
第一条为加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。
第五条纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。
第六条税务机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。
第二章项目管理
第七条纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料：
（一）取得土地使用权所签订的合同、协议；
（二）国有土地使用权证；
（三）建设用地规划许可证；
（四）建设工程规划许可证；
（五）建筑工程施工许可证；
（六）建设施工合同；
（七）预（销）售许可证；
（八）竣工验收备案表。
第八条纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后，根据税务机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报，向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。
第九条纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用；分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。
第十条本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。
上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。
第十一条房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：
（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；
（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确
定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。
第十二条纳税人分期开发项目确认后，因有关事项发生变化，确需变更分期开发项目的，应于有关事项发生变化之日起15日内向主管税务机关报告，并报送有关证明材料，主管税务机关应于接到报告之日起15日内调查核实，并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。
主管税务机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理，发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的，或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的，应及时开展调查核实，并经集体审议确认是否变更分期开发项目。
变更分期开发项目的，主管税务机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。
第十三条主管税务机关应当加强房地产开发项目管理，安排专人或专岗，从纳税人取得立项（备案）文件开始，按项目分别建立档案、设置台账，台账主要内容包括：纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等，台账所列事项应按月采集、更新，确保项目管理与纳税人项目开发同步。
第十四条主管税务机关对房地产开发项目的管理应保持连续性，不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断。
第十五条主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。
第十六条纳税人对主管税务机关确认的分期开发项目有异议的，可请求主管
税务机关复核。
第三章清算申报与受理
第十七条纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售（含视同销售）的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
第十八条符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
第十九条纳税人申请注销税务登记，但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第二十条本办法第十八条所称竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：
（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）房地产开发项目已开始交付购买方；
（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。
第二十一条符合本办法第十七条规定的房地产开发项目，纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管税务机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目，且主管税务机关已下发《税务事项通知书》通知清算的，应当在收到通知书之日起90日内，向主管税务机关办理清算申报。
第二十二条对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目，主管税务机关应集体审议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时下达《税务事项通知书》，通知纳税人清算。
纳税人对主管税务机关清算通知有异议的，可请求主管税务机关复核。
第二十三条纳税人办理清算申报，少缴税款的，应当补缴税款；多缴税款的，按照规定办理退抵税款手续。
第二十四条纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难，需要延期的，应当在申报期限届满前提出书面延期申请，经主管税务机关核准，在核准的期限内办理清算申报。
第二十五条纳税人未按规定期限办理清算申报的，由主管税务机关责令限期改正；逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。
第二十六条纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。
第二十七条纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。
纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的，涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明，并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。
主管税务机关在清算审核中，需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的，受托涉税专业服务机构应当积极配合。
第二十八条纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：
（一）《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；
（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（四）需要清算项目记账凭证的，应提供记账凭证复印件；
（五）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目，报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；
（六）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。
房地产开发项目中，有视同销售情形的，应予详细说明。
上述资料中，主管税务机关已经取得的，不得再要求纳税人报送。
第二十九条主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料，对纳税人提交的清算资料齐全的，主管税务机关予以受理；不齐全的，应一次性告知纳税人在规定期限内补正资料。
纳税人补正资料的，予以受理；未能补正的，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，可以受理。
第四章清算审核
第三十条主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核；确需延长审核时间的，应当经主管税务机关主要负责人批准。
第三十一条清算审核包括案头审核、实地审核：
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第三十二条主管税务机关开展清算审核，应当由分管领导牵头，组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作，审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管税务机关或市、县税务机关集体审议、批准后，由主管税务机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核
表》以及具体的调整事项和理由，纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。
纳税人对主管税务机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的，可以申请主管税务机关复核。
第三十三条主管税务机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。
主管税务机关自行组织清算审核的，可以向上级税务机关请求提供政策、技术、人员支持，组建清算审核小组，开展清算审核。
通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的，应当按照《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法（试行）﹥的公告》（国家税务总局公告2017年第13号）等有关规定执行。主管税务机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核，参与审核表单的填制、审核报告的撰写，并在审核表单与审核报告上签章。主管税务机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收；需经市、县税务机关集体审议的，由组织验收的主管税务机关向市、县税务机关汇报有关验收情况。
提供服务的涉税专业服务机构，应当遵守税收法律、法规及相关税收规定，遵循涉税专业服务业务规范，严格履行合同义务，保质、保量、按时完成任务。未按规定完成合同约定服务内容或服务出现严重差错的，税务机关依规扣减部分或全部服务费，直至终止合同。涉税专业服务机构弄虚作假、出具失实报告的，或服务过程中有其他违法违规行为的，税务机关可不认可其服务报告，并将其列入购买服务黑名单，同时将有关情况通报相关部门、行业协会。
第三十四条纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：
（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
（三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：
1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；
2.法院判决或裁定价格的开发产品；
3.以公开拍卖方式转让的开发产品。
第三十五条土地增值税清算扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第三十六条扣除项目应同时符合下列要求：
（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。
（二）经济业务应当是真实发生的。
（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。
（六）在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经
实际支付。
第三十七条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。
（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
第三十八条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。
第三十九条拆迁补偿费按以下方法确认：
（一）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处
理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：
（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建
筑予以记载的。
（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。
（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。
第四十一条纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。
第四十二条纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。
第四十三条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第四十四条政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批
报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的，返还的部分不得计入扣除项目金额。
第四十五条财务费用中的利息支出按以下方法处理：
凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一、第二款所述两种办法。
纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。
纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。
纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的，其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。
本办法所称金融机构，是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准
则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。
“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。
第四十六条纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项，应按照公允价值和营业常规进行业务往来。
第四十七条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。
第四十八条主管税务机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的，应当终止清算审核，并按规定程序移交稽查部门处理。主管税务机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管税务机关终止清算审核的，应当于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。
第四十九条土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（以下简称清算后转让的），纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关的税金）乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。
单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关的税金）＝房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总建筑面积第五十条对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。
第五章其他
第五十一条纳税人办理清算申报后，主管税务机关通过清算审核补缴的税款，应当自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。税务机关延长审核时间的，延长审核期间不加收滞纳金。
第五十二条因下列原因，纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还多缴的税款，主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查，对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。
（一）清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的；
（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的；
（三）清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的；
（四）其他合法合理原因。
第五十三条纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。
纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。
第六章附则
第五十四条纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。
第五十五条本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国
税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）处理。
第五十六条本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施时，尚未清算的项目适用本办法。
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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目
为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税
据财税政策，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。 一是当地税务机关规定不预征土地增值税； 二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税； 三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额； 四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。 对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。 纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴，避免财税风险。 情形一北京：保障性住房暂不预征土地增值税 《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类
保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。 情形二广州：经济适用住房不实行预征土地增值税 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定免征土地增值税。 如《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2015年第12号）第一条第四款明确，对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 情形三武汉：预售工业园区内厂房车间经审批土地增值税暂不预征 《武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（武地税发〔2010〕62号）第一条第三款明确了土地增值税预收管理的问题：纳税人预售新建经济适用房或工业园区内厂房车间，应填报《预售经济适用房或工业园内厂房车间收入不预征土地增值税审批表》，经主管税务机关税政部门审批后，土地增值税暂不实行预征，在土地增值税清算时据实征收。对新建经济适用房或工业园内厂房车间项目中的其他房地产，应分开核算，并按规定预征土地增值税；凡未分开核算的，对该项目一律按规定预征土地增值税。
《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 第一章总则 第一条制定《清算准则》目的和依据 《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。 制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解： （一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范； （二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行； （三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。 第二条清算鉴证的定义 《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。 对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面： （一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则； （二）应以税务师事务所的名义接受委托； （三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见； （四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。 第三条清算鉴证的目的 根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。 一、真实性 《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。 对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取
得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标
土地增值税清算操作规程 此文档WORD格式，下载后您可编辑修改
目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例
第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）
2019年春季高考第二次模拟考试 财经类专业知识试题 本试卷分第Ⅰ卷（选择题）和第Ⅱ卷（非选择题）两部分。满分200分，考试时间120分钟。考生请在答题卡上答题，考试结束后，将本试卷和答题卡一并交回。 第Ⅰ卷（选择题，共100分） 一、单项选择题（本大题共50个小题，每小题2分，共100分。在每小题列出的四个选项中，只有一项符合题目要求，请将符合题目要求的选项字母代号选出，并填涂在答题卡上） 1. 甲公司2018年5月31日A商品的账面价值50万元，同期市场销售价格为48万元，估计销售该商 品需要发生销售费用等相关税费3万元。该种商品按可变现净值计价金额为（） A．47万元 B.51万元 C.45万元 D.48万元 2. 下列经济业务发生后，使资产和权益总额增加的项目是（） A.收取外单位货款 B.收到投资者投人的专利权 C.将资本公积转增资本 D.从净利润中提取盈余公积 3. 记账凭证汇总表账务处理程序的缺点是（） A.能反映账户间的对应关系 B.增加了登记总分类账的工作量 C.不便于检查核对账目 D.不便于进行试算平衡 4. 出纳人员登记银行存款日记账的依据不包括( ) A.现金收款凭证 B.现金付款凭证 C.银行存款收款凭证 D.银行存款付款凭证 5. 三栏式明细账的登记依据不可能的是( ) A.记账凭证 B.所附的原始凭证 C.所附的原始凭证汇总表 D.所附的购销合同 6. 下列关于结账的说法正确的是（） A.年度终了结账后必须更换所有的账薄 B.只需结出各种账簿的期末余额即可 C.年结时，部分总账账户应当结出全年发生额和年末余额 D.年结时，需要结计本年累计的，除在摘要栏注明“本年累计"字样外,还应在该行下面画两条通栏红 线 7. 下列账户的明细账，可在借贷双方栏目下分别设置多栏的是( ) A.制造费用 B.本年利润 C.其他业务收入 D.生产成本 8. 下列各项中属于收人的是（） A.销售商品收人 B.罚款所得 C.实收资本 D.捐赠所得 9. “研发支出”科目按所归属的会计要素分类,属于( ) A.负债 B.资产 C.所有者权益 D.成本 10. 差旅费报销单按填制的手续及内容分类，属于原始凭证中的（） A.一次凭证 B.累计凭证 C.汇总凭证 D.专用凭证 11. 下列关于实物资产清查方法的表述中不正确的有（） (财会类专业知识试题共8页) 第1 页
安徽省工业厂房买卖应交税费明细 一、卖方应交税收： 1、增值税，交易额的5%。 2、土地增值税暂。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定： 如此处厂房属于国有土地使用权上的建筑物，卖方须缴纳土地增值税，土地增值 税按转让房地产的收入减除扣除项目后的增值额乘以适用税率确定，或按税务机关规 定进行核定征收： 如查实征收，扣除项目为重置成本评估价格和卖方在转让时缴纳的与转让有关的 税费之和。税率为： （一）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。 如核定征收请咨询当地税务机关查询当地土地增值税核定征收率，按转让收入乘 以核定征收率确定。 3、城建税、教育费附加和地方教育附加 内资公司应按实际缴纳的营业税税额分别乘以规定的税（费）率计算缴纳城建税（7％（纳税人所在地在市区的）、5％（纳税人所在地在县城、镇的）、或1％（纳 税人所在地不在市区、县城或镇的））、教育费附加（3％）和地方教育附加（1％）。 4、印花税。依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人进行二手房易时所签订的二手房转让合同，应按“产权转移书据”税目贴花完税，计税 金额为合同所签订的转让金额，税率为万分之五。需要缴纳印花税：120万元×0.5‰ =600元。 5、企业所得税管理处:如果买卖双方的企业都是内资企业所得税纳税人。则对卖方而言，企业卖出房产，应以售价减除该房产的账面价值、卖出过程中缴纳的税费的余额 并入企业当期的应纳税所得额计算缴纳企业所得税。对买方而言，买入房产暂不涉及 企业所得税。 6、个人所得税管理处:如厂房的产权属于企业，出售厂房的所得不需缴纳个人所得税。 7、水利基金万分之六
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
安徽省土地增值税清算管理办法 （2017年9月9日安徽省地方税务局公告2017年第6号公布，根据2018年12月19日《国家税务总局安徽省税务局关于修改〈安徽省土地增值税清算管理办 法〉的公告》修改） 第一章总则 第一条为加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。 第三条本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。 第四条纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。
第五条纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。 第六条税务机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。 第二章项目管理 第七条纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料： （一）取得土地使用权所签订的合同、协议； （二）国有土地使用权证； （三）建设用地规划许可证； （四）建设工程规划许可证； （五）建筑工程施工许可证； （六）建设施工合同； （七）预（销）售许可证； （八）竣工验收备案表。 第八条纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后，根据税务机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报，向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表 北京发改委立项 辽宁发改委立项；工程规划许可证 安徽工程规划许可证 宁波工程规划许可证 深圳销售许可证 重庆工程规划许可证 浙江审批、备案项目（不许自行划分） 吉林发改委立项；五证/竣工备案证 江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 厦门工程规划许可证 大连企业会计核算单位（税局审核） 广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权 青岛国土、规划审批 西安工程规划许可证/销售许可证 湖北工程规划许可证 海南工程规划许可证 附：各地法规 清算单位确定各地政策规定总结表 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号） 六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）
七、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号） 九、大连的规定（大地税函[2008]188号） 十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号） 十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号） 二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）
无产权车库（位）涉及土地增值税问题 对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。 无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。 （一）普通车库（位） 1.转让——不计收入，不扣成本 按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。 2.作为公共配套设施 作为公共配套设施时，处理方法与有产权配套设施的处理方法一致，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施。 3.自用
《<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>》（山东省地方税务局公告2017年第5号）规定，纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。 《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，如纳税人开发的配套设施由房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。 4.出租 出租又根据出租的期限不同，分为几种情况。 （1）出租期限与商品房同等期限，计收入、扣成本 当出租期限等同于商品房使用期限时，税务机关在土地增值税清算时，视同销售处理。 例如，湖北省地方税务局发布《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）第十七条第四款规定：“对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用”。 （2）出租，不计收入、不扣成本
关于地下车位的土地增值税政策总结 税种: 土地增值税 来源: 新浪博客 日期: 2014-05-07 地下车位变种销售土地增值税总结表 作者:税务律师李利威
关于地下车位的各省法规汇总 1、北京的规定（京地税地[2003]73号） 2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号） 2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号） 4、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义） 5、青岛的规定（青地税函[2009]47号） 6、湖北的规定（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号） 7、河南的规定(豫地税函〔2010〕202号) 8、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2010]106号） 9、江苏的规定（苏地税规[2012]1号） 10、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号） 10、天津的规定（津地税地[2011]24号） 11、西安的规定（西地税发[2010]235号） 12、安徽的规定（安徽省地方税务局公告2012年第2号） 13、新疆的规定（新地税函〔2010〕192号） 14、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 16、大连的规定（大地税函[2008]188号） 17、常州的规定（常地税一便函〔2012〕5号）（常地税一便函〔2013〕2号）（常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读）
18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号） 1、北京的规定（京地税地[2003]73号） 五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入，是否作为房地产转让取得的收入问题。 根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。 京地税地[2003]73号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》发文时间：2003-2-9 2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号） 四、关于停车位收入征收土地增值税问题 房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。 黑地税函〔2010〕33号：黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知颁布时间：2010-5-19 2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 7、房地产开发企业把作为公共配套的地下室，卖给业主当车位，但没有产权，有的开的是销售不动产，有的开的是租赁业发票，是不是不计入销售收入？ 答：房地产开发项目公共配套的地下室建筑面积已分摊到所在项目的业主所购房屋的建筑面积中，在转让时，无论房地产开发企业如何处理，都应当作为转让收入一并计算土地增值税。房地产开发项目的公共配套的地下室成本如单独核算，其建筑面积没有分摊进所在项目的业主所购房屋中，在转让时业主无法取得产权的，是否应当缴纳土地增值税，应视具体情况处理。 南京市地方税务局土地增值税征和政策问题解答发布日期：2010-05-28 3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号） 一、关于出租地下停车位问题 对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
房地产企业土地增值税清算案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和 产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所 取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组 织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也 应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍 抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清 算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不 容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚； 少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分 摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设 需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主 管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项 目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地 增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨 询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，
有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交 管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没 有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此， 笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行 认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交 流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺 子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真 调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产 企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。
十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号） 十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）
二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号） 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文日期： 2006-12-28 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。 津地税地[2010]49号：天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期 2010-07-15 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。 琼地税发[2009]187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2009-12-23 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）
土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)
土地增值税清算指南与纳税筹划 推荐开征土地增值税的目的 （1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。 （2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。 （3）为了提高我国土地的利用效率。 （4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。 主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。 征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号） 提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）： （一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。 （二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。 遏制房价过快上涨的四大手段：
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作 各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。 二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作 改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。 （1）除保障性住房外；保障性住房不预征； （2）东部地区省份预征率不得低于2%； （3）中部和东北地区省份不得低于1.5%； （4）西部地区省份不得低于1%； 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，
旧房转让土地增值税扣除项目分析 旧房转让计算土地增值税关键在扣除项目的确定上，笔者对扣除项目及有关问题作提出自己的意见，供朋友们参考： 什么是旧房？《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条规定：“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”笔者查了一下，河南省的规定很简单：使用一年以下（含一年）的房屋为新房，使用一年以上的为旧房。 经过分析土地增值税暂行条例、实施细则及相关文件规定，笔者认为旧房转让扣除项目有四项： 一、旧房的土地价值。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定，旧房的土地价值包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国有房产（包括国家机关、国有企业等单位）在转让时，一般要求评估。在评估报告中列明土地价值和房屋价值。但在开具发票时，土地价值和房屋价值一般没有分开。该条规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”从规定中可以看出，旧房的土地价值如果想单独扣除，一是必须支付了地价款；二是必须取得支付地价款凭据。除了国有房产，非国有房产（包括民营企业、个人等）很难符合上述条件。 二、旧房的建造价值。按照土地增值税税法的相关规定，旧房的建造价值的扣除，首先选择按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价”扣除。重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。成新度是指旧房的新旧程度，比如有8成新，成新度折扣率就是80%。一处房产经评估如果重置成本为100万元，允许扣除的旧房的建造价值为100×80%=80万元。《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第五条规定“可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”如果纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的,依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条的规定，旧房的土地价值和建造价值可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。如果增值税进项税额允许抵扣的，发票所载金额按照不含税价加计扣除；如果不能抵扣的，按照含税价加计扣除。 三、税金及附加。可扣除的税金及附加包括：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加。营改增之前，还包括营业税。营改增后，由于转让收入为不含税价，因此不包括增值税。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定“对纳