[管理学]第四章房地产评估ppt5

勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分
别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
要求:1)估算该建筑物的重置成本;
2)采用年限法和打分法估算成新率,权重 分别为50%和50%
3)估算该建筑物2006年底的价格
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建筑物的评估方法—残余估价法
a-L r1 B= r2+d =
容积 率
1.7
区域 因素
0
个别 因素
0
剩余年限 45
A
2150
2003.1 -1% 1.6 0
-1% 40
B
2400
2003.1 0
1.8 +2% 0
45
C
2100
2002.1 -2% 1.6 0
-1% 40
表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为
基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率
a2 r2+d
a---建筑物及其基地所产生纯收益 L---- 土地价格 r1 -- 土地的还原利率 B--- 建筑物的收益价格 d--- 建筑物的折旧率 r2----建筑物的还原利率 a2----建筑物的纯收益
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例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积 500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
房地产评估
总复习
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土地使用权用权评估的方法
一、市场法
剔除特殊因 素：P125
待估土地 评估值
＝
比较案例 土地价格
正常交易情况 ×
比较案例交易情况
×
待估土地区域因素值 比较案例区域因素值

2、狭义的土地概念
狭义的土地则是一
个平1面区域概念，即土
地仅仅是指地球表面构
❖1
成陆地部分的土壤层。
1
❖1
1
❖1
❖1
高山——很难耕种
1
大海——与土地基本无关
1
❖1
本章学习目的和要求：
❖ 1.了解房地产评估的基本内容和特点 ❖ 2.熟悉房地产评估的影响因素 ❖ 3.掌握收益法在房地产评估中的应用 ❖ 4.掌握市场法在房地产评估中的应用 ❖ 5.掌握成本法在房地产评估中的应用 ❖ 6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产
在基准地价基础上，确定的具体宗地（根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观 区位条件参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的）在 一定使用年期内的价格，市政府认定并公开的地价。
3、出让底价
是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方 心态和投机等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低标价，是政府不公开的地价。
还有土地交易价格、抵押价格等。 基准地价、标定地价、土地使用权出让底 价既有联系又有区别。它们都不是地产交易 市场的成交地价，但都起着调控市场交易地 价的作用。
★我国土地使用权价格体系
1、基准地价（以考虑宏观区域因素为主）
城镇大面积土地的平均地价，是标定地价评估的基础。
2、标定地价（也称宗地价格，还考虑微观区位因素）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格的特征。
★房地产价格的特性
由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因 此它们价格特征也不同。
土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其 价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其 价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国， 地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有 权价格。

（1）房地合一纯收益a=72万元 （2）建筑物的年纯收益Ｂ=240,ｒＢ＝12%，ｄ= 1/20 240× （12%+1/20）= 40.80（万元） （3）属于土地的年纯收益 72－40.80＝31.20（万元） （4）土地的价格为：ｒＬ＝ 10％，则： Ｌ＝31.2÷10％＝312（万元） 单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2）
（2）不可移动性——建筑物一经建成固定不变的
（3）寿命的有限性——建筑物属再生性社会资源
（4）产权边界的复杂性和功能的可变性
4.房地产的特性 （1）位置固定性——不可移动 （2）使用长期性——耐用性物品 （3）投资大量性——高价值财产 （4）保值增值性—— （5）影响因素多样性——复杂性
二、房地产评估的原则
第四节 房地产的成本法评估（阅读）
一、基本思路及基本公式 评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值
二、适用对象和条件 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时， 其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格 时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
r为综合折现率 rL为土地折现率 rB 建筑物折现率 PL土地价格 PB建筑物价格
*r=rL× L+rB× B
L土地价值占不动产比率 B建筑物价值占不动产比率
四、收益法的应用 1. 某房地产，在正常使用情况下每年获得总收益 ２０万元，每年支出总费用１２万元，该类房地产 的折现率８％。 该房产的土地还有４5年。求该房地产的收益价 格。

撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。