会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程

中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》的通知中税协发【2011】110号各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会：2007年12月29日，国家税务总局发布《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发[2007]132号)。

根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)等相关政策的变化，中税协于2011年协同纳税服务司修订完成《土地增值税清算鉴证业务准则(报审稿)》，并根据准则“报审稿”相应修订完成《土地增值税清算鉴证业务操作指南》。

鉴于此项准则的发布条件尚未完全成熟，为及时规范指导注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，并通过实践为制订该准则提供经验，现将准则“报审稿”及其操作指南和工作底稿(报审稿)中关于实务操作的基本内容以“指导意见(试行)”的形式予以下发，并将执行中的有关事项说明如下：一、《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》充分依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》(国税发[2009]149号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)和《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，按照新修订的《注册税务师执业准则制订工作规划纲要》(中税协发[2011]061号)兼顾实体业务与程序技术的思路，调整了土地增值税清算鉴证的关注重点和程序，特别增加了证据采集要求，为注税从业者开展土地增值税鉴证业务提供具有可操作性的指导规范。

二、请各地方税协及时印发“指导意见(试行)”，并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究，贯彻执行。

各地税务师事务所承办土地增值税鉴证业务时，要遵照执行本“指导意见(试行)”。

在执行中出现的问题和修改建议，请向中税协(准则部)反映，以供中税协协助总局制订该准则参考。

三、总局正式发布《土地增值税清算鉴证业务准则(修订稿)》后，《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》即同时废止，中税协也将正式发布《土地增值税清算鉴证业务准则操作指南(修订稿)》。

⼟地增值税清算前准备⼯作⼟增税清算前的准备⼯作关系到清算税负的⾼低，对清算结果有决定性的影响。

做好清算前期准备⼯作就是要做到⼼中有数，有的放⽮。

⼀、清算资料务必详尽在准备阶段务必收集详细的清算资料，并同时设计⾄少两个以上的清算⽅案，通过税收筹划选取对企业最有利的⼀个清算⽅案并全⼒以赴争取达成。

⼟地增值税清算过程中税务局会要求项⽬提供很多相关资料，项⽬应该提前了解清楚，提前着⼿资料的收集和整理⼯作。

各地区的税务机关要求的资料，可能根据地域的不同⽽有不同的要求，但⼤致可以归纳为以下⼏⼤类：①⼟地取得环节资料：⼟地取得信息、完税信息、拆迁相关信息、有关⼟地成本的相关凭证及其他相关资料等；②项⽬⽴项环节资料：项⽬⽴项批准⽂件、建设⽤地规划许可证、建设⼯程规划许可证、建筑⼯程施⼯许可证等；③建筑施⼯环节资料：开发成本费⽤、重要合同管理（50万以上）、以及其他相关资料等；④预售销售环节资料：房源信息登记、销售合同登记、房款收取结算登记、房地产销售合同及不动产发票、销售明细表等；⑤竣备验收环节资料：⼯程综合验收报告、⼯程竣⼯验收备案证、房屋⾯积实测报告等。

⼆、加强与中介机构的沟通加强与中介机构的沟通争取对公司最有利的清算⽅案。

税务机关为了规避执法风险⼀般会要求公司聘请第三⽅税审事务所介⼊⼟地增值税清算，并出具清算报告供税务局作为参考。

⽽第三⽅税审事务所⼤多与税务机关有长期合作的关系，我们应利⽤中介机构争取对公司最有利的清算⽅案。

在第三⽅税审事务所进场前，项⽬应该根据税法的相关规定，提前对项⽬的⼟增税清算数据进⾏摸底测算，了解并选择对项⽬更有利的分摊⽅式，并对发现的风险提前进⾏预警和解决。

⼟地增值税测算数据主要包含两⼤块，⼀是房地产收⼊，⼆是扣除项⽬。

项⽬在测算过程中需要对以下总结归纳点进⾏重点关注：1、转让房地产收⼊1⼟地增值税需要区分物业类型分别进⾏数据统计和测算。

按照税法要求，物业类型分为：普通住宅、⾮普通住宅、⾮住宅开发产品；2测算过程中，需要使⽤到⼟地⾯积、建筑⾯积、可售⾯积、已售建筑⾯积等⾯积数据。

学习《安徽土地增值税清算管理办法》的心得合肥市地税局高新分局张庆虎安徽省地税局于2017年9月11日发布了《安徽土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》，同时发布了《〈安徽省土地增值税清算管理办法〉解读》（以下简称《办法解读》），《办法》从项目管理开始到清算申报、清算审核、滞纳金加收、清算后再次退税各环节都进行了详细的规定，《办法》细化了187号文、91号文规定，有许多的亮点和创新突破，值得认真研读。

1、明确发改委（或相同的职能部门）备案的项目为清算项目；2、房屋登记簿记载属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以判定公共配套设施；3、只有实际支付的土地款、开发成本（不含开发间接费）、利息才可以扣除；4、项目外售楼部等作为销售费用扣除；5、非金融机构贷款利息可以扣除；6、纳税人清算时不得扣除的项目于清算后3年内可以补救措施，即清算申报时未取得于清算后取得扣除凭证可重新计算并办理退税；7：巧妙地设计清算后转让房产可以扣除的税金的计算公式，避免营改增前后扣除不一的影响；8：会计师事务所等中介可以接受纳税人委托鉴证也可参与政府购买服务审核清算申报；9：重申了转让精装修房产收入不含家电、家具等货物收入，强调了新房旧房划分标准，废除了583号文；10：明确了税务机关专人、专岗、按月采集与开发项目同步的项目管理信息；明确了应清算及可清算“90日”（不是工作日）的申报期限及主管税务机关90日内审核责任等。

《办法》是安徽省地税局土增税政策之集大成之作，可操作性很强。

办法至少有7大亮点规定，7大突破创新，实施清算新政策，必将对征纳双方产生深远的影响。

一、《办法》的7大突破创新１、涉税中介代表税务机关征税《办法》第三十二条：主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

该条是突破《征管法》的创新规定。

税务机关购买涉税专业服务机构服务，其实质是中介机构代表税务机关履行税务机关的税款征收的职能，《征管法》第二十九条：除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。

⼟地增值税清算实例是怎么样的⼟地增值税是⼟地流转过程中，对增值额的部分征收的税。

⼟地增值税是预防房地产⾏业暴⼒的⼀个措施，房地产开发商在开发完之后需要进⾏⼟地增值税清算，那么⼟地增值税清算实例是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答。

⼟地增值税清算实例(⼀)案件来源根据⼟地增值税清算专项⼯作的安排，我所接收A房地产公司委托，对A房地产开发有限公司开发的房地产项⽬⼟地增值税进⾏清算。

(⼆)被清算纳税⼈及开发项⽬的基本情况A房地产公司是有限责任公司(法⼈独资)，注册资本1000万元。

该项⽬属于商品房开发，占地⾯积8,352.00平⽅⽶，于⼆00九年三⽉之前分两次分别取得。

项⽬建设规模：该项⽬建筑总⾯积为19,353.00平⽅⽶。

可售商品房⾯积为18,764.44平⽅⽶，其中：普通住宅17,436.76平⽅⽶，⾮普通住宅1,327.68平⽅⽶。

项⽬销售情况：该商品房截⽌清算基准⽇⽌，已售商品房(含视同销售的⾯积)⾯积为17,334.86平⽅⽶，其中：已售普通住宅为17,334.86平⽅⽶，已售⾯积占可售⾯积(含视同销售的⾯积)⽐例为92%。

(三)实施清算的⽅法和⼿段我所接受某房地产关委托后，成⽴了清算⼩组，到实地进⾏清算，清算的⽅法主要采⽤逆查法和抽查法及核对法相结合，认真核对该纳税⼈的财务报表、银⾏对账单、总账、明细账、银⾏贷款合同及利息结算单、项⽬施⼯许可证、规划许可证、预售许可证、⼯程预算及决算报告，并根据该公司提供的销售明细表抽查2-3个楼盘对不同开发产品的销售⾯积、销售⾦额进⾏核实。

(四)清算中发现的问题和研讨1、通过审核“预收账款”明细账，发现该企业提供的销售明细表中对于普通住宅和⾮普通住宅的认定标准存在问题。

企业提供的“预收账款”明细账中只有销售⾦额，没有对应的每套房屋的⾯积，企业提供的销售收⼊明细表有销售的⾯积和⾦额，但没有销售的时间，清算组⼈员通过抽查销售合同、预售证、房屋测绘所测量数据、现场实地勘查等，审核并确认房地产开发⼟地⾯积、建筑⾯积和可售⾯积，核对不同开发产品的销售时间、⾯积、⾦额，着重对销售明细表中普通标准住宅的⾯积和⾦额进⾏审核。

广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发…2006‟187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发…2009‟91号）等规定，制定本规程。

第二条本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

第三条本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和主管税务机关的要求，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。

主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条税务机关要建立和完善与同级发展改革、国土、建设规划、房管等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。

税务机关可聘请注册税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。

税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。

第六条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（三）直接转让土地使用权的。

（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

土地增值税清算鉴证业务操作指南根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。

第一章清算鉴证业务准备第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。

评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。

（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。

对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。

在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。

（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。

避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。

应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。

（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。

对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。

应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。

第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。

（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。

广东省地方税务局土地增值税清算管理规程(暂行)【法规类别】税收综合规定【发文字号】广东省地方税务局公告2014年第3号【发布部门】广东省地方税务局【发布日期】2014.05.14【实施日期】2014.07.01【时效性】已被修改【效力级别】地方规范性文件【修改依据】国家税务总局广东省税务局关于公布税费规范性文件清理结果的公告广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）（广东省地方税务局2014年5月14日以广东省地方税务局公告2014年第3号发布自2014年7月1日起施行）第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，制定本规程。

第二条本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

第三条本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和主管税务机关的要求，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。

主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条税务机关要建立和完善与同级发展改革、国土、建设规划、房管等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。

税务机关可聘请注册税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。

税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。