别墅区物业管理方案
第一部分项目概况
一、地理位置及占地面积：
二、区内环境：
三、房屋特点：
四、配套设施：
五、交通条件：
六、物业管理：
第二部分物业管理服务内容
服务项目服务内容服务标准
（一）工程服务园区内房屋小、中、大维修服务
1.小修：
1）完成日常小修任务指标：
2）房屋小修、急修、及时率100% ；接到维修单10分钟赶到现场；零修及时（24小时）完成’急修不过夜：
3）小修合格率达100% :
4）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。
2.中修：保持房屋完好率100% :房屋外观：保持完好，无破坏立面，整洁，无涂
污处，无违反规定私搭乱建现象:
3.维修工程质量合格率达100% :分项检查、结合部位，严格把关：按照工序一步到位，杜绝二次返工现象：
4.住户满意率达到98%以上：
（-）设备设施管理园区内公共设备设施管理
1.公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率100%
2.设备设施维护良好，运转正常，安全无事故隐患达100%
3.设备设施保养、检修制度完备率达99% :
4.消防系统设备完好无损坏，可随时启用：
5.道路畅通，路面平坦，无积水，无塌陷：完好使用率99%以上，无随意占道, 无改变使用功能：
6.排水管、沟完好率99% :排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，定期检查一次/月：
7.路灯、庭院灯灯具完好率100% ,无损坏，定期维护保养、清洁，每月一次。
8.公共文化娱乐、休闲设施完好率100% ,确保设施的使用功能，定期维护，
每月检查一次：
9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏：
（三）装修管理监督业主和住户選照有关规定进行装修
1.审查装修单位相关资质、证件合格率达到100% :
2.检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求：
3.监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不可更改项目进行
装修施工监督率100% :
4.建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接：
5.装修时间固定，不影响他人，不超时施工：
6.每日三次做到巡视装修现场，监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符：
7.检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。
（四）保洁服务园区道路环境的日常清洁保养
1.24小时卫生保洁制：
2.园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率100%：
3.园区内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99.6%
4.垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次；
5.垃圾箱每日清洁一次，每周清洗二次：
6.地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，自行车棚整洁无杂物、无蜘蛛网，
无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上；
7.所有公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上：
8.园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度1%以下。
（五）绿化管理园区内花草树木绿地日常养护和管理
1）绿化完好率100% ；植物配置基本合理，乔灌花草齐全，园区内绿化布置优美，花草树木与建筑协调一致，基本无裸霧土地：绿地覆盖率超过40% :
2）有多种树种，有一定数量的耐萌灌木，耐萌宿根花卉、草坪’有一定的立体绿化，衬托美化环境：
3）花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死权，及病虫侵害现象：
4）树木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下：
5）树木无钉拴捆绑现象；
6）绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。
（六）保安服务维持园区公共秩序及住户安全
1）园区实行封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所配合，维护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问；
2）巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门; 3）
被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率 1 %o以下，年度无重大刑事案件、
重大火灾和交通事故发生：
4）遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施：危险
处设有明显标记和防范措施：
5）保安人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；
6）违章发生率1%以下，处理及回访率100%。
（七）消防管理园区的日常消防管理
1 ）园区消防设施完好率100%，消防供水率100% :系统设施完好，定期定人检查维护，对消防供水系统定期试水试压：
2）火灾发生率1 %以下，有防范措施，定期进行安全教育、培训，保证工作
人员掌握基本消防技能，合格率达到100%：
3）制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理,定期巡视检查，使之合格有效.
（八）车辆交通管理园区内提供车辆管理
1 ）提供车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100% ,认真检查进出车辆及车辆
凭证：
2）车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记：
3）车辆无鸣笛叫人，违章率低于1 %。以下：
4）人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。
（九）档案资料管理建立园区公共档案资料
1 ）建立计算机资料库，档案齐全，档案建立与完好率100% ,有物业管理费
用的收缴和使用记录，工作日记整洁真实：
2）房屋有总平面图、地下管网图规划批准文件、竣工接管验收档案，（验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人防、设备竣工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符：
3）有1/10001比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、
市政设施管网规划图、绿地规划图以及园区的详细规划说明书和环境预评价
书：
4）有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住园区情况表、
房屋安全普查统计表：
5）有历年房屋完损等级评定记录，房屋及设备大、中、小修和检查记录，设
备设施运行记录：
6）公共维修基金的提存和使用记录。
（十）代收代缴服务代收、缴费服务
1 ）熟悉收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电气费的收费标
准、计算方法：
2）熟悉抄看水电气表,正确读表，计量准确（准确率100%）并提供凭证：
