土地增值税解析

房地产企业土地增值税的实务解析一、企业分立过程中的土地、房屋权属转移，是否缴纳土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产企业根据分立合同约定,分立为两个或两个以上的企业，对于派生方、新设方承受原企业房产的，虽然发生了产权转移行为，但并没有取得转让收入，因此,不需要缴纳土地增值税。

如果派生方或新设方转让其承受的土地或房产,应当按分立前原企业实际支付的土地价款等及发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除项目金额计算缴纳土地增值税。

二、房地产企业存在银行的按揭贷款保证金是否可以作为土地增值税的扣除项目金额扣除？答：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱,并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理完毕并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。

因此，按揭贷款保证金对于房地产企业属于一项债权,而不是发生的成本费用，不得作为扣除项目金额扣除。

三、甲供材料在计算土地增值税扣除项目金额时应当注意什么问题？答：甲供材料属于建筑安装工程费的组成部分，应当作为开发成本计入扣除项目金额，且允许加计扣除20％。

各地对此争议的焦点主要是扣除凭证的确认方面.海南省地税局的文件可供参考。

《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发[2009]104号）第四条规定：（1)对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。

在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准.(2）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款)开具发票。

在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。

我对甲供材的认识：建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点:(1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了,不能再重复计入建安发票成本。

扣缴义务人
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠

• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方

第1篇一、土地增值税概述土地增值税是指对土地增值部分征收的一种税收。

土地增值税的征收对象是土地所有权转移中的土地增值部分，即土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。

土地增值税的征收旨在调节土地市场，抑制土地投机行为，促进土地资源的合理配置。

二、土地增值税的计算方法1. 计算增值额土地增值税的计算首先需要确定增值额。

增值额是指土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。

计算公式如下：增值额 = 转让土地价格 - 取得土地时的成本费用其中，转让土地价格是指土地所有权转移时实际支付的价格；取得土地时的成本费用包括土地取得成本、土地开发成本、土地购置税等。

2. 计算增值率增值率是指增值额占取得土地时的成本费用的比例。

计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 取得土地时的成本费用× 100%3. 确定适用税率根据增值率的不同，土地增值税的适用税率也有所不同。

具体税率如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4. 计算应纳税额应纳税额是指根据适用税率和增值率计算出的土地增值税金额。

计算公式如下：应纳税额 = 增值额× 适用税率三、土地增值税的计算实例假设某宗土地取得成本为1000万元，土地开发成本为200万元，购置税为50万元，土地所有权转移价格为1500万元。

计算该宗土地的土地增值税。

1. 计算增值额增值额 = 1500 - (1000 + 200 + 50) = 250万元2. 计算增值率增值率= 250 ÷ (1000 + 200 + 50) × 100% = 22.73%3. 确定适用税率由于增值率未超过50%，适用税率为30%。

土地增值税报告分析土地增值税作为我国税收体系中的重要组成部分，对于调节土地资源的合理利用、规范房地产市场秩序以及保障国家财政收入具有重要意义。

本报告将对土地增值税进行深入分析，旨在揭示其运作机制、影响因素以及在实际应用中的相关问题。

一、土地增值税的基本概念与征收意义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

其征收的主要意义在于：1、抑制房地产投机：通过对土地增值部分征税，增加房地产投机的成本，减少投机行为，稳定房地产市场。

2、促进土地资源合理利用：促使土地使用者合理规划和开发土地，提高土地利用效率，避免土地闲置和浪费。

3、增加财政收入：为国家和地方政府提供重要的财政资金来源，用于基础设施建设、公共服务等领域。

二、土地增值税的计算方法与税率土地增值税的计算采用超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率。

计算增值额时，需要先确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金等。

增值额=转让房地产的收入扣除项目金额税率分为四级：1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分，税率为40%。

3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分，税率为50%。

4、增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

三、土地增值税的影响因素1、房地产市场行情房地产市场的繁荣程度直接影响土地增值税的征收数额。

在市场火爆、房价上涨时，土地增值额往往较大，应纳税额相应增加；反之，在市场低迷时，土地增值额可能较小，纳税额也会减少。

2、土地取得成本土地取得成本的高低对土地增值税的计算有重要影响。

较低的土地取得成本可能导致较高的增值额，从而增加纳税负担；而较高的取得成本则可能减轻纳税压力。

3、开发成本和费用房地产开发过程中的成本和费用，如建筑成本、管理费用、销售费用等，会在计算扣除项目时予以考虑。

注税考试土地增值税试题解析第一部分：单项选择题l.下列各项中，应征收土地增值税的是( )。

A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C【解析】以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于土地增值税征收范围。

其余免征土地增值税。

2．下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是( )。

A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让办公楼的事业单位D.继承房产的子女【答案】D【解析】对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

继承房产的子女不是土地增值税的纳税人。

3．出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。

A.账载余额B.重置成本C.账载原值乘以成新折扣率D.重置成本价乘以成新折扣率【答案】D【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

4．2008年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收11000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为4600万元，该公司没有按房地产转让项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时，房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的有关税费625万元。

该公司销售商品房应缴纳土地增值税（）万元。

A.1128.25B.1222.75C.1427.75D.1540.25【答案】C【解析】收入总额=11000（万元）扣除项目合计=4600+4600×10%+4600×20%+625=6605（万元）增值额=11000－6605=4395（万元）增值率=增值额÷扣除项目金额=4395÷6605×100%=66.54%。

考验五土地增值税★★★案例导入——税种的故事男性，30多岁，正宗凤凰男。

出身贫寒，上世纪90年代初，他一直名不见经传，房地产市场火热后，这哥们立马翻身，登上历史舞台。

他和企业所得税是一对儿好兄弟，都是最令人头疼的。

思想复杂，爱耍小手段，设置小陷阱，整天云里雾里的，是屌丝逆袭为高富帅的典范。

（一）土地增值税的特征1.属于财产转移税2.以“转让”土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据3.以转让方为纳税人础上，关注出让与转让、企业改制。

【例题1·单选题】（2022年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，属于土地增值税征税范围的是（）。

A.王某转让商铺B.甲公司承租仓库C.陈某出租住房D.乙公司抵押厂房『正确答案』A『答案解析』选项BC，产权未发生转移，不征收土地增值税；选项D，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

【例题2·判断题】（2021年）双方合作建商品房，建成后转让的，应征收土地增值税。

（）『正确答案』√『答案解析』对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（三）土地增值税的应纳税额计算1.适用税率——四级“超率累进税率”（税率表：略）2.计税公式应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额【老侯提示】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

扣除项目（1）包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（2）两项即使明确也不得扣除的利息。

①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4.计算步骤（1）确定收入——题目给出。

（2）确定扣除项目金额。

①取得土地使用权所支付的金额——题目给出；②房地产开发成本——题目给出；③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确；④与转让房地产有关的税金——题目给出（老侯提示：印花税迷惑）；⑤计算加计扣除（房地产开发企业）。

A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和 20％的B、个人之间互换自有居住用房地产的C、企业对外出租办公楼D、企事业单位转让旧房A、比例税率B、超额累进税率C、定额税率D、超率累进税率A、取得土地使用权所支付的金额B、前期工程费C、建筑安装工程费D、基础设施费A、 1%B、 2%C、 3%D、 1.5%A、账载余额B、重置成本C、账载原值乘以成新度折扣率D、重置成本价乘以成新度折扣率A、免征土地增值税B、不征收土地增值税C、减半征收土地增值税D、按照正常计税规则征收土地增值税A、三级超率累进税率B、四级超率累进税率C、五级超额累进税率D、七级超额累进税率A、 10% 以内B、 12% 以内C、 15% 以内D、 30% 以内A、海关B、财政机关C、当地税务机关D、省、自治区、直辖市人民政府A、免征土地增值税B、减半征收土地增值税C、酌情准予减征或免征土地增值税D、按照规定的税率和速算扣除数征收土地增值税A 、 7 日B、 10 日C、 15 日D、 30 日A、向销售方机构所在地的主管税务机关B、向购买方机构所在地的主管税务机关C、向房地产的坐落地的主管税务机关D、向合同签订地的主管税务机关A 、1 年B 、2年C 、3 年D 、5 年A、实地审核B、案头审核C、定期审核D、异地审核A、房地产的继承B、房地产的代建房行为C、房地产的交换D、房地产的出租A、赠予社会公益事业的房地产B、经税务机关核实的个人之间互换自有住房C、抵押期满转让给债权人的房地产D、兼并企业从被兼并企业得到的房地产A、 5%以内B、 5%C、 10% 以内D、 10%A、超过部分的金额B、全部增值额C、扣除项目金额D、出售金额A、住所所在地B、房地产坐落地C、办理过户手续所在地D、自行选择纳税地点A、向房地产坐落地的上一级B、向事先选择房地产坐落地某一方的C、分别向房地产坐落地各方的D、先向机构所在地人民政府缴纳 ,再向房地产坐落地上一级A 、2年B 、3 年C 、5 年D 、8年A、 3B、7C、 15D、30A、开发销售费用B、耕地占用税C、前期工程费D、借款利息费用E、开发间接费用A、以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的B、以房地产对外出租的C、居民个人转让其拥有的普通住宅D、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的E、企业与个人之间交换的房地产A、取得土地使用权所支付的金额B、土地征用及拆迁补偿费C、超过国家的有关规定上浮幅度的利息D、超过贷款期限的利息部分E、加罚的利息A、案头审核B、定期审核C、分期审核D、实地审核E、三级会商审核A、直接转让土地使用权的B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的C、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为 90％D、取得销售(预售)许可证 2 年仍未销售完的E、房地产开发项目全部竣工、完成销售的A、转让国有土地使用权B、房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校C、抵押期间的房地产D、因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的E、转让地上建筑物产权A、房地产的出租B、房地产的继承C、出让国有土地使用权D、个人之间互换商业用房的E、个人转让购置超过 5 年的商业用房的A、基础设施费B、开发间接费用C、销售费用D、管理费用E、支付的土地出让金A、利息支出B、房地产开发成本C、转让房地产缴纳的城建税D、取得土地使用权所支付的金额E、转让房地产缴纳的教育费附加A、取得土地使用权所支付的金额B、房地产开发费用C、房地产开发成本D、评估价格E、与转让房地产有关的税金A、直接转让土地使用权的B、取得销售许可证满 2 年仍未销售完毕的C、取得的销售收入占该项目收入总额 80% 以上的D、整体转让未竣工决算的房地产开发项目的E、房地产开发项目全部竣工、完成销售的A、外商独资企业B、国家机关C、事业单位D、医院A、直接转让土地使用权的B、房地产开发项目全部竣工完成销售的C、整体转让未竣工决算房地产开发项目的D、取得销售(预售)许可证满 2 年仍未销售完毕的参考答案及解析1、【正确答案】 B【答案解析】建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和 20％的免税；企业对外出租办公楼不属于土地增值税的征税范围。

土地增值税成本明细解析一、土地增值税成本明细解析1. 什么是土地增值税成本小伙伴们，土地增值税成本可不是个简单的事儿呢。

它就像是盖房子的时候，你从开始准备材料，一直到房子盖好，所有花出去的钱，这里面有好多的小项哦。

比如说买地的钱，这可是大头，就像你买一个超级大的蛋糕胚子，是整个工程的基础成本。

还有在土地上进行开发建设的时候，用到的各种建筑材料的费用。

像砖头啦、水泥啦，这些就像是蛋糕上的奶油和水果，缺了它们可不行。

每一块砖头的价钱、每一袋水泥的花销，都得算到这个成本里面去。

人工成本也很重要呀。

那些建筑工人叔叔阿姨们，他们辛辛苦苦干活，给他们发的工资也都是土地增值税成本的一部分。

这就好比是做蛋糕的师傅，他们的手艺是有价值的，得把这个价值算进去。

2. 土地成本明细土地取得成本，这是最开始得到这块土地要花的钱。

可能是通过拍卖啊，或者是从别的企业那里转让过来的，这个价格可是千差万别呢。

有的土地在城市中心，那价格就像火箭一样飙升，因为位置好呀。

而偏远一点的土地，价格相对就低一些。

土地开发成本也不能忽略。

要是得到的土地是一块荒地，那还得把平整土地的钱算进去，就像把一块凹凸不平的地整成可以盖房子的平地，这得用到推土机之类的设备，设备的租赁费用、操作人员的工钱，都是成本。

3. 开发成本明细建筑安装工程费。

这个就是盖房子的时候，从打地基到最后封顶，所有建筑工程相关的费用。

包括请建筑公司来干活的费用，建筑公司也要赚钱呀，他们要算上自己的利润、材料损耗等，这些都要加到土地增值税成本里面。

基础设施费。

像小区里的道路铺设、水电设施安装这些钱都在这一项里。

你想啊，要是没有水电，房子盖好了也没法住人呀，所以这些基础设施的花费是很必要的。

公共配套设施费。

比如说小区里的花园、健身器材这些公共设施的建设费用。

这就像是给房子这个大蛋糕加上一些漂亮的装饰，虽然不是最核心的部分，但也是提升房子价值的重要因素。

4. 计算土地增值税成本时容易忽略的地方利息支出有时候会被大家忘啦。

土地增值税清算审核解析
三、开发成本 （一）政策规定 ❖ 建成后产权属于全体业主所有的，其成 本、费用可以扣除；
土地增值税清算审核解析
三、开发成本 （一）政策规定
建成后无偿移交给政府、公用事业单位 用于非营利性社会公共事业的，其成本、费 用可以扣除；
土地增值税清算审核解析
三、开发成本 （一）政策规定
❖ 二、取得土地使用权所支付的金额 （三）需要关注的问题
❖ ②按照国家统一规定交纳的有关费用，是 指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有 关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登 记、过户手续费，如契税。
土地增值税清算审核解析
❖ 二、取得土地使用权所支付的金额 （三）需要关注的问题
❖ 2、取得土地使用权的原始凭证有缴纳土 地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行 转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土 地局开具的土地出让专用收据、地税局开具 的契税票据等。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点
（2）审核收入确认的合理性 审核确认同时期的销售价格是否存在明显 不合理变动的情况。如果有此现象，则要重 点对低价销售的情况进行核实，对销售价格 明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税 调整处理。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点
一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题 ❖ 在核定纳税人申报的转让收入时，要审核 除货币收入之外是否还有实物收入或无形资 产收入。对实物收入要按该收入市场价格折 算成货币收入，对无形资产要进行专门的评 估确定其价值后折算成货币收入。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题
简单的说： ❖ 货币收入：现金、银行存款、有价证券； ❖ 实物收入：房屋、土地、建材等； ❖ 其他收入：专利权、土地使用权、商誉权

土地增值税清算操作重点解析1.清算时间节点：土地增值税的清算应按照实际项目交付或转让的时间节点进行。

一般来说，土地转让的时间为土地权属发生变更的时间，而土地使用权转让的时间为土地使用权的发生变更的时间。

在清算时，应明确确定清算的时间节点。

2.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地转让价款或者土地使用权转让价款。

土地增值税的清算操作要求明确确定土地增值部分和增值额。

土地增值部分是指土地初次取得成本与转让价格之间的差额，增值额是指土地增值部分减去转让不予清税的费用和损失等。

3.缴纳税款：按照国家有关规定，土地增值税应按照计税依据的百分之30的税率缴纳。

税款应在清算后的60日内缴纳到国家税务机关指定的银行账户。

在缴纳税款时，应填写完整的纳税申报表，并提供相关的清算证明文件，如土地使用权证书、土地转让合同等。

4.出售或者转让土地使用权的报告：在办理土地使用权转让登记时，要向国土资源主管部门报告土地使用权的出售或转让行为。

报告内容包括土地使用权的基本情况、转让方和受让方的情况、转让价款和清算情况等。

5.确定清税费用和损失：清算土地增值税时，应将一些特定费用和损失从土地增值部分中减除。

这些费用和损失包括：商品房销售中的销售成本和销售费用、买卖合同中约定的违约金、土地使用权出让金中按规定支付的地方费用等。

6.完善清算文件：在土地增值税清算操作中，要保存相关的清算文件和资料，如土地增值税清算报告、土地转让合同、纳税申报表等。

这些文件和资料应根据法律法规要求进行归档和保存，以备查验、核查和审计等需要。

7.遵守税务法规：土地增值税清算操作应符合国家现行的税务法规和政策，确保依法缴纳税款，避免出现违法行为和纳税风险。

总之，土地增值税清算操作的重点是确定清算时间节点、计算清算依据、缴纳税款、报告土地使用权的出售或转让、确定清税费用和损失、完善清算文件，并遵守税务法规。

通过规范和完善土地增值税清算操作，可以确保税款的按时缴纳，维护国家财税秩序，促进土地资源的合理开发和利用。

最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。

概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。

其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。

其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。

实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。

其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。

第三节土地增值税一、土地增值税的概念1987年，我国对土地使用制度进行改革，房地产业发展很快，使得房地产市场初具规模。

由于房地产业的迅速崛起，带动了相关产业的发展，对改善人民居住条件、合理配置土地资源、充分发挥国有土地的资产效益、改善投资环境、促进经济增长起到了重要的作用。

但是，自实行土地的有偿转让以来，对土地的管理也出现了一些不容忽视的问题，主要表现在：(1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大价格低。

由于批地不与项目结合，不充分考虑基础设施配套情况和开发资金的落实等问题，使得土地批出后得不到及时开发，造成土地资源的浪费和资金的占用，城市规划也得不到实施。

土地转让的随意性和以协议方式为主，使出让金价格偏低，国有土地收益大量流失。

(2) 房地产开发公司增长过快，房产价格上涨过猛，导致房地产开发规模偏大。

(3) 盲目设立开发区，导致占用耕地多、开发利用率低。

(4) 房地产市场机制不完善，市场行为不规范。

由于土地转让缺乏市场竞争机制，大部分土地采取协议价，透明度低，缺乏科学合理性，严重背离市场价格，使得一些企业和个人以低价进、高价出，加剧了炒地皮风和不规则巿场的投机性，结果导致炒卖房地产，严重冲击了房地产市场的正常秩序。

房地产市场的无序现象不但浪费了国家的资源和财力，也加剧了我国资金市场紧张，扰乱了金融秩序，使国家的产业结构失衡。

此外，由于缺乏必要的经济手段调节，使巨额利润落入企业和个人的手中，加剧了社会分配不公。

出现上述问题，主要原因在于房地产管理制度不健全。

要解决这一问题，必须加强对土地转让环节的管理，健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。

同时，还应运用经济手段特别是要发挥税收的经济杠杆作用进行调节和管理。

为此，国务院在1993年12月23日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），它规定自1994年1月1日起在我国开征土地增值税。

土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的收入征收。

《土地增值税清算讲解》为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重,结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。

（因省局细则未出台,相关程序、具体操作规定以省局文件为准,本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。

一、土地增值税的概念（一）什么是土地增值税要理解和掌握土地增值税的具体内容,首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。

所谓土地增值,是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值,土地增值税,是国家凭借其政治上的强制权力,参与国有土地增值税收益的分配的一个税种.具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。

（二)土地增值税的主要特点归纳起来四个方面：第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次.这一点与营业税有些类似。

第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据.在计算土地增值税时,要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。

这一点与企业所得税有类似地方。

第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。

这一点与财产税有一定的共性。

第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。

因而这个税又是一个特定目的税。

二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围(一)土地增值税的征税范围所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。

《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

第 5 单元土地增值税单元考点框架考点 13：交不交土地增值税〔★★★〕〔P270〕〔一〕纳税人土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

〔二〕征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让土地使用权的行为征税，对出让土地使用权的行为不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方法无偿转让的房地产，不予征税，但并非全部名为“赠与〞的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包含：（1）房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的行为；（2）房产全部人、土地使用权全部人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

（经典例题48·推断题）房产全部人将房屋产权赠与直系亲属的行为，不征收土地增值税。

〔〕（答案）√〔三〕特别业务的处理1.房地产的交换（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。

4.房地产的抵押 vs 抵债对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。

辨析一下情形契税土地增值税出让√×出租××抵押××抵债√√5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。

6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。

7.房地产开发企业〔1〕房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

土地增值税申报流程解析土地增值税是指根据土地流转所产生的增值额，缴纳给国家的税款。

在中国，土地增值税是房地产交易中的一项重要税费。

为了使读者更好地理解土地增值税的申报流程，本文将对其详细进行解析。

一、税款计算1.1 税率确定根据国家相关政策规定，不同城市的土地增值税税率是不同的。

税率的确定主要根据土地流转的时间以及地区的不同来进行计算。

一般而言，土地流转时间越长，税率越低。

1.2 增值额计算土地增值额是指土地的转让价格与取得土地的成本之差，可以通过以下公式进行计算：土地增值额 = 土地转让价格 - 取得土地成本二、申报材料准备2.1 身份证明申报人需要提供有效的身份证明，如身份证、护照等。

2.2 土地流转凭证申报人需要提交土地流转的相关凭证，如土地出让合同、土地流转协议等。

2.3 增值额计算表申报人需要填写土地增值额计算表，详细列出土地的转让价格和取得成本等相关信息。

2.4 其他材料根据当地税务局的要求，申报人可能还需要提供其他相关材料，如房产证、土地登记证等。

三、申报流程3.1 填写申报表申报人根据税务局提供的土地增值税申报表格，按照实际情况填写相关信息。

确保填写的信息准确无误，以避免后续审查的麻烦。

3.2 缴纳税款填写完申报表后，根据税务局的规定，申报人需要将土地增值税款项缴纳至指定的银行账户。

缴纳税款时，务必遵守相关规定，如在规定的时间内缴纳、准确填写缴款凭证等。

3.3 提交申报材料将填写完整的申报表格、缴款凭证等申报材料，按照税务局的要求提交至指定的窗口。

建议提前了解当地税务局的办理时间及地点，以免耽误申报过程。

四、审查与核实税务局将对申报人提交的申报材料进行审查与核实。

核实的内容主要包括土地流转凭证的真实性、增值额计算表的准确性等。

如有需要，税务局可能会要求申报人提供进一步的材料或做进一步的核实。

五、税款缴纳证明如经审查无误，税务局将给予申报人税款缴纳证明。

该证明是申报人取得土地转让证书等相关手续的重要凭据。