连锁超市市场调研报告淮安2019年房地产市场调研报告20190114一.地理位置淮安市地处苏北腹地,南距江苏省省会南京市188公里,东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里.东靠盐城市,南连扬州市,与西南接安徽省,北邻连云港市与徐州市以及刚刚成立的宿迁市.其范围为东经118度12分～119度36分,北纬32度43分～34度06分.交通便利,处于104.205国道和宁连一级公路的交汇点上.二.行政区划几经调整,目前淮安市辖5区4县.5区即清河区、清浦区、淮安经济开发区、楚州区、淮阴区；4县即涟水县、洪泽县、金湖县、盱眙县.三.人口情况至2019年末,淮安全市常住人口534.06万,与2019年相比增长了6.29万人,年人口增长率0.71%,其中市区总人口约为273.21万人.四.GDP&人均GDP等经济数据20012019201920192019201920192019GDP(亿元）329.02375.02420.64500.97561.81651.06765.23915.86人均GDP642272678108959710683122781560017100社会114.3127.58139.32156.36198.62230.15269.4第一产业94.23100.5197.03111.88117.84123.78130.63142.01第二产业135.7161.22195.66235.79255.75305.23368.39453.25第三产业99.08113.29127.95153.3188.22222.05266.21320.57全社会固定资产(万元）155.02180.21229.6275.69330.73353.74427.22825房地产投资11.2766.35102.15142.76城市居民人均可支配收入（元）65137158.51779882099115104471216414000城市居民人均消费支出（元）45444852.5355445704638970778213农村居民人均可支配收入（元）31803365339537014024443050105700农村居民人均生活消费支出（元）2087216322402491249128813263人口数量514.38517.68519.92524.06527.77532.76534534.06五.房地产开发基本数据20012019201920192019201920192019房地产施工面积983115213441728.22350.573467.091157房地产竣工面积6496677871017.11422414房地产销售面积198.89263.94房地产销售总额7.4840.9770.45六.城市发展总体规划三淮一体和市中心东扩南移目前,淮安市区仍以原淮阴市的两个区清河和清浦区为城市中心.未来的规划则以三淮一体为指导,五区融合,重点建设以淮海中心商业区和水渡口商务区为核心的城市中心区域.淮海中心商业区是以淮安市中心淮海广场为核心的一级商务区.水渡口商务区发展定位是商务核心区,规划占地1.25平方公里.规划中的未来城市中心区域是淮海中心商业区和水渡口商务区之间,以及两河即古黄河和里运河之间区域..————————分割线.———————————————————————『市场篇』2019年,淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼,在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长.房地产开发总量基本平衡,结构得到改善,价格稳中有升,没有出现大起大落的现象,形势看好.到2019年一季度,淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳,开发量稳步增长,开发资金与结构得到进一步优化.根据近几年淮安房地产市场的土地、商品房等交易数据显示,至2019年,淮安房地产市场的发展速度整体走势属于稳步的上升,发展势头良好.整个房地产市场的良性发展也促进了淮安城市化的进程.东扩南移是淮安的发展趋势淮安市区道路主要以淮海广场为中心,分别为淮海东、西、南、北四个方向主干道以及若干次干道.道路除开发区新建道路较好以外,其余市内路况一般.个别道路情况差,待于改造.目前,清河区、淮阴区、楚州区是传统的老城区,生活设施配套较为完善,居住氛围佳.清浦区是高教园区,人口密集,居住人气虽不及老城区,但周边无污染,居住条件佳、生活配套齐.经济开发区房地产开发较晚,近几年刚刚启动,局部配套设施不是很完善,人气与居住氛围略微显得不足.楚州区板块与其他房产板块存在一定的空间距离,且房地产市场起步较其它区域晚,开发区也同属于晚开发的区域.综合城市现状,可基本确定淮安市未来的城区发展方向为东扩南移.【一】淮安市区域市场板块分析淮安市的整体板块主要是以清河区为中心城区,北依发展相对滞后的淮阴区,南邻区域面积较大的清源区,东倚未来发展重心的开发区,东南联接离市中心距离相对较远的楚州区.【清河区】淮安市中心城区——清河区,在整体发展趋势上,也是以整个淮安市区的东扩南移政策为主导.通过市场调研以及分析,基本上可以将淮安市中心城区——清河区划分为三大板块,分别是：以北京北路为中轴线,南抵里运河,北达古黄河,东至清河路的行政中心老城区；以淮海北路为主干线,南抵里运河,北达古运河,东至承德北路,西到清河路的淮海中心商业区,以及水渡广场为中心,辐射四周的水渡口商务区.这三大板块的划分在房地产市场的具体表现,在于板块内的楼盘数量与品质,楼盘的规划与发展前景以及楼盘价格与客户群.区域内主要在售楼盘一览表：案名地址建筑类型均价（元\/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）销售率奥林晴园健康西路176号多层、小高层3700933560%中天花园健康西路158号小高层4300100-13060一期90%金鼎御庭淮海西路127号多层、小高层4100110-1305070%苹果国际公寓北京北路139号小高层、高层430075左右3595%新苑逸城北京北路、中经路小高层、商业400076—10230-5090%农垦丽景苑淮海西路228号多层、小高层43001356040%中天虹桥花园淮海北路149号高层4500117-15760-7090%淮海第一城淮海东路126号多层,小高层58001317095%水韵天成和平路9号多层,小高层6100126-143.58085%亿力未来城翔宇中道118号小高层43801305595%香格里拉花园水渡口28号多层,小高层3800-4000100-13050-60一期95%淮安万达广场健康东路27号高层5200-6400115-1356570%盛和名都承德北路97号多层,小高层4300100-13550万80%一、本案所在的行政.——————————————中心老城区（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：行政中心老城区是以北京北路为中轴线,以清河区政府为中心,向四面辐射,东边至清河路,西边至淮安经济开发区及盐化学工业园,南北则都以分区边界的东西走向河流为界,南抵里运河,北达古黄河.该板块是目前淮安市行政中心的集中区域,同时也是淮安老城区,行政机关、事业单位较多的区域,淮安市区大部分的老城小区也集中在这片区域.根据市场调研的结果分析,大致可以将该区域的房地产市场定论为,新旧小区混合,多层小区中档住宅为主,楼盘价格接近于整个淮安市区的均价.之外,由于淮安城市中心的发展趋势是东扩南移,所以该区域楼盘的整体价格稍低于其他两个区域.目前,行政中心老城区,由于大型综合社区较多,如年份相对较早的北京新村,如开发规模较大,开盘至今已逾五年之久的益兴名流花苑,所以该区域具备完全成熟的居住氛围,因此在人居条件、社区配套、生活氛围以及居住习惯上,行政中心老城区依旧是淮安中心城区最为完备的区域.此外,在大型综合社区的基础上,该区域也开发了较多的新楼盘,如,已经逐渐成熟或基本交房的永和家园、上海花园、汇丰园、富丽花园、中意花园、新世纪豪园、瑞景苑小区等；如,去化率较高或接近销售尾期的新苑逸城、清河嘉园、一号生活大院、怡景美墅、中意花园等；如,正处于销售阶段的苹果国际公寓、农垦丽景苑、奥林晴园、中天花园、金鼎御庭等.但是,受土地供应局限,该区域可供开发土地数量有限,且多为城中拆迁改造项目,几乎无成片土地,所以未来兴建规模社区将越来越少.因此该层次有可能出现相对紧张的供需矛盾——导致房价居高.毕竟成熟的社区、必不可少的政府行政机构以及院校等企事业单位占据了该片区域的大部分土地.所以,该区域的现状有可能将积极推动身处该区域的本案的开发与销售.（二）板块区域价格：本区域内大多数楼盘的价格区间在4000-4300之间,其中包括多层与小高层.(三)板块区域综述1、现状综述淮安城市发展规划为东扩南移,所以该区域在土地存量不足的情况下,现有土地将成为稀缺产品,这将有利于本案后期的推广与销售.其次,该区域商业、教育及医疗等生活配套设施均相当完善,项目周边生活机能良好.第三,交通十分便捷,四通八达,区域内有北京北路、淮安西路、健康西路以及清河路等主要干道.第四,旧有项目多以老城小区为主,内部绿化、景观、品质都很一般,本案可抓住此机遇,在老城区打造品质楼盘吸引客户.第五、客户群主要以周边高校教职人员、政府官员、企事业单位和区域内老居民为主.2、板块展望该板块为淮安市行政中心老城区所在地,配套较完善,城市居民集中,随着城市中心的东移,此板块的土地将土地供应量越来越紧缺,未来升值空间较大.二、淮海中心商业区（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：淮海中心商业区是以淮海北路为中轴线,以淮海中心广场为中心,向四面辐射,东至承德北路,西边至清河路,南北则都以分区边界的东西走向河流为界,南抵里运河,北达古黄河.该板块是目前淮安市商业中心的集中区域,同时也是淮安商业广场,大型综合小区、事业单位较多的区域,淮安市区大部分的成熟的综合小区都集中在这片区域.根据市场调研的结果分析,大致可以将该区域的房地产市场定论为,1-5年的综合新型小区集中地,楼盘价格在整个淮安市区的均价左右,根据楼盘品质的高低上下浮动.以淮海北路、淮海西路、淮海东路为东西轴的商业区,社区配套、学校、医院等都相当齐全,比起行政中心老城区,淮海中心商业区更为现代而繁华.目前,该板块区域内的楼盘主要有,板块区域沿黄河而建的中天虹桥花园、天山华庭、金佳园,商业为主打产品的中信上城、九龙广场、金马广场和东壹区,售馨及待售馨的康城明珠花园、华都公寓、新世纪花园、淮海花园、丹桂苑等,以及正在销售中的盛和名都、水岸名宅等.（二）板块区域价格：价格区间大概在4300—5800之间,区域内地段稍偏的大概在4500-5000之间,地段稍好的楼盘价格在5000左右,小高层比多层略贵200-300元\/M2不等.。
