2014年中国养老产业盈利模式报告

养老服务产业的商业模式
2014-01-24 孙超唐海燕YLYJ养老研究
随着中国快速进入老龄化，养老服务产业将成为中国未来经济的增长点之一已是不可忽视的事实。

然而，商业化养老产业经过数年的发展，仍在摸索一套成功模式，大批的资本在喊出进军养老产业的口号后往往陷入“拔剑四顾心茫然”的境地。

如何能抓住养老产业迅速发展这一市场机遇，实现自身发展，是众多试图在养老服务产业中占有立足之地的大小企业亟需回答的问题。

在中国复杂的政策和市场环境下，这个问题没有普适的解答。

企业须从自身能力和资源出发，确定适合的商业和运营模式。

在商业模式层面，企业首先应明确其目标客户，根据对消费者需求的理解设计具有吸引力的产品和服务，并决定盈利的模式。

而在运营模式层面，企业应灵活选择自主经营或寻求适合的合作伙伴，以达到资源利用最优化。

市场潜力巨大
如同数十年前的西方社会一样，中国目前正经历着人口红利消失，社会步入老龄化的结构性转变。

据《中国老龄事业发展报告2013》显示，截至2012年底，中国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%。

此外，老年人口日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增，这将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。

然而，由于中国的人口老龄化是在“未富先老”、家庭养老功能弱化、社会保障制度不完善等复杂形势下发生的。

中国社会养老服务体系仍然处于起步阶段，养老机构床位不足、职业资格护工短缺、老年人产品缺乏等问题突出。

例如：按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，2011年，中国有650万个床位缺口；目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工。

2014年保险养老产业分析报告2014年10月目录一、养老社区模式：投资和运营分离 (4)1、老龄化带来CCRC社区大发展 (5)2、运营商提供养老服务 (5)（1）组织形式多样 (6)（2）市场集中度较高 (6)（3）利润波动较大 (6)二、规模化成就运营商BKD (7)1、BKD概况 (8)（1）规模推动盈利改善 (9)2、规模效应一：营收稳定多元 (10)（1）收入结构：入住费+管理费+利息收入 (10)①入住率+月费持续上涨 (12)②利息收入提供正贡献 (13)（2）支付渠道：自付和医保付费 (13)3、规模效应二：运营成本有效增长 (14)（1）社区扩容费用扩量 (15)（2）间接成本有效增长 (16)4、规模效应三：利息成本有效控制 (17)（1）债权融资为主 (17)①贷款和租赁融资是主要方式 (18)②融资期限较长 (19)（2）信用资质提升降低融资成本 (19)5、发展战略：规模化+最优化+多元化 (20)（1）战略清晰 (20)①吸收合并，规模扩张 (20)②业务多元，费用控制 (21)③架构优化 (22)④股东结构稳定 (22)（2）效果显著 (23)①费用支出有所改善 (23)②盈利向好 (23)③利息支出稳健 (24)三、CCRC曲折中欣欣向荣 (24)1、CCRC概况 (24)（1）曲折发展 (25)（2）模式丰富 (26)（3）收费灵活 (26)2、入住人群稳健增长 (28)（1）分布特征一：高学历 (28)（2）分布特征二：高收入 (28)（3）分布特征三：以房养老 (29)3、公司运营状况向好 (29)（1）信用状况向好 (29)（2）合理应对协议违约和拖延付款问题 (30)4、前景欣欣向荣 (31)四、养老运营花落谁家 (31)1、国内养老运营：官办民营强势崛起 (32)（1）官办为主 (32)（2）民营强势崛起 (33)（3）保险机构助力发展养老运营 (33)2、市场空间估测 (34)（1）典范模式：泰康养老社区模式 (35)一、养老社区模式：投资和运营分离14 年泰康之家筹划成立泰康之家管理有限公司，不同于此前泰康之家投资有限公司，管理公司的招聘主要为社区运营、护理服务、财务以及运营管理酒店管理方向的部分岗位，招聘岗位的差异也体现出泰康之家投资和管理正是分拆但又相互补充促进的关系：泰康之家投资有限公司负责房地产开发和基础物业建设，泰康之家管理有限公司来负责后期运营。

养老机构盈利运营方案一、市场分析1.1 养老机构的背景随着我国老龄化趋势日益明显，养老机构的需求逐渐增长。

然而，目前国内养老机构的盈利模式存在一定难题，需要寻求新的盈利运营方案。

养老机构首先要考虑市场的规模和需求，根据精确的市场分析数据来制定相关的盈利运营方案。

1.2 市场需求市场需求是制定盈利运营方案的关键因素。

通过市场调查和统计数据，发现老年人家庭对高质量的养老服务的需求正在增长，这为养老机构盈利提供了机会。

然而，老年人对服务质量的要求也在不断提升，养老机构需要不断调整和改进服务模式，提升服务品质，以满足市场需求。

1.3 竞争分析当前养老机构市场存在着激烈的竞争。

传统的养老机构主要以提供食宿、医护等基本服务为主。

为了在市场竞争中立于不败之地，养老机构需要不断创新，提供更多元化的服务，以吸引消费者。

同时，优质的服务和口碑也是养老机构盈利的重要保障。

二、盈利运营模式2.1 基本收费养老机构可以通过提供基本的住宿、饮食、医疗服务等基础服务来收取费用。

同时，还可以提供增值服务，如康复理疗、文娱活动等，以增加收入。

2.2 个性化定制根据老年人的不同需求，养老机构可以提供个性化的定制服务，如单独包房、私人厨师等，来吸引高端客户，增加盈利。

2.3 合作共享养老机构可以与医院、社区卫生服务中心等建立合作关系，提供家庭医生、康复理疗等服务，提高盈利水平。

2.4 拓展外围业务在提供基本养老服务的基础上，养老机构可以拓展外围业务，如销售老年用品、组织旅游活动等，来增加盈利来源。

2.5 建立品牌通过提供优质的服务和设施，树立养老机构的良好口碑和品牌形象，吸引更多的消费者，提高市场占有率，增加盈利。

2.6 调整管理模式养老机构可以借鉴国外老年社区管理模式，将传统的养老机构转型为老年社区，提供综合性服务，以增加盈利。

2.7 创新科技应用养老机构可以通过引入智能科技，如远程医疗、智能健康检测等，提升服务质量，增强市场竞争力，提高盈利水平。

中国养老产业发展研究报告全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：中国养老产业发展研究报告随着中国经济的快速发展和人口老龄化趋势的加剧，养老产业在中国日益成为备受关注的焦点领域。

长期以来，养老问题一直是我国社会面临的重要挑战，而养老产业的发展将直接影响到中国社会的稳定和人民生活水平的提高。

对中国养老产业的发展趋势及现状进行深入研究，对于促进我国养老服务体系的完善和提高养老服务水平具有重要意义。

一、养老产业的现状随着中国老龄化的迅速加剧，老年人口数量逐渐增加，预计到2030年，我国60岁以上老年人口将达4亿以上。

这意味着我国将面临巨大的养老压力，养老产业也将迎来前所未有的发展机遇。

目前，中国养老产业已经初步形成，主要包括养老服务、医疗保健、养老保险等多个方面。

1.养老服务：养老服务是养老产业的核心内容，包括社区养老、机构养老、居家养老等多种形式。

我国养老服务体系还存在不足，主要表现在服务供给不足、服务质量不高、服务标准不统一等方面。

目前，政府正在加大对养老服务的扶持力度，鼓励社会资本投入养老服务领域，推动养老服务行业的健康发展。

2.医疗保健：随着老年人口增加，老年疾病也呈现出不断增加的趋势。

医疗保健是养老产业中一个重要的方面。

中国政府逐步完善医疗保障制度，建立多层次、全方位的医疗保障体系，为老年人提供更加全面、便捷的医疗保健服务。

3.养老保险：养老保险是老年人收入来源的主要渠道之一。

我国目前已建立起了覆盖城乡居民的养老保险体系，但仍存在养老保险缺口大、待遇水平低等问题。

未来，我国将继续完善养老保险制度，提高养老保险的覆盖率和待遇水平，保障老年人的基本生活。

二、养老产业的发展趋势1.政府引导力度加大：政府将继续加大对养老产业的扶持力度，加大对养老服务机构的补贴力度，鼓励社会资本投入养老服务领域，推动养老产业的健康发展。

2.创新模式不断涌现：养老产业正在逐步走向多元化、专业化、智能化发展模式。

随着互联网、人工智能等新兴技术的不断发展，各种创新模式不断涌现，为老年人提供更优质、便捷的养老服务。

关于养老产业发展情况调研报告（精选3篇）养老产业发展情况调研报告1为深入了解我市养老服务业的发展现状，探究加快发展我市养老服务业的有效途径，市政协第三调研组对我市养老服务业发展情况进行了调研，现将调研情况报告如下。

一、我市老龄人口及养老服务业发展情况(一)我市已步入老龄化社会。

关于人口老龄化，国际上通行的标准是当一个国家或地区60岁以上老年人占人口总数的10%，或者65岁以上老年人占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

2014年底，我市60岁以上老年人83.86万，占全市总人口的15.92%(以全市总人口 526.68万人计算)，我市已步入老龄化社会。

我市人口老龄化呈现四个特点：一是人口快速老龄化。

2010年，我市60岁以上老年人69.55万人，到了2014年就达到83.86万，年平均增加 2.86万人。

二是老年人口高龄化。

我市现80岁以上老人7.87万人，占老年人口总数的9.38%。

随着经济社会的发展，物质生活和医疗卫生保健水平的不断提高，人均寿命不断延长，高龄老人还会逐渐增多。

三是老年家庭空巢化。

年轻人婚后与父母分开住，或转移大城市，农村青壮年大量外出打工等，使得老年家庭空巢化问题突出。

四是群体结构多元化。

老年人口文化层次越来越高，老年人需求越来越广泛。

(二)我市养老服务业发展情况。

面对老龄化社会的到来，我市积极发展养老服务业，以日间照料中心和农村互助幸福院建设为重点，构建以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的社会养老服务体系。

我市现有城乡社区居家养老服务机构628个，其中城市社区日间照料中心及老年人小饭桌25个，农村互助幸福院及养老服务站603个。

公办养老机构44个(包括敬老院16个、光荣院和复退军人休疗中心9个、公办老年公寓4个、县级养老服务中心10个、县级社会福利中心5个)，民办养老机构13个。

养老床位数已达到18604张，每千名老年人拥有养老床位数达到25.9张。

2014年养老地产行业分析报告2014年3月目录一、市场空间 (4)1、养老产业市场巨大 (4)（1）养老问题现实严峻 (4)①人口拐点来临 (4)②养老金账户严重收不抵支 (4)（2）庞大人群催生巨大市场 (5)2、配套政策已出台 (6)（1）纲领性政策出台，明确定位 (6)（2）内容丰富，措施有力 (6)（3）地方落实，积极探索 (7)二、东西方养老地产的发展与主要情况 (7)1、养老地产发展趋向市场化 (7)2、美国模式：市场化，专业分工 (8)3、日本模式：政策和资金支持 (9)三、养老地产的开发、运营与盈利 (10)1、投资方与产品特征 (10)（1）四类养老地产的供给方 (10)2、经营模式 (11)（1）持有+销售是主流 (11)（2）经营模式的差异实际来自土地性质 (12)3、盈利途径 (13)（1）赚土地的钱 (13)（2）赚房子的钱 (13)（3）赚服务的钱 (13)4、盈利模式 (14)（1）30%持有+70%销售模式 (14)（2）100%持有的会员制模式 (14)5、盈利能力 (14)四、总结、展望与投资建议 (15)1、总结：模式尚在探索 (15)（1）养老地产的本质是服务业 (15)（2）开发养老地产的重点，在于打造养老产业链 (16)（3）运营服务才是企业持续追求的利润点 (16)2、展望：三种主导机构与定位 (16)（1）险资：养老地产的天然结合物 (17)（2）地产开发企业：整合养老服务 (17)（3）养老服务提供商：输出管理 (18)3、投资建议 (18)五、主要风险 (18)1、资金风险 (18)2、政策风险 (19)3、运营风险 (19)一、市场空间1、养老产业市场巨大（1）养老问题现实严峻①人口拐点来临我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。

截至2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，占人口总数的17.1%；2025年将突破3亿；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达4亿。

2014年保险市场运行情况分析报告中国保险行业协会编制2015年1月根据国家宏观经济运行数据、保险业发展数据及企业经营情况，中保协对2014年保险市场运行情况进行分析，对2015年市场发展做出初步判断。

一、全年宏观经济形势国家统计局数据显示：2014年，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。

初步核算，全年国内生产总值636，463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。

分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。

分产业看，第一产业增长4.1%，第二产业增长7.3%，第三产业增长8.1%。

第三产业增加值占国内生产总值的比重为48.2%，比上年提高1.3个百分点；其中金融业增加值占第三产业增加值的比重为15.3%，比上年提高2.5个百分点，贡献较突出。

从供需情况看：工业生产运行在合理区间。

全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长8.3%，其中高技术产业增长12.3%，所占比重为10.6%，比上年提高0.7个百分点。

实现出口交货值120，933亿元，比上年增长6.4%。

实现利润总额64715.3亿元，同比增长3.3%。

固定资产投资增速放缓。

全年固定资产投资（不含农户）502，005亿元，比上年名义增长15.7%（扣除价格因素实际增长15.1%）。

投资放缓主要原因，一是制造业控制产能过剩，制造业投资166，918亿元，比上年增长13.5%；二是房地产调整回落明显，房地产开发投资95，036亿元，比上年增长10.5%。

市场销售稳定增长。

社会消费品零售总额262，394亿元，比上年名义增长12.0%（扣除价格因素实际增长10.9%）。

全国网上零售额27，898亿元，比上年增长49.7%。

进出口增速回落。

进出口总额264，335亿元人民币，比上年增长2.3%。

其中，出口143，912亿元人民币，增长4.9%；进口120，423亿元人民币，下降0.6%。

养老产业盈利式模式随着人口老龄化的加剧，养老产业正成为一个巨大的商机。

养老产业盈利式模式的出现，不仅为老年人提供了更多的养老服务选择，也为投资者带来了丰厚的回报。

本文将从养老产业的需求、盈利模式以及发展前景等方面进行探讨。

一、养老产业的需求随着人口老龄化程度的提高，老年人的养老需求也越来越大。

老年人对于养老服务的需求主要包括居家养老、养老院服务、医疗护理等方面。

居家养老是老年人最为普遍的需求之一，他们希望在家中得到专业的照料和关怀；而养老院服务则是那些需要更多照料和护理的老年人的首选；医疗护理则是老年人对于疾病治疗和身体康复的迫切需求。

二、养老产业的盈利模式1. 养老院服务模式养老院是养老产业中最常见的服务方式之一。

养老院通常提供住宿、饮食、医疗护理等服务，老年人支付一定的费用来享受这些服务。

养老院的盈利主要来自于老年人的居住费用，同时也可以通过提供额外的增值服务来增加收入。

例如，提供康复护理、文娱活动、健康咨询等服务，吸引更多的老年人选择养老院。

2. 居家养老服务模式居家养老是一种更为灵活和个性化的养老方式。

在这种模式下，老年人可以在自己的家中得到专业的照料和护理。

居家养老服务主要包括日常照料、保健护理、心理支持等方面。

养老机构通过提供上门服务、专业照护人员的派遣等方式来盈利。

老年人支付一定的费用来购买这些服务，养老机构通过提供高质量的服务来赢得客户的信任和口碑。

3. 医疗护理服务模式老年人对于医疗护理的需求非常迫切，这也成为养老产业中的一个盈利点。

医疗护理服务主要包括疾病治疗、健康管理、康复护理等方面。

养老机构可以与医疗机构合作，提供专业的医疗护理服务，通过收取医疗费用来获得盈利。

同时，养老机构还可以提供健康咨询、健康检测等增值服务，进一步增加收入。

三、养老产业的发展前景养老产业是一个持续增长的产业，具有广阔的发展前景。

随着老龄化程度的提高，养老需求将会越来越大，养老产业市场空间将会越来越广阔。

养老产业盈利模式随着全球老龄化趋势的加剧，养老产业正逐渐成为一个备受关注的领域。

养老产业不仅关乎老年人的生活质量，也蕴含着巨大的商业潜力。

然而，要在这个领域实现盈利并非易事，需要深入了解市场需求，探索创新的盈利模式。

目前，常见的养老产业盈利模式主要包括以下几种：一、养老机构服务收费模式这是养老产业中较为传统和常见的盈利方式。

养老机构提供住宿、餐饮、护理、医疗等一系列服务，并向入住的老年人收取相应的费用。

收费标准通常根据服务的类型和级别有所不同。

例如，提供高端护理服务的养老院收费相对较高，而提供基本生活照料的养老院收费则较为亲民。

为了吸引更多的老年人入住，养老机构需要不断提升服务质量，打造舒适的居住环境，配备专业的护理人员和医疗设施。

二、社区养老服务模式社区养老是一种结合家庭和社会资源的养老方式。

通过在社区内建立养老服务中心，为老年人提供日间照料、康复护理、文化娱乐等服务。

服务中心可以收取一定的服务费用，同时还可以与政府合作，获得相应的补贴。

此外，社区养老服务还可以与周边的商家合作，开展如老年用品销售、老年餐饮配送等增值服务，增加盈利渠道。

三、养老地产模式养老地产是将养老与房地产相结合的一种模式。

开发商建设专门的养老社区或老年公寓，销售或出租给老年人。

这些房产通常配备了适合老年人生活的设施和服务，如无障碍通道、紧急呼叫系统、医疗保健设施等。

开发商可以通过房产销售获得一次性收入，或者通过长期的租金收入实现盈利。

此外，还可以通过配套的商业设施运营，如超市、健身房等，增加额外的收益。

四、养老金融模式随着老年人对资产保值增值的需求增加，养老金融产品应运而生。

例如，养老保险、养老基金、以房养老等。

保险公司可以推出针对老年人的养老保险产品，老年人在缴纳一定的保费后，在达到一定年龄时可以领取养老金。

金融机构可以设立养老基金，吸引老年人投资，为其提供长期稳定的收益。

以房养老则是老年人将自己的房产抵押给金融机构，换取定期的养老金。

中国已经进入老龄化时代，养老问题形势严峻，伴随养老意识提升，需求还将进一步提升。

我国养老产业已进入投资窗口期，未来或迎来10年黄金投资期，如何掘金养老产业，本文给出六大盈利路径。

1、靠制度设计优势盈利当下社会提供的养老产品，多针对的是温饱和保障老人群体。

养老产品没有高价格，就无法提供高端的服务！没有高端的服务，就吸引不来高端客人。

以“享老”带动一般养老，打的是“组合拳”，打造高端“享老”产品，确保企业较高回报率；以“济贫”养老模式，拉动一般养老服务水平提高。

2、靠项目精准定位盈利用传统旅游项目规划和房地产思维策划“养老”项目必定失败，而用“享老”思维定位，“享老”项目则会赚钱。

比如，按照“享老”思维规划的“享老城”，会合理规划出“享老”与一般养老两个区域，“享老”区用高端产品吸引富豪、小康等“享老”族；普通养老区用一般产品供给温饱、保障养老族。

“享老”产品档次高、名声大、具有市场号召力、影响力；一般养老产品实惠、对路、多数消费得起，容易受欢迎。

两区共享的商业金融、教育娱乐、运动养生、服务中心等形成新的商务圈、经济圈，会衍生投资企业多个盈利增长点。

3、靠商业模式创新盈利一是在产品出售上盈利（赚产品销售钱是“享老”产业最初级的盈利方式）。

根据项目土地不同性质，对“享老”群体，采取产权销售、长期使用权转让、出售会员卡、预交押金等形式；对温饱、保障等一般养老群体，采取收取租金等形式，为企业快速回笼资金。

二是在价值溢价上盈利，模式新颖的“享老”平台能吸引购物、旅游、娱乐、网络、医疗等众多机构为有钱老人定向投资提供消费平台，会给企业带来多个持续财源。

三是在上市融资上盈利。

精准项目定位必精准吸引客流群，“享老”群体达到一定规模，会产生稳定现金流，有了稳定现金流就可以上市融资，带来“享老”项目的巨大升值。

4、靠资本运营变革盈利资源—资本—资金—资产，是“享老”产业运营赚钱的固定链条，它改变了依靠硬投资、形成死资产、盈利单一的传统运营方式。

探索养老金盈利模式实现企业社会共赢摘要：养老金体系建设关系国计民生，受到世界各国的高度重视。

商业养老金管理机构在养老金体系建设中起着至关重要的作用，也在一个国家的金融体系中占有重要地位。

随着中国社会老龄化趋势的日益明显，中国的养老金市场发展备受关注。

由于受到多种因素的影响，中国的商业养老金机构正在“走向盈利”的道路上艰难摸索。

通过世界养老金机构的发展和国内商业养老金机构的发展，我们可以看到作为国社会保障体系的补充，第二支柱的商业养老金一定能够实现快速发展，并成为中国最具成长性和营利性的行业之一，最终实现企业和社会的共赢。

本文以中国太平保险集团下属的太平养老保险股份有限公司的发展为例，探讨中国养老金市场的盈利模式。

关键词：养老金；盈利模式；太平养老中图分类号：f270 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）12-0376-01自2004年颁布《企业年金试行办法》和《企业年金基金管理试行办法》以来，我国企业年金市场迅速发展。

截止2010底[1]，全国有3.71万户企业建立了企业年金，参加职工人数为1335万人，年末企业年金基金累计结存2809亿元。

以标准企业年金为代表，伴随近年来社会基本养老保障体制改革的不断深化。

新型的养老金产品层出不穷，对养老金业务新领域的探索也愈加深入。

从2010年开始，各养老金机构开始转变发展方式，重点在养老金产业链延伸、业务范围选择、产品和服务能力建设、运营效率和盈利模式方面深入思考和探索，并形成了有益的经验和良好的发展趋势。

只要中国经济发展和老龄化的趋势不变，商业化运作的加快推进、市场机构的纵深参与将是我国养保障体制改革破题的必然途径，建立正确且有效的养老金企业盈利模式，养老金行业才能在未来成为最具成长性和盈利性的行业之一。

一、国内养老金管理机构的经营环境和现状自2006年第一批企业年金管理机构走向市场，五年多来我国企业年金预期的“井喷”局面受政策限制和金融危机影响等因素并没有出现。

养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。

不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。

1、全资自筹模式。

全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。

采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。

全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。

2、合作投资模式。

合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。

合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。

保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。

医疗护理机构也是优质合作对象。

医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。

合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。

3、REITs模式。

REITs(RealEstateInvestmentTrusts)也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBs)，所得收益将按投资比例分配。

2014年养老产业分析报告2014年3月目录一、中国养老产业的现状 (5)1、中国养老需求日益加大 (6)2、政策大力支持养老产业发展 (7)3、养老院的尴尬 (9)二、美国老龄社会的现状与养老制度 (10)1、婴儿潮一代加速了美国老龄化进程 (11)2、美国老年人养老观念 (12)3、美国老年人养老保险制度 (13)（1）美国退休养老金：“三支柱体系” (13)①社会基本养老保障（Social Security）, 从社会保障署领取养老金 (13)②雇主养老金计划( Employer Sponsored Retirement Plan) (14)③个人储蓄 (14)（2）美国医疗保障体系 (15)① Medicare (15)②Medicaid (16)4、美国老年人的收入与支出 (17)（1）美国老年人的收入情况 (17)①社会保障(social security) (17)②财产性收入(asset income) (18)③养老金(Pensions) (18)④工资薪酬（Earnings） (18)（2）美国老年人的支出情况 (19)5、美国老年人的健康情况 (20)三、美国养老护理行业的规模与细分领域 (21)1、居家养老(home care) (24)（1）生活照料型居家养老 (25)（2）医疗保健型居家养老 (27)①Apria医疗保健集团：家庭呼吸疗法+家庭输液治疗+家庭医疗器械 (29)②Gentiva健康服务：家庭医疗+临终关怀 (30)2、机构养老（养老地产, senior housing） (31)（1）美国养老地产投资商 (33)（2）养老社区运营商 (37)3、专业护理机构（Skilled Nursing Facilities） (42)4、美国养老发展对中国的借鉴 (45)（1）美国养老地产拥有完整的金融生态体系 (45)（2）美国养老地产拥有成熟的医疗护理服务配套体系 (45)四、日本老龄社会的现状与养老制度 (46)1、日本老龄化问题严重 (46)2、日本养老法律与保险制度的内容 (48)（1）日本的养老法律 (48)（2）日本的养老保险制度 (50)（3）日本养老保险体系设计 (51)（4）日本的养老服务内容 (54)①居家养老 (54)②机构养老 (56)③预防性的护理服务 (56)（5）养老服务人才的培养 (57)五、日本养老产业的发展与经营 (58)1、日本养老产业的定位 (58)2、日本养老护理行业的规模与发展 (58)（1）日本上市养老服务公司的情况 (64)（2）养老用品开发注重高科技、实用性 (67)①硬件市场 (67)②软件市场 (69)（3）生活消费产业波及效果大 (70)3、日本养老发展对中国的借鉴 (71)六、中国养老产业发展展望 (71)1、养老产业发展潜力大 (72)2、老年人购买养老服务需求 (73)（1）医疗保健服务 (73)（2）家政服务 (74)（3）文化与教育服务 (75)3、现有主要养老地产模式 (76)4、中国养老产业的盈利模式探索 (78)七、投资思路 (79)养老问题日益成为社会关心的焦点。

养老产业有什么更好的盈利模式吗？我国早年养老行业规模扩展缓慢，近来年来政策重要性明显提升。

早在2006年国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，带动了第一波民办养老机构的创办风潮，例如，房企中最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套。

但此后的数年间，由于市场教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相应支持政策不完善等等原因，养老行业再度陷入沉寂，大部分养老机构的投资人在政策的鼓励下建店试水，但在首家门店市场表现不佳之后，就逐渐放缓了后续的投入。

2019年以来，养老行业支持政策出台更加密集。

2019年4月国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措，意在推动养老产业健康发展。

2019年9月，根据《民政部关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%;养老服务设施达标率达到100% ;2022年底前培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。

根据2021年3月制定的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，至2025年，我国将支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构、1000个左右公办养老机构增加护理型床位，支持城市依托基层医疗卫生资源建设医养结合设施，加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%。

2022年10月的二十大报告中也提及“积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业”，与十九大不同的是，将“应对人口老龄化”上升为国家战略。

图表1. 国家层面有关养老行业政策梳理资料来源：克而瑞，中银证券更宽松的行业准入门槛、更明确的政策细则支持，使得养老产业再度引发关注，产业规模扩展仍具较大空间。