中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!

中海、绿城精装修成本控制10大措施房地产企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。

要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。

本文总结了目前中海、绿城、金地等标杆房企在精装修成本方面的10个措施，值得行业参考及借鉴。

▌措施一：精准定位在项目精装修前期，首先要进行精装修项目整体定位。

精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。

精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置明细表。

中海的做法是将项目主产品线归类梳理出（每平米1500-3000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。

中海精装修项目绿城项目厨房典型配置表▌措施二：造价限额、材料用量限额在确定不同级别精装修成本造价后，成本部联合设计营销共同研讨，推出精装房标准测算模板，主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。

材料用量限额指标▌措施三：形成菜单式价格清单相关材料、做法、综合单价均形成菜单，形成菜单可以实现以下目的：方便设计人员、项目公司快速、准确测算；可自动生成各种技术经济指标；对比标准快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。

万达某项目限额指标▌措施四：设计阶段控好流程设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。

因此，制定设计过程成本控制流程非常重要：1.根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。

（由营销策划部门、设计部门确定）。

2.按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。

中海万达恒大恒大万科三巨头成本限额标准 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。

今天分享一下：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。

万达结构设计限额指标表（2014修订版）本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。

附表1制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。

本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。

其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。

中海绿城精装修成本控制10大措施方案中海和绿城是两家知名的房地产开发商，他们在楼盘精装修方面秉持着严格的成本控制原则。

以下是中海和绿城在精装修成本控制方面的10大措施方案：1.预先确定装修款项：在开发楼盘项目之初，中海和绿城会与装修公司进行充分的沟通，明确装修所需款项并确定一个合理的预算。

2.精细化预算管理：中海和绿城会制定详尽的装修预算表，包含每个细节的装修费用。

这样可以帮助他们发现不必要的花费，并在装修过程中及时调整。

3.严格控制装修材料的选择：中海和绿城会在经济实用性和装修质量方面寻找最佳平衡点，选择性价比高的装修材料，并严格控制材料的用量，避免浪费。

4.使用标准化设计方案：中海和绿城通常会开发一套标准化的设计方案，避免在每个楼盘上重新设计，从而可以大大节约成本，并提高效率。

5.提前与装修公司洽谈价格：中海和绿城在选择装修公司时会与多家公司进行比较，对比价格，并与其洽谈更好的合作方案，以获得更有竞争力的价格。

6.严格管理工期：中海和绿城会与装修公司签订合同，明确装修工期，并定期检查施工进展。

通过及时发现和解决问题，避免装修工期的延误，从而减少成本。

7.降低人工成本：中海和绿城会采用工程队伍内部装修的方式，降低外包成本，同时提高工人的素质和效率。

8.多项工序合并施工：中海和绿城会尽可能将相似的工序合并施工，减少材料被浪费的可能性，并提高工期的控制力度。

9.进行严格的装修验收：中海和绿城会严格按照规定的标准进行装修验收，发现质量问题及时处理，避免后期重复施工和修补带来的额外成本。

10.加大对成本的监控和管理：中海和绿城会对装修项目进行严格的成本监控和管理，随时关注成本的使用情况，并在必要时进行调整，确保装修成本控制在合理范围内。

通过以上10个方案，中海和绿城能够在精装修成本控制方面取得良好的效果，提高楼盘开发的竞争力。

引言工程成本占到房地产项目成本的大头，而设计决定了工程成本的70%以上，那么，在设计阶段进行成本控制与优化的重要性就不言而喻了。

当前房地产项目开发成本占比，一线城市与二三线城市的比例分布情况如下：一线城市：二三线城市：其中，一线城市与二三线城市在土地成本和工程成本上有较大差别。

从图表中可以看到降低工程成本的重要性，一般共识下，设计决定了工程成本的70%以上,那么在设计阶段进行成本控制与优化的重要性就不言而喻了。

有资料显示2014年以来许多房企净利润率降至10%以下，不论准确与否，以前躺着挣钱的时代应该不复存在了，如何增加利润？降低工程成本是重要的一个手段，设计优化也就是一个重要武器。

在设计阶段对成本的控制与优化，提高设计附加值等方面，应该引起甲乙方的真正重视并加以实践。

No.1设计阶段控成本，先搞清楚这3个问题第一，主体是谁？房企：有无专业系统有效的成本控制体系？有无相应经验与能力的设计管理者？设计院：是否有很强的成本意识、有无相应经验与能力的设计师？优化公司：能否提供切实可行的优化方案，能产生多大的价值及附加值？第二，动力何在？房企：老板的意识、设计管理者的动力何在？设计院：时间和费用是否允许？领导是否支持？优化公司：业主是否需要？能否相互信任？第三，阻力在哪？房企：内因——管理者心态、制度流程、工期压力……外因——设计院配合度、审批制度……设计院：内因——管理者心态、能力……外因——时间、费用……优化公司：房企、设计院中海历年设计人员占比（单位：%）：中海设计人员历年人均管控面积：中海设计人员建筑专业人员占比：上面3张图是中海2004到2010年人员配置情况，设计人员占公司人员比例达到12%。

No.2设计阶段控成本的多重阻力2014年1~10月，全国房地产开发投资77220亿元，其中住宅投资完成额52464亿元。

算上公共建筑、工业建筑等全年的投资额，理想状态下全年可优化工程成本约2000亿元，这还只是一个粗略测算。

中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。

中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。

02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。

03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。

分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。

我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。

中海地产限额管理设计中海地产是一家知名的地产开发企业，其在管理限额方面需要设计一套合理有效的制度。

本文将分为三个部分进行论述：限额管理的背景和意义、中海地产限额管理的设计原则、中海地产限额管理的实施方案。

一、限额管理的背景和意义在地产项目开发过程中，为了控制风险、规范资金使用，限额管理显得尤为重要。

限额管理是指对项目相关方的投资金额进行限制和分配的一种管理制度。

它能够保证资金的有序使用，合理分配资源，降低投资风险，确保项目的顺利进行。

对于中海地产来说，限额管理既是一种风险管理手段，也是推动企业可持续发展的需要。

在资金使用方面，限额管理可以确保项目资金的有效运用和控制，避免脱离实际情况的决策，提升投资的成功率；在项目分配方面，限额管理可以平衡不同项目的资金需求，调整项目优先级，提高资金的使用效益。

二、中海地产限额管理的设计原则1.合理性原则：设计限额管理制度时，应综合考虑项目的实际情况，通过科学分析和论证，确保限额的分配合理有序，符合企业的长期发展战略。

2.透明性原则：限额管理方案应该被所有项目相关方充分知晓和理解，要做到公开、公正、公平，使每个相关方都能够明确自己在项目中的限额分配情况，提高管理的透明度和可信度。

3.可操作性原则：限额管理方案要能够操作性强，能够被项目相关方实施，保证限额的有效执行和监督。

同时，限额管理方案应该能够根据项目的变化进行调整和优化，以满足不同项目的需求。

三、中海地产限额管理的实施方案1.项目预算编制：在项目立项初期，制定相关项目预算，对项目的资金需求进行计划和预测，并按照项目的优先级进行分配。

2.限额分配机制：根据项目预算和公司资金状况，制定限额分配机制，确保资源分配合理有序。

限额分配应该综合考虑项目的重要性、优先级、预期回报等因素，给予优先级较高的项目更多的资金支持。

3.限额执行和监督：设立专门的限额管理人员，负责监督限额的执行情况，对资金的使用情况进行监控和审计。

地库成本控制，看中海地产如何做！！绝对值得学习！！部落用户中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破10%，净利润率仍然达到了23%，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。

而中海地产的利润率能甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。

1、车库范围独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段；2、车库层数尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积3、车库埋深结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。

1、尽量降低人防等级，争取不做5级人房明确人防等级后再开始设计。

如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位。

人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁。

2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋混凝土防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少。

相邻防护单元的主要出入口应合并设置。

1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径地下车库总面积= 地下车库+ 全部设备用房+ 主楼地下室只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。

2、集团控制标准：单车位面积35 ㎡控制标准并不是最优值，不能因已经达到而停止优化！1）无人防地下室通常可以做到32㎡/辆。

2）大型停车库效率较高，很多可以做到30㎡/辆以下。

3）当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下。

4）目前，各项目中，有做到33㎡、37㎡、甚至41㎡，成本优化空间仍然是很大。

普通地下一层车库建安成本约1 600元/㎡，人防地下室约2 300元。

以停放500辆的车库，单车位面积每减少1㎡，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元。