2020年郑州市房地产市场研究分析报告(12月)

2020年郑州房地产年报2021年1月2020年郑州关键词城市迭代升级·市场触底复苏以价换量，效果不佳房贷LPR 转化完成契税补贴，促财政“三道红线”去杠杆明确做地主体，鼓励货币安置线上营销融资环境收紧3、4号地铁通车“米”字高铁路网成型政府救市市场监管从严人才政策升级以“产”促城土地供求双降住宅量价两极分化开盘量少，去化走低主城价值回归公寓低位运行商办市场严峻以稳为主楼市：开启线上营销疫情按下暂停键活动方式：通过微信参与线上小程序游戏、房企APP平台活动，以高额奖品吸引客户参互动线上营销：通过线上平台开启直播、VR看房等吸引客户房企动作：通过分享疫情防护知识、免费健康诊断等取得客户关注保证房地产市场平稳运行政府救市土地端预售端信贷端土拍成本降低降低土拍保证金、分期缴纳土地款信贷放松放宽贷款限制、延长还款日期、提高按揭放款速度预售条件放宽预售条件降低至预售部分投资达到25%完善城市交通体系巩固郑州交通枢纽作用交通升级“米字形”高铁路网基本成型规范市场确保房地产市场健康运行z规范产业用地，产业勾地搭配住宅模式终结*4月28日《关于优化产业用地管理促进产业高质量发展的指导意见》明确做地主体限制私企参与城改*11月18日《关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》首付分期面临规模性取消*12月21日《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》宏观环境2020年总体基调“稳”字当头，实施由松到紧的政策调控，始终坚持“房住不炒”定位，宽松的货币环境下，房地产金融监管不断强化，防范系统性金融风险的同时，为实体经济导入更多有效资金。

1月27日3月13日5月19日7月14日10月29日2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，房地产方面始终坚持“房住不炒”定位，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。

2018-2020年12月中央经济工作会议重点内容对比2020年各城市人才政策全面开花，大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制，人才落户条件进一步放宽，落户门槛持续降低。

房地产调研报告(精选多篇)第一篇：郑州房地产调研报告郑州房地产调研报告——郑州楼市小户型房价调查经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。

小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。

但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。

经查资料，2014年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。

而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。

现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。

听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引，2014年，90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。

现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。

此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。

很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、鑫苑·中央花园等均已基本售完。

在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。

在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。

郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。

一、精装小户型价格走势分析2014年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。

而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。

从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。

河南郑州市全市房地产市场运行情况概述Revised on November 25, 2020【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录2012年1月份各区域商品住房批准预售情况表“0”代表未批准预售，其它作类似解释。

2012年1月份各区域商品住房销售情况表“0”代表未销售，其它作类似解释。

2012年1月份各区域办公用房批准预售情况表单位：套、万平方米、元/平方米区、中原区，其中金水区成交量为万平方米，占比44%；其它区域成交量较少。

2、各区域中住宅二手房成交均价最高的为郑东新区，均价为8634元/平方米, 主要由于一方面该区绿化好、水清路宽、车辆少、配套设施齐全以及低密度的居住环境吸引了众多高端人群的云集；另一方面该区已渐成规模，住宅日益稀缺，价格随之上扬；还有就是郑东新区属新建区域，该区域内二手住房房龄较短，相当于新房中的现房，更受消费者喜欢，因此价格与新房价格相差不多。

2012年1月份郑州市市区房地产抵押情况报表(数据来源：郑州市房地产抵押管理办公室) 2012年1月份郑州市市区土地供应情况表（数据来源:国土资源局）郑州市市区房地产运行情况走势图1、商品房/住宅批准预售情况：2、商品房/住宅销售面积情况：3、商品房/住宅销售价格走势情况：4、非住宅批准预售/销售情况：5、二手房成交面积及价格走势情况：备注：1月二手住房成交面积万平方米，二手住房成交均价5067元/平方米。

2012年1-1月份国内部分城市房地产市场数据1、商品房/住宅批准预售情况：注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥市%、武汉市%、南昌市%、南宁市%、天津市%、西安市%、深圳市%、郑州市%。

2、商品房/住宅销售面积情况：注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥市%、武汉市%、南昌市%、南宁市%、天津市%、西安市%、深圳市%、郑州市%。

3、商品房/住宅销售价格情况：注：各城市住宅累计销售价格同比分别为：合肥市%、武汉市%、南昌市%、南宁市%、天津市%、深圳市%、郑州市%。

2020年上半年郑州市房地产市场报告1. 2020年上半年，国内生产总值（简称GDP）绝对值为456614亿元，较去年同期下降1.6%。

2. 2020年1-6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%；商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，下降5.4%。

3. 2020年6月份，全国居民消费价格指数（CPI）环比下降0.1%，同比上涨2.5%；全国工业生产者出厂价格环比上涨0.4%，同比下降3.0%。

4. 2020年上半年，郑州市区共成交土地面积为289.34万㎡，较去年同期下降8.99%；成交均价12880元/㎡，较去年同期上涨9.53%。

5. 2020年上半年，郑州市区商品房批准预售面积为868.71万㎡，较去年同期下降1.35%；销售面积为595.05万㎡，较去年同期下降29.51%；销售均价为13274元/㎡，较去年同期下降1.29%。

6. 2020年上半年，郑州市区新建商品住宅批准预售面积为705.71万㎡，较去年同期上涨11.17%；销售面积为522.69万㎡，较去年同期下降30.67%；郑州市区均价为13323元/㎡，较去年同期下降1.25%%。

7. 2020年上半年，郑州市区存量住宅成交面积最大的区域为金水区，共成交55.15万㎡，占总成交面积的31.27%；成交均价最高的为郑东新区，均价为24771元/㎡。

8. 2020年上半年，郑州市区商业用房批准预售面积为38.35万㎡，较去年同期下降41.37%；备案销售面积为27.01万㎡，较去年同期下降27.86%；销售均价为15933元/㎡，较去年同期下降2.82%。

9. 2020年上半年，郑州市区办公用房批准预售面积为52.19万㎡，较去年同期下降30.80%；备案销售面积为31.08万㎡，较去年同期下降48.82%；销售均价为10867元/㎡，较去年同期下降11.74%。

目录宏观环境土地市场商品房市场1宏观环境宏观经济宏观政策城市规划与建设 70个大中城市01宏观经济国内生产总值（GDP）2020年上半年，国内生产总值（简称GDP）绝对值为456614亿元，较去年同期下降1.6%。

摘要近年来郑州市的房地产行业获得了空前的发展，而行业的发展快速与市场的需求旺盛密切相关。

影响房地产市场需求的因素有很多，联系郑州市房地产市场的具体情况，我认为具有代表性的影响因素主要包括：房地产价格、国民经济发展水平和城市居民人口总数。

与此同时，虽然郑州市房地产行业发展迅速，但是品质层次不齐、区域分布失衡、市场乱象频现和产品供求结构失衡等问题是依然存在的。

构建规范有效的竞争机制、建立有效的监管机制、优化产品结构等措施，可以优化郑州市房地产市场结构，促进房地产市场平稳健康发展。

关键词：房地产；市场需求；影响因素；市场结构1 引言郑州市作为中原地区各方面发展前景较好的城市之一，近年来在房地产市场也势头强劲。

由于房地产市场可分析的方面过多，所以在本文中我将通过运用自己在课程上的所学和查找数据资料的方式来从影响郑州市房地产需求的三个代表性因素、郑州市房地产存在的四个重点问题以及在分析郑州市房地产市场发展现状的基础上提出对策建议这三大方面分析现阶段的郑州市房地产市场。

2 影响郑州市房地产需求的因素2.1房地产价格价格是影响居民住房购买行为的主要因素。

2019年，全市房地产开发投资3258.4亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落23.9个百分点。

纵观全年房地产开发投资情况，总体呈现逐月回落态势，年底和年初增速相差22.4个百分点。

从房屋类型看，办公楼投资快速增长，住宅和商业营业用房小幅下降。

2019年，办公楼投资183.3亿元，比上年增长30.9%，增速较上年提高33.4个百分点；住宅投资2345.8亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落29.2个百分点；商业营业用房投资297.0亿元，比上年下降5.0%，增速较上年回落12.5个百分点。

如果居民的购买力难以承受房地产价格，那么该地区的房地产市场就会缺乏有效需求，从而导致该地区房地产的供给大于需求，进而导致较高的房地产空置率和有价无市的局面。

比如，近年来郑州市房价上涨过快直接导致居民购房负担加重，虚高的房价远远超出了普通家庭的承受能力，过高的首付款和几十年的月供支出使大部分家庭不得不削减日常开支，极大地降低了居民的消费需求。

62CHINA REAL ESTATE房地产中介1 估价市场和估价机构的现状与发展1.1 估价机构的现状2020年11月，郑州市房管局发布《关于2020年郑州市房地产市场乱象整治暨“双随机一公开”检查工作的情况通报》，从中可以管窥省会级城市估价机构现状。

随机检查房地产估价机构29家，检查出问题比较突出的估价机构10家，主要问题有：估价机构办公场所不固定，办公场所无人办公，办公设施与资质等级不匹配，个别估价机构无法提供房地产估价师社保证明、劳动合同等。

还有的估价委托合同无委托人签字，无质量三级审核，拒绝现场检查或处于停业状态等。

2021年1月，河南省住建厅发布的《关于公开2020年房地产估价机构“双随机一公开”检查结果的通知》指出，仍有个别估价机构备案情况不符合相关规定，存在基础数据资料不完善、档案管理不规范、出具报告不遵守房地产估价规范及房地产估价机构现状及异地执业的思考——以中部地区县市级估价机构为例王大龙摘要：房地产业的兴起，带动了房地产估价机构的快速发展和扩张。

估价机构的发展和生存，离不开异地执业。

估价机构选择异地执业，应在政策法规框架内，设立分支机构或合作经营，强调业务质量管控，公正公平参与竞争，这也是估价机构行稳走健、发展壮大的关键所在。

关键词：估价市场；异地执业；质量管控中图分类号：F293.33文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2021）04-0062-64收稿日期：2021-02-01作者简介：王大龙，河南省信阳市房地产交易中心。

CHINA REAL ESTATE房地产中介术语标准等问题，部分房地产估价师仍存在“挂证”等问题。

1.2 估价市场快速发展房地产估价行业从当初从事房地产交易 （抵押、买卖、租赁） 估价和课税估价等单一业务，进一步拓展到损害赔偿、司法鉴定、企业改制、资产重组、企业清算、资产处置，以及城市精细化管理、城市更新改造、房地产租赁经营、房地产资产管理、房地产证券化及资本市场等多种特殊目的估价委托业务。

２０２０年郑州市房地产市场研究分析报告（１２月）目录房地产政策房地产政策土地市场整体市场宅地市场商办市场排行榜热门地块房产市场市场供应市场成交市场库存排行榜房地产政策房地产政策郑州市2020年12月政策法规政策类型发布时间限制区域政策概述--------土地市场郑州市土地成交结构走势（按规划建面）2020年1-12月，郑州市以住宅用地成交为主，占比88.1%，其次，商办用地成交占比11.9%。

2020年12月，郑州市以住宅用地成交为主，占比90.3%，比去年同期下降0.1个百分点。

90.390.496.878.791.3829887.388.492.491.567.490.39.79.6 3.221.38.718212.711.67.68.532.69.7住宅用地商办用地19-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-120%20%40%60%80%100%住宅用地商办用地2020年1-12月，郑州市共成交各类用地551宗，共计4566.39万㎡，同比减少28.53%。

其中，成交住宅用地324宗，共计3104.46万㎡，同比减少28.96%；商办用地93宗，共计418.3万㎡，同比减少38.74%。

2020年12月，郑州市累计成交各类用地96宗，共计927.79万㎡，环比增长183.25%，同比减少4.39%。

其中，成交住宅用地58宗，共计602.33万㎡，环比增长173.68%，同比减少14.24%；商办用地17宗，共计64.67万㎡，环比减少39.28%，同比减少14.52%。

郑州市土地成交情况（按规划建面）2020年12月2020年1-12月土地类别宗数规划建面（万㎡）环比（%）同比（%）宗数规划建面（万㎡）同比（%）整体用地96927.79183.25-4.395514566.39-28.53住宅用地58602.33173.68-14.243243104.46-28.96商办用地1764.67-39.28-14.5293418.30-38.74工业用地21260.7926728.7935.551341043.64-21.902020年1-12月，郑州市共推出各类用地660宗，共计6018.73万㎡，同比减少15.65%。

目录2020年8月份郑州市全市房地产市场运行情形概述 (1)数字解读楼市 (4)2020年8月份郑州市市区房地产市场要紧交易特点 (4)数据报表 (12)郑州市全市房地产市场运行情形表（2020年8月份） (12)郑州市市区房地产市场运行情形表（2020年8月份） (13)郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2020年1-8月） (14)郑州市市区不同价位新建商品住房供求结构表（2020年1-8月） (15)郑州市市区商品住房购买对象分类表（2020年1-8月） (16)2020年8月份各区域商品住房批准预售情形表 (18)2020年8月份各区域商品住房销售情形表 (18)2020年8月份各区域办公/商业/二手房情形表 (19)郑州市市区房地产市场抵押情形表 (22)郑州市房地产金融情形表 (23)郑州市市区房地产运行情形走势图 (23)一、商品房/住宅批准预售情形 (24)二、商品房/住宅销售面积情形 (25)3、商品房/住宅销售价钱走势情形 (26)4、非住宅批准预售/销售情形 (28)5、二手房成交面积及价钱走势情形 (28)2020年1-8月郑州市全市房地产市场运行情形概述 (31)2020年1-8月国内部份城市房地产市场数据 (31)一、商品房/住宅批准预售情形……………………………………………………31二、商品房/住宅销售面积情形 (31)3、商品房/住宅销售价钱情形 (32)4、商品房/住宅月末累计可售情形 (32)五、二手房成交面积情形 (33)六、二手房成交价钱情形 (34)2020年8月份郑州市全市房地产市场运行情况概述8月份郑州市全市商品房批准预售面积万平方米，较去年同期上涨了%；商品住宅批准预售面积万平方米，较去年同期下降了%。

郑州市市区商品房批准预售面积万平方米，较上月下降了%，较去年同期上涨了%；商品住宅批准预售面积万平方米，较上月下降了%,较去年同期上涨了%；非住宅批准预售面积万平方米, 较上月上涨了%,较去年同期上涨了%。

2008上半年郑州市房地产市场分析报告主办：王牌地产研究院【政策导读】1.1郑州市城市总体规划（2008~2020）环境影响评价报告显示：2020年郑州建成区是现在的1.9倍，规划4大工业园区提升核心竞争力17日，郑州市城市规划局在官方网站上，对郑州市城市总体规划（2008~2020）环境影响评价报告予以公示。

在总体规划获得国务院批准之前，环境影响评价是必须开展的一项工作。

此次，郑州市城市规划局委托河南省城市规划设计研究院有限公司进行了总体规划的环境影响评价。

环评报告显示，规划部门对总体规划部分细节做了更改：将郑州市2020年规划建成区面积由450平方公里增加到542平方公里；还规划了4大工业园区，以提升郑州经济核心竞争力。

【目标】傲立中部的现代化大都市郑州市根据经济、社会发展目标和资源环境特点，功能定位已经基本确定：2020年以前，将郑州建设成为名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区；成为国内外知名的、富有中原城市特色和历史文化传统的、适宜创业发展和生活居住的、有较强经济竞争力的现代化大都市。

到了2020年，郑州市民将变得更有钱。

郑州的经济发展目标是，到2020年，全市国内生产总值（GDP）达到6600亿元以上。

到2010年，城镇居民人均可支配收入1.8万元以上，农民人均纯收入8000元以上；到2020年，城镇居民人均可支配收入3.4万元，农民人均纯收入1.9万元。

【面积】建成区面积“胖”1倍此前，郑州市公布的暂定中长期规划中，2020年建成区面积定为450平方公里。

但这一数据有所变动，新近修改的总体规划表明，到2020年，郑州市建成区面积将达542平方公里，约是目前282平方公里的1.9倍。

根据规划，郑州市城市规划区范围：市区，面积为989.6平方公里。

规划建设用地范围：为市区行政辖区的中原、金水、二七、管城、惠济五区的城区范围，面积为542平方公里。