房地产行业土地增值税清算流程及风险控制

土增清算流程及时间
1.将房地产开发企业开发期间各期利润表纳入一张总表分年度列示，结合清算项目土地增值税申报表进行趋势分析，关注开发项目损益、纳税情况与同类企业比较是否异常，清算期间有无对前期开发成本进行大额追溯调整，相关账务处理是否合规；
2.收入审核可以选择同一楼号或类似幢号相近时点销售单价进行比较、与周边开发楼盘同期同类项目相同或相近层数房产单方售价进行比较，分析有无售价明显偏低等异常；
3.检查开发成本分类明细表相关内容填报是否完整、同一单位以相同名称列报，然后对未审金额进行筛选排序，依据重要性原则对计入扣除项目前30名业务项目内容实施详式审核；
4.对单项工程账面单方成本价与类似工程造价指标对比，单价或总额偏高项目进行重点审核，关注纳税人有无签订阴阳合同，有无人为拆分工程量虚增成本；
5.对于建安成本未提供工程结算审核报告，尤其是同一施工单位只有部分项目纳入工程结算审核，关注未纳入工程结算审核工程量是否存在重复或虚增；
6.扣除项目建安成本与预警值进行比较，关注单方成本是否异常，有无正当理由。

项目竣工验收非施工原因跨期较长，建议以单项主体工程竣工验收作为选取预警值参数时点；对部分企业资料缺失或不配合提供开工、竣工报告，可参考每幢楼竣工标识牌公示开工时间、竣工时间；
7.在审核收入和扣除项目时，重点关注关联方交易是否按照公允价值和营业常规进行；同时应当关注企业长期挂账大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

房地产公司税务风险分析及控制措施房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一。

随着社会经济的不断发展，房地产市场逐渐成熟，各种税收政策也在不断调整和完善。

房地产公司在经营过程中存在着诸多税务风险，如果不加以合理的控制和管理，就会面临着各种税务风险带来的经济损失和法律责任。

房地产公司必须认真对待税务风险，加强风险分析和控制措施，确保企业持续稳定的发展。

（一）税务风险分析1.土地增值税风险在房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税务成本。

房地产公司需要合理规划项目开发进度，以最大限度减少土地增值税负担。

应该对土地增值税政策进行及时的了解和分析，降低税务风险。

2.房产税风险房地产公司拥有大量的房产资产，因此面临着较大的房产税风险。

公司需要建立健全的资产管理制度，合理规划资产结构，降低房产税负担。

及时履行纳税义务，避免因为税收违法而导致的风险和损失。

3.企业所得税风险房地产公司的企业所得税负担较重，同时企业所得税政策也较为复杂多变。

公司需要加强企业所得税风险的分析，确保纳税合规，避免因为税收违法而带来的处罚和损失。

4.其他税收风险房地产公司还面临着许多其他税收风险，如个人所得税、土地使用税、印花税等。

公司需要对这些税种的税务政策进行及时了解和分析，并建立相应的控制措施，降低税务风险。

（二）税务风险控制措施1.建立健全的税务管理制度房地产公司应当建立健全的税务管理制度，包括税务筹划、税务风险识别、税务合规等内容，确保公司在税务管理方面能够做到合规、规范和有序。

2.加强税务政策的研究和分析房地产公司应当加强对税收政策的研究和分析，及时了解新的税收政策和法规变化，以便及时调整自身的经营和管理策略。

3.加强会计核算和税务申报的合规性管理房地产公司应当加强会计核算和税务申报的合规性管理，确保公司能够按时、足额地完成各项税收申报，避免因为税收违法而导致的风险和损失。

4.加强与税务机关的沟通和合作房地产公司应当加强与税务机关的沟通和合作，建立良好的合作关系，便于及时了解税务政策和法规变化，同时也能够及时与税务机关协商、沟通，解决税务问题，降低税务风险。

房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。

房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。

下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。

一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。

开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。

2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。

增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。

3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。

税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。

4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。

二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。

2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。

3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。

4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。

5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。

沈阳市房地产开发企业⼟地增值税清算管理⼯作流程沈阳市房地产开发企业⼟地增值税清算管理⼯作流程⼀、受理1.符合《辽宁省房地产企业⼟地增值税清算管理办法》第五条规定的纳税⼈向主管地⽅税务所提出⼟地增值税清算申请后，主管税务所应在收到纳税⼈提交的《⼟地增值税清算申请表》、《⼟地增值税清算材料清单》及有关清算项⽬资料后5个⼯作⽇内决定是否受理。

决定受理的，应向纳税⼈开具《⼟地增值税清算受理通知书》(加盖主管税务局公章，⼀式两份，主管税务所、纳税⼈各⼀份)，同时登记沈阳市⼟地增值税清算台账(附件1)。

对纳税⼈提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，决定不予受理的，应退回纳税⼈重新修改或补充资料，并向纳税⼈出具《⼟地增值税清算补充材料通知书》。

纳税⼈须在收到《⼟地增值税清算补充材料通知书》之⽇起30个⼯作⽇内提供清算补充材料，重新办理税款清算⼿续。

2.符合《辽宁省房地产企业⼟地增值税清算管理办法》第六条规定，主管地⽅税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算。

由主管税务所向纳税⼈出具《⼟地增值税清算通知书》，并按本流程规定办理清算⼿续。

⼆、审核1.主管税务所应⾃受理纳税⼈申请之⽇起90个⼯作⽇内完成清算审核⼯作，不含纳税⼈按税务机关要求补充资料的时间。

2.对能够提供中介机构出具的《⼟地增值税清算税款鉴证报告》的纳税⼈，主管税务所应在15个⼯作⽇内，对出具鉴证报告的中介机构的资质和报告的真实性进⾏审核，对符合要求的鉴证报告，可以采信，开具《税务事项通知书》(附件2)，进⼊补税和退税流程。

对中介机构出具的清算报告不采信的，主管税务所应辅导并监督纳税⼈正确提供鉴证报告。

3.对不能够提供中介机构出具的《⼟地增值税清算税款鉴证报告》纳税⼈⾃⾏清算的，主管税务所接到其提供的清算资料后15个⼯作⽇内，对清算⼯作底稿进⾏审核;审核其提供的证明凭证、资料等是否真实;审核各项报表扣除项⽬内容与相关资料的逻辑关系是否相符等。

第1篇一、前言土地增值税清算是指对房地产开发企业（以下简称“房企”）在土地开发、销售过程中产生的土地增值税进行核算、申报和缴纳的过程。

为确保土增税清算工作的规范、高效，特制定本操作规程。

二、适用范围本规程适用于我国境内所有从事房地产开发业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产投资公司等。

三、清算流程1. 准备阶段（1）收集资料：收集与土增税清算相关的各类资料，包括但不限于土地证、房产证、销售合同、财务报表、税务申报表等。

（2）核实收入：核实销售收入的真实性、准确性和完整性，包括销售价格、面积、赠送面积、车位、物业等。

2. 计算阶段（1）收入确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认销售收入时点、金额。

（2）成本费用核算：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，核算土地成本、开发成本、销售费用等。

（3）扣除项目确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认可扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。

3. 税负计算阶段（1）计算增值额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，计算增值额。

（2）确定适用税率：根据增值额确定适用税率。

（3）计算应纳税额：根据适用税率计算应纳税额。

4. 申报缴纳阶段（1）编制申报表：根据计算结果，编制土地增值税申报表。

（2）申报缴纳：按照规定的时间和程序，向税务机关申报缴纳土地增值税。

四、注意事项1. 严格遵守国家税收法律法规，确保清算工作的合规性。

2. 做好资料收集和整理工作，确保资料的完整性和准确性。

3. 严格按照税法规定进行收入确认、成本费用核算和扣除项目确认。

4. 加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策变化，确保清算工作的顺利进行。

5. 对清算过程中发现的问题，及时采取措施进行整改。

五、附则1. 本规程自发布之日起实施。

2. 本规程由国家税务总局负责解释。

3. 本规程未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。

房地产投资土地使用权的税务风险防控近年来，我国房地产市场快速发展，吸引了众多投资者投身其中。

在房地产投资中，土地使用权是核心资产之一，其交易金额巨大，税务风险也相应增加。

为了降低税务风险，投资者需加强对土地使用权税务问题的关注，并采取有效措施进行防控。

本文将从税务风险识别、税务风险防控策略等方面展开分析，为房地产投资者提供参考。

一、税务风险识别1.土地增值税风险：在土地使用权交易过程中，土地增值税是主要税种之一。

根据我国税法规定，土地增值税应按照增值额计算，但在实际操作中，增值额的确定往往存在争议。

部分投资者为规避土地增值税，可能采取隐蔽交易、虚假申报等手段，导致税务风险。

2.契税风险：契税是房地产交易过程中涉及的另一种重要税种。

根据我国税法规定，契税应按照成交价格计算。

然而，在实际操作中，成交价格往往难以准确确定，容易导致契税缴纳不足或过多。

3.企业所得税风险：房地产企业在开发过程中，可能涉及企业所得税的缴纳。

部分投资者为规避企业所得税，可能采取虚构成本、关联交易等手段，导致税务风险。

4.个人所得税风险：在房地产投资过程中，个人所得税也是需要注意的税务问题。

部分投资者为规避个人所得税，可能采取隐瞒收入、虚构支出等手段，导致税务风险。

5.房产税风险：房地产投资者还需关注房产税问题。

根据我国税法规定，房产税应按照房产价值计算。

然而，在实际操作中，房产价值的确定存在一定难度，容易导致房产税缴纳不足或过多。

二、税务风险防控策略1.合规经营：投资者应遵循国家法律法规，合规经营，确保交易真实、合法。

在土地使用权交易过程中，应严格按照税法规定缴纳相关税费，避免采取不正当手段规避税收。

2.加强税务筹划：投资者可聘请专业税务顾问，针对房地产投资项目的特点，进行税务筹划。

在项目策划、交易结构设计等方面，充分考虑税务因素，降低税务风险。

3.完善内部控制：投资者应建立健全内部控制制度，加强对交易过程的监控和管理。

在土地使用权交易过程中，确保交易价格的公允性，防止虚假交易和逃税行为。

房地产行业土地增值税的清算流程及注意事项作者：张欣来源：《财经界·学术版》2013年第23期摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负，税收作为房地产开发企业外部成本来说，客观上影响了其经济收益。

土地增值税就是较大的影响因素，是影响收益较大的税种之一，如何在土地增值税清算中有效地降低税费而保证企业收益，是当前房地产开发企业桌子思考的问题，因为它关系到自身的生存和发展。

要想解除税收对企业发展的影响，就要合法地、灵活地采用多种措施来改革增值税的缴纳与核算，就要加强对相关法规的总结与掌握，明确其清算条件与纳税主体，做好预先的纳税筹划工作，合理确认收入的同时明确成本扣除项目需要注意的问题。

只有这样才能使企业科学、合理、合法纳税，确保自身的经济利益。

本文针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论，首先分析了其清算流程，然后点明了税收增值税清算的具体过程。

关键词：房地产企业土地增值税清算流程随着城市建设的发展进步，越来越多的人涌入城市，房地产行业随之获得了空前的发展与繁荣，在满足人民群众的住房需求的同时也使得房价的飞速高涨，给居民带来了一定压力。

鉴于这种情况，国家针对房地产行业提出了很多措施加以调控，国家及地方税务机构先后颁布了一系列关于增值税方面的法规，也对应完善了税务的征收工作，达到了对增值税的合理征收。

一、明确土地增值税清算的具体要求，优先备好各项材料土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳：一是房地产各项目彻底被完成、并已经全部售出；二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的；三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用的。

凡是达到了以上条件的，主管税务机关就应该命令其行为主体承担增值税缴纳义务：一是已经建设完毕并被验收的项目，二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他面积已经被出租；三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的；四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有履行增值税缴纳义务的；第四，国家税务机关规定的其他情况。

房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划随着我国房地产市场的逐渐发展，对房地产开发企业来说，所面临的税收风险也越来越高。

其中，土地增值税是房地产开发企业最重要的税种之一，也是一个容易出现风险的税种。

因此，房地产开发企业要认真研究土地增值税的征收标准和风险点，合理规划税务策略，降低税收风险。

一、土地增值税的征收标准土地增值税是指依法对取得土地使用权后转让所得征收的税款。

具体来说，土地增值税是按土地原值和增值部分分别计算和征收的。

（一）土地的原值土地的原值，是指国家对土地作出审批决定时，规定的土地价格。

土地原值是由国家按照法定程序在土地出让前确定的，取得土地使用权时必须依据土地原值计算土地增值税。

土地增值部分是指开发商从土地购置之日起到出售之日所获得的价值差额。

土地增值税的税率是20%。

值得注意的是，在土地转让过程中，房地产开发企业务必注意按规定缴纳土地增值税。

在征收土地增值税时，国家税务总局要求企业在15个工作日内申报并缴纳土地增值税，同时需要在3个工作日内办理税务登记、领取社会信用代码和申请开设企业银行账户。

对于未按时缴纳土地增值税或未按时办理税务登记等情况，国家税务总局将依法采取各种措施，包括罚款、税务处罚等。

开发商在出售商品房时，一般会按照协议约定，将应缴土地增值税的费用由购房人承担。

但是，开发商在协议签订之前的土地增值税如何处理呢？这就需要开发商在计提土地增值税时把握好时机。

在实际操作中，开发商一般会在销售合同签订前将土地增值税计提进销售成本，并在协议中约定购房人承担这部分费用。

然而，如果开发商估算不准，土地增值税计提不足的话，将会导致企业后期追缴土地增值税。

而如果土地增值税计提过多，会导致企业流动资金短缺，影响企业发展。

因此，开发商需要细心的进行风险评估，制定合理的土地增值税计提方案，确保税收风险可控。

（二）土地增值税的税务核定在缴纳土地增值税之前，开发商需要向当地税务局申报土地增值税。

税务局会根据申报资料的真实性及税法要求进行认真审核，而开发商需要协助税务局进行审核。

一、收到税局下发的土增税清算通知书一般要求企业在90天内递交清算资料在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件;其中,土增税应清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续;原则上达到应清算条件的项目,纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续;对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算,可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售预售许可证满三年仍未销售完毕；3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的;根据新规,对于达到可清算条件的项目,销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年,但销售比例达到95%的项目,主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知;备注：企业在自行测算销售比例时,应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内;对于所有楼栋及车位的面积,建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告,2、建设工程规划许可证,3、总规图;二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料;包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证;2、明确项目情况;项目的分期情况,是否存在有争议的地方需要与税局进行协商;项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况,是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋,人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况;3、账务资料的准备;科目余额表、序时账、辅助余额表、成本报表、合同台账等;在准备账务资料时,需要核对合同台账的已入成本数是否与入账金额一致,科目的辅助合同名称与客商是否与合同台账一致,有无存在成本或者合同放错分期的情况;合同台账需要核对是否存在一个合同对应多个分期成本的情况,合同台账中的成本计提数据是否合理;4、与税局沟通需要提供资料的清单及数据的填列方式需要与税局确认清算中所有需要提交的资料清单以及需要使用固定模版填列的资料的电子模版;5、合同与结算资料的准备根据合同台账整理出所需合同的清单,并对应合同清单整理所有已结算合同的结算书;在拿到合同与结算资料后与合同台账进行比对,筛选出结算书的结算金额与合同台账上的入账成本及结算金额差异的部分进行进一步确认,查明差异原因;对于主体工程的合同及结算资料,需要核对是否包含甲供材部分及地下室的成本是否可以单独进行拆分;三、附件资料的提供具体视税局的要求而定凭证所对应的附件包含但不限于银行回单、发票、工程量清单、分段结算书;结算书对应的附件包含但不限于开工令、竣工验收证、结算表、三方确认函、工程图纸四、计算底稿具体实际操作视各个税局的要求来定需要先与税局沟通清算方式,是采用两分法还是三分法1、收入的确认需要与税局确认普通住宅与非普通住宅的区分标准,一般在住建局与税局的网站也能查询到;房屋的销售时间为网签时间,对于不同销售年度有不同区分标准的项目,需要注意房屋的销售时间;备注：目前房屋的网签时间为销售合同编号的前6位,如果两者差异较大需要查明原因,不能直接采用明源系统里的销售时间;2、面积的确认面积的确认顺序为1、确权明细报告或者实测报告2、建设工程施工许可证3、建设工程规划许可证4、总规图;目前南海与韶关的税局的要求是在不同分期间的成本的分摊是根据每个分期的总建筑面积进行分摊即包含架空层等不可售面积,在分期内各个业态的成本需要分摊的部分,依据可售建筑面积进行分摊;车位的面积一般采用建筑面积,如果在实测报告中只有套内面积则采用套内面积;不能办理权属转移登记手续的人防车位的面积依据人防设施竣工备案文件进行确定;3、成本的确认对于能直接按照受益对象归集的成本,则按照受益对象进行归集,无法按照受益对象归集的,则按照不同类型的房地产可售建筑面积进行分摊;1土地成本：需要在分期内分摊的土地成本,可以按照占地面积、建筑面积、基底+占地面积进行分摊;根据新规,国有土地使用权出让合同或其补充协议注明,地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金直接归集到对应的受益对象地上部分或者地下部分;备注：目前税局的操作方式对于可售车位需要分摊土地成本,土地出让滞纳金也可以据实扣除;2开发成本：前期、基础、建安、配套成本按照可售建筑面积进行分摊,对于能直接归属于地上建筑物与地下室的成本要直接归集;人防车位的成本,对于不能办理权属转移登记手续的人防车位,其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内外装修费用的建筑安装工程费中计算;建成后产权属于全体业主所有或无偿移交政府的,其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;机械车位的成本,穂地税函〔2016〕188号文件规定,对出租、自用的机械车位,土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用;其中,机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的,按机械车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊剔除;人防地下车库、机械车位的建筑面积按房地产产权证或房屋面积测量成果报告书记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定;“另共有面积”的分摊原则按照房屋面积测量成果报告书注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定;配套设施的成本：小学、幼儿园等配套设施,如果移交给政府或者产权属于全体业主所有,则可以全额扣除成本,此时需要有移交政府的文件或业主委员会签属的移交文件;否则需要独立归集成本作为不可扣除成本剔除;开发间接费用,分期内所有楼栋均竣工备案后原则上不可以分摊开发间接费用,开发间接费用分摊可以采用建筑面积、开发成本占比、完工进度占比等方式进行分摊,具体分摊方式视每个项目而异;3房地产开发费用利息支出;利息支出如果据实扣除,需要提供贷款合同、金融机构证明,利息支出银行回单和计息单,证明贷款利率不高于商业银行同类同期贷款利率且对应贷款全部用于本项目的开发建设,没有使用于其他项目;如果利息支出小于土地成本和房地产开发成本合计数的5%,建议直接按照比例进行扣除;利息支出据实扣除的分摊方式参考开发间接费用的分摊方式;其他房地产开发费用土地成本和房地产开发成本合计数的5%4相关税金与销售房产相关的营业税、城建税、教育及地方教育费附加和堤围防护费均可以按照收入金额计算扣除;新规明确规定列入“税金及附加”科目核算的,与房地产转让相关的税金可以扣除,故目前营改增之后的产权转移的印花税可以扣除;五、其他注意事项1、每个项目需要结合楼盘的具体情况进行不同分摊方式的测算,对于普通住宅增值率接近20%的情况,需要调整相应的分摊方式;例1、主体工程合同对应的是部分楼栋,如果该部分楼栋没有地下室,该主体合同所对应的全部成本可全额分配给地上建筑物,不用分摊给地下室;或者存在地下室的主体合同中,地下室是单独进行结算,则地下室的成本可单独归集;例2、户内外装修、园林、绿化等成本可只分摊给地上建筑物;2、对于存在结算金额与入账成本数有差异的情况,如果为赶工奖等原因导致的入账成本金额大于结算金额,则结算资料可暂时先不提供;对于其他情况需要查明是否存在分段结算或补充结算等情况;3、代收费用的处理如果代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,地计算增值额时不允许扣除代收费用;代收费用一般包含城市基础设施配套费、墙体材料专项基金、白蚁防治费、门楼牌费等;4、开发间接费用中,属于前期物业费用、财务顾问费等应归属于期间费用的成本,一般不允许扣除;对于非项目部门用电、用水、工资等支出,存在不允许扣除的情况;5、红线外支出,发生于红线外的类似人行天桥等建筑的成本,一般不允许扣除,如果存在政府要求企业必须建立,或者在开发立项时明确注明建造相关建筑的文件,可以争取扣除;6、成本计提数,清算初稿中应包含成本计提数,待税局后期调整时按照扣除后期取得发票后的金额进行剔除;7、根据新的土增税申报表,房地产开发成本五个一级分类下新增加了二级分类,企业在填列申报表时需要按照二级分类明细进行填列;现部分税局要求填写房产工程造价数据采集表,税局依据企业提供的造价数据采集表和土增税清算可扣除成本金额,计算对应二级分类明细下的施工成本,与当地公布的土地增值税扣除项目金额标准进行比对;如果施工成本超过当地标准,需要额外提供材料进行解释说明;六、申报注意事项1、根据新规,在企业提交土增税清算资料给税局的同时,需要按照企业提交的预计补缴土增税金额进行预申报入库,在税局审核完毕清算资料出具清算结论时,再进行补充缴纳或者退税;对于需要补缴土增税的项目,在提交清算资料给税局之前需要将资料报集团审批;2、税局出具交换意见稿后,出具清算结论之前,需要提前准备好向集团报审的资料,待清算结论出具后即时报集团审核;。