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中海成本控制体系的建立与实施案例研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究，总体而言,一个项目的开发成本大体可归集为以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。
因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。
尤以工程成本为重。
下面就中海地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验做一总结：一、中海成本控制的总体思路1.建立成本控制目标。
中海地产在每个项目的开始阶段，尽早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；2.健全成本管理机构。
中海成立成本领导小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对每个项目成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；3.设计是成本控制的关键。
加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；4.严格规范工程分判程度。
及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；5.完善设计变更、现场签证程序。
完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；6.开源节流，严格控制管理费用开支。
二、中海成本控制的具体办法及经验1.土地成本管理土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。
因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。
中海联手竞优，启动崭新中海成本管理系统一、项目背景：为了更好地服务于中海地产十三五规划日益增添的业务需求，加强中海地产的信息化管理工作，采纳高效的系统为一线减负、为管理赋能火烧眉毛。
为此，中海地产联手竞优软件，共同打造 3.0 版中海成本管理系统，形成内部互通，外面互联，一致并灵便的操作与管理，实现精确、高效、贯串的管控目标。
从2017 年6 月开始组建项目团队，并历时三个月完成方案编制和立项工作，经过对华北区、北方区、华东区、西部区、华南区等进行深度的需求调研，确立了基本的方案设计，最后中海成本管理系统于今年五月底正式上线。
二、项目里程碑节点：（项目从昨年 6 月开始组建团队，到昨年10 月正式启动项目）项目经过对各地区进行深入认真的需求调研，确立了项目的方案设计。
(华北区 )(华东区 )(华南区 )经过项目团队 4 个月来的开发测试，使系统更加趋于完满。
（UAT培训）（小组谈论）（每日“夜总会”）（UAT总结）中海成本管理系统 3.0 已于今年五月底正式上线，感谢这些在项目一线兢兢业业不辞勤劳的工作人员，希望项目的圆满完成。
三、系统亮点抢鲜看：亮点 1：两大平台成立两大平台，实现6+2 模块覆盖项目成本全过程管理。
● 合作商共同平台——包括合作商在线注册、招标共同、工程共同、订单共同，实现与承建商、供应商、咨询单位等业务互联，高效共同办公。
● 合作商搬动平台——实现内部系统、外面门户、搬动应用的业务流与数据流无缝对接，提升工作效率与操作体验。
亮点 2：内部互通项目全成本管理平台：全局设计、一致成立、实时互通，实现业务流、数据流无缝化集成。
亮点 3：外面互联合作商门户平台：经过合作商门户平台，实现与承建商、供应商、咨询单位等业务互联，高效共同办公。
亮点 4：打通时间流与数据流时间流形成计划闭环，实现全景计划系统与成本管理系统对接，经过计划节点驱动业务对象，经过业务动作实现计划节点完成。
数据流实现了项目全成本一体化管理，涵盖项目建安成本、非建安成本、花销税金等。
中海地产成本管理体系简介1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。
再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。
下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。
2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。
文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统，中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
