下载文档原格式
主力店次主力店区分 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店（一）、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。
涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。
次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。
次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。
次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。
它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。
（二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌：1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理：屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品：星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装：海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲：SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝：周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯：易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲：汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容：玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所：中航健身会13、家居饰品：家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7-11。
中国前100名超市排名超市已经成为了我们日常生活中不可或缺的一部分。
自1980年代后，中国的超市凭借着便捷、舒适的购物环境迅速发展，成为了消费者购买日常生活用品的主要去处。
随着消费水平的不断提高，中国各地的超市也在探索新的发展方向，竞争也愈发激烈。
下面将会介绍中国前100名超市排名，让我们一起了解一下。
1. 京东超市作为中国最大的综合电商平台，京东在超市行业的发展也十分迅猛。
截至2021年，京东在全国范围内拥有285个京东超市店铺，成为了中国最大的连锁超市之一。
京东超市以高品质的商品、优质的服务、便利的购物方式等优势吸引了大量消费者。
2. 苏宁易购苏宁易购的超市旗舰店“苏宁小店”在近几年也在中国超市行业中获得了不俗的成绩。
截至2021年底，苏宁拥有“苏宁小店”2223家，覆盖全国31个省市。
该超市以食品、饮料、生鲜等日常消费品销售量大、价格实惠等特点深受消费者喜爱。
3. 万达广场万达广场作为中国知名的商业地产开发公司，旗下的超市也极具影响力。
万达广场拥有的“鲜生活”超市覆盖全国30多个城市，超过500家门店。
该超市以绿色健康的生鲜食品、新鲜的蔬菜水果以及丰富的进口商品等吸引了大量消费者。
4. 家乐福法国零售巨头家乐福在中国的业务也十分强大。
目前，家乐福在全国范围内拥有271家门店，遍布主要城市的商圈和居民区。
该超市以商品种类多样、品质可靠、服务周到等特点受到了广大消费者的青睐。
5. 物美物美集团拥有超过1000多家门店，在中国超市行业也是一位颇有声名的老兵。
该超市以品种丰富、价格实惠、服务优质等优势仍然占据着一席之地，是许多消费者的首选之一。
6. 华润万家华润万家是中国中粮集团和中国鲜丰集团共同出资成立的大型连锁零售企业。
截至2021年，华润万家在全国范围内已有2100多家门店，涵盖35个省市区。
该超市以食品和生鲜为主营业务，在线下门店及电商渠道上均表现强劲。
7. 利客来利客来在中国的超市行业中也是一位独具特色的企业。
商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30％~50%。
主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少;相反主力店面积越小（低于30％)，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。
主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。
2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说,面积在30万平方米左右的一个购物中心,通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。
其中,主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。
据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50％以上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。
而且这个数字还在进一步向前者倾斜。
如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时,就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套,配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费.那么,具体操作过程中,我们该如何操作呢？手法1：选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。
量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合,带旺地段人流和商圈升值。
在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店。
他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑。
手法2:选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种.一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。
天津万达商户品牌资源明细
知名品牌：
万达影城、大玩家、海底捞、孩子王、人人乐超市、国美电器、福都保税、原麦山丘等12大主次力店，272家知名品牌入驻，其中73家品牌首次进驻武清。
餐饮品牌：
110余家餐饮品牌，涵盖火锅烤肉，休闲餐饮等多个类别，包含众多全球知名连锁品牌与地域特色品牌，海底捞，不X家自助烤肉，半XX烤鱼等，其中CoXX都可，满X，果米X，九X 家，九X钉等
运动品牌：
包含中国李X、NIXX、adiXXX、斯XX、adiXXX kiXX、彪X、KAXXX，成为年轻潮流的首选；更有5号健身工厂,拥有高级健身器械、24小时空气净化系统，并有专业私教团队量身定制训练方案。
娱乐教育品牌：
在万达广场三层，汇集娱乐体验业态、儿童教育业态等50余家品牌，涵盖了首进品牌：专业从事孕婴童商品一站式成长服务品牌孩X王；有柯尔X、羊X、小香X的动物园,小花家柯XX 萌宠俱乐部；致力于为消费者提供快乐体验的室内游乐典范大X 家；武清首家室内动物园吗XXXXX星球，以及童梦X、棱XX
室逃脱、纽XXXX小镇、酷XX丁、蓝XX滑、凯X教育等知名品牌入驻。
天津武清福源万达广场不仅在大商业内精心布局，集大型超市、购物、儿童娱乐、餐饮等业态一应俱全，满足顾客一站式消费需求，其空间设计及合理的人流动线规划，融入了星空、自然、时尚等元素，采用太空飞船、宇航员等形象设计，打造别具一格的街区景观，极大提升顾客的购物体验。
借助建筑结构优势及灯光艺术效果，打造了一条繁华夜经济主题金街，武清福源万达广场必将成为武清地标性的网红打卡圣地。
购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
泉州浦西万达广场入驻品牌清单（详细）七大主力店泉州浦西万达广场云集了万达百货、大玩家、大歌星、万达影城、TESCO英国乐购超市、国美电器、爱尚阳光健身七大主力店，相比之前，其在规模、设施、品牌等级等多方面得到更大优化。
万达百货：总面积近4万平方米，占据1-6层。
其是万达集团下属五大支柱产业之一，2012年由万千百货更名为万达百货。
截止今年门店数将达58家，成为中国规模最大的百货连锁企业之一。
作为“精致生活”A类店，其极力倡导品质生活购物新理念，即将引领海西经济区时尚潮流。
大玩家电玩城：总面积近25000平方米，落在2层。
其是全国连锁规模最大电子游艺企业，曾是2008北京奥运会唯一游乐供应商，此次进入泉州，其采取统一装修、统一企业标识以及统一娱乐机型，吸纳国内外多种健康有益的娱乐元素，形成了更具特色的游乐中心，全面引导市民健康时尚的消费潮流。
大歌星：总面积近36000平方米，共有58间包厢，落在3层。
其是全国连锁最流行量贩KTV，以往的装修风格较时尚典雅，而此次则采用新的元素使其更显精致，其量身订制的VOD 视频点播系统，拥有50000首超大歌库，超大等离子屏幕，全国首家配备顶级进口数字化音响设施，将成为绝对一流的娱乐空间。
万达影院：总面积近65000平方米，共有9个厅，占据4-5层。
作为亚洲排名第一的院线，泉州店则将拥有华南地区最大的的IMAX屏幕，带来非一般的视觉冲击。
TESCO英国乐购超市：总面积近16000平方米，落在负一层。
其是英国最大的零售商，也是世界三大零售商之一，与沃尔玛、家乐福齐名，此次也将首次进入泉州。
国美电器：总面积近21000平方米，也在2层，亦是中国最大家电连锁零售企业，满足人们全面需求。
爱尚阳光健身：总面积近23000平方米，落在6层，其是中国著名健身会所连锁品牌。
次主力店除了七大主力店鼎力相持，泉州浦西万达广场也将强势进驻四家次主力店，全球排名前三名的快时尚品牌齐聚一堂，为人们呈现别样风采。
中国购物中心的主力店分布特点一、引言作为中国消费市场主要的商业载体之一，购物中心在过去几十年里在中国取得了飞速的发展，成为了中国城市商业发展的重要组成部分。
购物中心的主力店是其中最重要的租户，它们在购物中心的布局、规模和品牌力等方面都占据着重要的地位。
本文将从主力店的品牌、位置和特点等方面，详细分析中国购物中心的主力店分布特点。
二、品牌特点1.国际品牌主导中国购物中心的主力店主要由国际品牌占据。
这些国际品牌如Zara、H&M、Uniqlo等，具有较高的品牌知名度和市场影响力，能够吸引更多的消费者。
这些品牌通常采用租赁模式进驻购物中心，但也有一些国际品牌会选择自主经营。
2.本土品牌崛起随着中国消费市场的不断壮大，越来越多的本土品牌开始崭露头角，并成为购物中心主力店的重要组成部分。
例如，以服装行业为例，五羊、卡莱尔等本土品牌在中国购物中心中逐渐崭露头角，成为了消费者的首选品牌。
三、位置特点1.偏居城市中心在中国的大部分城市，购物中心的主力店通常位于城市中心的商业区域。
这些区域通常交通便利，商业氛围浓厚，并且聚集了大量的人流量。
主力店通过在这些区域的布局，能够更好地吸引消费者，并提高销售额。
2.进驻新兴城市随着中国中西部地区经济的飞速发展，越来越多的购物中心开始进驻这些新兴城市。
这些城市通常是经济发展快速的第二、三线城市，消费潜力巨大。
主力店的进驻，不仅能够满足当地居民的消费需求，还能够带动当地经济发展。
四、特点分析1.多种业态融合2.专业化管理购物中心的主力店通常由专业运营商负责管理，以确保商店的日常运营和管理。
这种专业化的管理能够确保主力店在商品陈列、销售策略等方面有所突出，提供更好的购物环境。
3.个性化服务五、总结购物中心的主力店是中国购物中心发展中的重要一环，其品牌特点、位置特点和特点分析等方面对于购物中心的发展具有重要意义。
通过对这些特点的深入了解，不仅能够帮助购物中心更好地吸引消费者，提高销售额，还能够为购物中心的未来发展提供参考和借鉴。
最新淘宝皇冠100强店铺，史上最牛的100家淘宝店，值得收藏的好店铺（下）运动、食品、饰品类搜集出来的有用的淘宝店铺运动类：淘宝排行第一之羽拍用品专卖！中国穿线师认证会员，一只好的球拍，拉线也是非常重要的，品质保证！淘宝商城推荐，kappa官方旗舰店，款式新，价格公道，相比零售店可便宜多了/淘宝排行第一之户外用品专卖：冲锋衣裤帐篷睡袋背包等，户外必备品，相当全！http;//淘宝信誉第一之AF服装专业生产商!服装很有价格优势！李宁品牌官方授权卖家，古星四皇冠店想买正品李宁的绝对不能错过！包包配饰礼品等类：淘宝第一女生包包专卖，68万好评金冠卖家！包包超级好看，女生不得不去看下哦！淘宝排行第一之水晶手链专卖!专业天然水晶，货真价实，发货速度快，卖家也不错。
帽子，眼镜综合类（适合男生女生的超好看帽子）厂方进货保证低价。
饰品类综合店铺！淘宝最专业饰品零售，北京卖家，三皇冠，信誉极高99.84%。
淘宝排行第一之女生饰品店！慧慧的小店，四皇冠100%信誉，太牛了，超多流行饰品，店主很负责，绝对超值！淘宝排行第一之男士耳钉专卖！真是男人也疯狂啊，超多好评，款式不错，值得一看！综合类店铺：钛锗保健精品，健康美容产品，外贸原单内衣，家居日用品！淘宝排行第一之品牌手表店铺！主营:CASIO卡西欧、西铁城、swatch等，货真价实，第一家手表类三皇冠店铺！淘宝排行老大的卖家。
主营：ZIPPO，瑞士军刀，派克钢笔。
官方授权，100%信誉！淘宝排行第一的女生头饰专卖！100%韩国进口饰品，店主是韩国华侨，五皇冠！淘宝排行第一之日韩风格包包专卖（女生最爱）！五皇冠，够牛的！各种墙纸，新家装潢必备。
不贵又好看，绝对不错的选择。
五皇冠店铺！淘宝排行第一之情趣内衣专卖！北京实力卖家，三皇冠好评率99.99%，价格质量有优势!数码产品、电器类：淘宝交易额三强卖家，深圳暴风数码科技，手机专卖，好评率99.99%两皇冠卖家！淘宝排行第一之数码专卖！五皇冠康柏斯。
银川金凤万达二楼品牌明细
银川金凤万达二楼是一个商场，拥有许多知名品牌的店铺。
以下是一些常见品牌的明细：
1. 肯德基（KFC）- 著名快餐品牌，提供汉堡、炸鸡等美食。
2. 麦当劳（McDonald's）- 全球连锁快餐品牌，提供汉堡、鸡腿、薯条等快餐食品。
3. 星巴克（Starbucks）- 国际咖啡连锁品牌，提供咖啡、茶饮和小吃。
4. 必胜客（Pizza Hut）- 全球连锁比萨餐厅，供应各种口味的比萨和意大利面。
5. 南京大牌档（Nanjing Impressions）- 知名的江南菜品牌，以豪华大牌档的形式展示传统江苏菜。
6. 老船长（Captain's Bar）- 著名连锁西餐厅，提供各种西式料理。
7. 大娘水饺（Daniu's Dumplings）- 著名的水饺连锁店，提供多种口味的水饺和小吃。
8. 悦宝坊（Yuebao Fang）- 著名的广式烧腊店，供应烧肉、叉烧等特色美食。
9. 杭州小笼包（Hangzhou Xiaolongbao）- 知名小笼包连锁店，提供各种口味的小笼包和点心。
这些只是二楼部分品牌的例子，具体的品牌明细可能因商场的运营策略而有所变化。
深圳万象城主力店及商户品牌结构一、时尚生活百货二、主力店铺1嘉禾深圳影城2Ole′Supermarket3冰纷万象滑冰场自营4Delicity美乐汇5王子国宴饭店6运动1007顺电主力店铺生活本色,NOVO,ESRRIT,SalonESPRIT,InBase,,AZONA,SPRINGFIELD,MissSixly,MNG三、男装杰尼亚,AlfredDanhill,PalZileri,Joan＆DaridRAsTo,NOVO,DanielHechter,KENZOHUGOBOSS,VALENINO,KALTENDIN卡尔丹顿,ToninoLamborghini,LEO,Uffizi,马克华菲诺蒂卡,Odbo,AZONA,SPRINGFIELD四、女装33个品牌AnneKieinNewYork,Giada,ATMA,NOVO,MissSity,SammyZQ:Iq,KENZO,ESCADA,Escadasport,HUGOBOSS,马丝菲尔,菲妮迪Jorya,Jesive,Itdt,Antinori,IT,菲杰FAGE,Moiselle,珂罗蒂雅CORDIER,MinimumReflex美尼蒙,Biba,MNG,BalenoAttitude水虹,FINCO,LaPargay,T+T,VeroModa,ONLY,OZOC,AZONA,Ochirly欧时力;五、休闲服/运动用品NOVO,MissSixty,ESPRIT,CalvinKleinJeans,,MNG,e-base,Nautica诺蒂卡,CHEVIGNON,Jack＆Jones,OZOC,AZONA,SPRINGFIELD,Sport100运动100,InBase,MoutainHardwear,Victorinox,Premus,六、鞋/包/饰物Mickey,MCChoice,Swarovski,NOVOSoleAlliance,ARTINI,NineWest,ALEXANDREDEPARIS亚列山大饰品,Lesaunda,QueenXiXiKathy＆Bertie,MILLIE′SDISSONA,SKAP,Cne,Karina凯琳娜饰品,ALEXANDREDEPARIS亚历山大饰品,Porkchop＆Friends猪扒家族,Victorinox,Jeep七、钟表/珠宝/眼镜Optical茂昌眼镜,EEGO珠宝,润金店情饰专家,Draw-lightingJewelry兆亮珠宝翠石间,Anubis阿努比斯,JADEARTSwarovski,NOVO,钟表/珠宝/眼镜,LindbergHARMONY亨吉利世界名表中心,ARTINI,Queenxixi,Kathy＆Bertie,八、童装/玩具11NICE,Annil安奈尔,KingKOW,CHICKEEDUCKCummystar,YOYOBOBO,Mini,Bettyboop,小丰龙,GrencoPorkchop＆Friends九、洋酒/食品天福茗茶,BreadTalk面包新语,东方红,CRCare华润堂,Ole′Sspermarket,位元堂,康维他,宝明堂滋补品,宝明堂茶叶,KeeWahBakery,Porkchop＆Friends猪扒家族,Victorinox,PrimusJeep,Disney,bodum十、礼品天福茗茶,CRCare华润堂,PAC博恩凯音,Rose玫瑰人生Comvita,宝明堂,宝明堂茶叶,LIULIGONGFANG琉璃工房JADEART,Swarovski,Davinci,ARTINI,玉美人,Kath&Bertie十一、个人护理9Mannings万宁,CHARMBEAUTY采美化妆品中心妍丽化妆品中心,VOVO,MarieFranceBodyline玛花专业纤体中心,PERFECTBEAUTY完美专业纤体中心SalonESPRIT,FlairSalon&Coffee非非想时尚发艺,咖啡OSIM傲胜十二、家居生活/影音PAC博恩凯音像,LiULiGONGFANG琉璃工房,Darinci,生活本色,Jeep,列奇,古来今家具,Disney巧巧店,Toolbar南北东西,Bodum,怡丰,Simmons,OKAI高楷屋十三、美食广场1Licity美乐汇十四、银行/服务/展示中心1KONICAMINOLTA柯尼卡美能达2深圳仁孚奔驰汽车3深圳商业银行,DBSBank星展银行十五、中西美食22家PizzaHut必胜客,TACOBELL塔可钟面点王,BreadTalk面包新语,KFC肯得基,味千拉面KeeWahBakery奇华饼屋,星巴克咖啡留园,CafeˊOliveto,NOVO,HaagenDazs哈根达斯CHEEMOI,仙踪林,TheSpaghettiHouse意粉屋L16,WATAMI和民居食屋,西湖春天,PRINCERESTAURANT元绿廻转寿司,Delicity美乐汇,TaiManGuanThaiCuisne泰满冠泰国菜馆关于商圈的评判分析要点商圈tradearea概念商圈一般指吸引消费者的有效空间范围；而对于商业地产则是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围;也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域;商圈的划分：任何一个商业地产项目都有其商圈范围,不同类型的商业地产项目,其商圈范围截然不同;理想的商圈是规则的同心圆,但是实际上它是由不同规则的图形组合的,与行政区划没有关系;通常,商圈可分为三个层次：核心商圈主要商圈、次级商圈次要商圈、边际商圈边缘商圈;有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈;次级商圈边际商圈某商业地产项目注：核心商圈primarytradingarea约占50%——70%的人流量次级商圈secondarytradingarea约占15%——20%的人流量边际商圈fringetradingarea约占10%左右的人流量不同商圈内的人口数量：一、核心商圈1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率二、次级商圈1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率三、边际商圈1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率商圈调查的目的：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域,以协助适当项目地点的选择,商圈调查的目的包括：1了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；2确定产品组合及促销地点；3分析商圈是否重叠4计算在某一地理区域内应开几家店；5找出商圈内的障碍：A、道路设施不便B、人口拥挤C、人口过度拥塞6法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况7其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数竞争是否激烈、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便交通状况、可否利用物流中心一次性补齐所需物品,及停车场是否宽广等;商圈调查重点与调查方法商圈范围划分确定：如有以下各种情况限制,因而为其商圈之范围划分点：1商圈范围：A、集中型商圈：核心商圈半径在2000米以内,次级商圈半径在2000米—5000米之间,边际商圈在5000米以外；B、分散型商圈：核心商圈半径在500米以内,次级商圈半径在500米—1000米之间,边际商圈在1000米以外；2马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道3铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分两个不同商圈4高架桥、地下道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同的商圈5安全岛之阻隔,使人潮流动不易而划分成不同的商圈6大水沟之阻隔,使人潮流动不易而划分成不同的商圈7单行道之阻隔,人潮流动不而易划分成不同的商圈8人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向,使该区域形成一独立商圈;商圈界定之方法：一、同心圆法：一个开发项目商场的服务范围可以用同心圆表示,可以先按照不同半径画出若干个同心圆,然后计算不同圈层内的人口、消费变化率,如果变化很小就可以确定：1、用人口密度变化确定：如果人口规模M1、M2……半径R1、R2……不同圆之间变化率：P1=M2/Л.Л./M1/Л.PR2R3R4R5R半径2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：商品消费CC2-C1/C1C3-C2/C2二、行车时间法：消费购物习惯：驾车5——10分钟去目的地购物影响因素：1、受障碍物影响较大2、行车速度3、不同地区的购物习惯、如偏好行车5——10分钟10——15分钟15——20分钟三、路线调查法：根据开发地周围的街道,沿着不同的街道进行调查,收集人口、商业、消费者的信息,根据以上资料进行确定;市场分析调查的内容：市场服务区内容1公里2公里3公里4公里人口规模人人人人居民户数户户户户平均家庭收入元元元元人均收入元元元元商品购买力四、用COMPASS法则来确定：商业地产的价值有赖于它可以产生的效益;潜在的收益必然也受到顾客对该产业的易接近性的影响;尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有影响,但以下的公式假定,易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此受到吸引的倾向而定;如两个商业场所a和b例如零售商场,购物中心,小城镇等;哪一些位置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置从狭义上讲,这一问题由雷利的吸引力定律可以回答,该定律可以确定a和b之间的直线上顾客可能受到同等吸引力的一个点;从广义上讲,这个问题由下面的第二公式给予了回答,该公式划定的是一个圆;位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所姑且称之为b吸引的倾向,位置在圆外的顾客则有受场所a吸引的倾向;公式：da=d/1+qa……有效交易距离——雷利定律交易中心=d/1-q……有效半径=d.qa/1-q……交易中心和有效半径就可以确定有效的贸易圈商圈的范围; a,b=两处交易场所的名称给较大的场所定名为ada=a场所到b场所之间有效交易距离或途中耗时d=a和b两处场所之间的实际距离Sa,Sb=场所a和场所b各自的规模即,人口,零售面积等取Sa>Sbq=Sb/Sa……两处场所的规模的比率;a=1/2例如：两个超市a和b分别拥有25万平方米和5万平方米的营业面积,他们对于其他商场隔绝也就是附近没有大型商场,来往联商场间的途中时间平均为1km;试确定定义顾客具有同等可能性光顾两个超市之一位置的那个圆;Sa=25万平方米,Sb=5万平方米,且d=1km;那么,q=Sa/Sb=50000/250000=qa=da=d/1+qa=1km/=690米处有效交易距离该圆的中心为从超市a到超市bd/1-q=1km/=处该圆的半径为COMPASS法则的限制：1、只考虑距离,未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况;2、顾客认知的距离会受到购物经验影响,如果服务良好,商店设施优越,形成顾客对此商店之良好影响,顾客认知的距离会比真正的距离;。
