国有土地使用权交换契税征收事项

财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题
的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2008.10.22
•【文号】财税[2008]129号
•【施行日期】2008.10.22
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】失效
•【主题分类】土地资源,契税
正文
财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知
（财税[2008]129号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的契税政策明确如下：
一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。

因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

二、以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为不适用《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）。

财政部
国家税务总局
二○○八年十月二十二日。

中华人民共和国契税暂行条例(1997年4月23日国务院第55次常务会议通过)第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

第三条契税税率为3-5％。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

第四条契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

第五条契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。

应纳税额计算公式：应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。

转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

第七条经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函[2009]603号)规定：根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

根据上述规定，通过拍卖取得的土地，契税计税价格为土地成交总价款，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第11号令)规定：第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

因此，房地产公司支付的拍卖佣金，属于支付给国家的费用支出。

土地置换如何缴纳税费土地置换是指将已经取得的土地使用权与国家或集体土地所有权进行交换的一种方式。

在土地置换过程中，涉及到一些税费的缴纳，主要包括土地增值税、契税、土地出让金等。

首先要缴纳的税费是土地增值税。

土地增值税是指在土地转让时，根据土地的增值部分计算的一种税费。

具体计算方法是以土地原值与土地转让价款之差乘以土地增值税税率。

土地增值税税率根据不同的地区和政策不同，一般为30%。

上述计算出的土地增值税应由出让方缴纳。

其次是契税。

契税是指在土地转让时，根据土地转让价款的一定比例计算的税费。

具体比例根据不同地区和政策而定，一般为3%。

土地转让价款一般是指土地出让合同中约定的转让价款，如果没有明确约定，则可以按土地增值税的计算方法再次计算出转让价款。

契税应由土地购买方缴纳。

此外，在土地置换过程中，还需要缴纳土地出让金。

土地出让金是指土地使用权的寄托物，是以盈利性投资为目的的土地使用权有偿出让所获得的收益中，按照法定比率上缴国家或集体所有权单位的一种费用。

土地出让金的具体数额是根据当地政府制定的土地出让金标准以及土地使用权承包年限、土地面积、土地利用类型等因素综合计算得出。

土地出让金的缴纳方式一般也是由购买方在签订土地出让合同后按约定的时间和方式进行缴纳。

除了上述税费，还有一些其他费用也需要考虑。

比如土地转让过程中的中介费用、律师费用、评估费用等，这些费用的具体数额根据实际情况而定，需要按照约定进行缴纳。

在进行土地置换时，需要提前了解当地相关法规和政策，明确需要缴纳的税费和费用，确保在合理的范围内进行土地置换，并按规定进行缴纳。

此外，还需要与相关权益单位或部门进行沟通和协商，确保税费和费用的计算和缴纳的合法合规性。

中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国国务院令第２２４号《中华人民共和国契税暂行条例》已经１９９７年４月２３日国务院第５５次常务会议通过，现予发布，自１９９７年１０月１日起施行。

总理李鹏１９９７年７月７日第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

第三条契税税率为３—５％。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

第四条契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

第五条契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。

应纳税额计算公式：应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。

转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

中华人民共和国契税暂行条例(1997)(1997年7月7日国务院令第224号)第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

第三条契税税率为3－5％。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

第四条契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

第五条契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。

应纳税额计算公式：应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。

转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买公有住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

第七条经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】1997.11.25•【文号】国税发[1997]176号•【施行日期】1997.11.25•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】契税正文国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知（１９９７年１１月２５日国税发［１９９７］１７６号）北京、天津、河北、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、贵州、云南、陕西、宁夏、新疆、青海省（自治区、直辖市）及宁波、厦门、青岛、深圳市财政厅（局），山西、内蒙古、辽宁、吉林、四川、甘肃省（自治区）及大连市地方税务局：为了贯彻执行《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称《细则》），现就契税征收管理中的若干具体事项通知如下：一、征收机关。

契税征收机关是主管农业税收征收管理工作的各级财政机关或者地方税务机关。

二、征收方式。

契税征收应当以征收机关自征为主。

目前自征确有困难的地区，经上一级征收机关批准，可以委托当地房屋管理部门、土地管理部门或者其他有关单位代征。

对代征单位，征收机关应发给委托代征证书，进行政策和业务指导，确保将代征税款及时解缴入库。

三、减税、免税。

按《条例》规定享受减税、免税的纳税人，可向当地征收机关书面提出减税、免税申请，并提供有关证明材料。

征收机关应在严格审核后办理减税、免税手续。

代征单位不得办理减税、免税手续。

减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体规定。

四、票证管理。

为使征管工作逐步规范化，契税的纳税申报表、完税证格式全国统一，具体式样及有关说明另行规定。

征收中需要的其他有关票证由省、自治区、直辖市征收机关统一制定格式和组织印制。

鉴于目前农村地区尚无专门的房屋产权管理机构和制度，征收机关在对农村地区的房屋产权转移征收契税时，应当在核实有关情况并确认转移的合法性后，给纳税人核发记载有房屋基本情况、房屋产权转移情况以及契税完纳情况的“契税完税凭证”。