2015.7椿萱茂·凯建(亦庄)老年公寓调研报告

老年公寓公建民营调研报告（共5篇）第一篇：老年公寓公建民营调研报告关于北海市海宁老年公寓“公建民营”调研报告在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。

随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。

面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。

“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。

2015年6月1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。

2016年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。

调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。

一、实行“公建民营”模式的成效1、环境的改善这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。

自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。

经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、棋牌室、活动室等室内活动场所。

2、区域明确为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。

3、服务意识和服务质量的提升为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。

养老公寓设计总结老龄化程度逐渐加深，老人的晚年生活成为我国目前待解决的民生问题之一。

与老年人生活密切相关的包括衣、食、住、行，其中居住环境对老年人生活品质的影响非常大。

一、我国老年公寓现状1.基本情况。

我国60岁以上老年人口已超过1.49亿，占总人口的11%以上。

随着经济的发展和社会的进步，特别是人口老龄化、家庭小型化、农村城市化，人民群众对于养老服务的需求将会越来越大，现有的养老设施总量很难满足日益增长的养老需求。

老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，是解决老龄化问题的有效对策之一。

如何为老年人提供设施完善、环境宜人的老年公寓，成为建筑师关注的热点课题。

2.现存老年公寓不足。

（1）布局不合理。

目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发而制定的科学合理的建设规划。

市面上现有的老年公寓大多并未考虑老年人的生理行为特征，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。

（2）建筑老化，设施不全。

大部分单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差。

即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。

（3）类型单一。

目前我国的老年公寓类型单一，多为单人间和一室一厅的小套间，缺乏家庭气氛，难以满足多样化的社会需求。

总的来说，我国有关老年公寓规划、设计和建设方面的资料很少，说明这一领域的工作尚处于初步研究和待开发阶段。

二、对居住环境的要求1.选址要求。

由于老年人的身理特点，特别要求住宅应修建在城郊交界处，环境幽静、依山傍水、空气清新、交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。

良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、灵活性、方便性、自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。

亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布：按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。

“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。

开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。

作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。

亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。

亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。

据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。

二、客户特征及租金价格1）高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。

这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。

约占亦庄写字楼市场55%。

日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。

2）中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。

养老地产发展思路——万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。

产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。

截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。

“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。

楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。

”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。

“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。

”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。

2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。

据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。

盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。

虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。

胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。

在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。

椿萱茂养老项目市场考察报告
一、概况
1.连锁规模
椿萱茂隶属于远洋养老运营管理有限公司，是全国连锁机构，远洋养老于2012年正式推出高品质养老服务品牌“椿萱茂”，北京共有8家门店，开业了5家（双桥、北苑、青塔、亦庄、玉蜓桥），待开业2家（西山、百望山），投建中1家。

2.区位：2019年6月11日参观了椿萱茂凯建（亦庄）老年公寓，椿萱茂凯建（亦庄）开创了第一家北京中美合资经营性养老机构、第一家别墅区里的老年公寓，坐落于北京市大兴区亦庄镇经海路
3.建筑规模：建筑面积为6000平方米,共五层（地上四层，地下一层）；于2013年8月正式开业
4.客户构成：目前的入住率在95%以上，主要是一些退休高职、高干等，现入住的长辈年龄平均年龄在80多岁，约有1/3是90岁以上的长辈，约2/3的长辈年龄在80岁到90岁之间（也有过百岁的老人，目前就1位105岁）；而在性别比例方面，女的比例在60%，人数多于男性；
5.养老理念：此项目引入先进养老理念和管理团队，借鉴学习了美方运营管理和企业文化，精细化照护技术和细节处理是学习日方的；配套设施齐全，能满足长辈健康生活需求。

图1. 室外下沉式花园欧式建筑
1。

目前，中国各大城市的“住宅产业”早已是“风起云涌”，“商业地产”、“工业地产”、“高教地产”也是“蒸蒸日上”，但惟独作为“夕阳产业”的“老年公寓”却成为了“遗忘的角落”。

那末，在中国进入老年社会里，中国的“老年公寓”需求市场怎样？“老年公寓”该怎样建设？中国自 1999 年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。

因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关心医院以及老年公寓等。

那末什么是新型的“老年公寓”？所谓的“老年公寓”(老年社区)就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。

它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。

老年公寓兴起于北欧一些国家， 90 年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。

中国的北京、天津、大连、杭州等城市近几年也相继建成老年公寓。

随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。

1．中国人口老龄化的发展。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、武汉等大城市也快速进入老年型城市。

据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到 10％以上(60 岁以上人口)或者 7％(65 岁以上人口)时，标志着这个国家或者地区进入老年型。

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度(《人口与社会保障研究》陈朝先著， 1998 年版)。

目前我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿，占全国总人口的10％以上，到21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28％，即每 4 个人中就有一位老年人。

目前我国 65 岁以上老人数已超过 1 亿(占总人口的 7.3％)，到 2050 年将增加到 3.34 亿(占总人口的22.6％)。

1.调研概述1.1调研背景我国是老年人口占人口总数比例最多、增长速度最快的国家之一，近些年来，老龄问题在国内也越来越引起人们的关注，关于这方面的研究也有不断升温的态势。

随着城市人口老龄化的加速，家庭结构的变化和人们思想观念的改变，传统的家庭养老方式将逐步被社会养老服务所代替，修建老人公寓是老龄化发展的必然。

然而在老年公寓这方面我国才刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和改进之处。

如：一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全、建设位置布局不合理、缺乏专业看护人员等等。

1.2调研的目的与意义通过这次对平顶山老年几个老年公寓的实地调查，来了解老年人的生活情况以及老年公寓存在的问题。

通过实地探访观察，以及交流等来了解当地老人的需求，进而提出改进意见。

1.3研调的地点、内容和方法1.3.1研调地点：平顶山寿星老年公寓、市怡康老年公寓、平顶山市卫东区敬老院1.3.2研调内容：养老院的的基本设施如床位、收费、实际入住人数、休闲娱乐设施、安全卫生等。

1.3.2研调方法：资料查阅法：通过搜集资料来了解老年公寓的设计要求。

做谈访问法：为了方便深刻的了老年人的需求及对其居住的老年公寓的满意程度我们与他们进行交谈深入了解。

问卷调查法：通过发放调查问卷来收集一些相关数据。

如图1-1图：怡康老年公寓 1-2图：平顶山市卫东区敬老院1-3图：福禄苑老年公寓 1-4图：寿星老年公寓2、调查与分析2.1现状概况目前社会老龄化已成为世界许多国家关注的问题。

老年人既是社会的宝贵财富，又是特殊的社会群体，有其特殊的心理、生理和社会活动特点。

一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全、建设位置布局不合理、缺乏专业看护人员等等。

2.2、老年公寓存在的问题2.1.1养老机构的建筑不达标一些老年公寓的建筑根本不达标，由于建筑间距太小，不能满足日照要求，居住空间一般很注重自然采光，但其他活动空间对自然采光的设计重视度不高，经常出现采用大量人工光源代替自然光的现象，这不仅是不利于老年人的身体健康，也是资源浪费。

2015老年公寓可行性报告第1篇：老年公寓的可行性报告一、我国老年人情况分析和养老床位：据统计，目前我国60岁以上的人口达到1、44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3、2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4、5亿和3、35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。

据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。

据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。

老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：石家庄现在60岁以上的老年人口已达118、2万，占总人口的12、6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。

目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8、12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。

养老床位缺口很大。

燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。

运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。

椿萱茂如何创高端养老标杆8月21日，首个中美合作的高端养老机构——椿萱茂•凯健（亦庄）项目正式营业，并迎来了首批入住长辈。

100%引入美国运营体系、护理标准、针对部分失能、失能老人提供高品质的护理服务……远洋地产首次涉足养老市场，就以实际行动向公众表明其做大做强养老产业的巨大决心，因此椿萱茂的一举一动都引发了业界及媒体的密切关注。

那么，椿萱茂项目相比其他高端养老项目到底有哪些优势，美国标准化服务又能为中国养老产业提供怎样的启示？带着种种疑问，笔者走访了位于亦庄的著名高端养老机构椿萱茂，为您揭开它的神秘面纱。

联袂美国最大养老运营商椿萱茂·凯健（亦庄）老年公寓的美国合作方EmeritusCorp公司是美国最大的养老服务机构，其在美国成功发展运营40余年，建立了一整套完善的养老服务体系，拥有丰富的护理经验。

在走访中，椿萱茂处处彰显着纯正的“美式血统”：简约的装修风格、整洁舒适的精装套房，包括美国进口的全套康复理疗设备，康复室、美容室、宴会厅、图书馆、视听室等一应俱全，为入住长辈们生活和社交提供最优质的场所。

据悉，在硬件设备和配套上，椿萱茂为长辈提供三位一体的健康环境保障，绿色、节能、环保，是中国首家且截至目前唯一通过了美国绿色建筑委员会（USGBC）LEED-CS预认证的养老机构。

是“照料”而非服务在椿萱茂，所有工作人员提到最多的是“照料”而不是“服务”。

拥有15年日本、中国养老运营经验的首席运营官高鹏介绍说，椿萱茂的长期照料服务全面覆盖生活照料、精神慰藉、社会交往、康复服务等全方位的养老支持。

对高龄者的照顾不应单纯站在服务人员的角度，除了专业的康复护理和生活起居外，护理人员还要给长辈们亲人般的慰藉和关怀，这是普通护理服务难以企及的。

据悉，椿萱茂在护理人员招聘上有严格的规定，除具备专业护理知识外，更要有爱心和耐心。

椿萱茂现有的护理骨干是来自全国三甲医院（301、宣武医院）的资深护士长，护理员全部为权威院校老年护理专业的毕业生。

目录一、各国老年住宅发展情况 (3)1. 世界人口老龄化趋势 (3)2. 各国老年住宅的发展 (4)2.1 美国老年住宅发展情况 (4)2.2 德国老年住宅发展情况 (5)2.3 英国老年住宅发展情况 (6)2.4 日本老年住宅发展情况 (6)2.5 丹麦老年住宅发展情况 (7)二、我国人口老龄化状况 (7)1. 我国人口老龄化的特点 (8)1.1 老年人数量大 (8)1.2 人口老龄化发展速度快 (8)1.3 人口老龄化进程超前经济发展水平 (9)1.4 老龄化在空间分布不平衡 (9)1.5 中国的老龄化是属于加速度的老龄化 (9)2. 人口年龄老龄化带来的影响 (10)2.1 对家庭结构和生活方式造成重大影响 (10)2.2 对老年人的精神需求提出挑战 (11)3. 北京人口老龄化对策 (11)3.1 发展社会化养老 (11)3.2 创建适合于老年人的社区文化 (12)三、北京老年住宅市场供应情况 (12)1. 老年住宅市场逐渐兴起 (12)2. 老年公寓、养（敬）老院严重不足 (13)2.1 总体供应情况 (13)2.2 供应结构 (14)四、北京老年住宅市场需求情况 (15)1. 随着人口结构的变化，居家养老的观念也在发生着变化 (15)2. 社会上的“空巢家庭”逐渐增多 (16)3. 目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化 (16)五、老年住宅案例分析 (16)1. 东方太阳城 (17)1.1 项目概况 (17)1.2 建筑设计 (17)1.3 景观设计 (17)1.4 配套公建 (18)1.5 物业服务 (19)1.6 销售情况 (19)2. 美国佛罗里达州太阳城 (21)2.1 概况 (21)2.2 社区规划及产品设计 (21)2.3 社区生活 (22)六、老年住宅开发建设特点 (22)1. 住宅设计特点 (24)1.1 要有功用性 (24)1.2 要有安全性 (25)1.3 要有健康性 (25)1.4 要能确保隐私性 (26)1.5 便于改造 (26)2. 户外环境设计特色 (26)3. 社区服务设施和服务内容特色 (28)七、北京老年住宅市场发展展望 (30)一、各国老年住宅发展情况1.世界人口老龄化趋势老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映了人口老化的程度。