2013年养老住区发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑篇。

一、2014年中国可续建筑的发展现状及特征2014年是中国《绿色建筑评价标准》有条件强制执行的元年，中央政府以切实转变城乡建设模式和建筑业发展方式，提高资源利用效率，实现节能减排目标，应对全球气候变化，建设资源节约型、环境友好型社会，改善人民生活质量为目的，以行政监管、规范标准限制和政策倾斜、财政补贴为手段，双管齐下，力求促进绿色建筑及相关产业的迅速、健康发展。

纵观2014年全年，中国绿色建筑产业得到了长足发展，以星级绿色建筑为代表各类绿色建筑数量呈几何级增长，预示着绿色发展是大势所趋，中国建筑发展的必由之路。

分析国家政策和市场反馈可看到如下几方面的特征：1、政策方面（1）行政需求与干预强烈政策强制推动力度逐级放大，地方政府发展绿色建筑的意愿强力，推出的地方绿色建筑行动方案的要求均高于2013年初住建部和发改委颁布的《中国绿色建筑行动方案》，特别是以北京市为代表的诸多经济发达城市与区域提出新建建筑100%至少达到中国绿色建筑评价标准一星的要求，因此政策引导和政府意愿是目前绿色建筑发展的强大动力。

养老地产开发模式与案例分析报告养老地产开发模式与案例分析报告一、引言养老地产是指针对老年人需求的住宅项目开发，包括养老社区、养老院等。

随着老龄化问题的加剧，养老地产的发展日益受到关注。

本文将对养老地产的开发模式和相关案例进行深入分析，以期为业界提供有价值的参考。

二、养老地产开发模式2.1 养老社区模式养老社区是将医养服务、居住、社交娱乐等综合功能整合于一体的居住社区。

它通常包括独立居住的住宅、共用的养老设施和服务中心。

在该模式下，养老地产开发商需注重服务设施的规划与建设，确保老年人得到全方位的关怀和照顾。

2.2 养老院模式养老院是为老年人提供长期照护和医疗服务的机构，该模式注重专业化、标准化的服务。

养老地产开发商在养老院模式下需优化建筑设计，确保老年人的生活安全和舒适。

2.3 养老地产与旅游业结合模式该模式将养老地产与旅游业有机结合，通过开发旅游景点和提供度假服务，吸引老年人前来养老。

养老地产开发商需注重景区的规划和优化服务，让老年人享受充实愉快的养老生活。

三、养老地产发展现状分析3.1 市场需求分析当前，我国老年人口规模庞大，对养老地产的需求持续增加。

加之老年人对居住环境、医疗保健等方面的要求提高，养老地产市场前景广阔。

3.2 政策环境分析对养老地产市场给予支持，出台了一系列鼓励老年人居家养老和康复的政策。

这为养老地产的发展提供了有利条件。

3.3 技术创新和服务提升随着科技的进步，各类智能养老设备和服务逐渐完善，为养老地产提供了更多可能性。

开发商需要关注技术创新，提升服务品质。

四、养老地产案例分析4.1 案例一：养老社区该养老社区位于城市郊区，占地面积约500亩，建筑面积约20万平方米。

社区内设有医疗中心、休闲娱乐区、图书馆等设施。

社区还提供长期护理、健康管理等服务，提供老年人全方位的居住保障。

4.2 案例二：养老院该养老院位于市中心，建筑面积约10万平方米，拥有标准化的居住区、医疗区、康复区等功能区域。

2013年养老住区发展特征旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013年养老住区发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联养老住区委员会协助提供。

2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。

人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。

养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。

当前国内养老住区的类型可分为：传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老；以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式；混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。

1、利好政策频出，未来潜力巨大从2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。

庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也促使政策层面态度发生了转变。

2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。

2013年，养老地产界最大的政策利好便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），该文件对总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面做了规定，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。

市场中生长的新型城镇化模式旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 市场中生长的新型城镇化模式北京绿维创景规划设计院 2013年12月28日，由全国房地产经理人联盟（简称：全经联）主办的“2013中房论坛”在成都召开，来自房地产一线企业家和经理人近300人参加了本届论坛。

我院林峰院长亦受邀参加并作“市场中生长的新型城镇化模式”主题演讲。

林峰院长从人们对新型城镇化的三个误读为出发点，揭示了新型城镇化集社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发的综合发展内涵。

并紧抓市场配置资源与消费经济时代来临的大势，全面分析了产社城乡一体化的开发模式，及未来地产开发商的转型升级。

以下是部分精彩观点摘录：林峰院长发表主题演讲“市场中生长的新型城镇化模式”一、新型城镇化是一个顶层设计现在针对新型城镇化出现了三个错误观点：第一，新型城镇化就是开发房地产和造城运动；第二，城镇化是工业化的结果，不可能成为推进经济增长的工具；第三，新型城镇化已经接近尾声，留在农村的劳动力只有大概2.2亿，农村居民主要是老弱病残儿童等。

我不认同这三个说法。

我认为，第一，新型城镇化的目标是要实现城市人口“量”上的增长和中、低收入阶层及农民生活水平的提升，是一场最深刻的社会体制改革——城乡二元结构突破，与造城和开发房地产完全不同；第二，新型城镇化集社会体制改革、基础设施投资、公共服务升级、同城化及网络化发展于一体，是一次最大规模的公共设施与公共服务投资，这势必将推进经济的增长；第三，新型城镇化是单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整，其中最重要的是城市群及城镇群发展结构；第四，新型城镇化是市场主导下的产业升级与产城一体化发展，房地产商将在这一过程中扮演重要角色。

2011年3月《我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
要求加快完善社会保险制度。积极应对人口老龄化。建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体 系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有 护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活
二级指标
涵盖内容
建设用地 交通
备注
适宜健康居住的地区 合理组织住区内部动静交通，涉及停车位、步行通道、无障碍设施等 交通空间的交往；住宅门前场地的交往；户外休闲、健身场地的交往；公共活动场地的交往 环境融合，色彩协调，标志牌位置恰当，统一清晰 居室净高不低于2.5ｍ，住宅功能空间合理低限净面积指标
住区环境
北京盛方咨询
/
2011年12月： 《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》
发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政 府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。 鼓励城乡自治组织参与社会养老服务。充分发挥专业化社会组织的力量，不断提高社会养老服务水平和效率，
基础篇
北京盛方咨询
/
养老地产概念界定
是市场需求变化的必然结果
传统旅游需求
观景 观人 观民俗 享美食
需求的变化使回归自然的
观光旅游 为主 与当地居民的互 动少 以组团为单位， 停留时间短
回归自然
享受自然 释放天性 健康生命
体验休闲游兴起
休闲度假成 为主要目的
北京盛方咨询
/
养老地产概念界定
养老地产≠养老产业

2013年是养老地产元年将迎来＂井喷式＂发展养老地产破冰我国疾速增长的老龄化急需配套大量养老设施，而提高养老设施供给的核心是发展养老地产。

国泰君安的一份报告预计，若按照国内多地提出的“9073”计划（90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老），仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012 年住宅年销售面积的1.4%（1364 万平方米）。

其实，养老地产规模不止如此，考虑上活跃长者等非机构养老，则年新增量会更多。

据上述报告计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014 年至2035 年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72 亿平方米。

换言之，养老地产最大存在逾21 亿平方米的缺口。

这块“大蛋糕”自然会引发“抢食”风潮。

从2011 年开始，万科、联想控股、保利地产、香江国际等20 余家房产企业都在试水养老地产，投资以百亿计，而一些地区以“养老地产”概念打造的楼盘更是数不胜数。

不仅传统房企对养老地产趋之若鹜，自去年以来，各保险企业也开始竞相拿地，发力养老地产。

除泰康人寿、新华保险等几家已着手建设养老社区的公司外，中国人寿、合众人寿也分别在河北及湖北规划了养老社区项目。

养老地产如火如荼、群雄逐鹿，却被业界资深专家指出是“外热内冷”。

中国农科院副研究员卢布认为，当前我国养老地产发展混乱，难以形成清晰的盈利模式和开发路径。

而这与我国当前养老产业发展的制度体系、产业标准和政策体系准备不足有关。

不少开发商也大吐苦水，养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，却要在初期面对高昂的土地和税收成本。

但这一切即将改变。

2013 年，北京密云拍卖国内第一块“养老综合用地”；7 月山东省正式公布年度安排5625 亩养老专项用地指标；四川省、广东省等也开始了相关规划。

7 月份出台的新《老年人权益保障法》也对养老用地安排提出政策要求，并扩大养老床位补助范围。

烟台鸿瑞颐中苑养老健康城——养老地产创新模式案例旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

烟台鸿瑞颐中苑养老健康城——养老地产创新模式案例北京绿维创景规划设计院项目难点及思路2013年11月，山东省提出将以青岛、烟台、威海、日照四座城市为核心连线的3000多公里海岸带，打造成为继法国蓝色海岸、西班牙太阳海岸和澳大利亚黄金海岸后世界第四大特色海岸旅游度假带，使其成为环渤海乃至我国旅游度假及生活新亮点。

本项目位于养生圣地烟台市，整体来看，规划地依山傍水、民风淳朴、物产丰富，儒释道文化、民俗文化、农耕文化、海洋文化等多条文化发展轴线在这里交汇，已经形成山海一体、儒道相和、东西交汇、农商相融的独特的特征，具备打造国内新一代健康养生养老度假旅游目的地的潜力。

而甲方山东鸿瑞集团旗下的美尚美都，资金雄厚，品牌资源具有优势，主要生产女性特护、护肤美妆、营养食品、居家用品、自主美容等美健产品，可为打造国内新一代养生养老度假项目提供产品支撑。

面对良好的发展机遇，甲方委托绿维创景进行项目策划及总体规划、控制性详细规划、重点区域修建性详细规划及启动区建筑方案设计的编制。

一、项目难点二、核心思路从绿维创景对度假型养老模式的分析来看，专业化是核心诉求、养老地产是开发热点、养老环境是核心卖点、养生养心是高端养老品质需求。

因此，在本项目中，我们将专业化作为第一抓手、将养老地产与养老服务机构同步建设作为关键、将休闲养生产品与高端养心服务配套作为提升、将养老室内环境与户外环境的打造作为重要手段，形成一种综合型创新模式。

在产品层面上，以专业化养老服务中心为依托，带动养老物业地产开发；依托企业健康产业优势，做特色养生产品，形成养老产品补充和配套；以养心为亮点，开展国学养心（东方儒释道传统文化精髓）和心理学养心（西方现代心理学），与养老、养生互融一体。

2013可续建筑的创新发展旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013可续建筑的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联可续建筑委员会协助提供。

可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。

建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。

因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。

绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。

一、2013年可续建筑在国内的发展状况当今建筑已经进入到了一个新综合时代，并呈现出六大新综合发展趋势，即可持续性新综合——其核心可简单概括为：节能、节材、节水、节地、环保；功能多元化新综合——新时代下的建筑体不仅是一个建筑，还是一座城，对功能的综合性有了新的要求；历史文化新综合——现代建筑风格往往会追求乡土化、民族化、历史延续性、血脉关系等文化传承因素，这些概括起来实际上是一种历史文化的价值体现；技术利用新综合——不仅仅是有关结构的技术、材料的技术、工艺的技术，还包括以计算机应用为基础的数字化技术和云计算、智能化等；经济价值新综合——建筑不仅追求成本控制，还追求效益的最大化，这两者形成了经济价值的新综合；邻里社会性新综合——新型城镇化中的建筑，使用不仅要方便，还要体现社会性，邻里关系和生态文明。

2013养老产业发展元年？2012年12月27日来源：中国房地产网2012年12月22日的太阳照常升起，证实玛雅人的“末日说”只不过是本世纪迄今为止最令人不安的玩笑。

于是，我们有了时间去回顾，有了时间去感谢，也有了时间去展望。

对于中国的养老产业而言，尽管自1999年开始，我国就经历了规模最大、速度最快的人口老龄化发展过程。

但与老龄化进程的迅猛程度相比，中国养老产业的发展却相对落后。

直到2009年底，政府才开始从战略层面制定养老产业发展的相关规划。

更彻底地说，尽管老龄化来势凶猛，但在此之前养老是否已经形成产业，仍值得商榷。

此前，解决养老问题更多地是与“福利”挂钩，尽管也有已经运行数年的民营养老机构，但这些养老机构大多注册为“民营非营利机构”，仍脱不了“福利”的影子，未能形成可供借鉴的商业模式。

也正如此，尽管两年以来养老行业热闹非常，但仍然是观望者多，进入者少，或者说很多进入者只不过是打着养老的旗号，并因此遭受了很多的质疑。

而这就涉及如何理解养老产业的性质这个最根本的问题。

从国际上看，随着老龄化的加剧，与老年人口相关的医疗、照护等方面的支出对于各国的财政而言都是严峻的挑战。

也正因如此，美国总统奥巴马在他的上一个任期就力主进行医疗改革，而在他连任成功以后，这对于他而言依然是巨大的挑战。

而在日本，实施了十余年的介护保险制度正在因为经济危机而濒临破产，在介护保险支持下发展起来的日本养老设施，在“后介护保险”时代的走向令人瞩目。

回到中国，养老产业刚刚起步，老年人的医疗、照护等方面的需求对于新一届政府而言同样是严峻的挑战。

财政支出不可能完全解决这一系列问题，这就给社会资本的介入开了一道口子。

从这个意义上来说，养老问题的解决应该从两个方面去界定，让“福利的归政府，市场的靠商业”。

正是在2012年这一年里，这一性质界定的问题有了更明确的答案。

从中央到地方，鼓励社会资本进入养老产业的政策不断推出。

其中最具力度的无疑是民政部发布的《鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，其中首次提及“民间资本举办的养老机构或服务设施，可以按照举办目的，区分营利和非营利性质”，这就为民间资本在养老领域探索成熟的商业模式提供了强大的政策支持。

绿维创景执笔的《2013年中国房地产
创新发展报告》正式发布
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
旅游运营网旅游景观设计网
创意建筑设计网旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网
绿维创景执笔的《2013年中国房地产创新发展报告》
正式发布
北京绿维创景规划设计院 对于房地产而言，没有创新就不可能有行业转型、升级，就没有行业的未来。

创新，正在让房地产开发企业从传统的项目开发商，成为事业的发展商和现代服务业的运营商，成为产业升级和新型城镇化的有力推动者。

展望未来，创新转型和新型城镇化对全经联提出了更高的要求，因此，分享中国房地产的创新案例和商业模式是全经联最为关注的方向，《中国房地产创新发展报告》编制的目的就在于此。

林峰院长作为全经联研究院常务副院长，在年会上正式宣布了《2013年中国房地产创新发展报告》的发布。

本报告由全经联研究院编制，绿维创景执笔，多家单位共同参与编制完成。

在总结2013年房地产九大主要创新的基础上，对可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源八大方面进行了创新总结和展望，最后对2013年行业转型的创新样板案例做了简要介绍。

林峰院长宣布《2013年中国房地产创新发展报告》正式发布
（有关旅游策划、旅游规划、旅游地产的更多研究，详见）旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问。

度假型养老模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

度假型养老模式北京绿维创景规划设计院中国相对规范化的养老体系从上个世纪80年代开始起步，在经历了第一代的政策型养老院模式、第二代的企业公寓型养老模式和第三代的社区型养老模式后，现今正处在一个百花齐放的养老时代。

尽管当下的诸多养老模式各有千秋，但不约而同的呈现高端化、休闲化、产业化的度假时代特征。

北京绿维创景规划设计院把这种在未来相当一段时间内将占据主流的养老业态即“度假型养老”称为第四代养老模式。

一、度假型养老概念的提出——老龄时代遭遇度假时代催生度假型养老（一）2亿人、上万亿元的大蛋糕依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。

到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%。

2010-2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%。

图1：中国老龄化进程中国的养老市场呈现三个主要特点：（1）养老产业成为一个上万亿元的市场大蛋糕，养老产业消费群体人气超旺，已成为当前经济复苏中的一大热点投资领域；（2）养老产业内涵极其丰富，是龙头产业，它的繁荣能带动九大类80多个行业发展。

例如护理、餐饮、医药、老年用品、金融、旅游、教育，还包括各种保险、基金会、健康管理机构等产业；（3）养老服务业是养老产业的最明显特征之一，包括专业的养老服务机构、养老服务人员培训机构、养老产业咨询公司、就业中介公司等。

（二）新时期养老的四大趋势1、流动化：从消费者角度看养老通过调研可以发现，有相当数量的中高收入的老年人希望去生态环境更好、服务更为完善的旅游区进行度假式养老。

随着中国老龄化程度的提高，巨大的养老市场已经呈现。

在当前，诸多房地产企业处于产品、业态转型的关键时期，养老地产作为一个新兴的房地产市场的细分产品受到青睐。

伴随着中国老龄化速度的加剧，国家"十二五"规划中明确指出："积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。

"近年来，在调控及社会历史进程的双重推动下，养老住宅迎来了发展机遇。

保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。

随着需求的逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。

养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。

目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发展尚存困境。

养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。

由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。

同时，养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。

另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。

我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。

到2050年我国老龄人口占总人口的比重将达到21.4%，未来几十年我国对老年住宅的需求将不断增加。

越来越多的房地产商嗅出了老年房产中蕴藏的巨大商机，开始青睐老年房产开发。

从细分市场看，居家养老型老年住宅需求的满足可以通过原有普通住宅适老化改造或在新建小区或老年住区中配建适老化设计住宅等方式解决。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之综述旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之综述北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列之综述——2014年房地产创新的十大特征。

一、创新趋势2014年是中国深化改革的元年，创新则是这一轮深化改革的原动力，无论从国家、行业、还是企业，创新已成为全社会的必然选择。

2014年12月9-11日召开的中央经济工作会议指出，我国经济已经步入中高速增长、结构不断优化升级、增长动力以创新为驱动的新常态。

新常态下的经济是创新驱动型经济，需要运用新思维、新技术、新手段提升创新能力，需要促进传统产业改造升级，需要构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的国家创新体系，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。

二、创新重新定义房地产近二十年来，房地产业的发展模式是以速度为导向、以产品为核心、以销售为重点的、粗放型的制造业模式，这种模式的特点是高速度、高周转、高负债，在一定阶段上满足了我国城市化进程和商品住宅短缺的需要，对中国的城市化进程和居民住宅条件的改善发挥了积极作用。

商业地产创新样板——全经联创新教学基地旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

商业地产创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

1、朵朵童世界儿童体验式购物中心朵朵童世界是由辽宁省展览贸易集团投资打造的儿童连锁体验式购物中心，也是东北地区最大的儿童百货连锁企业，主要针对0-14岁的少年儿童，为他们提供吃、穿、用、娱乐、教育等全方位、一站式综合服务。

在经营理念上突破了商品销售的界限，关注儿童的健康、成长、智力开发、寓教于乐，强调儿童更多的参与和体验。

项目占地面积6000平米，建筑面积共计20000平米，建有地上三层，地下一层。

总体定位为“专业、全面、大众、体验式”：专业——专业的产品及业态组合，通过主营品类以及配套品类的组合和品类配比，彰显儿童专业百货的特色。

在经营品类组合上，朵朵童世界的八大主题板块、十一大品类涵盖了儿童衣、食、住、行、学、健康锻炼等全部方面，为消费者提供阶梯式的服务。

专业的硬件设施，整体装修以及小景点的布置和变化，专设儿童卫生间、母婴休息室等配套施，体现儿童特色的装修风格。

目前国内第一家全部采用儿童主题装修的商场，内部装修设计充分考虑儿童商场的特点，依据儿童化进行设计，在每层都有相应的主题与之搭配，B1层以海底世界为主题，呈现沈阳最大的室内立体画——马里亚纳海沟；一层以森林王国为主题，一进门硕大树冠展现大自然的春夏秋冬；二层以星空探索为主题，带领小朋友认识21个星座，天棚上的星座名称被对应的刻在了脚下的瓷砖上；三层以宇宙遨游为主题，由九大星星组成的太阳系悬挂于商场中庭，飞碟和外星电波符号把人带入神秘莫测的浩瀚宇宙。

2013写字楼与综合体的创新发展旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013写字楼与综合体的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联写字楼委员会协助提供。

受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。

这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。

从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。

而且随着我国经济的快速发展和结构调整，特别是现代新兴产业、高科技产业、现代服务业等第三产业突飞猛进，以及由此形成的城市商务区聚集的发展，对商务空间的需求大幅度增加，支撑起商务地产市场的快速增长。

据国家统计局数据，2013年1-10月全国共完成写字楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%，速度高于住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资的26.9%。

写字楼物业的销售情况也好于住宅和商业地产，前十月写字楼物业销售额总计2779亿元，同比增加42.5%。

同样的发展趋势自2009年便已经出现，写字楼内的物业产业在开发投资、开动工面积以及销售数额等关键数据上的增长速度，明显高于住宅和商业营业用房，这也说明了开发商对写字楼有着非同寻常的热情和信心。

一、北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场2013年，国内经济增长持续放缓，加之欧美经济增长低迷带来的外围环境影响，以北京、上海、广州、深圳城市为代表的一线写字楼市场对中高端优质写字楼需求保持平淡，租金表现出持续下滑趋势，但始终在高位盘整，同时空置率一般维持在较低水平。