恒大地产·淮安青浦丶清河区地块研究报告

江苏·淮安清浦新城C21地块商业项目可行性分析报告上海房地产顾问有限公司上海房地产策划营销有限公司2012年7月27日目录编制背景 (3)一、项目概况 (4)（一）项目基本情况 (5)（二）项目背景及建设必要性 (6)二、市场调查 (8)（一）调查目的 (9)（二）调查内容 (9)（三）调查区域 (10)（四）项目投资环境分析 (16)（五）房地产市场调查 (23)（六）区块房地产竞争对手分析 (27)三、项目定位 (51)（一）项目定位导向 (52)（二）项目定位原则 (54)（三）产品定位 (57)四、项目经济测算 (60)（一）各方案经济效益测算 (62)方案一：纯商业模式开发：清浦国际商业广场（容积率3.0） (62)方案二：商住综合体开发：清浦新城商住新典范（容积率3.0） (69)（二）方案汇总对比综合分析 (76)（三）总结分析 (79)（四）客户定位 (82)（五）SWOT分析 (85)五、项目规划设计方案建议（暂略） (87)六、项目开发风险和主要对策 (88)（一）项目风险分析 (89)（二）控制风险对策 (89)七、项目综合评价 (91)（一）社会评价概述 (92)（二）社会影响分析 (92)八、报告结论与建议 (95)编制背景（一）调研报告名称《江苏·淮安清浦新城C21地块商业项目可行性分析报告》（二）调研报告编制对象江苏·淮安清浦新城C21地块（三）调研报告编制单位上海房地产策划营销有限公司（四）调研报告编制依据1、国家相关政策、法规；2、公司房地产数据库；3、走访记录，周边市场调研数据、资料；4、政府相关部门；5、相关政府网站；(五) 调研报告编制目的从地块现状出发，结合当地市场发展、未来城市规划和经典个案的成败经验等，提出针对目标地块的项目定位及可行性分析。

（六）调研报告编制时间报告调研数据有效性截止至2012年7月；报告编制时间截止至2012年7月一、项目概况（一）项目基本情况本项目地块位于淮安市清浦区，占地78亩，土地性质为商住用地；地块东临淮海南路，南靠枚乘路，西接毓秀路，北贴迎宾路；项目周边地块实景：（二）项目背景及建设必要性项目背景：清浦现代商务集聚区位于淮安市南部，以做优老城、做靓新城、做强园区三大板块打造主城区城市客厅，以轴线开发，节点辐射的方式将城市功能导入景观空间，为社会各种活动提供空间舞台。

淮安市房地产市场调查报告学院:土木工程与建筑学院专业:工程管理0902学号:0120906240233姓名:蒋梅指导教师：陈伟日期:2011年7月18日-8月14日目录第一章房地产市场环境调查 (5)1.1国家政治法律大环境 (5)1.2淮安市区域环境 (5)1.3淮安房地产市场供应与需求状况分析 (7)第二章．房地产市场需求和消费行为调查 (8)第三章．房地产产品调查 (19)3.1投资结构——写字楼及商业相对较小 (19)3.2住宅销售情况—07年销售火爆，08年观望，09年大步超越 (19)3.3住宅产品分析 (20)3.4商业地产分析 (20)3.4商业物业市场特征分析 (21)第四章房地产市场价格调查 (21)4.1成本因素 (21)4.2需求及供给因素 (22)4.3房地产开发商自身因素 (22)4.4政策因素 (23)第五章营销推广手段调查 (23)第六章重点项目调查 (24)第七章房地产市场竞争调查 (26)第八章结论 (31)前言1.城市概况淮安位于江苏北部，淮河下游。

北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。

南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。

处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优越。

淮安市下辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，共117个乡镇，11个街道办事处、241个居民委员会。

总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。

其中市区建成区面积95平方公里，人口达到95万人。

2.自然条件淮安市地处黄淮平原和江淮平原，无崇山峻岭，地势平坦，地形地貌以平原为主，只有市境西南部的盱眙县有丘陵岗地，地势较高。

境内河湖交错，水网纵横，京杭运河、淮沐新河、苏北灌概总渠、淮河入江水道、淮河入海水道、古黄河、六塘河、盐河、淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖、高邮湖、宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间。

淮安XX置业发展有限公司XX国际商业广场XX住宅项目可行性研究报告目录第一章总论 ......................................................................... 错误！未定义书签1.1项目名称及承办单位.............................. 错. 误！未定义书签1.2可行性研究报告编制依据.......................... 错. 误！未定义书签1.3可行性研究报告的研究范围........................ 错. 误！未定义书签1.4推荐方案与研究结论.............................. 错. 误！未定义书签第二章项目提出的背景与必要性............................... 错误！未定义书签2.1项目提出的背景.................................. 错. 误！未定义书签2.2项目提出的必要性................................ 错. 误！未定义书签2.3项目建设的可行性................................ 错. 误！未定义书签第三章市场分析及预测 .................................................. 错误！未定义书签第四章生产规模和产品方案 ........................................ 错误！未定义书签4.1生产规模........................................ 错.. 误！未定义书签4.2产品方案........................................ 错.. 误！未定义书签第五章项目选址与建设条件 ........................................ 错误！未定义书签5.1建设地址........................................ 错.. 误！未定义书签5.2建设条件........................................ 错.. 误！未定义书签5.3厂址评述........................................ 错.. 误！未定义书签第六章项目技术方案.................................................... 错误！未定义书签6.1设计原则 ........................................ 错.. 误！未定义书签6.2项目组成 ........................................ 错.. 误！未定义书签6.3工艺技术及设备方案.............................. 错. 误！未定义书签6.4总图运输 ........................................ 错.. 误！未定义书签6.5建筑工程 ........................................ 错.. 误！未定义书签6.6给排水 .......................................... 错.. 误！未定义书签6.7供电........................................... 错.. 误！未定义书签6.8供热、通风与制冷................................ 错. 误！未定义书签6.9通信 ............................................ 错..误！未定义书签第七章原辅材料及燃料动力供应 ........................... 错误！未定义书签7.1原辅材料供应.................................... 错. 误！未定义书签7.2燃料及动力供应.................................. 错. 误！未定义书签第八章环境保护............................................................... 错误！未定义书签8.1编制依据与范围.................................. 错. 误！未定义书签8.2环境污染及环保措施.............................. 错. 误！未定义书签8.3环保机构设置.................................... 错. 误！未定义书签8.4绿化 ............................................ 错.. 误！未定义书签8.5环境影响评价.................................... 错. 误！未定义书签第九章节能方案 ............................................................... 错误！未定义书签9.1编制依据........................................ 错.. 误！未定义书签9.2项目能源消耗状况................................ 错. 误！未定义书签9.3项目能源供应状况................................ 错. 误！未定义书签9.4项目节能措施.................................... 错. 误！未定义书签9.6节能综合评价.................................... 错. 误！未定义书签第十章消防 .............................................................................. 错误！未定义书签10.1编制依据....................................... 错.. 误！未定义书签10.2工程概述....................................... 错.. 误！未定义书签10.3生产工艺特点及安全措施......................... 错. 误！未定义书签10.4消防措施....................................... 错.. 误！未定义书签10.5消防设施及其安全可靠性......................... 错. 误！未定义书签第十一章劳动安全卫生 ....................................................... 错误！未定义书签11.1编制依据....................................... 错.. 误！未定义书签11.2采用标准....................................... 错.. 误！未定义书签11.3工程主要危害因素分析........................... 错. 误！未定义书签11.4劳动安全卫生防范措施........................... 错. 误！未定义书签11.5劳动安全卫生机构设置及人员配备 ................. 错误！未定义书签11.6劳动安全卫生投资估算........................... 错. 误！未定义书签11.7预期效果及评价................................. 错. 误！未定义书签第十二章企业组织、劳动定员和人员培训 ................ 错误！未定义书签12.1企业组织....................................... 错.. 误！未定义书签12.2劳动定员....................................... 错.. 误！未定义书签12.3人员来源及培训................................. 错. 误！未定义书签第十三章项目实施计划 .................................................. 错误！未定义书签13.1项目实施计划建议............................... 错. 误！未定义书签13.2项目实施计划及达产计划......................... 错. 误！未定义书签13.3工程管理....................................... 错.. 误！未定义书签第十四章投资估算与资金筹措 ................................... 错误！未定义书签14.1投资估算....................................... 错.. 误！未定义书签14.2资金筹措....................................... 错.. 误！未定义书签第十五章财务评价............................................................ 错误！未定义书签15.1评价说明....................................... 错.. 误！未定义书签15.2成本估算....................................... 错.. 误！未定义书签15.3年销售收入和销售税金估算....................... 错. 误！未定义书签15.4利润总额及分配................................. 错. 误！未定义书签15.5财务盈利能力分析............................... 错. 误！未定义书签15.6不确定因素分析................................. 错. 误！未定义书签第十六章社会效益分析 .................................................. 错误！未定义书签16.1社会影响效果分析............................... 错. 误！未定义书签16.2社会风险及对策分析............................. 错. 误！未定义书签第一章总第一节项目建设背景本项目位于江苏省淮安市*** ，现就淮安市的有关情况做如下介绍：淮安市概述：淮安是一代伟人周恩来的故乡，地处苏北腹地，北接连云港，东北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，南距江苏省省会南京市188 公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135 公里，现下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县，面积1.01 万平方公里，人口527万，市区建成区面积80 平方公里，人口83 万，是国家历史文化名城、淮海经济区中心城市、新兴的旅游胜地、工业基地和农副产品集散地。

淮安中心城区房地产市场调研分析报告2009年12月08日一、淮安市城市总体规划1.1城市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中心淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。

四水穿城”。

一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。

规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。

规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。

城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。

远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。

1.2城市发展——内整外扩，重点发展开发区及大学城➢中心城区——商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。

➢向北——工业（淮阴工业园）、居住清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。

➢向东——工业（开发区）、居住重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。

➢向西——工业（盐化学工业区）淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。

➢向南——教育（大学城）、居住小结淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。

城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。

城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。

城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心城市的定位。

二、淮安市房地产市场分析2.1 开发投资——保持高速增长2008年全市房地产开发投资138.40亿元，同比增长35.5%；房屋建筑施工面积1251.88万平方米，同比增长26.2%；房屋建筑竣工面积243.95万平方米，同比增长38.6%。

淮安市房地产市场调研报告一、土地成交情况——2007年共挂牌出让经营性土地92宗，出让总面积6200亩，成交总额64.55 亿元，合算土地成交平均价格为104.1 万元/亩。

2008年土地出让总面积约为6238亩，成交总额约为53.07亿元，平均地价85.07万元/亩。

合算土地成交平均价格为85.07万元/亩。

对比分析：2008年淮安市土地成交总量略有增加，但增幅并不明显，仅为0.6%。

2008年淮安市土地成交价格相对于2007年出现明显下降，降幅达18.3%。

土地成交均价下降的原因是，一方面中心城区可供开发的土地存量有限，另一方面以经济开发区、楚州区为代表的市郊区板块，以及涟水县等下属县市房地产市场的活跃，带动了土地成交的活跃。

说明淮安市房地产市场热点板块有所转移，郊区及下属县市土地成交活跃。

二、房地产市场施、工情况2007年，全市新开工549.22万平方米，比上年增长53.7%；竣工292.37万平米，同比增长20.6%。

投资113.89亿元，同比增长72%；2008年，全市新开工525.75万平米，比上年降低4.3%；竣工409.07万平米，比上年增长39.9%。

投资142.76亿元，比上年增长25.3%。

分析：相对于07年，08年新开工面积出现了微幅减少；但同时竣工面积和投资额双双出现了较大幅度的增长，竣工面积的增长说明淮安商品房供应出现大幅增加。

2008年4-8月份，淮安市房地产开工、竣工面积出现大幅下降，而进入9-10月份后双双出现明显回升，尤其竣工面积的大幅增加，直接导致了市场上商品房源存量的大幅增加。

三、供应和销售情况对比分析中心城区2007年，淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积为81.63万平米；实际登记销售面积75.32万平米。

供销比为1.08：1。

2008年，淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积145.91万平米；实际登记销售面积57.83万平米，供销比达2.52：1，为全市各区最高。

淮安房地产市场调查报告目录第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16一、透视淮安二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析第三篇项目分析……………………………………………………P44-47一、项目概况二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇城市环境总体分析一、透视淮安●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。

曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。

历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。

淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。

1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。

●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。

京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。

目录一、环境篇1、淮安市概述2、清浦区概述3、城市发展趋势二、市场篇1、房产综述2、个案详述3、调研总表三、定位篇——项目综合评分四、项目篇1、基本情况2、SWOT分析3、项目建议一、环境篇1、淮安市概述淮安市是一代伟人周恩来的故里。

市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。

现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。

位置面积：淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。

北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。

东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。

地形地貌：淮安市地形西高东低，除市境西南部的盱眙县有丘陵岗地外，全市以平原为主体，地势平坦。

境内河湖交错，水网纵横，京杭运河，淮沭河，苏北灌溉总渠，淮河人江水道，淮河人海水道，古黄河，六塘河，盐河。

淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖,高邮湖,宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间，平原面积占总面积的69.39﹪，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32%。

土壤条件：淮安市属黄淮和江淮冲积平原.土壤主要为水稻土类,潮土类,砂礓黑土类,黄棕壤土类,基性岩土类,石灰岩土类.有机质含量低,一般不足0.2%,PH值7～8之间.气候特征：淮安市属北亚热带向暖温带过渡地带，兼有南北气候特征。

一般来说，苏北灌溉总渠以南地区属北亚热带湿润季风气候，以北地区为北温带半湿润季风气候。

受季风气候影响，四季分明，雨量集中，雨热同季，冬1冷夏热，春温多变，秋高气爽。

光能充足，热量富裕。

年平均降雨量912.9毫米，年平均日照时数2097.2小时，年平均气温14.4℃左右，无霜期211.2天左右；平均风速为2.6米/秒，以偏东风为主。

也是气象灾害多发地区，主要气象灾害有：暴雨、洪涝、干旱、寒潮、霜冻、连阴雨、冰雹、热带风暴等。

淮安中心城区房地产市场调研分析报告2009年12月08日一、淮安市城市总体规划1.1城市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中心淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。

四水穿城”。

一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。

规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。

规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。

城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。

远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。

1.2城市发展——内整外扩，重点发展开发区及大学城➢中心城区——商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。

➢向北——工业（淮阴工业园）、居住清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。

➢向东——工业（开发区）、居住重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。

➢向西——工业（盐化学工业区）淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。

➢向南——教育（大学城）、居住小结淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。

城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。

城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。

城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心城市的定位。

二、淮安市房地产市场分析2.1 开发投资——保持高速增长2008年全市房地产开发投资138.40亿元，同比增长35.5%；房屋建筑施工面积1251.88万平方米，同比增长26.2%；房屋建筑竣工面积243.95万平方米，同比增长38.6%。

淮安***置业发展有限公司**国际商业广场·****住宅项目可行性研究报告目录第一章总论----------------------------------- 第 2-23 页第一节项目背景------------------------------- 第 2-12 页第二节项目市场环境分析------------------------ 第13-17页第三节项目SWOT分析--------------------------- 第17-19页第四节项目定位-------------------------------- 第20-23页第二章项目总体建筑规划思路-------------------- 第23-25页第三章项目投资收益分析------------------------ 第25-29页第一节项目投资估算---------------------------- 第25-27页第二节项目功能面积指标------------------------ 第27-28页第三节项目价格定位---------------------------- 第28-28页第四节销售收入预测---------------------------- 第28-29页第五节利润预算表------------------------------ 第29-29页第四章资金筹措计划---------------------------- 第 30-32页第五章敏感性分析------------------------------ 第32-33 页第六章项目风险性分析-------------------------- 第33-38页第七章研究结论-------------------------------- 第38-38页第一章总论第一节项目建设背景本项目位于江苏省淮安市***，现就淮安市的有关情况做如下介绍：淮安市概述：淮安是一代伟人周恩来的故乡，地处苏北腹地，北接连云港，东北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里，现下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县，面积1.01万平方公里，人口527万，市区建成区面积80平方公里，人口83万，是国家历史文化名城、淮海经济区中心城市、新兴的旅游胜地、工业基地和农副产品集散地。