成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案2019年

商业综合体的营销策略及应⽤商业综合体的营销策略及应⽤摘要：消费享受化与业态多样化，引导着商业地产的变⾰与发展，形成了休闲商业聚集新形态——商业综合体，如北京798艺术区、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、银泰的百货转型、⾼邮的波司登世贸⼴场、成都锦⾥、等等，都成为了代表城市品牌与⽣活⽅式的标志区。

商业综合体代表着各种休闲需求的实现。

⽆论是⽂化娱乐、商业办公、商务招待、教育运动、选货购物健体美容，都能够通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。

本论⽂旨在研究商业综合体的概念、发展现状、并以⼀⼆线城市、三四线城市的商业综合体为例，摸索商业综合体未来的营销策略。

关键词：商业综合体；银泰；万达The marketing strategy and the application of the commercial complexAbstract: business diversification and enjoyment of consumption, guide the upgrading and transformation of commercial real estate, the formation of a new creation of leisure businessgathering -- commercial complex, such as the Gaoyou World Trade Plaza, Wanda Bosidengcomplex, Yintai department store transformation, Shanghai new world are gathered, ChengduJinli Street, Beijing 798 Art Zone and so on, both as a representative of the city brand andlifestyle logo area. The commercial complex represents a variety of leisure demand. Whether it is commercial office, entertainment, education, sports, fitness and beauty business entertainment, selected goods shopping, are available through the "consumption function +mode + commercial space" innovation. The concept, development status, this paper aims to study the commercial complex and a second tier city commercial complex, the three or four line of the city as an example, explore the future marketing strategy of commercial complex.Keywords: intime; Wanda Commercial Complex;1.前⾔2014年4⽉26⽇，临海银泰城开业。

成都某项目营销策划方案目录一. 项目概况3 1.1 地理位置3 1.2 地块状况3 1.3 地块规划要点4 二. 宏观市场分析6 2.1 政策环境6 2.2 成都房地产市场总体运行状况7 三. 市场竞争分析8 2.1 板块竞争分析8 2.2 高新西区现状及发展趋势10 3.3 竞争物业分析11 四. 项目SWOT分析19 4.1 S-优势分析19 4.2 W-劣势分析20 4.3 O-机会20 4.4 T-威胁21 五. 项目分析21 5.1 项目规划特点21 5.2 项目户型供应22 六. 目标市场分析23 6.1目标客户特征及需求分析23 6.2目标客户信息来源分析25 七. 项目营销策略25 7.1 整体策略25 7.2 宣传策略25 7.3 推广策略28 7.4 价格策略28 7.5 付款方式及折扣建议30 7.6 通路策略30 7.7 销售时机建议32 7.8 推案策略33九、销售部人员配置及培训计划34 9.1 销售部人员配置35 9.2 销售部工作职责及范围35 9.3 培训计划35 十媒体执行计划37 10.1 以十月份为开盘时间来进行倒计时核算37 10.2 （5月中旬6月中旬）项目地块炒作阶段37 10.3 （6月中旬7月上旬）企业品牌炒作阶段41 10.4 （7月9月）国际社区形象树立阶段42 10.5 （910月）一期形象建立阶段44 十一营销费用预算46 11.1 总营销费用预算46 11.2 营销费用的拆分46 11.3 宣传推广费用概算46 一. 项目概况 1.1 地理位置本项目地块位于成都**区门户，**路与**路之间，属成都市区规划范围。

项目南临**路，东侧紧邻**线沿线（连接成灌高速），北面为**渠，西接规划30米道路中线，毗邻摸底河。

在整体方位上，项目位于成都城西生态走廊带上，处于上风上水之地，具有天然的环境优势。

1.2 地块状况项目地块规划总面积为132.42公顷（1986亩），其中代征用地11.67公顷，为175亩。

（营销策划）成都市项目营销策划案成都市xxxx项目营销策划案目录前言第一节市场分析一、现阶段成都市房地产市场基本状况二、成都市同类住宅调查统计三、消费者分析第二节项目概况一、项目区位二、项目周边环境三、项目简况第三节“xxxx”项目分析一、SWOT分析及营销思路提炼1.1SWOT释义1.2SWOT分析意义1.3SWOT分析作用1.4SWOT矩阵分析2.总思路提炼二、项目价格策略分析三、核心价值分析第四节推广策略界定一、目标消费群界定二、卖点界定第五节广告策略一、广告宣传目的二、总体策略三、要树立的形象四、分期广告的整合策略五、广告主题及口号第六节营销活动建议营销渠道及人员促销建设第七节媒体策略一、媒体目标二、目标受众三、媒介策略四、媒体分析及选择五、广告预算及分配第八节方案说明一、建议二、附（广告脚本）前言任何营销策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。

本方案在于为“xxxx”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。

在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“xxxx”项目的资源问题与机会，以达到或超出“xxxx”的原定销售计划。

在最短的时间以最有效的运做方式来实现本项目价值最大化。

第一节市场分析一、成都市房地产市场基本状况1、成都楼市趋势今年开年，成都房地产开局良好。

年初，开发商就大量购置开发用地，因而开发用地也较为充足，截至二月底，开发商拥有的开发土地存量已达7521亩。

今年前两月，成都市房地产开发共完成投资42.85亿元，同比净增投资17.26亿元，增幅高达67.5%，实现良好开局。

分析今年前两个月的房地产发展，主要有以下几大明显特点：特点1：土地购置费成倍增长今年成都房市前景依然灿烂，开发商继续看好今年成都的房市，充满信心。

年初，开发商之间就打响了对土地的争夺战，大量购置开发用地，仅前二个月购置的土地面积就达到94.79万平方米，增长32.5%，用于土地购置的费用高达20.34亿元，增长3.4倍，占开发投资的比重高达47.5%，这也是房地产开发投资大幅增加的主因。

成都南延线商业综合体市场调查分析报告经营部2013。

2.25目录一、调查范围二、区域概况1、2012年成都经济运行概况2、天府新城规划发展概况3、2012年成都房地产市场概况三、楼盘详情1、天府大道北段（三环路至府城大道之间）2、天府大道北段（府城大道至绕城）3、天府大道中段（绕城至华府大道）四、商业状况1、南延线现有商业业态情况2、2011年成都零售业发展报告摘要五、调查分析一、调查范围成都市南延线天府大道两侧；三环路以南，剑南大道以东，红星路(科华路）延线以西，华阳绕城（华府大道）以北。

（上图：调查范围示意图）二、区域概况1、2012年成都经济运行概况2012年，成都完成地区生产总值8138.9亿元,比上年同期增长13.0%.其中第一产业增加值348.1亿元，增长3.8%;第二产业增加值3790.6亿元,全部工业增加值3149。

6亿元，分别增长15。

6％和16。

5％;第三产业增加值4000.3亿元，增长11.5%。

●工业生产较快增长全市规模以上工业企业累计完成增加值2589.0亿元，增长17.2%。

电子信息产业规模迅速扩大，随着英特尔、戴尔、联想、德州仪器、富士康、仁宝、纬创等IT制造业龙头企业相继投资建厂和竣工投产,电子信息产业全年实现增加值582.7亿元，增长33。

3％。

汽车产业增势强劲，一汽大众、一汽丰田、吉利等整车项目陆续达产和扩能，2012年汽车产业实现增加值295。

9亿元，增长42%。

●固定资产投资稳定增长全市固定资产投资完成5890。

1亿元,增长17。

7％。

房地产开发投资完成1890.0亿元，增长18。

5％。

天府新区项目投资1400.0亿元，增长48.9％.●消费品市场平稳运行全市实现社会消费品零售总额3317.7亿元，增长16。

0%。

●财政收入稳定增长，金融业发展良好全市地方公共财政收入781.0亿元,增长18.9％,其中税收收入571.6亿元,增长17。

3%。

公共财政支出982.3亿元,增长15.8%。

目录目录 (1)前言 (9)行销传播目标 (11)第一部分某某商业公园市场背景分析 (12)一、项目概况 (13)二、开发商背景简介 (17)三、市场环境分析 (17)四、项目的SWOT分析 (20)五、目标市场定位 (24)六、项目定位 (32)七、开发构想 (42)八、项目功能划分建议 (49)第二部分某某商业公园市场行销战略 (60)一、什么是“投资组合计划” (61)二、“投资组合计划”的具体实施可行性分析： (67)三、推出本计划的市场效应分析 (70)第三部分某某商业公园整合传播战略 (71)一、某某商业公园品牌的建立及认同 (72)二、阶段性传播策略 (74)（一）传播阶段划分： (74)（二）具体阶段传播策略： (75)（三）、广告阶段运作 (79)（四）、项目预算 (87)三、传播诉求策略 (90)（一）、诉求对象 (90)（二）、诉求重点 (91)（三）、诉求方法 (93)（四）、诉求表述 (95)第四部份某某商业公园媒介传播企划 (110)一、传播背景 (111)二、媒体传播目标 (111)三、广告传播对象特征 (112)四、媒介传播要点 (113)五、媒体策略 (114)六、平面媒体的优点 (114)七、媒体选择及依据 (116)八、新闻炒作 (118)九、媒介策略—行程策略 (120)十、媒体排期计划 (124)十一、费用分配 (128)附件 (138)? 附件一 (139)? 附件二: (144)前言成都某某商业公园是由成都某某商业广场开发经营有限公司开发经营的大型商业项目，并委托四川奥莱特广告传播股份有限公司对其项目进行广告传播的战略规划。

本企划方案结合某某商业公园的项目特点，旨在更加突出广告传播的目标顾客区隔性与实效性，以配合销售工作的顺利展开。

本企划案包括市场背景分析、市场行销传播战略、整合传播战略和媒介传播企划四大部分，为全程广告传播运动提供策略上的指引。

行销传播目标短期内树立“某某商业公园”在同类市场的领导品牌形象在传播周期内使“某某商业公园”达到80%的销售目标为“某某商业公园”确立全新的经营策略，快速打开市场局面，获取项目销售的全面成功让“某某商业公园”之项目概念和独特卖点为目标顾客所认同通过广告传播的表现激发目标顾客的购买欲望与动机第一部分某某商业公园市场背景分析一、项目概况某某商业公园位于成都市城南，所处地理位置属于成都市高尚住宅区中心，总占地面积达54000平方米，总建筑面积为91000平方米。

蓝灵·时代欣城营销筹划方案第一局部：工程概况1、工程四至：位于安岳县城建设路喻家沟：东至：旺家沟南至：建设路西至：千佛寺公路北至：山顶农田2、工程主要技术指标：总占地面积：84429平方米总建筑面积：83468平方米商业面积：14758平方米住房面积：54419平方米别墅面积：2400平方米娱乐城面积：7328平方米文化馆面积：1500平方米影剧院面积：3063平方米建筑容积率：0.989 建筑密度：22.9%建筑层数：2-6层绿地率：40.8%车位：218个销售部面积：402平方米地下车库面积：2000平方米3、开发公司：成都蓝灵房屋开发蓝灵·时代欣城：由成功开发“泰兴公寓〞、“近郊名居〞、“南华苑〞的蓝灵房地产开发公司开发。

蓝灵房产实力雄厚，具备开发本工程的经验和技术力量。

公司秉承“建一项工程，树一座丰碑〞的品牌理念，坚持“建精品工程，树优良品牌形象〞的开发理念，使蓝灵在短期内成为房产行业的品牌企业。

承建商：中国核工业华兴建设公司建筑设计：四川省经纬建筑设计园林建设：成都华西园林绿化建设工程第二局部：工程区域地产走势分析：1、安岳地产大势：1〕安岳地产走势向规模化开展2〕安岳地产走势向配套化开展3〕安岳地产走势向品质化开展独栋——小住宅群——海慧花园4〕安岳地产走势向生态型开展无绿化——有绿化——大面积绿化——超高绿化2、安岳地产户型、面积分析1）可类比工程户型面积配比结论：安岳地产〔住宅〕以100—135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。

2）安岳地产〔住宅〕销售价格分析：单位：元/平方米结论：安岳地产目前售价在500—800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水平。

3〕安岳地产〔商铺〕销售价格分析：单位：元/平方米结论：安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700--4000元/平方米。

第三局部：蓝灵·时代欣城形象定位：一、工程形象定位要求：a 顺应市场要求b 超越本地地产同质化c 符合开发公司经营理念、到达工程优质化d 符合开发公司品牌塑造e 满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准工程形象定位：商业工程：打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路〞式商业步行街。

新希望品牌策划书3篇篇一《新希望品牌策划书协议书》甲方：[甲方公司名称]法定代表人：[甲方代表姓名]地址：[甲方公司地址]联系方式：[甲方联系电话]乙方：[乙方公司名称]法定代表人：[乙方代表姓名]地址：[乙方公司地址]联系方式：[乙方联系电话]一、合作内容1. 乙方将为甲方提供新希望品牌策划服务，包括但不限于品牌定位、品牌形象设计、品牌传播策略等。

2. 乙方将根据甲方的需求和目标，制定详细的品牌策划方案，并与甲方进行充分沟通和协商，确保方案的可行性和有效性。

3. 乙方将负责品牌策划方案的实施和执行，包括但不限于广告宣传、活动策划、媒体合作等，确保品牌推广的效果和影响力。

二、合作期限本协议的合作期限为[具体合作期限]，自协议生效之日起计算。

三、费用及支付方式1. 甲方将向乙方支付品牌策划服务费用，具体费用根据乙方提供的方案和报价确定。

2. 甲方将在协议签订后的[具体支付时间]内支付[具体支付金额]的预付款，剩余费用将在品牌策划方案实施完成后的[具体支付时间]内支付。

3. 乙方将提供正规发票给甲方，甲方将按照发票金额进行支付。

四、双方权利和义务1. 双方将保持密切沟通和合作，共同推进品牌策划工作的顺利进行。

2. 甲方将提供必要的支持和配合，包括但不限于提供相关资料、协助乙方进行市场调研等。

3. 乙方将保守甲方的商业秘密和机密信息，不得向第三方泄露。

4. 乙方将按照协议约定的时间和质量要求完成品牌策划工作，如因乙方原因导致工作延误或质量问题，乙方将承担相应的责任。

5. 甲方有权对乙方的工作进行监督和评估，如发现问题，甲方有权要求乙方进行整改。

五、违约责任1. 如一方违反本协议的约定，应向对方支付违约金，并赔偿对方因此遭受的损失。

2. 如因不可抗力等不可预见、不可避免的原因导致一方无法履行本协议的约定，该方不承担违约责任，但应及时通知对方并提供相关证明。

六、协议变更和解除1. 本协议的任何变更和解除需经双方协商一致，并签订书面协议。