XXXX年3月江苏淮安房地产市场分析报告_68P.pptx

淮安市房地产市场调研报告一、土地成交情况——2007年共挂牌出让经营性土地92宗，出让总面积6200亩，成交总额64.55 亿元，合算土地成交平均价格为104.1 万元/亩。

2008年土地出让总面积约为6238亩，成交总额约为53.07亿元，平均地价85.07万元/亩。

合算土地成交平均价格为85.07万元/亩。

对比分析：2008年淮安市土地成交总量略有增加，但增幅并不明显，仅为0.6%。

2008年淮安市土地成交价格相对于2007年出现明显下降，降幅达18.3%。

土地成交均价下降的原因是，一方面中心城区可供开发的土地存量有限，另一方面以经济开发区、楚州区为代表的市郊区板块，以及涟水县等下属县市房地产市场的活跃，带动了土地成交的活跃。

说明淮安市房地产市场热点板块有所转移，郊区及下属县市土地成交活跃。

二、房地产市场施、工情况2007年，全市新开工549.22万平方米，比上年增长53.7%；竣工292.37万平米，同比增长20.6%。

投资113.89亿元，同比增长72%；2008年，全市新开工525.75万平米，比上年降低4.3%；竣工409.07万平米，比上年增长39.9%。

投资142.76亿元，比上年增长25.3%。

分析：相对于07年，08年新开工面积出现了微幅减少；但同时竣工面积和投资额双双出现了较大幅度的增长，竣工面积的增长说明淮安商品房供应出现大幅增加。

2008年4-8月份，淮安市房地产开工、竣工面积出现大幅下降，而进入9-10月份后双双出现明显回升，尤其竣工面积的大幅增加，直接导致了市场上商品房源存量的大幅增加。

三、供应和销售情况对比分析中心城区2007年，淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积为81.63万平米；实际登记销售面积75.32万平米。

供销比为1.08：1。

2008年，淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积145.91万平米；实际登记销售面积57.83万平米，供销比达2.52：1，为全市各区最高。

淮安房地产市场调查报告目录第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16一、透视淮安二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析第三篇项目分析……………………………………………………P44-47一、项目概况二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇城市环境总体分析一、透视淮安●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。

曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。

历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。

淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。

1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。

●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。

京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。

淮安房地产市场调查报告目录第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16一、透视淮安二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析第三篇项目分析……………………………………………………P44-47一、项目概况二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇城市环境总体分析一、透视淮安●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。

曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。

历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代著名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名导演谢铁骊、著名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。

淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。

1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。

●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。

京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。

淮安房地产市场调查报告名目第一篇都市环境总体分析…………………………………………………P2-16一、透视淮安二、都市经济进展状况三、最新都市建设总体规划第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43一、房地产进展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析第三篇项目分析……………………………………………………P44-47一、项目概况二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇都市环境总体分析一、透视淮安●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。

曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的〝四大都市〞.淮安人文荟萃,名人辈出。

历史上产生过大军事家韩信,汉赋大伙儿枚乘、巾帼英雄梁红玉、«西游记»作者吴承恩、民族英雄关天培、«老残游记»作者刘鹗等；近代闻名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、闻名雕塑家滑田友、闻名导演谢铁骊、闻名作家陈白尘、陈登科等,差不多上淮安文化名人中的杰出代表。

淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。

1898年3月5日,敬爱的周恩来总理产生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增加了绚丽的篇章。

●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安确实是〝南船北马〞交汇之地，有〝九省通衢、七省咽喉〞之誉。

京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列〝十一五〞规划的淮安机场，更将淮安带入飞速进展的宽敞空间。

目录一、环境篇1、淮安市概述2、清浦区概述3、城市发展趋势二、市场篇1、房产综述2、个案详述3、调研总表三、定位篇——项目综合评分四、项目篇1、基本情况2、SWOT分析3、项目建议一、环境篇1、淮安市概述淮安市是一代伟人周恩来的故里。

市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。

现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。

位置面积：淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。

北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。

东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。

地形地貌：淮安市地形西高东低，除市境西南部的盱眙县有丘陵岗地外，全市以平原为主体，地势平坦。

境内河湖交错，水网纵横，京杭运河，淮沭河，苏北灌溉总渠，淮河人江水道，淮河人海水道，古黄河，六塘河，盐河。

淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖,高邮湖,宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间，平原面积占总面积的69.39﹪，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32%。

土壤条件：淮安市属黄淮和江淮冲积平原.土壤主要为水稻土类,潮土类,砂礓黑土类,黄棕壤土类,基性岩土类,石灰岩土类.有机质含量低,一般不足0.2%,PH值7～8之间.气候特征：淮安市属北亚热带向暖温带过渡地带，兼有南北气候特征。

一般来说，苏北灌溉总渠以南地区属北亚热带湿润季风气候，以北地区为北温带半湿润季风气候。

受季风气候影响，四季分明，雨量集中，雨热同季，冬1冷夏热，春温多变，秋高气爽。

光能充足，热量富裕。

年平均降雨量912.9毫米，年平均日照时数2097.2小时，年平均气温14.4℃左右，无霜期211.2天左右；平均风速为2.6米/秒，以偏东风为主。

也是气象灾害多发地区，主要气象灾害有：暴雨、洪涝、干旱、寒潮、霜冻、连阴雨、冰雹、热带风暴等。

江苏淮安房地产市场分析报告26页淮安位于淮河下游，东接盐城，西滨洪泽湖与泗洪.泗阳相接，南邻扬州.泰州及安徽省，北与沭阳.灌南毗邻。

辖区包括4个区〔淮阴区.清河区.清浦区.楚州区〕和盱县，涟水县，金湖县，洪泽县。

面积约10072平方公里，其中市区面积：337平方公里人口519万。

市区人口48万全区地势平坦，仅西南角盱县有低丘分布。

宽敞的黄淮平原是农业资源丰富，是全国重要的上平粮食基地，依旧蚕.桑.棉要紧基地，水产丰富。

近年来注意产业结构调整和专业化经营，成为全省的副食品基地。

矿产等开发前景宽敞。

工业和谐进展，初步形成以食品，纺织，华工，机械，建材为其支柱产业。

淮安丝绸工业在苏北是最大的生产和加工基地。

化工工业种类较多，机械工业以农用机械为主。

淮安经济指数：全年实现生产总值420.64亿元，比上年增长12.2%，市场物价总水平上升市区居民消费价格水平比上年上涨12%实现下岗事业人员再就业2.29万全年完成工业增加值156.07亿，比上年增长15.5%全年合同外资金额1.38亿美圆，增长172.1%实际利用外资1.04亿美圆，增长60.8%全年实现财政收入53.88亿，比上年增长17.7%全市在岗职工年均工资10804元，比上年增长9.6%其中，城镇居民人均可支配收入7798元，比上年增长8.9%人均消费性支出5544元，比上年增长14.3%农村人口人均纯收入3395元，比上年增长1.9%人均消费性支出2240元，比上年增长3.5%消费品市场销售较快增长，全年实现社会消费品零售总额139.32亿元，比上年增长11.9%，增幅比上年提高0.3个百分点，分城乡看，都市消费品零售额88.97亿元，增长12.3%县及县以下消费品零售额50.35亿元，增长11.3%分行业看，批发零售额：121.45亿元，增长1.9%餐饮业零售额：14.37亿元，增长12.3%其他行业零售额：3.5亿元，增长11.4%居民消费结构升级加快，住房.信息产品等新型消费连续升温，全年实现商品房销售额19.51亿元，比上年增长76.7%城镇居民人均住房建筑面积为26.7平方米，比上年增长4.5%农村居民人均住房建筑面积为27.5平方米，比上年增长0.7% 2003年市要紧经济指标2004上半年经济概况：上半年我市实现地区生产总值233.99亿元按可比价运算，同比增长13.6%，增幅比去年同期上升0.9个百分点。

淮安房地产市场报告概述淮安房地产市场作为江苏省的龙头房企之一，一直以来经受着市场的考验和监管部门的审查。

本文将对淮安房地产市场的产业规模、市场表现、政策变化等方面进行分析。

市场规模据江苏省房地产信息中心统计，截至2021年6月，淮安市房地产市场共签订商品房销售合同14,580套，成交面积107.80万平方米，合同成交金额144.69亿元，环比5月份整体上涨。

淮安市租房市场整体呈现出供需平衡状态，均价呈稳步上升趋势。

2021年6月，淮安市平均租金为每平方米4.44元/天，环比上月上涨0.03元/天。

市场表现1.销售表现淮安市房地产市场销售表现呈现出两极分化的趋势。

一方面，房地产市场在疫情影响逐渐消退的情况下，逐步恢复了良好的态势，商品房成交市场表现强劲。

另一方面，由于政策收紧、市场低迷、供过于求等因素的影响，一些开发商卖力度不足，一些房子呈尾盘滞销状态。

2.项目表现淮安市整体房产项目规模较大，开发商紧随国家政策，积极承担社会责任，探索市场多元化。

在近年来，淮安市的网红楼盘逐渐增多，一些独具特色的公寓、酒店式公寓得到了更多用户的认可。

3.价格表现淮安市楼市价格表现总体上呈现出稳定增长态势，但也存在一些局部波动。

2020年下半年由于市场需求大量中转至一些三、四线城市，受到一些热点城市房价下跌的影响，淮安市整体房价也出现了一定的下行趋势。

政策变化随着国家对房地产行业的逐步规范，淮安市也一直在跟随政策的变化。

在2021年4月份，淮安市发布了《关于规范房地产市场秩序的若干意见》，明确提出要严格控制房价上涨、加大对房地产企业和中介机构的监管等，整体上强调了市场的效能及社会的稳定。

此外，随着近年来“城市更新”等政策的新闻不断，淮安市也在积极推进老旧小区的改造，以及各个公共配套设施的建设。

结论综合来看，淮安市房地产市场在政策调控下呈现出平稳发展的态势，其中高质量的楼盘与细致入微的服务也越来越受到市场和客户的肯定。