住房价格调控再思考

一
ｌ
’
地产市场调控成 果 ，继续严格执行并
１
逐步完善抑制投机 投资性需求 的政策
措施 ，促进房价合理回归。 ”温家宝总
懑
■ ●
蕊
｛ ｌ
｛
理的再次表态 ，无疑让 人们对未来 中
国房地产市场 的健康理性 发展充满着
期待 。
样 ，调控 的猛药和狠 招作用也不能
被 打 破
租 金低 于市场价 、向包 括外来 常住人 很 大程度上取 决于交通 、医院 学校
本轮 调控 中，伴 随住 房价格 稳 中 口在 内的住房 困难人 群． 敞开供应 。首 等 公共资源 的配置 。再 次 ．今 年将有
有 降的同时 ，交易僵 局也在持续 。在 批合计 ５０ １ｏ套入市 ， ｝ 会对上海楼市 更 多保障性住房投入供 应 ，分 配上如
推 出４ 万亿投资计划 ． 于 １ 月触底 ， Ｍ１ １ ２０ ０９年 １ 月再探底 ．之后大反弹。这
次政策放松力度小 ， 反弹也会慢些 ， Ｍ１ 住 房价 格下跌、筑底 的时间也会长于
上一轮 。
内部 资金 面 ，房地产企 业资金继
续 吃 紧。去 年 １ 月至 １ 月 ．全 国房 １
尚景 园—两个公共租 房项 目使用开 很大 ，融 资创新迫在眉睫 。其次 ，保
始启动 。这批公 共租 赁 房 的特 点 ： 面 障性住房项 目配套设施 的供求矛盾将
第一 ，住 房交 易僵 持 的局面能否 积适 中、全 装修 、国有： 构经营管理 、 进一步放大 。保障性住房能否被接受 ， 『 几
具 。全 面开征房产税还 需清除三 大障 两年 内开 工建设的保障性住 房 ．几乎 量 只有 几套 ，有的甚至 出现零 成交 。
碍 ： 一是信息障碍 ，要 加快全 国住房 达到整个 十二五 建设任 务的一半 ， 随着调控政 策的持续收 紧 ．库存 日益 信 息数据 的联 网 ； 二是法律障碍 ，要 也将完成 十二五 ”期间保障性住 房 增加和 资金 日渐紧张 ，房地产市场会 对 已有的法律 、法规 、地 方政策进行 覆盖 面达到 ２ ％的 目标 。 Ｏ 梳理 清理 ； 三是征 收障碍 ，无论是个
２４ Ｍａｃ ２ １ ｒｈ ０ ２
住房交易僵持的局 面能否被打破 ， 长效机制能 否得 以建立 ，保障性住 房 的 “ 稳定器 作 用能否发挥等 ，是 今 年住房价格调控 的看点 。
工期 ，其建材 、人 口成本将 明显提高 ， 去年年底 ，上海 ” 公 寓”和 今年保障 房所 需资金将创新高 ，压 力 譬宁
’
种种 迹象表 明 ．今年房企 的 日子
ＩＥ Ｉ
。
非常之困难 。１ ３ 月 ０日，央行发布的 （ｏ １ ２ ｌ 年金融机构贷款投 向统计报告＞ 显示 ，去年房地产 累计新增贷款 １２ ．６ 万亿元 ，较前一年下 降 ３％ ，占新增 ８ 贷款总 额的比例为 １ ．％ ，较上年下 ６９ 降 ８５ ．％。业 内人 士预计 ，在调控 力 度不减 的大背景下 ．今年房企 的融资 困局仍然难有改观 。 另外 ，新年 伊时 ，全 国楼市普遍
持久 。在坚持调控政 策不动摇的同时 ， 要积极探 索和完善符合我 国国情和市 场经济规律的住房政策体 系。
笔者认 为 ，未来 的楼市调控 还应 弥补两方 面的不足 ： 一是基础性 工作 的进一 步推 进 ，包 括 居 民住 房 信息 、 住房 困难 人群信息等 ，为调控政 策制 定提供科 学依据。二是制度性 创新需 要 加强 ，比如 房产税 的完 善与推 广 、
地产 开 发企 业 资金 来 源 ７ ２８ 元 ， ５０ 亿
同 比增长 １％ ，较前年 同期大幅下降 ９
１ ．％ ，明显低 于近十年来 ２％ 的均 ２２ ５
值 ，尤其是个人房 贷，连续 ９ 月负 个 增长 。总体而言 ，当前企业资金 紧张 情况好于 ２０ ０８年底 ， 但至少未来半年 ， 这一情况仍将继 续。今年外债 、房地 产信贷 、开发贷等将集 中到期 ，多数
州等 １ 大城市 ．新建商品住宅库存总 ０ ２ ９８万平方米 ，与前年 同期相 正确 的。住房价格调控能否取得成功 ， 货 币政策将趋于宽松 ．去年 １ 月初以 量高达 ５ ９
０ 个月 的平均 不仅关系到房地产市场发展本 身 ．更 来 的 ２ 次存款准备金的下调即为 明证 ． 比大增约 ４ ％ 。按过 去 ６ 关系到住房这一重大 民生问题和政府 银根松动有利于楼市企稳。 的公信 力。因此 ，“ 挤泡沫”仍是当前 成交量 ．这些存货需要 １ ． ４４个月才能 关于资金 。资金 面总体偏 紧的状 消化完 ，再创近几年的新高 。针对去
．
应超过 当地 Ｇ Ｐ Ｄ 和人均可支配收入 增 政策、资金 、存货。
正 在筑 底 ．今 年必 然 上行 。Ｍ １与住
长 的速度。
触底 反弹 关 于政 策。我们不要期 望今年政 房价格 关 系密切 。一般 Ｍ１
毋庸置疑 ，长 期以来作为支 柱产 策会 重现 ２０ ０８年和 ２０ 年 的大 幅松 后 ．住房价格先是跌幅减小 ，后 由跌 ０９ ０８年有 差 业的房地产行业的调整和降温 ，势必 动 。今年 ．国 内外 经 济形 势非 常 复 转涨。当然 ，这次形态与 ２０ 异 。２０ 年 ９月步入降息通道 １ 月 ０８ １
ｌｌ ｌ － Ｉ
中央及地方税收分配 制度的改革等 。
房 产税改 革试点 ，体 现 了市 场经
遭遇 倒春寒 ” 。数据显示 ， 春节期间 ，
济应运 用规 范的经济手段进行 间接调 下历史 之最 ，正在改变着整个 楼市 的 北 京 广州、深圳 、杭州等 多个城 市 ０ 控 ，税 收是 不 可 缺 失 的 政 策 组 合 工 格局 。加上今年计划开 工的 ８０万套 ， 楼市成 交遇 冷 ，部分城市住房 日成 交
年均城 市化速度近 １ 、住 房建 设仍 起到 风 向标 ”的作用 在全国 ，已 何确保公平成为重要课题 。 ％ ，
被认 为处 在 绝对短缺 时期 ，交易 有 １０ ００万套保障性住房 的开工量 ，创
的持续萎 缩是非正 常的情 况。据中国
房产信息集 团的数据显示 去年 上海 住房价格下跌 了 ０ ５ ％ ，但供应和成 ．６
一
住房价格调控的着力点
是为了 增加市场的 效供给。 有
大有效供给 的 背景下， 去年各地中
在近 期举行的全 国住房 和城 乡建
加快推进个人住房信息系统建设 ． 小 套 型住 房 供地 和 建 设 比重 明显 上
设会议上 ．已将 支 持居民的合理购 也是今年一项 非常重要的工作 这对 升 ，加上库存增加等 因素，今年楼 市
Ｍａｃ ２ １ ２５ ｒｈ ０ ２
竟什么才是住房价格 的合理 回归？笔 和方 向 ，根据市场形 势变化及 时进 行 亿 元。去年偏 紧 ，今 年预计将达 ８万 者认为 ，如果按照 中央要求实施 的住 政策调整。 房价格控制 目标来看 ，合理 的住房价 格应该是与当地 Ｇ Ｐ和人均可支配收 Ｄ 入相 匹配 ，也就是住房价格 的增长 不
房需求 ，优 先保证首次购房家庭的贷 于加强和改善房地产市场调控 以及社 不具备 因供应短缺而 出现价格 上涨 款需求 ； 着力增加 中低价位 、中小套 会管理意义重大 。加强个人信息系统 条件 ．但并不排除一 些二 、三线城 市
型普通 商品房 ： 加快推进个人住房信 建设 ，有利于全 面掌握和 了解居民住 住房价格 的上涨。
开发商资金链将 非常紧张 ．至少上半
年 ，降价促销 的压 力很难缓 解 ，预 期
部分企业不得不变卖项 目．甚至破产 、
倒 闭。 关于存货 。存 货压 力持续 增加。 对宏观 经济和相关产业造成影 响，也 杂 ．楼市持续低迷将不可避免地对经
一
方面供应增加 ，另一方面成交低迷 ，
会对经济增长和地方财政收入造成短 济增长产 生负面 影响 ．随着住房价格 导致去年住 宅存 货量不 断攀高 。截至 ２ 期的＞ 击 。但 是楼市调控的方 向和让 的持续下跌 ，调控效果必将会越来越 去年 １ 月底 ，北京 、上海 、深圳 、广 中 住房价格合理回归的政策 目标是完全 明显。随着经济下滑和通胀持续缓解
亿 元 至 ８ ５ 亿 元 。更 主 要 的 指 标 ．万
．
自 ２１ ００年 １ 起 ．Ｍ１ 幅 触 月 增 回升 ０ １ ，很 有 可 能 ．％
四 、影响住房价格 的要素
影 响今年住 房价格 有三 大要 素 ：
顶后 持续 回落 ，２ １ 年 １ 月 底探 至 ０１ １
７ ８ ，１ 月 ％ ２
院第六次全体会 议上 ，温家宝总理在
部 署当前重点工作 时强调 ： 要巩固房
Ｉ
对开发商 而言 ，因资金短缺而迫使 其
消化存量房 ．通过 销售 回收成本 ： 对 购 房者来说 ，则为 其合理 的住房需求 提供通道 ， 使市 场恢复正常的活跃度。 第二 ，长效机制能否建立 正如住 房价格过 快上涨不 可持久
要求各城市人 民政府应根据 当地经济
发展 目标 、人均可支配收入增长速度 和居 民住房支付能 力 ，合理确定本地 区年度新建住房价格控 制的目标。
住房价格调控再思膏
去年年底的中央经济工作会议提 息系统建设和强调楼市调控责任主
出： 要坚持房地产 调控政策不动摇 ， 体 ”作为今年住房价格调控 的重要 内 促进 房价 合理 回归 ，加快普通商品住 容 。 房建设 ，扩大 有效供 给 ，促进 房地产
文元 ／ 郁 鸿
二 、住房价格调 控的看点
去年 ，中国楼市 屡调屡涨 ”的 怪象被终结 。银根方面 ，央行已表示
自 ２１ 年起 ，我 国加快了中低价 今年将继续实施稳健 的货 币政策 ，保 ０１
市场健康发展 。 ”实施房地产调控政策 位 、中小套型普通商 品住房建设 。随 持政策 的连续性和稳定性 需求方面 ， 以来 ．住 房价 格的调控初见成效 ，去 着房地产市场调控 的不断推进 ，房地 京 、沪 、广、深等一线城市相继表态 ， 年 １ 月份 ，全国房地产开发景气指数 产投 资、新开 工速度等指标均 出现 明 今年将继续执行住 房限购政 策 ，投 资 １ 为 ９ ．７成为近 ２ 个月以来的新低 。 ９８ ， ７ 显放缓 。今年 国家提 出了加快 中低价 投机性需求将继续 受到遏 制 ； 供应 方 位 、中小套型普通商 品住房建设 ，正 面 在 加快普通商 品住房建设 ，扩