北京五棵松项目市场调研报告一(DOC 84页)

五棵松文化体育中心工程规划设计建议书二零零五年一月目录一、工程根本情况 (6) (6) (6) (7) (7)二、工程整体定位 (10) (10) (10) (11)三、规划总平面布局建议 (12) (12)3.2 各组成局部相互关系 (13) (15) (18) (19) (19) (20) (21) (22)3.5.5标准层〔三层及以上〕布局说明 (23) (24) (25) (26)四、商业局部 (28) (28) (30) (30) (30) (32) (32) (33) (37)五、写字楼局部 (41) (41) (42) (43) (43) (44) (44) (45)六、酒店局部 (46) (48) (49) (49) (50) (50) (51) (51) (52)餐饮配置 (53)七、文体产业设施局部 (55) (55) (59) (60) (60) (61) (62) (62)7.3.5 NBA体验长廊 (64)八、其他规划设计建议 (65) (65)附件：?设计任务书?模版 (66)五棵松文化体育中心工程规划设计建议书一、工程根本情况北京五棵松文化体育中心规划建设用地位于北京市西部，复兴路〔西长安街长线〕以北，西四环路以东，西翠路以西，总用地约。

北京五棵松文化体育中心是2021年北京奥运会的一处主要比赛场地，届时将作为奥运会的篮球馆和棒球比赛场地，承办篮球赛事和棒球赛事。

同时也将成为赛后北京西部地区市民进行体育活动和文化休闲活动的重要场所，建成充满活力的、市民喜爱的城市公共活动中心，建立建筑与开放空间结合、绿地开放、环境优美的城市形象，成为集运动、文化、娱乐、商业活动为一体的文化体育公园。

现状及交通条件工程用地分两局部，包括城市公共绿化用地和城市建设用地，总用地面积约为52.04公顷。

根据北京市总体规划，用地内沿西四环路东侧，和长安街沿线北侧分别预留了100米和50米的城市公共绿化带用地，共约11公顷。

五棵松文化体育中心冷热源项目设计工程概况(一级)五棵松文化体育中心总建筑面积约35万平方米，重要由奥林匹克篮球馆、商业、餐饮、展览厅、办公、影院等构成，空调旳冷、热源消耗量非常大，选择何种能源形式，不仅关系到工程建设旳初期投资规模，还会对此后旳运行成本产生很大影响。

为满足奥运设计大纲对节能与环境保护旳规定，并充足考虑业主旳经济利益，我们在工程设计初期对冷热源形式进行了某些分析研究。

由于诸多客观条件旳限制，分析旳成果并没有完全在工程中实现。

但其分析研究措施，可为一般大型复杂工程冷热源旳选择提供某些有益旳经验。

整个体育中心建筑类型多样，不一样功能建筑旳最大负荷出目前不一样步间，具有一定旳互补条件，并且建筑较为集中，能源供应比较适合于集中能源站旳方式。

此外，篮球馆在赛时赛后存在负荷不稳定旳问题，假如对其单独考虑能源供应系统，轻易导致设备投资旳挥霍，而将体育馆旳能源供应统一纳入商业建筑中，不一样建筑类型负荷旳互补作用，可以弥补场馆建筑负荷旳不稳定性，提高能源设备旳运用率和整个能源系统运行旳经济性。

五棵松体育中心作为北京23年奥运会规划安排旳一处重要比赛场地，其能源供应首先应保证安全可靠，充足体现“绿色奥运、科技奥运”旳理念，还应考虑到实际运行旳经济性。

根据体育中心周围既有或规划旳市政条件及建筑特点，其能源系统旳供应方式重要有如下几种也许旳方案：l 都市热网供热+电制冷+市政供电l 燃气锅炉供热+电制冷+市政供电l 内燃机热电冷联产+电制冷补充+市政供电补充其他旳冷热源方案也曾被考虑过，本工程所处位置旳地质条件很适合做水源热泵，体育馆周围虽有很大旳打井场地，但冷热负荷需求大旳商业设施周围用地却比较紧张，难以打足够数量旳井来满足冷热负荷规定，同步设备初投资价格也偏高，建设单位难以接受，此方案首先被排除。

而电制冷加冰蓄冷旳方案也是由于回收期限长、运行管理复杂被业主否认。

负荷预测(一级)负荷旳预测是进行冷热源方案比较和分析旳基础。

五棵松文化体育中心文化体育及公共服务设施初步设计说明(节选)概况五棵松文化体育及公共服务设施位于五棵松文化体育中心内，是2008年北京奥运会的配套设施。

五棵松文化体育中心规划建设用地位于北京市区西部，复兴路（西长安街延长线）以北，西四环路以东，西翠路以西，总用地面积约52.0377公顷。

规划用地分为两部分，包括城市公共绿化带用地和城市建设用地。

根据北京市城市总体规划，用地内沿西四环路东侧和复兴路北侧分别预留了100米和50米宽的城市公共绿化带用地，共约11.2698公顷。

其余为城市建设用地和公共绿地，共约40.7679公顷。

五棵松文化体育中心被五棵松文化体育中心中路分成南、北两部分，南部临时由2008年北京奥运会篮球馆和棒球场组成，赛后南部为一个体育公园，篮球馆保留。

本工程位于用地北侧呈L型并跨过五棵松体育馆中路，是体育中心内的主要建筑物。

交通条件五棵松文化体育中心位于西三环和西四环之间，用地南侧紧邻东西向贯穿北京市区的地铁1号线，交通极为方便。

其周边共涉及10条城市快速路和主次干道，从西向东依次为：永定路、西翠路、东翠路、西四环路；从北向南依次为：阜石路、金汤路、玉渊潭路、万寿路西街、复兴路。

本用地北侧新开城市次干道五棵松文化体育中心北路，红线宽度40米；在用地内与五棵松文化体育中心北路平行新开五棵松文化体育中心中路，红线宽度30米。

五棵文化体育及公共服务设施由五部分组成①商业建筑②酒店式公寓③文化体育产业④综合楼⑤办公建筑总建筑面积约28.7万平方米设计指导思想和设计特点设计指导思想①注重形成五棵松文化体育中心的整体效果，突出五棵松体育馆的主体地位。

②充分考虑本工程所处地理位置在交通、绿化、奥运场馆等方面的优势。

③综合考虑功能、环境、交通、建筑技术等多方面的因素，使得本工程能够获得良好的经济和社会效益。

设计特点①线性布局，南北切分②简洁体型本方案在造型上忠实的反映了用地条件及功能对造型的要求，没有进行过多的装饰和变异。

北京CBD某工程市场研究报告第一局部前言为深入理解北京国际中心工程所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心工程周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。

1、区域市场界定根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。

2、调研内容以CBD区域内存量及新增写字楼工程为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供给情况，销售、租赁价格情况，客户情况。

3、调研范围国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个工程。

富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心〔依斯特大厦〕、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个工程。

第二局部市场情况分析1、供给量分析主要现有公建工程总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。

各工程面积详细情况详见表1。

表1：CBD区域公建及写字楼存量工程供给情况〔数据来源：中原地产市场研究部、局部开展商〕说明：❖航华科贸中心工程由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等局部组成，其中雅诗阁国际公寓为效劳式公寓，区域局部均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个局部。

❖标有*号工程写字楼局部为开发商提供的数据，此类工程除写字楼面积外，仍含有局部商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值。

自1990年以来，CBD区域写字楼供给始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD 区域的整体规划自2005年起已经进入写字楼供给顶峰期。

目录前言 (1)一项目总体研究思路 (2)1 研究体系 (2)2 研究方式 (3)3 研究目的、作用 (4)3-1宏观市场 (4)3-2微观市场 (5)4 项目调研结论有效期 (6)二项目简介 (7)1 区位介绍 (7)2 基本技术指标 (7)三宏观市场篇 (8)1 经济发展状况 (8)1-1北京市总体经济概况 (8)1-2石景山区域经济发展状况 (8)2 居民消费状况 (11)2-1北京市总体消费状况 (11)2-2石景山区域消费状况 (13)3 住宅市场 (16)3-1北京市住宅总体投资 (16)3-2 北京市住宅总体供应 (17)3-3北京市总体销售状况 (18)3-4 石景山区域住宅状况 (18)4 写字楼市场 (20)4-1北京写字楼市场总体供应 (20)4-2北京写字楼区域分布特点 (21)4-3北京写字楼价格走势 (22)4-4 北京写字楼出租情况 (23)4-5 石景山区域写字楼发展状况 (23)5 酒店市场 (24)5-1北京市星级酒店数量 (24)5-2北京市酒店需求 (24)5-3北京市酒店位置分布 (25)5-4北京酒店发展趋势 (26)5-5“西部”酒店发展趋势 (27)6 商业市场 (27)6-1总体供需状况 (27)6-2业态供需状况 (30)6-3商业物业销售价格 (31)7 北京市宏观政策研究 (33)7-1 房地产政策 (33)7-2 金融政策 (35)7-3 商业政策 (36)8 城市规划和城市化进程 (37)8-1 北京城市布局规划 (37)8-2 北京绿化规划 (39)8-3 交通规划 (40)9 小结 (41)四奥运经济篇 (42)1 奥运经济总体概况 (42)1-1奥运经济为北京带来的机遇 (42)1-2奥运对城市发展的影响 (42)1-3奥运对各种物业市场的影响 (43)1-4 往届奥运会商机一览 (44)2 五棵松奥运场馆专题研究 (45)2-1五棵松奥运场馆介绍 (45)2-2技术指标、建设工期、开发单位 (48)2-3场馆特点 (49)2-4赛后利用规划 (50)2-5投资回收期 (51)2-6对区域的带动意义 (51)2-7奥运前、中、后阶段商业特点 (53)2-8对本项目的影响 (54)前言我司十分荣幸与贵司合作，共同探讨、研究北京五棵松商业项目地块的前期规划、筹备、运作等事宜。

2008~五棵松文化体育中心运营分析一五棵松文化体育中心基本情况介绍[1]（一）中心概况五棵松文化体育中心位于海淀区复兴路69号，长安街延长线上，周边地铁、公交线路发达，其中包括2008年北京奥运会所需的篮球馆、棒球场、文化体育设施以及公共服务配套设施，总建筑面积约为35万平方米。

其中，原五棵松体育馆在2010年初获万事达卡赞助，更名为万事达中心，是国内首家获冠名赞助的奥运场馆。

2008年北京奥运会后，场馆业主——华熙集团斥资数亿元按照世界顶级演唱会场馆标准对场馆进行了改造，使之成为适合举办大型体育及娱乐活动的综合性场馆。

在主体建筑万事达中心之内，有汇源空间（原训练馆），可举办不同台形和规模的活动，如小型商业演出、歌迷见面会、企业庆典等；也有总裁俱乐部、红吧等高端专属空间，可供贵宾和合作伙伴使用。

除主体建筑之外，五棵松文化体育中心还有Hi-Park篮球主题公园[2]，总占地面积约为15200平方米；文化体育广场，总占地面积约为29000平方米。

这些配套建筑和设施相辅相成，形成一个优质的大众体育和文化传播平台，为群众参与体育、享受体育提供了多样的选择。

同时，配以在建的集吃喝玩乐于一体的休闲娱乐体验式生活中心HI-UP 项目，组成五棵松LIVE——京西最大的Life Style Center。

（二）运营团队介绍作为万事达中心、汇源空间、Hi-Park篮球主题公园和文化体育广场的运营方，华熙国际（北京）五棵松体育场馆运营管理有限公司，负责场馆的整体运营和管理。

公司成立于2007年1月，是华熙国际投资集团有限公司（华熙集团）旗下华熙国际文化体育发展有限公司的全资子公司，其主要业务是场馆活动运营、资产维护。

华熙国际文化体育发展有限公司作为华熙集团的文化体育板块核心公司，其主要业务为场馆拓展、活动项目研发、品牌市场营销、相关板块投资等，目前总部设在北京，另外还在成都、重庆等地设有场馆，并进行五棵松模式的复制。